Застройщики Казани: кто строит в кризис и сдает дома?

Финны и «соловьи»

В Казани, согласно данным Управления градостроительных разрешений, за первые шесть месяцев 2015 года в эксплуатацию было введено 24 жилищных объекта. При этом только 2 из них реализованы Госжилфондом при президенте РТ и министерством внутренних дел РТ. Получается, что около 92% жилья введено частными застройщиками. Среди них лидерами оказались компании ООО «ЮИТ-Казань» и ООО «Грань» (ЖК «Соловьиная роща») Леонида Анисимова, сдавшие по 2 объекта.

Большинство домов, построенных в первом полугодии, — дома высокой этажности. Исключениями стали два пятиэтажных дома (так называемая среднеэтажная застройка). Один из них построен в черте города компанией «Бриз», а второй — в селе Константиновка, где застройщиком выступило ООО «Баз».

Девелоперы констатируют, что в Казани каждый свободный квадратный метр земли на вес золота. В поисках альтернативных решений застройщики постепенно начинают осваивать загородные территории. «Баз» специализируется на строительстве многоэтажек в пригороде или за пределами Казани — в Константиновке, Лаишево и Пестрецах. Благодаря дешевой земле застройщик получает демократичную цену жилья — около или чуть более 40 тыс. рублей за «квадрат». Похожий формат, но малоэтажный (до 3 этажей) осваивает и «Унистрой» с проектом «Царево Village» в Пестречинском районе.

Итак, если обратиться к статистике последних лет, то окажется, что меньше всего рыночные застройщики получили разрешений на строительство в 2009 году — 44 — и в 2013 году — 81. А вот больше всего разрешений за последние 7 лет было выдано в 2014 году — 101.

Это вполне объяснимо. В 2014 году застройщики почувствовали себя увереннее на рынке (видимо, тут спасибо надо сказать ГЖФ, который снизил планку ввода «квадратов» в Казани с 252 тыс. кв. м в 2012 году до 80,5 тыс. кв. м в 2014 году) и ввели в том году 536 тыс. кв. м.

Но, как известно, не всякое разрешение на строительство заканчивается введением объекта в эксплуатацию. Далеко за примером ходить не надо. В первом полугодии 2014 года группа компаний «Фон» получила в общей сумме 6 разрешений на строительство. 2 их них было выдано компании «Фон-Ривьера» на возведение домов № 3 и № 4 в ЖК «Симфония». «ЖК «Молодежный», также относящийся к «Фону», получил еще 4 разрешения. Но теперь застройщик рискует стать настоящей головной болью для республиканских властей и дольщиков.

Поэтому это 101 разрешение 2014 года из-за кризиса могут не все превратиться в сданные объекты (сегодня даже крупные застройщики Казани ведут работы не на всех объектах). Если это наслоится еще и на слабый задел 2013 года…

Помимо очевидного влияния текущего кризиса на активность строительной отрасли, можно констатировать, что предпосылки для сегодняшнего снижения были заложены еще в 2013 году, когда застройщики снизили количество обращений в исполком Казани. Ильсур Метшин, выступая в Казгордуме и отчитываясь по итогам 2013 года, признался: «Если посмотреть в разрезе многоквартирного жилья, то мы увидим падение по сравнению с 2012 годом в 1,7 раза. По соципотеке — снижение втрое». Все это он объяснил «исчерпанием заделов по земельным участкам и инженерной инфраструктуре».

Чуть меньше половины разрешений — на «Салават»

Теперь попытаемся проанализировать, кто те смельчаки, кто обращается за разрешением на строительство в этом году.

Удивительно, но если взять все разрешения, полученные за первое полугодие, можно заметить, что никакого падения не было. Наоборот, застройщики брали разрешения с завидной регулярностью — прямая постоянно тянется вверх. Однако здесь следует учитывать тот факт, что порядка 41% разрешений получил Госжилфонд при президенте РТ. Заметим, 19 из 20 разрешений выданы на строительство ЖК «Салават купере». Как тут не вспомнить решение властей включить этот проект в путинскую госпрограмму.

Уже в первом квартале 2015 года ГЖФ получил для строительства соципотечного жилья 410 га земли. Но можно ли исходя из этого делать вывод, что рынок полностью поддерживает госзаказ?

Кто смелый?

Если вычесть из общего числа разрешения, полученные ГЖФ, а также разрешения на строительство малоэтажных блокированных домов, окажется, что с февраля по апрель не наблюдалось ни взлетов, ни падений: каждый месяц строители получали по 4 разрешения. В мае показатель вырос примерно на 20%. Этот же уровень сохранился и в июне.

Лидер по количеству полученных разрешений среди частных застройщиков —ООО «Бриз». Он построит 4 пятиэтажных дома в жилом комплексе «Волжская гавань». В условиях кризиса некоторые застройщики ищут альтернативные пути, строят более «низкие» дома, уходят на городскую периферию. Возможно, «Бриз», который в свое время начинал путь со строительства пятиэтажных домов в Залесном, также стал использовать похожую стратегию. За ним следует ООО «Тандем-Д» (поглощено ИА РТ Андрея Симакова), которое получило три разрешения на строительство домов на Дубравной. По два проекта у компании «УнистройДом», которая планирует строительство двух домов в жилом комплексе в Самосырово (ЖК «Весна). Также к группе «Унистрой» следует добавить аффилированное ООО «СтройУслуги» (проект ЖК «Арт-Сити»). Два разрешения у «Завода железобетонных изделий № 3».

Достигли дна? Постучитесь, и вам откроют

Если сравнить количество разрешений на строительство за первое полугодие 2015 года с аналогичными показателями последних семи лет, то картина складывается на самая радужная. Ситуация за 6 месяцев 2015 года по количественным показателям близка к ситуации кризиса 2009 года.

Обратившись к данным 2009 года, можно заметить, что почти 59% разрешений получили операторы госпрограмм. Этот разрыв постепенно сокращался в следующие годы. В 2013 и 2014 годах большая часть выданных разрешений пришлась на долю коммерческих застройщиков.

Вероятно, строительный рынок по инерции продолжает двигаться вперед. В первом полугодии сданы объекты, строительство которых началось гораздо раньше. Можно предположить, что по вводу жилья в нынешнем году существенного обвала не будет. Тут спасибо универсальному инструменту под названием ГЖФ. Но в этом полугодии коммерческими застройщиками получено меньше всего разрешений за последнее время. Даже в первое полугодие кризисного 2009 года было получено 32 разрешения, что на три больше, чем в нынешнем году.

Достиг ли рынок жилья Казани дна? Чтобы не гадать, приведем следующие занимательные цифры. В новейшей истории Казани был единственный год, когда не было получено ни одного разрешения на строительство коммерческими застройщиками, — это октябрь и ноябрь 2009 года. Но худший январь в истории Казани (было получено лишь одно разрешение на стройку) случался дважды — в 2010 и в 2015 годах.

Новый тип жилья или операция «Легализация»?

Необычное явление на рынке жилья Казани 2015 года — это появление в документации исполкома нового типа жилищных объектов — блокированные малоэтажные дома. Их нельзя отнести к многоэтажным постройкам, но при этом они не являются объектами индивидуального строительства.

За первое полугодие 2015 года было сдано два таких дома в Кировском и Советском районах. При таком типе застройки дома, расположенные в ряд, блокируются друг с другом боковыми стенами. При этом каждый из них имеет отдельный вход и иногда даже гараж. Их строительство продиктовано экономическими причинами: оно оказывается выгоднее за счет уменьшения периметра наружных стен и увеличения плотности застройки

Блокированные дома для Казани — своего рода новшество. Впервые разрешение на такое строительство было получено в 2012 году некой Сиразиевой Ф. Ф. Дом был введен уже через год. Возможность сдать дом в короткий промежуток времени становится еще одним преимуществом подобного типа застройки. Сама Сиразиева больше разрешений на строительство не брала. Но ее инициативу в 2013 году подхватили Гатауллин Г. С. и Гатауллина А. М. В 2014 году количество разрешений на строительство блокированных домов выросло до 8. Возможно, это число в 2015 году вырастет еще больше, потому что 8 разрешений было получено уже в первом полугодии.

Правда, возможно, это попытка легализовать так называемые «лжекоттеджи», которым городские и республиканские власти объявили войну.

Компании, получившие разрешение на жилищное строительство в первом полугодии 2014 и 2015 годов

Фото на постере skyscrapercity.com