Рейтинг главных торговых рантье: вылет Латыповой, взлет Зубарева и «счастливое число» Семина

Почему данные минзема и Росреестра отличаются на 130 тыс. кв. м

Газета «Реальное время» обновила рейтинг рантье, владельцев крупнейших торговых центров Казани и Татарстана, по объему принадлежащих им площадей и по кадастровой стоимости (т.е. самых дорогих ТЦ).

Сделать это было необходимо после того, как, напомним, в местный закон о налоге на имущество организаций были внесены изменения и правительство РТ, пойдя на уступки, скорректировало ранее опубликованный перечень торговых центров. В результате, по сравнению с аналогичным исследованием, впервые проведенным нашей редакцией в марте прошлого года (т.е. ровно год назад), число объектов выросло на 42 центра, а совокупная кадастровая стоимость — более чем на 5 млрд рублей. Всего отныне в РТ торговых центров совокупной кадастровой стоимостью, по подсчетам Росреестра, 85,2 млрд рублей (ровно год назад было всего только 75,7 млрд рублей) и общей площадью 1,8 млн кв. м (в 2015 году — 1,5 млн кв. м).

Уточним: минземимущества РТ и Росреестр «выкатили» список тех центров, которые подпадают под налог по кадастровой стоимости по ставке 1,2% (в течение 2016 года): объекты площадью от 2 тыс. кв. м. Год назад в перечень попали ТЦ с площадью выше 3 тыс. кв. м. Поэтому число «счастливчиков» выросло в 2016 году со 111 до 153 ТЦ. Очевидно, выросло и число площадей, и общая стоимость ТЦ (повлияло попадание в перечень ТЦ небольших, от 2 до 3 тыс. кв. м, и перерасчет площадей, отразившийся в отдельных случаях и на росте стоимости — об этом см. ниже). Еще одно важное «но». Если всмотреться внимательно в общую стоимость 153 ТЦ по списку минзема — 80,3 млрд рублей — и, соответственно, в общую площадь — 1,67 млн кв. м, — то у стороннего наблюдателя это вызовет недоумение. Почему данные Росреестра и минзема отличаются? Ведь 130 тыс. кв. м на дороге не валяются. Был бы такой ТЦ в Казани, он сразу же вошел в топ-3!

Это особенно важно, потому что налоговые требования придут владельцам ТЦ в соответствии с данными Росреестра, по которым и площадей больше, и стоимость выше — и налогов, очевидно, придется заплатить больше. Дело в том, что минзем РТ, опубликовав свой перечень, посчитал весь рынок по кадастровым номерам торговых площадей, а не по адресу. Тогда как налоговая инспекция выставляет платежки по адресу, который берет не в минземе, конечно, а в Росреестре, где площади могут быть другие. Почему другие? Потому что Росреестр считает площади по факту, а не по номерам. В действительности владельцы могут в течение года сделать какие-то дополнительные пристройки — размер площади увеличится, а кадастровый номер останется прежним. Можно сказать, что минзем и Росреестр смотрят на рынок торговых площадей через разные очки. А очками Росреестра в своих целях пользуется налоговая инспекция. Именно в результате «практического» подсчета Росреестра (к которому, конечно, у владельцев могут быть свои претензии) выросли итоговые цифры по площадям и, как следствие, стоимость. Мы для своего нового исследования взяли данные у Росреестра и использовали в своих подсчетах фактические площади и ту стоимость, по которой владельцы и будут платить налоги.

Как «Мега» выросла в размерах благодаря Росреестру на 23 тыс. «квадратов»

Итак, кто же вошел в топ-10 самых крупных рантье? Первая строчка за год не изменилась — на ней по-прежнему находится семья шведских бизнесменов во главе с Ингваром Кампрадом, владеющая крупнейшим в Казани ТЦ «Мега Казань». С той лишь разницей, что если по данным нашего июньского исследования в руках шведов было 169,8 тыс. кв. м (а тогда редакция «Реального времени» запрашивала данные тоже с помощью сервисов Росреестра), то сегодня Росреестр насчитал голландской фирме Кампрада ЗАО «Фуприн Холдинг VI Б.В.», владеющей «ИКЕА МОС», — 193 тыс. кв. м! То есть за год специалисты ведомства «обогатили» шведов на 23,2 тыс. кв. м, которых как будто бы не увидели чиновники минземимущества РТ.

Казус еще и в том, что ранее представители «Меги» признавались «Реальному времени», что в компании занимаются оспариванием кадастровой стоимости. Проанализировав данные сайта Росреестра РТ, среди недовольных, обратившихся в комиссию Росреестра, можно найти наряду с «Мегой» и других: «Кан-Авто-3», «Максидом», «Муравейник», ЦУМ, ТЦ «Кольцо», «Техносила» (ООО «Эталон»), «Икеа Мос (торговля и недвижимость)», Центральный рынок, ТЦ «Чистопольская, 69». Но представителям ТЦ «Мега Казань», увы, комиссия отказала. Теперь у шведов остается только суд.

С Хайруллиных соберут налоги по кадастру отныне по еще трем ТЦ

Выросли площади и у братьев Хайруллиных, также сохранивших за собой вторую строчку: отныне им принадлежат не 114,6 тыс. кв. м, а 117,9 тыс. кв. м. Впрочем, в случае Хайруллиных надо отметить, что если ранее им принадлежали ТЦ «Кольцо», ГУМ и сеть «Эдельвейс» как именно те ТЦ, которые подпали под налог (выше 3 тыс. кв. м), то сегодня Росреестр добавил братьям налоговой базы (и — головной боли…): в перечень попали сразу ТК на Салимжанова (4,8 тыс. кв. м), ТК на Адоратского (4,1 тыс. кв. м, из которых Хайруллиным принадлежит 3,9 тыс. кв. м), ТК на Ломжинской (3,1 тыс. кв. м). То есть, как видим, их могли бы посчитать и год назад, но, по-видимому, Росреестр сделал свои перерасчеты «по адресу, а не по кадастру».

Почему не благодаря открытому дилерскому центру BMW Зубарев отвоевал себе третье место?

А вот третье место в результате, по-видимому, перерасчетов Росреестра, отвоевал себе Вячеслав Зубарев, который владеет семью автосалонами общей площадью 81,3 тыс. кв. м (год назад — 77,7 тыс. кв. м). Ранее третье место принадлежало ЗАО «Казстройинвест», владеющему ТРЦ «Южный». Что же случилось? А все дело в том, что площади «Южного» остались неизменны (и ему, можно сказать, повезло) — 77,8 тыс. кв. м, как и год назад. Зато если Зубареву в прошлом году мы и Росреестр насчитали 11 автосалонов, то в этом году их уже 12. Да, действительно, зубаревская компания «ТрансТехСервис» открыла в мае прошлого года новый дилерский центр BMW, но сам двухэтажный шоурум занимает лишь 1,5 тыс. кв. м (из 6 тыс. кв. м всего центра), поэтому в перечень Росреестра он не вошел и налог по кадастровой стоимости бизнесмен с него платить не будет. Зато тот же Росреестр радостно добавил в перечень один его автосалон, который ранее, как и дилерский центр BMW сейчас, не подпадал под действие налога, так как площадь его составляла 2,5 тыс. кв. м (автоцентр Hyundai на ул. Декабристов). Впрочем, даже добавление этого салона к 77,7 тыс. кв. м не помогает объяснить рост площадей: еще 1 тыс. кв. м, по-видимому, «выросла» у Зубарева тогда, когда специалисты Росреестра посчитали его салоны по факту, а не по кадастровым номерам, и обнаружили ее в одной из пристроек.

Владельцы ТРЦ «Южный», спустившиеся на четвертую строчку, напомним, — ЗАО «Казстройинвест», директором которого является Владимир Михайлович Барахтин. Ранее он возглавлял ЗАО с говорящим названием «Газинвестхолдинг». Последнее было создано еще в далеком 1998 году, а перестало существовать лишь в 2004 году. Есть он также и в числе учредителей ликвидированного ООО «ИРМА Фэшн». Между прочим, здесь его вторым партнером был некто Виктор Кальянов — учредитель ликвидированных ЗАО «Панорама-Южный» и ООО «Молл Технолоджи» и действующего ООО «Охотничий клуб». Кальянов — директор ЗАО «Олимп Ю» (100% собственник Тахаутдинов Шафагат Фахразович, экс-гендиректор «Татнефти»).

Неизменной осталась пятая строчка: как и в прошлом году, за нее зацепилось ЗАО «Плаза-Партнерз», владеющее 74,5 тыс. кв. м Suvar Plaza. Ранее этот торгово-офисный центр входил в орбиту одной из крупнейших и авторитетных девелоперских империй — «Сувар-Казань», теперь же торгово-офисный центр класса «А» Suvar Plaza принадлежит ЗАО «Плаза-Партнерз», которое через ЗАО «Партнерз Девелопмент» контролирует «Сувар-Эстейт». Последняя является балансодержателем основных «суваровских» торговых центров, которые были заложены в банках.

«Орлята» учатся… на продажу

На шестом месте так же, как и в прошлом году, без каких-либо изменений в площадях (70,5 тыс. кв. м) расположились владельцы ТЦ «Парк Хаус». Некогда проект самарской девелоперской компании «Время» (намеревалась построить 10 ТЦ под брендом «Парк Хаус») после череды смен владельцев принадлежит крупному европейскому игроку нидерландской компании Atrium European Real Estate (ей принадлежит пять построенных ТЦ «Парк Хаус»). Позднее четыре ТЦ, в том числе казанский, перешли в структуру группы AERE «Манхэттен Риэл Эстейт Менеджмент». Ныне же казанский «Парк Хаус» формально принадлежит MD Russia Holding Limited. Впрочем, по данным агентства Bloomberg, MD Russia Holding Limited, основанная на Кипре, «работает как дочерняя компания Atrium European Real Estate». К слову, в мае 2014 года AERE, намеревавшаяся построить еще один ТЦ в столице РТ, заморозила проект в результате санкционной войны «до стабилизации политической обстановки».

Седьмое место принадлежит двум компаниям — ОАО «Комплекс гостиницы «Орленок» и ЗАО «Торговый дом «Русская тройка», владеющими престижным торгово-офисным центром «Корстон»: площадь его также не изменилась — 66,5 тыс. кв. м.

В прошлом году появились слухи о возможной продаже «Корстона» из-за якобы сложности оплаты валютного кредита — 70% «Корстона» до сих пор в залоге у «Банка Москвы» (входит в группу «ВТБ»). Возможная цена продажи — 8-9 млрд рублей. При этом из двух бенефициаров ситуация тяжелая у одного — ОАО «Комплекс гостиницы «Орленок»: компания закончила 2014 год с убытком в 2,1 млрд рублей при балансе в 9,1 млрд рублей. Убыток за год вырос в 8,8 раза! Зато ЗАО «Торговый дом «Русская тройка» остается прибыльным: оно закончило год с прибылью в 80 млн рублей (на конец 2014 года баланс превышал 1 млрд рублей при выручке 186 млн рублей).

У Сулеймановых в Росреестре, наконец, «заметили» ТЦ «Савиново» — бизнесмен владеет в нем теперь 93% площадей

На восьмом месте, как и в случае третьего, произошли знаковые изменения. В прошлом году восьмую строчку занимало татарстанское правительство, владеющее многочисленными долями в ряде ТЦ (в том числе, например, «Агропромпарк»).

В 2011 году бизнесмен Алмаз Сулейманов, чья семья до сих пор владела единственным, но крупным ТЦ «XL», начал потихоньку выкупать долю соседнего с ним ТЦ «Савиново». К прошлому году он, кажется, докупил (или, скорее, переоформил) его почти целиком (более 90%). В итоге если в 2015 году он формально владел лишь одним ТЦ (и был лишь на 11-й строчке самых крупных рантье Казани), то отныне в ведении его и семьи Сулеймановых — два крупных центра. Отсюда и увеличение площадей, находящихся в его собственности с 36,4 тыс. кв. м в прошлом году до 64,8 тыс. кв. м в 2016-м, то есть сразу на 28,4 тыс. кв. м. Учитывая, что площадь «Савиново» — 30,5 тыс. кв. м, получается, что Сулеймановым теперь принадлежит действительно почти весь ТЦ — 93%.

«Похудевший» портфель Татарстана

Спустившиеся на девятую строчку власти РТ со своими ТЦ: ТК на Адоратского, 12, ТК на Ямашева, 37, «Агропромпарк», «Олимп» (кстати, выставленный на продажу — у РТ в нем немного, всего 491,7 кв. м), как ни странно, с точки зрения Росреестра, где-то растеряли за год часть своих площадей (редкий случай — обычно, с точки зрения Росреестра, они вдруг «находятся»). Так, если в 2015 году у Татарстана в собственности было 54,2 тыс. кв. м, то сегодня — 53,5 тыс. кв. м. По-прежнему самый большой ТЦ, которым РТ владеет целиком, — это «Агропромпарк» площадью 47,8 тыс. кв. м.

В Казани объявилась крупнейшая рантье, опередившая Муслиму Латыпову

С 19-й строчки сразу на 10-ю рванула Гузель Нагаева: в прошлом году в ее собственности было всего четыре помещения (формально часть могли также принадлежать ей, но с площадью менее 3 тыс. кв. м) общей площадью 25,3 тыс. кв. м — ТРЦ «Франт». В 2016 году у нее уже 44,5 тыс. кв. м! Как оказалось, через ряд компаний — ЗАО «Рубеж» и ЗАО «Проспект-Ритейл» — Нагаевой также принадлежит ТЦ «Проспект» общей площадью 17 тыс. кв. м. Впрочем, в прошлом году часть площадей «Проспекта» и не посчитали бы (новый объект в перечне — помещение в 2,1 тыс. кв. м), а минземимущества, в отличие от Росреестра, насчитало «Проспекту» лишь 10,2 тыс. кв. м.

А ведь недавно семья Нагаевых ввела в эксплуатацию еще один ТЦ — «Антураж».

«Мегастрой» пока не выстроил свой новый ТЦ и проиграл «Бахетле» по площадям

С небольшим отрывом от нее идет смещенная с пьедестала Нагаевой известная Муслима Латыпова, владеющая сетью «Бахетле» и ТЦ «Сити центр» общей площадью 40,1 тыс. кв. м — в 2015 году их у нее было на один «Бахетле» меньше (как раз площадью 2,3 тыс. кв. м на пр-те Мира — он-то и вошел в перечень как «новый объект»).

Сегодня она занимает 11-е место в нашем рейтинге. Любопытно, что подсчитанный Росреестром магазин позволил Латыповой обогнать своего прежнего «конкурента» бизнесмена Владимира Малыгина, владельца сети «Мегастрой» (три гипермаркета в Казани) и магазинов «Агава». Ранее он занимал девятую строчку нашего рейтинга с общей площадью 39,3 тыс. кв. м — площадь принадлежащих ему торговых зданий за год не изменилась.

Сегодня — лишь 12-ю. То есть начавшееся строительство на Горьковском шоссе нового ТЦ общей площадью порядка 53 тыс. кв. м пока не завершилось. Если эти площади Малыгин не продаст, он сразу же ворвется в тройку крупнейших рантье Казани, сместив с пьедестала Вячеслава Зубарева.

Несчастливый номер 13 — парижанину…

Чертову дюжину на 13-м месте замыкает и впрямь не особенный везунчик Алексей Семин, ранее бывший на 15-м месте с ТОЦ «Грани» и сгоревшим «Адмиралом» с общей площадью 28,6 тыс. кв. м. На этот раз Росреестр насчитал ему налогооблагаемой базы на 36,3 тыс. кв. м. Это вовсе не означает, что Семин успел, «будучи в Парижах», умудриться построить новый ТЦ (когда его счета были арестованы) — в сентябре, напомним, с бизнесмена был снят заочный арест. На самом деле сгоревшему «Адмиралу» в семинских закромах нашли замену: два новых объекта по адресу Нариманова, 40, формально — бизнес-центр общей площадью почти 5 тыс. кв. м. К слову, упреждая события (см. следующий материал), одно из помещений БЦ оказалось самым дорогим среди объектов от 2 тыс. кв. м: объект площадью 2 371,5 кв. м в минземе оценили в 137,8 млн рублей. Чтобы, видимо, бизнесмен не расслаблялся.

Ранее чертову дюжину замыкал Рустем Хабибуллин с ТЦ «Миллениум Мебель» (33,6 тыс. кв. м), спустившийся в 2016 году на 14-е место. За год его владения не приросли и не убыли. Напомним, сам девелопер Рустем Хабибуллин в 2008-2009 годах занимал должность руководителя исполкома Нижнекамска. Центр «Миллениум Мебель» был построен в 2011 году, и заезд арендаторов в него не обошелся без скандалов. Хабибуллин также является руководителем ряда компаний, в том числе столичного ОАО «Нефтехимэкспорт».

Выставленный на продажу «Олимп» «нечаянно» еще вырос в размерах

В 2016 году на 15-ю строчку с 14-й в 2015 году спустился ЦУМ (контролируется ЗАО «ЦентрУМ» и ООО «Спутник»), хотя площади его формально остались неизменными — 32,7 тыс. кв. м. Но при этом в минземе владельцам пошли навстречу и не станут высчитывать налог по всем 32,7 тыс. кв. м, из которых торговая площадь составляет лишь 17 тыс. кв. м. «Вопрос решен по старому ЦУМу. Почему? Там очень большие площади отданы под подвальные помещения, поэтому комиссия пошла навстречу», — так объяснил решение министр Азат Хамаев.

На 16-м месте нашего рейтинга крупнейших рантье расположилась семья Минкиных со своим торговым комплексом «Олимп» на ул. Зорге. Но если в прошлом году площадь, подсчитанная Росреестром для налогооблагаемой базы, составляла 27,5 тыс. кв. м, то в этом году Ильгизу Минкину насчитали 31,1 тыс. кв. м, чему сам бизнесмен вряд ли обрадуется, так как в прошлом году уже выставил «Олимп» на продажу из-за невозможности платить по кредитам: торговые площади в настоящее время, кстати, заложены у Сбербанка.

Получившим отпор у минзема Колесовым и владельцам Центрального рынка «нарисовали» на 13,1 тыс. кв. м больше налогооблагаемых площадей

В наш новый топ-20 попала и семья Колесовых, ранее занимавшая лишь 21-ю строчку. В 2016 году Колесовы поднялись на 17-ю строчку. Ранее их торговые площади, по которым они платили налоги по кадастру, занимали 22,5 тыс. кв. м (и это был один автоцентр на Сибирском тракте из двух помещений). В этом году семье придется платить новый налог и за автосалон на Минской площадью 2,7 тыс. кв. м, и за салон на том же тракте площадью 2,5 тыс. кв. м. Всего же у Колесовых теперь можно насчитать площадей на 30,7 тыс. кв. м, то есть на 8,2 тыс. кв. м больше. Кстати, Колесовы через «Кан-Авто-3» тоже оспаривали стоимость своих площадей, но получили от минзема от ворот поворот.

На 18-м месте и другие «ходоки» — владельцы Центрального рынка, также не получившие от минзема никакого снижения налога и стоимости площадей. При этом, как в насмешку, если в прошлом году они платили за 21,6 тыс. кв. м, то в этом году придется расплачиваться за 26,7 тыс. кв. м. И, что любопытно, в перечне налогооблагаемых торговых площадей ОАО «Центральный рынок г. Казани» — все те же четыре помещения. То есть увеличил базу им Росреестр, внимательно к этим площадям присмотревшийся. Напомним, в учредителях у ОАО шесть физлиц: Абдуллазянов Салим Салихович, Лукоянов Игорь Валентинович, Колпаков Михаил Петрович, Корнилов Вячеслав Викторович, Тимошенко Алексей Сергеевич (у каждого по 10%) и Сафина Гузель Габдулхатовна (20%). Та же Гузель Сафина владеет вещевым рынком на 5051,6 кв. м под названием «Торговая слобода» на ул. Бурхана Шахиди, 26. И является учредителем в девелоперских проектах «Сувара» — ООО «Залесный Сити» и ООО «Тетеево-2».

Всего топ-20 рантье приросли 90 тыс. «новых» квадратных метров за год

Положение Марата Гиниятуллина, все также владеющего ТК на Петербургской, 37, частью ТРК «Тандем» и «Декатлоном» (вторая очередь «Тандема»), осталось неизменным: у него по-прежнему 26,6 тыс. кв. м торговых площадей, лишь изменения у других рантье заставили его спуститься с 17-й на 19-ю строчку. Напомним, бизнесмен Гиниятуллин известен своим участием не только в проекте ТРК «Тандем» (здесь ему принадлежит 3-й этаж), но и в косметических ретейловых проектах Евгения Дедюхина ООО «ТАКОС» (развивало магазины сначала под брендом федеральной сети Ile de Beaute), затем вместе с «Л'Этуаль» он развивал бренд Bon Joli. Третья попытка создать с нуля сеть магазинов косметики под брендом Degal для Дедюхина и Ко закончилась провалом.

Часть площадей, арендуемых «Декатлоном», принадлежат директору торгового центра «Тандем» Шамилю Зарифову (Гиниятуллин вместе с ним был у истоков создания проекта «Тандема» в целом). Именно Зарифов и замыкает наш топ-20 со своими торговыми владениями в «Тандеме» и «Декатлоне» площадью 25,6 тыс. кв. м.

Всего же рантье, вошедшим в наш топ-20, принадлежит 1,16 млн кв. м, то есть 64,4% всего рынка Казани. В прошлом году «двадцатке» рантье принадлежало 1,07 млн кв. м. То есть за год в силу разных обстоятельств они приросли 90 тыс. кв. м налогооблагаемой базы. Чуть меньше, чем все владения Хайрулинных, и больше, чем один ТРЦ «Южный». Выиграет ли от того бюджет РТ, узнаем в конце этого года.