В Альметьевске узаконили рынок «Базар», который местные власти считали самовольной постройкой
Дело из 90-х
Альметьевскому ООО «Базар» удалось узаконить рынок, который местные власти считали самовольной реконструированной постройкой. Арбитражный суд Татарстана встал на сторону компании и признал за ней право собственности на крытый павильон по ул. Ленина, 1а в Альметьевске общей площадью 2373,8 «квадрата».
В апреле 1996 года Альметьевский комитет по управлению коммунальным имуществом за 2 миллиарда рублей продал «Базару» коммунальное предприятие «Альметьевский колхозный рынок». Он включал в себя крытый павильон площадью 1,6 тысячи кв. м, административное здание площадью 576 «квадратов», туалет в 110 «квадратов», три ряда открытых павильонов, старое здание рынка, запасы, денежные средства и другие активы. По договору компания в течение двух лет должна была реконструировать выкупаемые здания и павильоны не менее чем на 4,3 миллиарда рублей. Работы были выполнены — крытый павильон и административное здание объединили.
12 мая 1996-го договор купли-продажи зарегистрировали в БТИ Альметьевского района и Альметьевска. Спустя почти четверть века, в декабре 2020 года, «Базар» подал в Управление Росреестра по Татарстану заявление о регистрации права собственности на рынок. В марте 2021-го компании отказали, так как в договоре от 15 апреля 1996 года не уточнены объекты, в архивном фонде АО «БТИ РТ» оригинал реестровой книги отсутствует.
«Базар» указал, что более 15 лет добросовестно владеет имуществом, несет бремя содержания, объект имеет центральные водоснабжение, канализацию и электроснабжение. Земельный участок, на котором находится крытый павильон, принадлежит компании. Однако павильон госрегистрацию не проходил — «Базар» посчитал, что «его права на объект недвижимости признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в ЕГРН».
К исковому заявлению «Базар» приложил справку Управления архитектуры и градостроительства, в которой указывалось, что на основании протокола технического совещания от 12 августа 1994 года по проектному предложению реконструкции центрального рынка компании выдали разрешение на работу, в том числе на строительство крытого торгового зала и общественного туалета. Однако Комитет земельно-имущественных отношений и градостроительной деятельности Альметьевского района не смог представить справку о выдаче такого разрешения, сославшись на то, что «запрашиваемая информация отсутствует». Имущество, о котором заявил «Базар» в реестре федеральной собственности, в собственности Татарстана не значится.
«Спорный объект является самовольной постройкой лишь по формальному основанию»
Так как «Базар» не смог доказать получение необходимых разрешений на реконструкцию в установленном порядке, Арбитражный суд Татарстане решил применить к делу нормы российского законодательства о самовольной постройке.
— Истец, осуществивший реконструкцию, обладал правами на земельный участок, а из доводов ответчика следует, что спорный объект является самовольной постройкой лишь по формальному основанию — реконструкция была произведена в отсутствие необходимых разрешений, — говорится в решении арбитража.
Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. И если это единственный признак самовольной постройки, а застройщик принимал меры к его получению, иск подлежит удовлетворению.
— Материалами дела установлено, что истец после выполнения работ по строительству объекта недвижимости обратился с заявлением о госрегистрации права на реконструированный объект, однако ему было отказано ввиду отсутствия документов, получить которые он уже не может. Истцом была получена справка о наличии разрешения на реконструкцию, однако само разрешение не обнаружено истцом и не представлено в материалы дела, — указал Арбитражный суд Татарстана.
Суд пришел к выводу, что «Базар» прилагал усилия для получения разрешения на реконструкцию объектов. Объекты до реконструкции принадлежат компании на праве собственности на основании договора купли-продажи.
В рамках дела провели строительно-техническую экспертизу, которая установила соответствие спорного объекта строительным, санитарно-эпидемиологическим и противопожарным нормам и правилам — деформации, разрушения, повреждения несущих конструкций, которые угрожали бы жизни и здоровью граждан и третьих лиц, на момент осмотра не зафиксированы.
— Таким образом, учитывая соответствие спорной постройки нормам и правилам, отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан, суд приходит к выводу, что отсутствие разрешительных документов на строительство объекта не является препятствием для признания права собственности общества на самовольно реконструированный объект недвижимого имущества. Формальное нарушение порядка — отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию — не может служить безусловным основанием для отказа в легализации объекта, поскольку данный факт сам по себе не означает существующей угрозы жизни и здоровью граждан, — пришел к выводу Арбитражный суд Татарстана.
Чистая прибыль составила всего 3 тысячи рублей
ООО «Базар» зарегистрировано в начале апреля 1996 года — буквально за две недели до заключения договора купли-продажи с Альметьевским комитетом по управлению коммунальным имуществом. Владеет компанией и возглавляет ее Валентина Квасова. В прошлом она была совладелицей альметьевского ООО «Стройторгмаркет+», директором ликвидированной по решению ФСС компании «Иннова», а также председателем правления ТСЖ «Наш дом».
Согласно данным портала «СПАРК-Интерфакс», чистая прибыль ООО «Базар» за прошлый год составила 3 тысячи рублей, что на тысячу больше, чем за 2020-й. Выручка от продажи за 2021-й оценивается в 18,287 миллиона рублей, чистые активы — в 15,55 миллиона.
Уставный капитал ООО «Базар», по данным на февраль 2007 года, составлял 1,5 миллиона рублей. Вся сумма принадлежит Валентине Квасовой. В 2003-м 85% акций принадлежало Дмитрию Квасову, ее брату.