Сжатая пружина: впереди бурный рост цен на жилую недвижимость?
За 4 года цены на «вторичку» в стране просели — и это при 35-процентной инфляции
Аналитик «Открытие Брокер» Тимур Нигматуллин в колонке, написанной для «Реального времени», рассуждает о причинах спада на рынке недвижимости, который наблюдался в России и Татарстане в последние годы. И делает вывод: резкому росту цен на жилье — быть.
Последний экономический кризис нанес особенно мощный удар по рынку недвижимости. Некогда считавшийся защитным актив на этот раз показал себя, мягко говоря, не с лучшей стороны. Так, по данным Росстата, на самом ликвидном рынке страны (Москва) цены на вторичную недвижимость с l квартала 2014 года по l квартал 2018 года просели на 6% (альтернативная оценка от IRN свидетельствует о снижении на 3,1%), падение в целом по России составило 4,9%, в Татарстане наблюдался рост на 9,2%. Для сравнения: за аналогичный период инфляция составила почти 35%, а если учитывать еще и девальвацию рубля, то обвал рынка выглядит особенно впечатляющим.
Чтобы понять, куда двинутся цены на недвижимость в России в целом и в Татарстане, в частности, необходимо разобраться с причинами обвала, особенно — в пересчете цен в валютный эквивалент.
Стоимость недвижимости как и любого другого подобного актива обычно прямо или косвенно проистекает из денежного потока, который она приносит. Фактически стоимость недвижимости зависит от того, за сколько вы могли бы сдать ее в аренду. К слову, при расчете ВВП страны Росстат учитывает вашу недвижимость именно таким образом, как будто вы формально ее сдаете сами себе. Между тем, поскольку чаще всего зарплаты в РФ номинированы в рублях, недвижимость выступает очень плохой защитой от девальвации. Вам же не увеличивают оклад при падении рубля?
Помимо девальвации, уязвимость недвижимости в последний кризис была обусловлена и снижением реальных доходов населения. Они в России падают последние 4 года, в совокупности это снижение составило 11% (-0,7% в 2014 г.; -3,2% в 2015 г.; -5,8% в 2016 г. и -1,7% в 2017 г.). В подобных условиях арендодатели либо вынуждены смириться с длительными сроками экспозиции своих квартир, либо снижать цену. При падении доходов квартиросъемщики обычно начинают искать более дешевый вариант для съема, поскольку возможности для экономии на остальных статьях ограничены.
Теперь перейдем к прогнозам. По данным Росстата, реальные располагаемые доходы населения в l квартале 2018 года вернулись к росту, +3% г/г. Учитывая низкую безработицу и повышение зарплат в госсекторе, можно ожидать сохранения динамики в среднесрочной перспективе. Цены на нефть из-за спроса со стороны растущей глобальной экономики и проблем у ряда стран-нефтепроизводителей находятся на четырехлетних максимумах и имеют тенденцию к дальнейшему повышению. Ко всему вышеперечисленному стоит добавить бурный рост ипотечного рынка на 20% из-за снижения ипотечных ставок и падения объемов ввода по причине снижения строек в кризис. В РФ ввод жилья в 2016 году упал на 6%, в 2017-м — на 2,1%. В Татарстане объемы ввода весь кризис стагнировали. Подобное положение дел создает условия для существенно опережающего инфляцию роста цен на недвижимость, который будет отчетливо заметен уже по итогам 2018 года.