Рынок недвижимости Казани: в мае количество договоров долевого участия упало на треть

07:00, 30.06.2015

В Кировском, Советском, Ново-Савиновском районах Казани происходит постепенное снижение цен на вторичное жилье при одновременном повышении стоимости первичного жилья

По данным статистики татарстанского управления Росреестра за первые пять месяцев 2015 года кризис на рынке недвижимости продолжил свое наступление: апрельский спад в мае только усугубился. Тем временем «Реальное время» выяснило, в каком районе Казани можно приобрести самое недорогое жилье, а где покупка может влететь в копеечку.

В Казани минус 17

На графике отражена динамика регистрации прав на недвижимость за первые пять месяцев 2015 года в Казани и в Республике Татарстан. Можно заметить, что максимальное количество прав было зарегистрировано в марте. В Казани количество сделок составило 21 033, в Татарстане — 62 890. Если сравнивать эти показатели с началом года, то рост зарегистрированных прав составил порядка 40%.

Ситуация существенно изменилась в апреле. По Татарстану количество сделок упало на 9,4%, а по Казани — на 8,7%. В мае падение продолжилось: в апреле по Татарстану было зарегистрировано 59 066 прав на недвижимость, а в мае — всего 50 201. Учитывая, что в мае спрос традиционно падает, по сравнению с апрелем он снизился более чем на 17%.

Неласковый май

Анализ данных по количеству зарегистрированных прав на жилье позволяет получить общую характеристику положения рынка вторичного жилья. На графике видно, что в начале года рынок был активен: к февралю в Казани количество сделок увеличилось почти вдвое, а именно на 44,7%. Рост по Татарстану оказался чуть ниже — 38,9%. Такие высокие показатели связываются с тем, что большинство сделок, оформленных в январе-феврале 2015 года, были заключены в более ранний период.

В марте регистрация прав на жилые помещения продолжала расти, но уже не столь значительно. Если по Татарстану количество сделок увеличилось на 6%, то в Казани рост составил всего 1,7%.

Аналитики «Реального времени» уже писали об апрельском падении, ставшем неприятным сюрпризом для участников рынка. Если в марте в Казани было заключено 12 953 сделки, то в апреле — только 11 350. Аналогичная ситуация наблюдается и по Татарстану: за месяц число зарегистрированных прав на жилые помещения уменьшилось с 34 454 до 31 547.

Оказались правы эксперты, прогнозировавшие продолжение падения в мае. По сравнению с предыдущим месяцем количество сделок упало в среднем на 14,6% по республике и на 8,4% по Казани. Специалисты отмечают, что высокий спрос на недвижимость для мая нехарактерен. Однако наряду с этим фактором на обвал на рынке вторичного жилья продолжают влиять неподъемные кредитные ставки.

В Татарстане «вторичка» прожила дольше

Еще более показателен при характеристике рынка вторичного жилья такой параметр, как данные по купле-продаже жилых помещений (в этот сегмент входят как только что сданные новостройки, так и обжитые ленинградки и хрущевки), так как именно он говорит о сделках по покупке жилой недвижимости.

Наибольший спрос на вторичное жилье в Казани был зафиксирован в феврале — 1 953 сделки (в январе этот показатель составлял 1 669 сделок). Но уже в марте было совершено 1 926 сделок, то есть на 1,4% меньше, чем в предыдущем месяце. В апреле количество сделок снизилось до 1 813, и падение составило уже почти 6%. Майское падение на вторичном рынке оказалось еще более ощутимым — была совершена 1 331 сделка по купле-продаже жилой недвижимости, что меньше на 26,6% апрельского показателя.

По Татарстану снижение спроса на рынке вторичного жилья началось несколько позже, чем в Казани. Больше всего сделок было заключено в марте — 6 592. Это почти на 7% больше, чем в феврале, и на 26% больше январского показателя. Начиная с апреля, последовало постепенное падение вторичного рынка Татарстана. В апреле было зарегистрировано 5 894 сделки, что на 10,6% меньше, чем в марте. В мае снижение стало еще более ощутимым. Была совершена 1 331 сделка. Относительно майского показателя эта цифра меньше на 20,3%.

Пути Казани и Татарстана разошлись

А вот о ситуации на рынке первичного жилья позволяет говорить анализ данных по договорам участия в долевом строительстве. Любопытно, что если вторичный рынок и в Казани, и в Татарстане демонстрирует одинаковое падение, то из графика видно, насколько противоположны тенденции на столичном и республиканском рынках «нового жилья».

В январе небывалый подъем наблюдался как в Казани, так и в Татарстане. Но уже с февраля пути казанской и республиканской «первички» разошлись. В феврале показатели Казани превысили татарстанские в два раза. Если в январе 2015 года по Татарстану было зарегистрировано 614 договоров участия в долевом строительстве, то в феврале — всего 398, то есть на 35% меньше. В Казани, наоборот, количество сделок выросло более чем на 20%.

Но уже в марте казанский рынок первичного жилья пережил падение почти вдвое: количество сделок сократилось до 411. Зато татарстанский рынок успел к этому времени оправиться и даже продемонстрировал рост на 8,2%.

Примечательно и то, что в апреле после введения государственного ипотечного субсидирования в Татарстане произошел некоторый спад. Если в марте было зарегистрировано 434 договора, то в апреле только 404. В это время в Казани спрос на первичное жилье вырос более чем на 40% (в апреле было заключено 703 сделки).

Только вот в мае этот показатель вновь резко падает. В Казани за прошлый месяц было зафиксировано 496 договоров, что на 30% меньше, чем в апреле. По-видимому, ажиотаж начал утихать. В это время в Татарстане в мае 2015 года был зарегистрирован 591 договор участия в долевом строительстве. Этот показатель выше апрельского на 31,6%. Кроме того, он является рекордным для мая за последние несколько лет, притом что эксперты указывают на типичное снижение спроса в этом месяце. Для сравнения можно привести данные 2014 года, когда было зафиксировано 289 сделок, что в два раза меньше, чем в нынешнем году.

За первые пять месяцев 2015 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года общий объем зарегистрированных прав на недвижимость увеличился на 11,5%. Настолько же больше было и сделок по жилым помещениям — число сделок выросло с 57 164 до 64 572.

Больше всего выросло количество зарегистрированных прав по нежилым помещениям — на 20%. А вот активность на рынке земельных участков изменилась в наименьшей степени. В 2015 году было заключено на 1 223 сделки больше, то есть рост составил около 6%.

Казанцам не под силу ипотека

Несмотря на введение льготного кредитования и понижение ключевой ставки до 12,5%, по сравнению с аналогичным периодом за 2014 год ипотека в Казани демонстрирует серьезное падение. Общее количество сделок по ипотеке снизилось с 13 102 до 9 309, то есть почти на треть.

Ипотека в силу закона, когда залогом становится приобретаемая недвижимость, то есть классическое жилищное кредитование, демонстрирует падение на 26,3%. Если в предыдущем году было зарегистрировано 10 456 таких сделок, то в 2015 году — только 7 708.

По данным аналитической службы «Реального времени», по сравнению с предыдущим годом размер жилищного кредитования в абсолютном выражении снизился почти на 2 млрд рублей.

«Первичка» догоняет «вторичку»

Аналитическая служба «Реального времени» с начала 2015 года наблюдает за ценами на рынке вторичного и первичного жилья, отслеживая колебания стоимости квартир в сегменте «вторички» и новостроек по сервису «Авито.ру». Отметим, что на данном сервисе в категорию новостроек входит как строящееся, так и сданное жилье. По сути, речь идет о некоем усредненном понятии «новое жилье».

Итак, на графике за последние 5 месяцев видно, что разрыв между ценами на первичное и вторичное жилье остается существенным. Хотя постепенно он сокращается за счет того, что «первичка» дорожает, а цены на «вторичку», наоборот, продолжают снижаться.

После того, как цены на вторичное жилье к марту 2015 года выросли практически на 3% до 71 тысячи рублей, последовал постепенный спад. К 1 июня стоимость «квадрата» на вторичном рынке составила 67 218 рублей.

Вахитовский бежит, а Ново-Савиновский догоняет

Однако цены будут значительно отличаться в зависимости от того, в какой части города приобретается недвижимость.

Согласно выборке из сервиса «Авито.ру», самое дорогое вторичное жилье, как и ожидалось, в Вахитовском районе. Средняя стоимость квадратного метра к 1 июня составила порядка 78 тысяч рублей. Цена не только не снизилась, но даже выросла по сравнению с концом мая, когда квадратный метр стоил 77,7 тысячи рублей.

И это неудивительно, ведь Вахитовский район — это исторический центр Казани. В шаговой доступности находятся не только достопримечательности города, но и многие бизнес-центры. Чуть дешевле обойдется «вторичка» в Ново-Савиновском районе. Здесь средняя цена за квадратный метр составила 73,5 тысячи рублей. Несмотря на общую тенденцию к снижению стоимости, в Ново-Савиновском районе тоже зафиксирован рост цен почти на 2%.

А вот самое дешевое вторичное жилье в Кировском районе. К 1 июня стоимость квадратного метра снизилась до 59 тыс. рублей. Неуклонно снижаются и цены на жилье в Приволжском районе. Если к 25 мая один «квадрат» здесь стоил 63,3 тысячи рублей, то уже к 1 июня эта цифра упала до 62 тысяч рублей.

Где дорожает и где дешевеет

На рынке первичного жилья долгое время наблюдалась противоположная ситуация. Цены на «новое жилье» в столице Татарстана росли вплоть до середины мая. Тогда средняя стоимость квадратных метров достигла 59,5 тысяч рублей. Затем началось небольшое снижение, но к 3 июня оно так и не превысило 1%. Несмотря на небольшое снижение спроса в мае, Вахитовский район остается ценовым лидером и на рынке «нового жилья». Но по сравнению с данными на 27 мая здесь стоимость квадратного метра к 3 июня снизилась с 78,1 до 77,3 тысячи рублей. В Кировском районе первичное жилье оценивается значительно дороже вторичного — в 61,5 тысячу рублей за квадратный метр.

А вот в Ново-Савиновском районе с дорогой «вторичкой» можно найти самый экономный вариант первичного жилья в Казани. Средняя стоимость квадратного метра к 3 июня 2015 года составила 53 тысячи рублей, что, впрочем, на 1,6% выше ценового показателя, зафиксированного к 27 мая.

В целом наблюдается следующая закономерность. В Кировском, Советском, Ново-Савиновском районах Казани происходит постепенное снижение цен на вторичное жилье при одновременном повышении стоимости первичного жилья. В Московском и Авиастроительном районах ситуация несколько другая. На первичном рынке ценовой скачок пришелся на середину-конец марта, а к 1 июня цены вернулись практически к уровню начала года. Что касается вторичного рынка, то наибольший ценовой подъем здесь пришелся на первую половину апреля, после чего последовало снижение.

Динамика изменения цен на первичное жилье в Казани за последние пять месяцев 2015 года