Казанские долгострои: городские власти сомневаются в надежности Фонда дольщиков и хотят вернуть деньги из СРО
На кону только в Татарстане 2,2 млрд «неработающих» рублей, которые попытаются направить на проблемные стройки
В казанской мэрии отчитались о ситуации с обманутыми дольщиками. Четыре года назад проблему практически закрыли, но вскоре встали новые стройки, и число замороженных объектов возросло до 30. Достройка домов в основном оплачивается из кармана дольщиков. Сегодня городские власти решили попытать счастья и попробовать вернуть зависшие на счетах СРО России около 60 миллиардов рублей, которые как раз предназначались для такого случая, но держатели фонда «потеряли ключи от кубышки». Подробнее о том, что предлагают чиновники, — в материале «Реального времени».
Новые долгострои взамен прежних
О том, что происходит на проблемных стройках, рассказал первый заместитель руководителя исполкома Азат Нигматзянов. Он напомнил, что в 2008 году в Казани было 75 долгостроев. Тогда вопрос почти закрыли, сдав за шесть лет 69 объектов. Однако уже через год в татарстанской столице встали новые стройки, и число проблемных домов возросло до 30.
Тогда по поручению президента Татарстана был создан республиканский штаб для работы с обманутыми дольщиками. За время его работы сдали 3491 квартиру из 8108 (43% от общего объема). Три дома завершили за счет передачи другому застройщику — речь о компании «Бриз», которая взялась за достройку «фоновского» ЖК «Симфония» (сейчас «Возрождение»).
За прошлый год дольщикам передали 1360 квартир в шести домах. Это четыре объекта «ФОНа»: блок №4 в жилом комплексе «Солнечный город», дома №1 в «Симфонии» и №3 в «Молодежном», а также пять секций дома №1 в «МЧС». Также был сдан долгострой «Свея» — дом №5 в квартале №71а и объект ЗАО «Вектр» по ул. Четаева. Все это, по словам чиновников, удалось благодаря оперативному оформлению и вовлечению в оборот муниципальной земли по ул. Серова и федеральной — по ул. Губкина.
«Пока СРО обороняли эту кубышку от строителей, ключи к ней получили другие»
Прошлой весной в Татарстане создали «Республиканский фонд поддержки» для пострадавших вкладчиков и дольщиков, но позднее эти направления разделили. Осенью заработал и федеральный компенсационный фонд, куда застройщики начали отчислять по 1,2% от суммы каждой жилищной сделки. Но работать эта структура будет лишь с будущими проблемными стройками, где ДДУ заключили после 21 октября 2017 года. Предполагается, что в случае краха застройщика фонд, по аналогии с АСВ, будет выдавать компенсацию в определенном размере или достраивать дом. Но с учетом того, что в России решили вовсе отказаться от «долевки», перспектива воспользоваться этими средствами сводится к нулю. Куда же собирают деньги? Об этом переживают и в казанской мэрии:
— Хотелось бы верить, что средства вновь создаваемого компенсационного фонда будут надежно сохранены и доступны для использования, когда появится такая необходимость, — выразил надежду Азат Нигматзянов.
Основания сомневаться в том, что собираемые деньги дойдут до строек, на самом деле есть, и они небеспочвенны. Дело в том, что такие компенсационные фонды уже создавали на базе строительных саморегулируемых организаций, и капитал при этом сколотили немаленький. Но пустить их на проблемные объекты дольщиков никто так и не смог. В СРО уверяли, что потеряли средства фонда в лопнувших банках.
— На деле получилась кубышка, куда деньги можно вкладывать, а получить их обратно практически невозможно. Пока СРО обороняли эту кубышку от строителей, ключи к ней получили другие. По информации министра строительства России, с 2008 года в фонды СРО собрали 100 млрд рублей, из которых 40 млрд пропали в проблемных банках, — посетовал замглавы исполкома.
Сегодня законодатель ужесточил контроль за деньгами дольщиков. Введены новые требования к уставному капиталу, опыту работы и налоговой дисциплине застройщика. По мнению Нигматзянова, меры очень жесткие. Некоторые застройщики были вынуждены отложить намеченные проекты и изменить форматы своих предприятий. «Леонид Казинец сравнил действие принятых мер с ситуацией, когда пациент может умереть от наркоза, не дожив до операции», — процитировал президента Национального объединения застройщиков жилья казанский чиновник.
«Сорвать куш и ждать, что государство поможет достроить дома»
По поручению президента РТ контроль за долевыми объектами в Казани возложили на управление капстроительства и реконструкции городского исполкома (УКСиР). В городе остаются два проблемных застройщика: «ФОН» и «Свей». На их долгострои приходится 10% от всех долевых строек в столице РТ. На сегодня у городских застройщиков в обороте 65 млрд рублей средств дольщиков.
Правда, не всех обманутых дольщиков можно назвать гражданами без крыши над головой. Как выяснили в исполкоме, в сданные долгострои фактически заселились лишь 13,6% жильцов. Отсюда вывод чиновников: остальные собственники — инвесторы, а в общем объеме долевого строительства под категорию «остро нуждающиеся граждане» подпадает лишь 1% участников.
Большого сюрприза в этом нет, эксперты уже отмечали, что населению по большому счету доступны лишь два вида инвестиций: банковские депозиты и долевое строительство. Но застройщики повели с гражданами «рискованную ценовую политику, основанную на демпинге», и в итоге проиграли все. Бизнесмены подмочили репутацию, понесли уголовную ответственность и угодили в СИЗО, а инвесторы вместо заработанных денег понесли убытки.
Но разбираться, кто из дольщиков — реальный «бомж», а кто инвестор, еще недавно было недосуг. Казанцы выходили на пикеты, требовали помощи от властей и иногда добивались реакции. «Складывалось впечатление, что поддержку получают именно нерадивые застройщики, которые сознательно вели рискованную ценовую политику, чтобы быстро заработать деньги и вывести их из оборота», — посетовал Нигматзянов. Эта тенденция может отрицательно сказаться и на добросовестных застройщиках, предостерег он:
— У некоторых может возникнуть желание сорвать куш и ждать, что государство поможет достроить дома. Но даже в самых развитых странах государство не несет ответственности за убытки в результате участия в высокорискованных операциях. Может, настала пора законодательно разделить дольщиков? Для себя я их разделил. Обманутый дольщик — это тот, кто вложил средства в покупку одной квартиры с целью будущего проживания в ней. А тот, кто приобретает несколько квартир, — дольщик-инвестор. У нас есть данные от правоохранительных органов, что есть дольщики, которые приобрели до 26 квартир! — сообщил замглавы исполкома.
В случае отказа от «долевки» Казань потеряет около четверти валового продукта
Если дольщиков разделить, это помогло бы быстро организовать адресную помощь действительно нуждающимся гражданам и снизить спекулятивный интерес инвесторов. Дошло до того, что сложился новый вид бизнеса, когда покупатели квартир с помощью юристов за малейшее расхождение с графиком работ «кошмарят» застройщиков требованиями неустойки через суды: «При этом дольщики-инвесторы уверены, что объект достроится в том числе с поддержкой властей. И кроме неустойки они получат и квартиры, которые они потом еще и перепродадут».
Разговор вновь зашел на тему отказа от «долевки» и перехода на проектное финансирование: «Возникает вопрос: куда денутся уже собранные к тому моменту средства компфонда?!» Что интересно, сами дольщики, выступая на многочисленных митингах с самыми радикальными требованиями, ни разу не просили отменить долевое строительство.
Если рассмотреть уход от «долевки» на примере Казани, то застройщикам придется просить те самые 65 млрд рублей, которые они собирали с дольщиков бесплатно, у банков, и, конечно, небезвозмездно.
— Все последние предлагаемые меры по ужесточению федерального законодательства проходят под лозунгом защиты обманутых дольщиков. Но если внимательно приглядеться, основным выгодоприобретателем от этих изменений являются банки. Но возникает вопрос: готовы ли сами банки кредитовать застройщиков на такие суммы? Самым негативным сценарием может стать полная остановка долевого строительства, что означает, что наш город потеряет около четверти валового продукта, — предостерег Азат Нигматзянов.
Параллельно вырастут цены на жилье и более 40 тысяч строителей останутся без работы. Если учесть, что один строитель загружает 10—12 смежников, армия безработных будет в разы больше.
Какие долгострои на очереди
В городе осталось завершить 16 долгостроев. Ближайший к сдаче — последний незаселенный блок Г в первом доме ЖК «МЧС». Параллельно идут работы в пятом и во втором домах того же комплекса, доме по ул. Фучика «Царицынский бугор», а также в четвертом доме в «Симфонии». Готовятся разморозить еще две стройки — первый и второй дома в «Молодежном».
По домам «Свея», по словам чиновников, работу вынужденно приостановили из-за отсутствия конкурсного управляющего. Но сейчас на смену Сергею Лашкину пришел новый арбитражник Андрей Урлуков. Кроме того, нашли решение по дому №4 в квартале 71 по ул. Четаева. По другим проблемным стройкам, по данным исполкома, ситуация следующая:
- дом №5 ЖК «Молодежный» — формируются источники финансирования;
- дом №3 ЖК «МЧС» — идет подготовка проектной документации, которую затем в качестве типовой применят на дом №4;
- дом №4 ЖК «Симфония» — два варианта: создать ЖСК, как в первом доме, или ждать других источников, но это будет нескоро;
- дом по ул. Заслонова — в УЖП подготовили реестр дольщиков, в соответствии с ним определят объем свободных активов, начата разработка проектной документации;
- дом №6 в квартале 71а, ЖК «Золотая середина» — продолжаются судебные разбирательства;
- дом №3 в квартале 71а — привлечена проектная организация, которая вместо поддельной проектной документации разработает новый проект с учетом сохранения части построенного здания;
- дом по ул. Достоевского, 57 и квартал 68 — идет формирование финансирования.
Сначала город возьмется за дома наибольшей степени готовности.
Казань попробует извлечь деньги СРО на объекты дольщиков
Главный вопрос по-прежнему: где взять деньги на разморозку строек? В Казани формируется база земельных участков для последующей передачи инвесторам, готовым завершить долгострои. Ожидается, что часть затрат покроют за счет продажи выявленных следствием активов «ФОНа» и «Свея». Часть денег рассчитывают получить с продажи свободных, еще не распроданных квартир в домах. В пример привели дома №3 и №4 в ЖК «МЧС», стоимость их свободных активов оценили в сумму свыше 1,5 млрд рублей.
Кроме того, казанские чиновники не теряют надежды попытаться вернуть зависшие на счетах СРО деньги компфондов. На счетах четырех СРО РТ, по данным на конец года, находится 2,2 млрд рублей.
— А каким образом они используются? — спросил градоначальник.
— Никаким, просто лежат на депозитах, — ответил Нигматзянов.
— А что прописал законодатель: эти деньги на час икс или что?
— В законодательстве так прописано, что из всей этой кубышки в 100 млрд в одном из регионов удалось извлечь всего 65 млн — это 0,01%. Все остальные пытались, но пока не вышло.
— Давайте обсудим это с Минстроем РТ. Проведем круглый стол со строителями, СРО, депутатами. Давайте выходить с законодательной инициативой, чтобы хоть какой-то процент в процессе участвовал. Мы по сусекам собираем крохи, а тут 2,2 млрд лежат. Решение небыстрое, но в любом случае его надо обсуждать и инициировать такие вещи, — поручили городские власти.