Big sale от Ивана Егорова: «Ак Барс Холдинг» распечатал земельный банк
Бизнес-группе после нескольких лет простоя удалось продать земли под жилищную застройку
«Ак Барс Холдинг» наконец-то распечатал фонд из непрофильных активов, продав в конце года наиболее привлекательные из них — несколько земельных участков в историческом центре Казани. Зато простаивающие третий год промышленные площадки ликвидированных заводов «Хитон», «Холод» и проч. общей стоимостью в 1,68 млрд рублей могут быть выставлены на «голландские» аукционы. Как выяснило «Реальное время», компания Ивана Егорова заключила агентское соглашение с «Российским аукционным домом», согласившись пойти на 30% снижение цены Казанского хлебозавода №7.
В этом году «Ак барс Холдинг» актуализировал собственную базу данных непрофильных активов, куда списываются неликвиды всех разорившихся внутри холдинга компаний. В обновленный буклет-презентацию, выпущенный недавно для распространения среди потенциальных покупателей недвижимости, включены преимущественно активы ликвидированных казанских предприятий самых разных мастей.
Иван Егоров дал команду «продавать»
Это обанкроченный производитель товаров народной химии «Хитон», некогда известное казанское предприятие ОАО «Татарское республиканское объединение «Холод», закрытые казанские хлебозаводы №1 и №7, входившие в «Объединенную хлебную компанию». Каждому выставляемому объекту посвящена отдельная страница с подробным описанием его месторасположения, полного перечня производственного оборудования и технических условий его функционирования (электрическая мощность, водоснабжение).
Если последний раз «Хитон» отразил выручку за 2012 год в размере 302 млн, когда им руководил брат главы АБХ Валерий Егоров, то теперь его имущество хотят продать за 650 млн рублей. А вот комплекс из 12 зданий объединения «Холод», которые сейчас сдаются в аренду «МИКАН-Инвест», выставляются за 300 млн рублей.
За производственные площадки хлебозаводов просят 135 млн рублей, хотя к моменту их приватизации в 2005 году они приносили выручку свыше 400 млн рублей. К тому моменту все семь хлебозаводов входили в ОАО «Объединенная хлебная компания», которая управляла их активами. По данным ОХК, на предприятиях выпекалось более 150 наименований хлебобулочных изделий на 2 млрд рублей. Они занимали доминирующие положение, занимая от 75% до 88% хлебного рынка Казани. Однако председатель правления Союза хлебопроизводителей РТ Ильдар Никифоров всегда жаловался на то, что малые пекарни наступают им на пятки, лишая рентабельности. В результате в 2014 году Объединенная хлебная компания была обанкрочена по иску «Булочно-кондитерского комбината», входящего в АБХ, но ее вывеска продолжает оставаться на историческом здании офиса на Островского, 100.
Всего в списке на открытую продажу значится 8 промышленных сооружений с земельными участками в Казани и активы одного предприятия Нижнекамска. Их совокупная стоимость, по предварительной оценке самого АБХ, составляет 1,62—1,7 млрд рублей. Как утверждают в компании, в этом году от руководства АБХ последовала прямая команда «продавать», так как реанимировать их невозможно, а бесконечно держать «мертвым грузом» на балансе госхолдинга — значит играть на их дальнейшее обесценивание.
Поздняя расчистка: из 12 объектов выбыло три
В действительности АБХ объявил о большой распродаже неликвидных промышленных остатков, вылетевших с производственной орбиты холдинга, задолго по выпуска информационного буклета для инвесторов. Напомним, еще в конце 2016 года компания впервые разместила на своем сайте перечень недействующего имущества с подробной геолокацией. Правда, тогда в нем значилось немного больше объектов — 12 разного рода сооружений общей стоимостью 1,8 млрд.
При беглом просмотре сразу обнаруживаешь, что список неликвидов-2018 почти точь-в-точь повторяет предшествующий каталог, причем с тех пор не изменились и ценники. Различие лишь в том, что из актуального перечня АБХ выбыли несколько земельных участков в центре Казани с заявленной тогда стоимостью около 200 млн рублей, а также одноэтажное нежилое здание в Альметьевске стоимостью 4,2 млн рублей. Зато вместо них список пополнился новым сооружением — нижнекамским стройпредприятием стоимостью 19,5 млн рублей.
Urban четырехлетней выдержки
В АБХ подтвердили, что ротация объектов связана с их продажей, а не с формальным исключением из информационного каталога. «К началу этого года наиболее привлекательные земельные участки в центре Казани были проданы, так как сам холдинг не занимается девелопментом», — сообщил «Реальному времени» источник в компании. Речь идет о двух смежных земельных участках общей площадью 2 га и 6 га, располагающихся в Советском районе рядом с элитными жилыми массивами «Казань XXI век». Сделки были завершены в конце января.
Одновременно с ними был продан небольшой надел на золотой миле Казани по улице Островского (земли находятся на территории закрытого в 2010 году казанского хлебозавода №1). Кто стал их новыми правообладателем, в компании назвать отказались, как, впрочем, и стоимость. По оценкам директора торгового дома недвижимости «Валери» Валерия Абсалямова, «рыночная стоимость двух участков в Советском районе может быть в пределах 80 млн рублей». Гендиректор «А-Девелопмент» Мурат Ахмеров добавил, что средняя цена составляет 4—5 млн за сотку без привязки к локации. «Сейчас не так много желающих играть на рынке недвижимости, поэтому рыночная стоимость приближена к кадастровой», — отметили оба эксперта.
Говоря о золотой миле, Мурат Ахмеров напомнил, что покупателем прилегающего к историческому зданию на Островского, 100, большого участка земли является девелоперская группа «Д-групп» Тлеулинова. «Несколько лет назад они анонсировали проект по возведению здесь офисного бизнес-центра «Урбан», что вполне логично. Ведь у них есть опыт инвестирования в подобные объекты — это офисный бизнес- центр «Рябина» класса B+ на улице Сайдашева», — рассказал он.
В АБХ уточнили, что само здание хлебозавода по-прежнему остается в их собственности и сносить его не собираются. «На сегодняшний день там находится дочерняя компания холдинга ООО «ТД «Белый Барс». А прилегающий участок был продан 4 года назад «Д-Групп», — говорится в ответе АБХ на запрос «Реального времени». Несмотря на то, что проект застройки на территории закрытого хлебозавода №1 несколько лет был презентован президенту РТ Рустаму Минниханову, это место продолжает пустовать не первый год. «Обычно инвестор покупает земельный участок уже под готовый проект и быстро начинает его застраивать», — рассуждает Валерий Абсалямов. Если происходит наоборот, то может быть, покупали для последующей перепродажи? Правда, в руководстве «Д-групп» заверили, что недавно получили разрешение на строительство офисного центра, а сейчас идет поиск финансирования.
«Ак барс Девелопмент» взял «золотые» земли АБХ
А вот свободные земли АБХ в Советском районе перешли в распоряжение «Ак барс Девелопмента», сообщил «Реальному времени» Талгат Абдуллин. «Здесь будет построено комфортное жилье. Проект разрабатывается», — обошелся без подробностей владелец.
Сейчас в финальную стадию вышли переговоры о продаже пригородных земель в поселке Песчаные Ковали Лаишевского района, сообщили в АБХ. Земельный массив вокруг озера Ковалевское в 326,9 тыс. кв. м продается не первый год. Он мог бы стать альтернативой элитному поселку Вороновка, находящемуся на другой стороне от магистрали Матюшинского тракта. Но то ли пригородные поселки окончательно перестали интересовать девелоперов, то ли их не устраивает цена. Кадастровая цена обозначена в 44 млн рублей. Так как сделки нет, то и участок попал в каталог продаваемых в 2018 году объектов.
На конвейер «голландских» аукционов
Самыми тяжеловесными и неподъемными для продажи являются промышленные площадки, отметили опрошенные «Реальным временем» девелоперы. Учтя печальный опыт многих лет, «Ак барс холдинг» заключил в этом году договор о реализации объектов недвижимости с «Российским аукционным домом». А как известно, излюбленным приемом РАД является «голландский» аукцион на понижение цены, благодаря чему организатор торгов собирает максимально возможную аудиторию потенциальных покупателей. Известно, что в прошлом году по этой модели было продано до 80% залоговых активов Сбербанка.
«До сих пор у всех выставленных на продажу объектов недвижимости были разные агенты, не связанные между собой, — объяснил источник в АБХ. — В отличие от них РАД имеет постоянно действующий информационный ресурс и торговую площадку, так что, может, что-то получится». В РАД подтвердили, что им передали на торги лишь одну промплощадку хлебозавода №7 в Дербышках, хотя они претендовали как минимум на три объекта. Возможно, в случае успешных торгов АБХ передаст остальные заброшенные активы.
Стартовая цена РАД на первый объект составила 75 млн рублей против 90 млн, названных АБХ. Фактическая цена продажи может быть ниже и на все 30%: цена отсечения обозначена и вовсе на уровне 60 млн рублей. Взяв объект на реализацию, РАД провел собственную оценку, близкую к текущей рыночной ситуации. Первые торги назначены на конец марта.
Гендиректор «А-Девелопмент» Мурат Ахмеров уверен, что единым лотом продать недвижимость мастодонтов вряд ли получится. «Сейчас огромные промышленные площадки практически не покупаются. Лучше их раздробить на несколько небольших лотов, чтобы их могли потянуть малые предприятия. Но для этого необходимо провести реновацию. Это все-таки лучше, чем ничего», — рекомендует он. «Теоретически земли под промплощадками можно было бы перевести в категорию жилищного строительства, — предлагает свой рецепт монетизации заброшенных земель Валерий Абсалямов. — Подобных примеров в Казани немало, но захочет ли город идти на такие уступки АБХ?».