«У застройщиков априори презумпция виновности перед дольщиками и банками»
На открывшемся Рождественском саммите РГУД в Казани обсудили грядущие непростые времена для девелоперов
Казань открыла серию рождественских саммитов РГУД, символично выбрав для встречи будущую площадку Чемпионата мира по футболу — новый стадион. Эксперты говорят, что как и спортсменов, застройщиков ждут непростые испытания в борьбе за лидерство и кому-то придется покинуть поле с поражением. Всего 250 гостей и 43 спикера из 10 городов страны обсуждали проблемы и перспективы развития отрасли. Подробнее — в материале «Реального времени».
Конкурируют не жилые комплексы, а решения
В этот раз казанский саммит отличал расширенный формат площадок — семь секций по жилой, коммерческой, торговой, складской и другим видам недвижимости. Перед началом работы спикеры и модераторы обозначили ключевые аспекты отрасли.
Говоря о рынке жилья, обсудили пугающую перспективу для застройщиков — новшества в долевом строительстве, которые кардинально изменят правила игры. Речь о нескольких проблемах. Первая: одно разрешение на строительство — одно юрлицо.
— В этой связи мы все понимаем, что застройщики будут создавать дочерние компании, которые будут финансироваться. А хождение денег между материнской и дочерней компаниями ведет к налогообложению НДС, и себестоимость строительства за счет этого налогового бремени однозначно повысится, — пояснила исполнительный директор РГУД Елена Бодрова.
Второй проблемой она назвала — невозможность привлечь деньги дольщиков к созданию комфортной среды, а это сегодня является определяющим фактором в условиях жесточайшей конкуренции. Тоже самое и с комплексным освоением территорий. На средства граждан можно строить только дом в рамках одного участка, а для социальных и линейных объектов придется прибегнуть к проектному финансированию. «Получается, что у нас застройщики находятся под контролем у банков. У них априори презумпция виновности перед дольщиками и банками», — посетовала Бодрова. Поэтому, по словам эксперта, рынок будет искать абсолютно новые форматы работы. Но уходить никто из девелоперов не собирается, все постараются интегрировать бизнес в новые реалии.
— У нас идет битва за потребителя, и конкурируют не конкретные жилые комплексы, а решения, новые технологии и даже города! Мы сами вырастили очень разборчивого и грамотного покупателя. Покупатель 5 лет назад и сегодня — это не потребитель метров. Это потребитель среды, статуса и качества жизни. Продуманные решения не всегда ведут к увеличению себестоимости стройки. Мы видим, как появляются потребители определенных брендов. Поэтому, формируя эту среду, застройщики становятся драйверами развития городов, общественных пространств и европейских форматов, — убеждена спикер.
Революции в торговле и недвижимости
Гендиректор IDEM Екатерина Гресс, говорила о дальних перспективах и революции в торговой недвижимости. В покупательском сознании произошел переворот, и участникам рынка остается только подстраиваться. В качестве примера спикер привела цветочный кризис этого года. А виновато во всем поколение миллениалов, которое в этом году решило не следовать устоявшимся традициям в самую «цветочную» дату — 1 сентября — и отдало предпочтение более практичным подаркам.
О похожей революции, но в фуд-корте рассказала и полномочный представитель РГУД в Татарстане и директор «Ак барс Недвижимости» Елена Стрюкова на примере глобальной перестройки ресторанной зоны в казанской Меге: «Мне достоверно известно, что на этот фуд-корт приезжали смотреть представители всех городов, где присутствует Мега. Туда толпами ходили застройщики, мне звонили и спрашивали: «А ты можешь достать проект? Нам такую штуку надо сделать в жилом комплексе». Позднее, анонсируя секцию по редевелопменту, модератор пленарной сессии сделала важную ремарку: как важно подумать о том, чтобы вдохнуть вторую жизнь в свои объекты не только владельцам предприятий, но и тем, кто управляет торговой недвижимостью:
— Казань, являясь лидером среди миллионников, стала первой площадкой для размещения торговых центров. Но сегодня многие ТЦ приблизились к возрасту 10 лет. Как мы знаем, максимальный цикл объектов торговой недвижимости — 7 лет. И те, кто не «переобуется», не подумает об этом заранее, останется за бортом, — предупредила Елена Стрюкова.
Потребитель уже не хочет жить в «однушке» на окраине
На сессии по жилой недвижимости устроили дебаты «Бизнес и закон» — что ждет рынок долевого строительства. Начали разговор с темы конкуренции между российскими городами за покупателей недвижимости. Здесь важны не только экономические показатели, но и умения миллионника привлекать новых жителей. В этом мог бы помочь приток миграции, считают эксперты. Он создает дополнительный спрос на жилье. Например, у Новосибирска только за счет мигрантов за последние 5 лет дополнительный спрос составил в районе 2 млн кв. м, у Казани — около 1 млн «квадратов».
Основной покупатель недвижимости сегодня — житель России до 35 лет. Именно этому поколению 80-х рынок жилья обязан своим ростом за последние 10 лет. Это молодежь, которая покупала свою первую квартиру, была готова переехать на окраину и мириться с плохой инфраструктурой. Поэтому сейчас на рынке так много «однушек» и студий.
Но так будет не всегда, к 2030 году доля покупателей той возрастной группы, на которой базировался рынок, сократится в 1,5 раза, говорят аналитики. Если раньше основу потребителей составляли люди около 30 лет, то в будущем это будут 40—45-летние граждане. Это совершенно другие покупатели с иными запросами. Поэтому застройщикам важно это учитывать уже в текущих проектах, если они рассчитаны на ближайшие 5—10 лет.
— Доля молодежи сильно сократится. И это приведет не только к тому, что станет меньше однокомнатных квартир. Это изменит развитие многих городов, остановит их расползание в сторону окраин и вернет жилые проекты в сложившиеся районы. Основу составят люди 35—45 лет — это семьи с детьми, которые не готовы менять районы проживания, — предупреждает руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков.
К третьей важной группе покупателей эксперт отнес пенсионеров, которых станет больше. Правда, рынок совершенно не умеет с ними работать. Им нужно будет оптимизировать жилое пространство, потому что у многих семей будет избыточная жилплощадь, а платить большую квартплату они не захотят.
На вопрос, что нужно сделать застройщикам Казани, чтобы остаться на рынке, Михаил Хорьков посоветовал ориентироваться на то же самое массовое поколение 80-х, но с учетом того, что им нужна уже не первая квартира в их жизни, а скорее улучшение жилищных условий, а это всегда проще и дешевле. К тому времени люди скорее всего уже выплатят свою первую ипотеку.
Президент гильдии риелторов РТ Андрей Савельев рассказал об основных тенденциях на вторичном рынке: покупатель стал более требовательным. Если 10 лет назад определяющим фактором была цена, то сейчас, когда цены практически не растут уже 3 года, главное это среда. Директор агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова провела анкетирование среди участников дебатов и озвучила любопытные результаты: люди считают справедливой ипотечную ставку в районе 5—7% и проголосовали за жилье компаний «КамаСтройИнвест», «Унистрой», «Ак Барс Недвижимость» и ЮИТ.
Управляющий партнер Profitbase Оксана Дунина рассказала, как новые технологии изменят рынок недвижимости. Подсказала, какие из них уже сегодня помогут точнее составить портрет потребителя. «В ближайшие 5—10 лет недвижимость начнут продавать роботы. На рынке уже есть робот Вера», — говорит эксперт и тут же добавляет, что это не значит, что машины заменят риелторов — их просто освободят от рутины.
