Под угрозой ипотечного кризиса: ЦБ ужесточит выдачу ипотеки с низким первоначальным взносом

Вырастут ставки или первый взнос?

Центробанк ужесточает правила выдачи ипотеки с низким первоначальным взносом из опасений, что иначе Россию ждет та же судьба, что и Америку в период ипотечного кризиса, полагает ряд представителей банков. Как выяснила газета «Ведомости», кредит с первым взносом менее 20% цены жилья взвешивается с коэффициентом риска 150%, менее 10% — 200%, говорится в поправках к инструкции «Об обязательных нормативах банков» (будут действовать с 2018 года).

Регулятор полагает, что риски в этом случае высоки и для кредитных организаций, и для самих потребителей. Если заемщик не сможет вовремя оплатить ипотеку, цены залога может не хватить для покрытия долга. А это значит, что взыскивать задолженность придется и после реализации залога. Получается, что должник будет вынужден расстаться и с взятым в кредит жильем, и с другим нажитым имуществом.

Ряд российских банков уже прокомментировали принятые меры ЦБ, сообщив, что будут вынуждены поднять минимальный размер первоначального взноса или ставки по ипотеке. Такой же прогноз дают и татарстанские кредитные организации:

— Это может привести к увеличению размера минимального первоначального взноса либо к существенному снижению уровня одобрения по заявкам с низким первоначальным взносом. Полагаем, что в таких условиях банки предпочтут повышение минимального первоначального взноса. Такое повышение пройдет менее ощутимо. Это объясняется тем, что люди при получении ипотечного кредита менее чувствительны к повышению первоначального взноса по сравнению со значением процентной ставки, — ответили на запрос «Реального времени» в «Ак Барс» Банке.

На вопрос, действительно ли ипотечные продукты с низким или отсутствующим первым взносом угрожают ипотечному рынку, кредитор ответил следующее:

— Эти продукты являются довольно рискованными для банков. Скорее всего, регулятор ужесточил требования к ипотеке с небольшим первоначальным взносом в качестве превентивной меры. Так как в следующем году ожидается сохранение темпов роста ипотечного рынка, банки для увеличения спроса на свои ипотечные продукты могут пойти на смягчение требований к первоначальному взносу, что может привести к ухудшению качества ипотечного портфеля банков в будущем. В качестве примера можно привести 2013 год, когда Банк России ужесточил требования по необеспеченным потребительским кредитам, что позволило более мягко пройти кризис в розничном кредитовании в 2015 году, — отметили в АББ.

Через 3—5 лет число неплатежеспособных заемщиков вырастет

В АИЖК поддержали решение Центробанка, ссылаясь именно на то, что программы с низким или отсутствующим первым взносом грозят будущему всего ипотечного рынка. В региональном агентстве так кардинально вопрос не ставят, но согласны, что такие продукты могут ухудшить ситуацию.

— Конечно, риски увеличиваются. Реальные доходы населения в этом году снизились, а стоимость жилья выросла. Если ипотечные кредиты оформит большое число граждан без реального дохода, то в дальнейшем при любом колебании рынка может возникнуть серьезный кризис, когда люди просто не смогут платить ипотеку. Что такое низкий первоначальный взнос? Это подтверждение того, что у человека вообще нет никаких накоплений и доходов, он практически без ресурсов заходит в такие долги. Через 3—5 лет у нас увеличится число заемщиков, которые не смогут выплачивать ипотеку, — считает гендиректор АО «АИЖК РТ» Андрей Симаков.

В Татарстане застройщики часто предлагают заплатить первоначальный взнос за клиента и обычно берут все риски на себя. При этом в республике один из самых низких показателей просрочки по ипотеке и в целом последние год-два на рынке сохраняется стабильная ситуация.

— Ипотечный рынок как рос, так и будет расти. Но если будет ужесточение правил, он может ужаться в объемах за счет того, что туда не будут попадать неплатежеспособные заемщики. Здесь две стороны медали. Если дать расти ипотеке, значит, будет больше ввода жилья и сделок на рынке недвижимости — что, конечно, хорошо. Но в дальнейшем это может повлиять на неплатежеспособность и невозврат кредитов, — добавил Симаков.

— Проблема состоит в том, что деньги на первоначальный взнос заемщик может получить за счет кредита. Пока темп роста рынка ипотеки относительно умеренный, но выход экономики из кризиса и снижение процентных ставок способствуют его разогреву. Банки конкурируют друг с другом, в том числе и за счет снижения первоначальных взносов, и за счет повышения показателя LTV (loan-to-value — отношение суммы кредита к стоимости приобретаемой заемщиком недвижимости, — прим. ред.). ЦБ предусмотрительно старается снизить риски на этом рынке, особенно в сегменте ипотеки subprime. Напомню, что источником последнего глобального кризиса стал как раз крах американской ипотеки subprime, — подчеркнул начальник аналитического управления Банка корпоративного финансирования Максим Осадчий.

По мнению управляющего директора Национального рейтингового агентства Павла Самиева, ситуация для принятия этих мер Центробанком назрела давно, требовалось структурировать риски в этом сегменте.

— С одной стороны, вопрос может быть не очень горячий, потому что в ипотеке, в т.ч. и среди тех клиентов, у кого небольшой первоначальный взнос, просрочка остается низкой. Но, тем не менее, конечно, правильно, что будут более четкие коэффициенты риска. Это на самом деле правильно и соответствует международной практике, — говорит Самиев.

По его словам, ужесточение правил выдачи ипотеки приведет к сокращению кредитов с низким первоначальным взносом, хотя их доля у банков итак не высока. Как правило, банки устанавливают размер взноса на уровне не ниже 20% от стоимости жилья. Теперь же средний показатель сместится скорее всего к 40-50%. «С точки зрения доступности ипотеки я не вижу для людей каких-то больших рисков. Потому что все-таки для тех, кто готов выйти на ипотечный рынок, все равно первый взнос предлагался в большей величине. Если кто-то не может накопить достаточную сумму для этого, да, он будет переплачивать за риск, потому что будет рискованным заемщиком» — добавил управляющий директор НРА.

«Это грозит раздуванием пузыря»

Директор Банковского института НИУ ВШЭ Василий Солодков также согласен с необходимостью ужесточить правила выдачи ипотеки. По его мнению, кредиты с низким первоначальным взносом уместны только в условиях, когда экономика развивается и доходы населения растут.

— Но когда реальные доходы сокращаются четвертый год подряд, а задолженность по кредитам, по данным того же ЦБ, — 10% (а если брать реальные цифры, то она, я думаю, приближается и к 20%, потому что есть куча вариантов, как ее спрятать), то в этих условиях такое кредитование, естественно, является очень рискованным, — отметил Солодков.

Наряду со снижением реальных доходов населения падают и цены на залоговую недвижимость. Поэтому банки теряют возможность полностью закрыть невозврат кредита ее продажей. В то же время ужесточение правил ЦБ скажется только на уменьшении числа ипотечных сделок, но не в целом на рынке, полагает эксперт. Если же не принять мер, это приведет к серьезным последствиям.

— Мы сейчас можем получить пузырь на рынке ипотеки. Тем более что рулевые ставки сейчас низкие, а по валюте — вообще равны нулю. И люди пытаются куда-то вкладываться. Вот вы вложились в ипотеку в надежде, что квартира подорожает. А она возьмет и не подорожает, а вы потеряете свою работу. Представьте, что это произойдет в массовом порядке. И что дальше? — рисует нерадужную картину директор Банковского института НИУ ВШЭ.

В компании АКРА такую перспективу считают вполне реальной. Здесь полагают, что решение регулятора нужно рассматривать в контексте ужесточения правил работы в целом в банковском секторе.

— Вся политика ЦБ на протяжении последних лет нацелена на то, чтобы снизить долю проблемных и потенциально проблемных кредитов и обезопаситься на тех направлениях, которые растут в настоящее время быстрее всего. А ипотека относится к наиболее быстрорастущим сегментам банковского кредитования и высококонкурентным рынкам. И как раз, чтобы снизить потенциальную угрозу от роста проблемных ипотечных кредитов, ЦБ и вводит это ужесточение, — сообщил директор группы банковских рейтингов АКРА Александр Проклов.

В целом мера оправдана и позитивна, полагает эксперт, но для банковского сектора она означает определенное ужесточение конкуренции по данному сегменту. В то же время опасения АИЖК, что программы с низким первым взносом несут в себе угрозу всему рынку, скорее несколько утрированы. Но не беспочвенны: «Высокая доля такого рода программ на ипотечном рынке чревата раздуванием пузыря и резким ростом проблемных кредитов — это, собственно, то, с чем теперь ЦБ собирается бороться и намерен предотвратить», — подытожил Проклов.