Рынок жилья Казани: уход инвесторов в валюту и спрос на «двушки»

Первичный рынок в росте

Следом за августом сентябрь показал тот же высокий процент продаж новостроек — 1621 сделка. Прирост по сравнению с прошлогодним первым осенним месяцем составил 37%. Всего с начала года татарстанцы зарегистрировали 11 327 договоров долевого участия, что на 18% больше, чем за аналогичный период 2016-го.

— Если сравнивать с прошлым годом, основная заслуга в приросте продаж новостроек у банковского сектора. Плюс активная работа девелоперов с банками. Это касается и ведущих и точечных застройщиков. Все сейчас предлагают достаточно лояльные условия, широкий набор всевозможных акций, предложений и бонусов в пользу клиента. Все это в совокупности и привело к тем результатам, которые мы наблюдаем, — отметил коммерческий директор «#Суварстроит» Максим Николаев.

В подтверждение активности сентября в «#Суварстроит» приводят данные по продажам своих новостроек. Нынешний месяц у компании богаче прошлогоднего минимум на 30%. Вкупе с ипотекой сказались бонусы компании, например, чистовая отделка в подарок. Те же или аналогичные предложения можно встретить и у других застройщиков. Допустим, ипотечные каникулы, субсидированные процентные ставки, бесплатные парковки и т. д. «Львиная доля продаж приходится на квартиры небольшой площади. Благодаря различным маркетинговым предложениям они сейчас стали более доступными», — говорит Максим Николаев.

Рынок будет активным до конца года

Риэлторы подтверждают это и ссылаются на отложенный спрос и на то, что с началом роста продаж после летнего затишья цены традиционно растут, что также подстегивает покупателей.

— То ускорение, которое было задано по количеству и интенсивности сделок с недвижимостью в августе (и вообще, само лето было очень хорошим), сохраняется до сих пор. Рынок очень активный. Думаю, эта тенденция сохранится, и, если не будет каких-то внешнеполитических факторов, в той же интенсивности мы закончим год, — добавляет директор агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова.

— Спрос на качественное жилье будет всегда. Если анализировать ситуацию на рынке в целом, то сейчас рынок недвижимости демонстрирует плавный рост, который начался с 2016 года. Продажи идут согласно плану. Что касается видов оплаты, то первое место традиционно занимает ипотека (49%), остальное количество сделок приходится на рассрочку и 100% оплату. В тренде у покупателей — 2- и 3-комнатные квартиры, — рассказывает коммерческий директор УК «Унистрой» Искандер Юсупов.

По словам застройщика, цены на его объекты растут динамично, за октябрь цены поднимались дважды, следующее повышение намечено на 1 ноября. В среднем рост цен по проектам компания оценивает в рамках 15%, и считает, что это делает инвестиции в недвижимость намного более выгодными, чем тот же депозит, учитывая сегодняшние ставки по вкладам.

— Срок строительства дома — немногим более года, когда инвестор сможет вернуть средства с маржой. Сейчас самое популярное время для покупки квартир. По Казани сейчас действует одна из самых выгодных ставок по ипотеке. Например, на наших объектах — от 6,45% по программе с АИЖК, — говорит Искандер Юсупов.

Инвесторы уходят из «долевки» в валюту

Покупатель стал более избирательным и требовательным, не только к качеству жилья, но и к сервису, отмечают застройщики. Обращают внимание на дополнительные плюсы, которые в целом формируют комфортную среду проживания. Будь то современная игровая площадка, хорошо обустроенный двор, наличие парковок. Кроме того, татарстанцы стали более юридически подкованными, тщательнее проверяют документы, репутацию и историю фирмы. Здесь сказываются и общественное мнение, и отзывы предыдущих покупателей в соцсетях.

— На фоне ситуации с банками у многих людей появились сомнения в целесообразности вкладов, и они пришли за квартирами. Но я не скажу, что именно эта волна обеспечила прирост — это один из факторов. Доля крупных инвесторов, напротив, уменьшается. Тенденция прошлого года, когда они приходили и брали достаточно серьезные пакеты по недвижимости, сейчас пошла на спад, идет сокращение этих сделок. Как такового оттока не произошло, но и новых крупных инвесторов не появилось. Думаю, это связано с их осторожностью и выжидательной позицией, — считает Максим Николаев.

Риэлторы подтверждают эту тенденцию. Отчасти прирост продаж обеспечили бывшие вкладчики банков, хотя инвестиционную привлекательность многих новостроек сегодня ставят под сомнение. В то же время некоторые инвесторы, напротив, переводят свои вложения из недвижимости в другую сферу.

— В свое время инвесторы практически полностью ушли со строительного рынка, их было очень мало. В этом году стало побольше, но я считаю, это прежде всего связано с банковским кризисом. Кроме того, в последнее время наметилась еще одна тенденция. Многие, наоборот, хотят продать недвижимость и уйти в валюту, — говорит Анастасия Гизатова.

Реновация — новый драйвер вторичного жилья

Вторичный рынок жилья, по данным Росреестра, в сентябре продемонстрировал небольшой спад по сравнению с августом: по Казани — на 15% (2 046 сделок), по Татарстану — на 14% (5 327 сделок). При этом в прошлом сентябре казанцы активнее скупали «вторичку» — 2 152 сделки (+5%), а татарстанцы наоборот — 4 081 (-31%).

— Не думаю, что этот спад как-то связан с ростом цен на «вторичку», потому что это цены, которые указаны на экспозиции, а при разговоре с продавцом всегда можно получить скидку, — говорит Анастасия Гизатова.

За 9 месяцев года сделок с неновыми квартирами в республике было меньше, чем в прошлогоднем аналогичном периоде: по Казани — на 15% (19 013), по Татарстану — на 10% (21 788). Однако в будущем ситуация может измениться, и «вторичка» даже войдет в конкуренцию с «первичкой», полагают эксперты. И поспособствует тому реновация хрущевок в стране. По словам председателя комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Галины Хованской, программа будет доступна только в тех регионах, где расселен аварийный фонд. Не потому ли в Татарстане так спешили закрыть «аварийку»? При этом в субъектах России реновация будет более гуманной, в Москве: сносить будут не все дома, часть из них реконструируют.

— Я сама не сторонник реновации для Казани. Считаю, если ее и делать, то только в части 2-, 3-этажных домов. Я за то, чтобы сохранить среду сталинок и хрущевок, чтобы значительно не увеличивать этажность в тех же Советском или Московском районах. Я за реновацию по немецкому образцу — это реконструкция плюс два этажа надстройки. Было бы замечательно, и, честно говоря, это сильно ударило бы по рынку новостроек. Потому что похвастать отличным местоположением могут не все жилые комплексы. Все-таки как раз вторичный фонд, который требует реновации, морально и физически устаревший, находится в отличных местах. Ресурс таких домов позволяет надстроить пару этажей. Соответственно, очень многие после такой реконструкции сделают выбор в пользу этого жилья, а не новостроек на периферии, — уверена Анастасия Гизатова.

Анастасия Гизатова: «Я за то, чтобы сохранить среду сталинок и хрущевок, чтобы значительно не увеличивать этажность в тех же Советском или Московском районах». Фото Гуландам Зариповой

Реконструкцию стоит проводить в части реставрации фасадов домов, подъездов, замены коммуникаций. Споры о тесноте и плохой планировке хрущевок не прошли проверку временем. Оказалось, что на практике многие застройщики сейчас возвращаются к схожим проектам и, наоборот, пошли на уменьшение площадей. «Сейчас строят «однушки» на 30 кв. м, «двушки» на 40 кв. м, и эти новые проекты все повторяют квадратуру хрущевки. Это и у «Сувара», и у «Унистроя», и у «АБД» — у многих компаний таких квартир много, и они пользуются спросом в первую очередь», — говорит Гизатова.

Может ли доступная ипотека взвинтить цены?

Ипотечный бум, наметившийся в августе, продолжился и в сентябре. Казанцам выдали 1733 жилищных кредита, что на 11% больше, чем месяцем ранее, татарстанцам примерно столько же: 4072 — максимальная отметка в этом году. По сравнению с прошлогодним сентябрем показатель столицы выше на 65%, по РТ — на 29%.

В целом в этом году покупатели жилья активнее брали ипотеку, чем в прошлом. И хотя по республике показатель примерно на том же уровне — 32 048 займа (+3%), по Казани заметен прирост — 12 148 (+28%).

По мнению ряда экспертов, такая тенденция сохранится, и ипотека и дальше будет расти. Правда, у этого бума есть и другая сторона медали — это может привести к росту цен на недвижимость. «Да, это один из факторов, который влияет на спрос, а, следовательно, на ценообразование. Однако влияние не столь существенно», — говорит коммерческий директор «Унистроя». Риэлторы согласны с этим:

— Я считаю, что к незначительному росту цен это может привести и, возможно, приведет. Но этот рост будет сдерживать нарастающее количество жилья на рынке. Если бы застройщики приостановили свою деятельность и не выдавали бы такой объем квадратных метров, то рост бы однозначно был. Но на растущий спрос есть опережающее количество предложений, — отмечает Анастасия Гизатова.

Кроме того, даже с учетом роста цен всегда остается возможность купить квартиру с хорошей скидкой. Этому способствует и большое затоваривание на рынке жилья, говорят эксперты. Как правило, у застройщиков зависают «однушки» от 45 «квадратов» и другие квартиры больших площадей. Исключение из правил — любые новостройки в центре Казани.