Наиль Маганов оказался соседом мегапроекта финских девелоперов на Гаврилова

Будем дружить участками

Согласно выпискам из Росреестра, эти три участка общей площадью 21 га земли числятся в аренде у ООО «Артур». Основной его специализацией является строительство жилых и нежилых зданий.

Самое интересное — это владельцы компании. По базе данных «Спарк», фирма принадлежит гендиректору «Татнефти» Наилю Маганову (25%), его племяннику Ришату Ахсанову (25%) и некой Диане Касимовой (50%). Интересно, что доля последней еще в 2013 году принадлежала нижнекамской «Профит Групп», которая имела контакты со структурами «Татнефти».

Теперь подробнее о самой земле. Все три участка в аренде у «Артура» с 2011-го по 2055 год. Они находятся в категории земли населенных пунктов. Вид разрешенного использования с 14 марта 2017 года для них следующий — «многоквартирные жилые дома до 20 этажей с использованием первых этажей под объекты общественного питания, торговли, бытового обслуживания, связи, направленные на удовлетворение потребностей жителей данной территории». По сути, можно говорить о площадке, которую можно использовать для комплексной застройки.

Первый участок с кадастровым номером 16:50:110701:131 примыкает к «юитовскому» слева от заброшенного здания университета Махариши, если смотреть с улицы Гаврилова. Его общая площадь — 3,6 га земли, кадастровая стоимость земли — 379,3 млн рублей. Еще левее — второй, самый большой участок фирмы (кадастровый номер 16:50:110701:130). Он почти в четыре раза превышает «юитовский» — 15,6 га. Кадастровая стоимость — 1,6 млрд рублей. Через один участок от него — третья небольшая территория «Артура» на 1,8 га узкой полосой связывает улицу Гаврилова и Казанку (кадастровый номер 16:50:110701:128). Кадастровая стоимость — 187,2 млн рублей.

Ранее фирма арендовала здесь еще один приличный по площади участок — на 7,9 га (кадастровый номер 16:50:000000:529). К слову, в данном случае речь даже не о земле. Большая часть — это акватория Казанки. Участок размежевали прямо по воде. Вид разрешенного использования: под строительство благоустроенной набережной с объектами для спорта и отдыха. Но, по всей видимости, от планов строительства набережной владельцы «Артура» отказались. Этот участок был в аренде у фирмы всего три года: с 2011-го по 2013 год. Его кадастровая стоимость — 560,2 млн рублей.

До полумиллиона «квадратов» жилья и 15 млрд прибыли

Эксперты оценили стоимость земли в этом районе не дешевле 1 миллиона рублей за сотку. По их оценкам, на трех своих участках в 21 гектар «Артур» мог бы построить минимум от 150 тысяч до полумиллиона квадратных метров жилья.

— Можно предположить, что объем жилья составит 400—500 тыс. кв. м, однако стоит учитывать возможные ограничительные факторы земельного участка, к примеру, инженерные коммуникации. Себестоимость строительства в классе комфорт в Казани составляет около 40 тыс. руб. за кв. м, включая НДС. Средняя стоимость квадратного метра в новостройках этой локации на данный момент составляет примерно 70 тыс. руб. за кв. м. Безусловно, данные показатели условны и могут меняться в зависимости от планировок квартир, этапа строительства и общей стратегии девелопера, — говорит Ольга Земцова, заместитель директора, отдел стратегического консалтинга компании JLL.

— На территории в 21 гектар вполне реально построить порядка 150 тысяч квадратных метров жилья. Земля в таком месте не меньше миллиона рублей за сотку, это как минимум, может, даже чуть больше. Себестоимость складывается из стоимости земли, техусловий, проекта, дополнительных нагрузок. Скорее всего, там понадобится детский сад, и не один, парковки построить — они же тоже ложатся в себестоимость квадратного метра. Нужно учесть, будут ли привлекаться банковские кредиты на стройку. Но я думаю, себестоимость составит от 30 до 40 тысяч рублей за квадратный метр как минимум. Продавать жилье будут, скорее всего, за 80—85 тысяч рублей за «квадрат», — полагает директор СК «Фарус» Рустем Юнусов.

Примерно также оценивают параметры жилищного строительства на данной территории и представители «Унистроя» и АSG. Несложно посчитать, что при средних затратах в 40 тысяч рублей за «квадрат» возведение 150 тысяч кв. м жилья обойдется в среднем в 6 млрд рублей. При вводе полумиллиона кв. м, как предполагает JLL, инвестиции составят 20 млрд рублей. При этом чистая прибыль, по мнению экспертов, по самым скромным меркам, может составить порядка 6 млрд рублей, а при большем вводе новостроек может достигнуть и 15 млрд.

Бизнесы главы «Татнефти», племянников и главы «Артура»

По данным базы «Спарк», глава и миноритарий «Татнефти», президент Федерации хоккея РТ Наиль Маганов значится совладельцем вышеупомянутой строительной организации ООО «Артур» (25%), НФ «Клуб восточной медицины» и дачного товарищества «Берег». Впрочем, еще в 2012 году главе нефтехолдинга также принадлежали московское ООО «Акрон-Инвест» (100%), специализирующееся на нефтепродуктах, были доли в операторе крупного девелоперского проекта ЖК «Солнечный город» — ООО «Солнечный город» (25%), в ЗАО «Спортинг Клуб «Казань» (0,81%).

Племянник Маганова, Ришат Ахсанов, кроме долей в «Артуре», владеет также несколькими альметьевскими и одной калининградской транспортными компаниями: «Альтернатива», «Альтернатива+», «Сервис а», «Автосоюз», «Автосоюз Трейд», «Автосоюз Эксперт», УК «Автосоюз», «БНС». Первая, кстати, достаточно активно работает с сектором госзакупок.

Ранее Ахсанов также владел компанией с московской пропиской — ООО «Посейдон», которое оптом скупало у структур «Татнефти» сжиженный углеводородный газ. К слову, брата Ришата — Рустема Ахсанова — в Татарстане знают как успешного девелопера. Его знаковые объекты среди новостроек Казани — дом на Дзержинского, 13 (165—175 тыс. рублей за квадратный метр) и нашумевший проект элитного жилого комплекса с претенциозным названием «Падишах Плаза». Жилье здесь продают от 200 тысяч рублей за «квадрат», и, в частности предлагали самые дорогие апартаменты в городе за 104,6 млн рублей. Правда, объект долго не могли ввести в эксплуатацию: застройщик пошел по пути главы «Свея» Рашида Аитова, надстроив лишние четыре этажа сверх трех разрешенных.

О директоре и совладельце (50%) фирмы «Артур» Диане Касимовой мало что известно. Она также является учредителем (50%) фирмы по розничной торговле одеждой «Штрихсоде» и руководителем медицинской компании «Тибет-Мед», собственником которой числится владелец четырех ООО: «Отель 17», «Ял», «Эко-Сервис», «Экспресс» — Эдуард Черный.

На просьбу «Реального времени» рассказать о планах на арендуемую территорию на Гаврилова директор «Артура» направила к своему заместителю. Через какое-то время с редакцией связался мужчина, который назвался юристом фирмы, но отвечать также не стал, попросив выслать вопросы. После этого на связь он больше не выходил и на звонки не отвечал.

Наше издание также направило запрос в мэрию Казани с вопросом о планах города по застройке прибрежной зоны на улице Гаврилова.

• 

  Ольга Земцова заместитель директора, отдел стратегического консалтинга компании JLL

  Можно предположить, что если собственник участка решится реализовывать проект, то объем многоэтажного жилья на данном участке может составить 400—500 тыс. кв. м. Однако стоит учитывать возможные ограничительные факторы земельного участка, к примеру, инженерные коммуникации. Себестоимость строительства в классе комфорт в Казани составляет около 40 тыс. руб. за кв. м, включая НДС. Средняя стоимость квадратного метра в новостройках этой локации на данный момент составляет примерно 70 тыс. руб. за кв. м. Безусловно, данные показатели условны и могут меняться в зависимости от планировок квартир, этапа строительства и общей стратегии девелопера.

  Реализация в данной локации жилого проекта выглядит перспективной. Из очевидных плюсов района можно отметить довольно большую зеленую зону, близость к реке Казанке, высокий уровень обеспеченности инфраструктурой, наличие спортивных объектов.

  Городом запланировано расширение сетки метрополитена в данном направлении, тем не менее это долгосрочный проект и сроки его реализации пока четко не определены. Однако наличие или отсутствие станции метро в непосредственной близости от участка не скажется на ликвидности проекта в силу общей ненапряженной транспортной ситуации в городе.

  Объем жилой застройки и коммерческой составляющей проекта, а также тщательно разработанная концепция позволят создать качественную среду для жизни и смогут удовлетворить потребности как будущих жителей района, так и жителей близлежащих домов.

• 

  Искандер Юсупов коммерческий директор компании «Унистрой»

  Стоимость земли зависит от многих факторов, начиная от вида разрешенного использования и кончая тем, что на участке находится. Например, там много деревьев — это достаточно серьезное обременение. Убрать их и что-то построить будет непросто, хотя бы в силу общественного мнения: будет много негатива в адрес застройщиков в таком случае. На участках общей площадью в 21 гектар можно построить около 150 тысяч квадратных метров жилья. Но опять же, тут можно повышать плотность и уходить в высоту, тогда, скорее всего, будут нужны подземные парковки. Можно обойтись надземными парковками, сделать плотность ниже, тогда метров будет вроде как меньше. Хотя в теории заработать можно одинаково. Мы на 30 гектарах «Арт Сити» «сажаем» 250 тысяч кв. м жилья, отсюда можно сопоставить. Поэтому я и говорю, что на данной территории можно построить приблизительно 150—170 тысяч «квадратов». Но кто-то может сказать: а я лучше сделаю 19-этажки вместо 10-этажек и уйду в подземные парковки — метров он получит больше. Заработает ли больше денег — это вопрос. Себестоимость проекта складывается из СМР (строительно-монтажных работ), стоимости земли, подключения к сетям. В разных частях города они могут очень сильно «плясать». Чтобы все это посчитать, люди месяцы тратят. Продавать жилье на этих участках можно от 60 тысяч рублей за «квадрат», в зависимости от проекта: если экономкласс — 60—65.

• 

  Рустем Юнусов директор СК «Фарус»

  На мой взгляд, проект очень перспективный. Ново-Савиновский район по своей привлекательности идет на втором месте после Вахитовского, а в этом месте и хорошая доступность по дорогам, и хорошие живописные виды. Те дома, которые там будут стоять, за ними уже Казанка, их уже точно никто с той стороны не закроет. Хороший вид на город, словом, место очень неплохое.

  На территории в 21 гектар вполне реально построить порядка 150 тысяч квадратных метров жилья. Земля в таком месте не меньше миллиона рублей за сотку, это как минимум, может, даже чуть больше. Себестоимость складывается из стоимости земли, техусловий, проекта, дополнительных нагрузок. Скорее всего, там понадобится детский сад, и не один, парковки построить — они же тоже ложатся на себестоимость квадратного метра. Нужно учесть, будут ли привлекаться банковские кредиты на стройку. Но я думаю, себестоимость составит от 30 до 40 тысяч рублей за квадратный метр как минимум. Продавать жилье будут, скорее всего, за 80—85 тысяч рублей за «квадрат».

• 

  Ринат Аисов директор АО «ПАИ» ИГК ASG

  Если рассуждать с позиции продавца, то есть определять цену, приемлемую для совершения сделки, то в данном случае кадастровая стоимость земельных участков приближена к рыночной, варьируемой в пределах 10 тыс. руб./кв. м. Оценка сравнительным методом не будет объективна ввиду отсутствия прозрачного сформировавшегося рынка земли под многоэтажное строительство и множества индивидуальных особенностей земельного участка.

  Наиболее объективной может быть оценка методом предполагаемого использования, которая требует расчетов количественных показателей возможной застройки на основе характеристик участка, ограничений и затрат на сопутствующую инфраструктуру и коммуникации и нормы прибыли застройщика по итогам реализации, эту оценку можно сделать как минимум на стадии предпроектного анализа.

  Рассуждая об известных факторах, способных оказать влияние на экономику проекта, а соответственно, и на оценку данных земельных участков, стоит отметить выгодное местоположение в наиболее популярном среди покупателей квартир Ново-Савиновском районе, на прибрежной территории реки Казанки, близость стадиона Kazan Arena, что влияет на определение класса строящегося жилья и, соответственно, конечную стоимость квадратного метра, диапазон которой может составить 80—95 тысяч рублей.

  Возможность строительства многоэтажных домов до 20 этажей, определенная видом разрешенного использования, также существенный положительный фактор, определяющий высокий выход полезной площади.

  Из видимых минусов — нахождение в водоохранной зоне Куйбышевского водохранилища, которая хотя и не подразумевает запрет на строительство жилых домов, но предусматривает особый порядок согласования проектов застройки и ряд незначительных ограничений.