Привет лендлордам: Татарстан задумал досрочную переоценку сельхозземель
Повышением цен проблему незадействованных земель точно не решить, предупреждают участники рынка
Татарстан на два года раньше, чем мог, начнет переоценку кадастровой стоимости сельхозземель. Сделать это нужно сейчас, так как республика до сих пор живет по ценам 2011 года, объясняют чиновники. Не исключено, что переоценка приведет к росту налогов и заставит собственников искать нестандартные решения. Как именно изменится стоимость земли, пока не ясно, но рост цен проблему пустующих участков точно не решит, предупреждают участники рынка. Подробности — в материале «Реального времени».
Сломать цены 2011 года
Как стало известно «Реальному времени», Татарстан готовится к новой масштабной переоценке сельскохозяйственных земель. Дату решено не переносить и начать уже с 15 августа 2017 года, сообщили в Минземимущества РТ. Решение осталось лишь завизировать премьер-министру РТ Алексею Песошину, проект соответствующего постановления правительства уже готов.
Переоценку кадастровой стоимости республика начинает на два с половиной года раньше, чем могла бы — у регионов есть право отложить этот процесс до 2020 года. В министерстве объясняют, что сделать это как можно скорее нужно из-за проблем при продаже участков.
Проблемы были в связи с правовой коллизией. В июне 2016 года Госдума ввела трехлетний мораторий на оценку кадастровой цены недвижимости: в срок с 1 января 2017-го по 2020 год налоги должны были рассчитываться исходя из результатов оценки, которые действовали по состоянию на 1 января 2014 года. Это вызвало недовольство в регионах, чьи главы не были заинтересованы в снижении налоговых сборов. В итоге мораторий не просуществовал и полгода: в ноябре 2016-го регионам разрешили поступить с ним по своему усмотрению — сохранить или отменить.
В Татарстане данные о стоимости сельхозземель давно устарели — последний раз кадастровая оценка проводилась в 2011 году, говорят в Минземимущества. Поскольку переоценивать стоимость нужно не реже одного раза в 5 лет, сделать это планировалось в 2016-м, но в связи с мораторием «выполнить работы не представилось возможным». В то же время за начальную стоимость при проведении аукциона по продаже или аренде участка принимается его кадастровая цена, если оценка проводилась не раньше, чем за 5 лет до торгов. «Таким образом, осложнилась процедура продажи и аренды земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения», — резюмируют чиновники.
Цена раздора
Кадастровая цена недвижимости не раз доводила бизнес и власти Татарстана до конфронтации. Одними из первых повышение налогов почувствовали торговые центры площадью более 2 тыс. кв. метров — для них ставка налогов стала высчитываться по кадастровой стоимости с 2015 года (ранее считалась по инвентаризационной стоимости, как правило, более низкой). После изменения правил торговые центры принялись оспаривать результаты кадастровой оценки в Верховном суде. Чаще всего иски отклонялись, в 2015 году из 293 заявлений отклонено было 269.
Однако это не положило конец тяжбам — оспаривать кадастровую стоимость начали другие собственники недвижимости. На любителей судиться с государством в феврале на коллегии Минземимущества жаловался его глава Азат Хамаев. «Мы вынуждены инициировать проведение судебных экспертиз, большинство из которых судом поручается коммерческим организациям», — говорил министр. За 2016 год по таким спорам суды взыскали с республики около 1 млн рублей, в том числе 141 тыс. рублей — непосредственно с Кабмина, сетовал Хамаев.
«Можно пожелать бизнесу набраться терпения»
Примерно тем же результатом может обернуться нынешняя переоценка, не исключают эксперты и участники рынка, хотя как именно изменятся цены, сейчас непонятно.
В октябре 2016 года «Коммерсантъ» приводил расчеты правительства РФ о том, как должна измениться кадастровая цена промышленных и сельскохозяйственных земель после отмены моратория. В Московской области рост налогов мог составить от 70 до 740%, в Белгородской — от 200 до 450%, Удмуртия ждала повышения от 200 до 500%.
«Из прогнозов: можно пожелать бизнесу набраться терпения и заложить новые расходы на налоговые выплаты по собственности, — говорит Кирилл Яковенко, аналитик «Алор Брокер». — Вспоминается яркий пример перерасчета налогов на жилую недвижимость, когда размер налога стали считать исходя из кадастровой оценки. Многие собственники ужаснулись финальной сумме налога. Но, как известно, эту оценку можно было оспорить в суде».
«Налоги вырастут — могут они только расти, а никак не уменьшаться», — иронизирует эксперт по недвижимости Никита Купцов. Он тоже вспоминает пример с торговыми центрами. Сейчас ситуация будет аналогичной, считает Купцов. Впрочем, как именно может подняться налоговая нагрузка, пока сказать почти невозможно, отмечает председатель правления Общества оценщиков РТ Дмитрий Захматов. «Как посчитают, так и изменится. Изменения обуславливаются даже квалификацией оценщиков», — говорит он.
«Участники рынка будут вынуждены пересмотреть качество сельхозземель: выделить овраги, склоны, заболоченные места»
Большинство крупных держателей земли предпочитают пока молчать и ждут результатов переоценки.
«Такие пересмотры все время приводили к повышению налогов. Концепция, которая там заложена, — она это и предполагает», — уверен глава Ассоциации фермеров и крестьянских подворий РТ Камияр Байтемиров. С другой стороны, отмечает он, после переоценки конечная цена земли должна стать более жестко привязанной к бонитету почвы.
Повышением кадастровой стоимости проблему не вовлеченных в оборот земель не решить, это все только усугубит, говорит Ринат Аисов, директор Поволжского антикризисного института ИГК ASG (в собственности у нее более 23 тыс. га земель сельхозназначения). Впрочем, он настроен спокойнее: существенно налоговая нагрузка вырасти не должна. Надо просто посмотреть статистику кадастровой стоимости по прилегающим районам. Если она разная, то, скорее всего, речь будет идти о незначительных корректировках, считает топ-менеджер.
«В случае кардинальных изменений кадастровой стоимости участники рынка будут вынуждены принципиально пересмотреть качественную сторону самих сельхозземель: выделить овраги, склоны, заболоченные места, песчаники. В общем, все то, что принципиально не может использоваться по назначению, и требовать через суд установления объективной кадастровой стоимости, что очевидным образом увеличит нагрузку на суды», — говорит Аисов.
Сама ASG не занимается аграрным производством, а сдает земли в аренду сельхозпроизводителям, причем, по словам Аисова, «экономика по данному направлению фактически сводится лишь к возмещению земельного налога». Если из-за пересмотра цены налоги возмещать больше не получится, придется компенсировать эту потерю за счет других проектов. «Это нелогично, и надеемся, что этого не произойдет», — резюмирует Аисов.
Крупнейшие владельцы сельскохозяйственной земли в России на апрель 2017 года, тыс. га
