Спасение «ФОНа» 2.0: землю упаковать в ЗПИФ, с дольщиков собрать по 8 тысяч, у Абдуллина забрать «квадраты»

«Деньги вам вернутся»

Дольщики ЖК «МЧС» опасаются, что застройщик комплекса — компания «ФОН» — хочет оставить их у разбитого корыта. Дело в том, что на прошлой неделе генеральный директор «ФОНа» Анатолий Ливада и представители фонда «Мартен групп» презентовали свой проект по достройке ЖК «МЧС». Его суть сводилась к тому, что дольщикам предложили стать пайщиками закрытого инвестиционного паевого фонда.

Согласно плану, разработанному «Мартен групп» (сам «Мартен» называет его программой санации), с дольщиков требуется собрать 700 млн рублей: 90 млн должны доплатить собственники коммерческих помещений, 610 млн — собственники жилья. При этом на встрече была озвучена и примерная сумма, которую должен будет заплатить каждый дольщик, — 8 225 рублей за кв. м.

Тут же надо упомянуть о том, как планируется использовать компенсационный участок возле ЖК «МЧС» площадью 14,2 га. Речь идет о том самом участке, который передали республике федеральные власти. По замыслу «Мартен групп», дольщики не просто вносят доплаты, но покупают за их счет эту самую землю.

— Земля вносится в актив, в закрытый паевой фонд. Вы покупаете новый земельный участок. Когда будет продаваться новому застройщику, деньги, которые вы вложили в достраиваемый объект, вам вернутся. Это некий механизм обезопасить ваши вложения в достройку, — объяснял управляющий партнер компании «Мартен групп». Себя он называл Юрием Степасюком.

Правда, он и сам признает, что механизм использования компенсационного участка пока не определен. Напомним, что первоначально земля, о которой идет речь, находилась в собственности РФ, в прошлом году начался ее переход в собственность Татарстана. В любом случае правительство РТ пока не давало гарантий того, что участок будет использоваться исключительно для достройки ЖК «МЧС». Да и в целом пока неясно, какую схему рассчитывают использовать власти при реализации земли. К тому же дополнительную проблему создает и то, что для создания инвестиционной привлекательности объекта нужно снизить долю МЧС, — пока Росимущество не дало своего окончательного согласия на это.

Ждать помощи от поставщиков

Отметим, что план по достройке ЖК «МЧС» рассчитан на дома №2, 3, 4, 5. Вероятно, это связано с тем, что в первом доме уже сданы отдельные блоки. При этом работы ведутся и в остальных секциях, что вселяет надежду на то, что этот дом в скором времени будет сдан, так что для его дольщиков участие в ПИФе вряд ли актуально.

Всего, по оценкам «Мартен групп», для достройки четырех домов потребуется порядка 3 млрд рублей. В списке доходов, за счет которых «Мартен групп» собирается достраивать ЖК «МЧС», кроме доплат дольщиков, числится реализация имеющихся активов — свободных офисов, квартир, кладовок, парковочных мест и т.д., а также сбор долгов с дольщиков.

При этом Степасюк подчеркивает, что расчеты проводились исходя из самых пессимистичных прогнозов, что в первое время будет продаваться чуть ли не по одной—две квартиры в месяц. При этом в первую очередь будут достраиваться дома №2, 5, несмотря на то, что в этих домах на сегодняшний день практически не осталось свободных помещений для продажи. Зато эти дома имеют высокую степень готовности и могут быть достроены в короткий срок. Таким образом, планируется восстановить имидж «ФОНа», чтобы, увидев, как работают строители и сдаются дома, люди стали раскупать квартиры в третьем и четвертом строениях. На тот момент планы по продажам должны вырасти до 15 квартир в месяц. Самым последним должен быть сдан третий дом — в 2020 году.

Что касается расходной части, в нее входят затраты на строительно-монтажные работы (СМР). Исходя из финансового расчета «Мартен групп» (имеется в распоряжении «Реального времени»), на СМР планируется затрачивать по 30 тыс. рублей за кв. м. Но в эту стоимость не входит стоимость внутриквартальных сетей — предполагается, что за внутриквартальные сети заплатят поставщики энергоресурсов. Половину затрат по благоустройству должен нести муниципалитет. Поясним, о какой сумме идет речь — по словам Юрия Степасюка, на благоустройство должно быть затрачено около 150 млн рублей. Захотят ли отдавать миллионы поставщики и городские власти, непонятно.

Отдать МЧС квартиры ГЖФ

Что любопытно, в расходную часть вошли и средства на покупку 4 тыс. кв. м у Госжилфонда Талгата Абдуллина — по замыслу «Мартен групп», эти квартиры должны пойти сотрудникам МЧС. Таким образом, фонд собирается полностью избавиться от обязательств перед министерством, которые когда-то взял на себя «ФОН». При этом выкупать «квадраты» у ГЖФ хотят за 35 тыс. рублей за кв. м, то есть практически по той же стоимости, что и для соципотечников. В программе «Мартен групп» в скобках указано, что предварительная договоренность уже есть. Редакция отправила соответствующий запрос в ГЖФ, на момент публикации ответ не поступил.

Невооруженным глазом можно заметить, что главный вопрос заключается в том, удастся ли согласовать проект с татарстанским правительством. Ведь на сегодняшний день существует запрет на продажу нереализованных активов «ФОНа». Его причины вполне понятны — если в один прекрасный день пропадут и эти средства, дома будет достраивать не на что. Кроме того, новые управляющие хотят, чтобы им шли навстречу и по другим вопросам. Так, план предполагает увеличение этажности домов № 3 и 4. Но вместе с тем произойдет нарушение нормативов по количеству парковочных мест, а также будут нарушены нормы инсоляции. На это казанский исполком также должен закрыть глаза.

Сделаны ли шаги для решения этого вопроса с властями, неясно. По словам Юрия Степасюка, «Мартен групп» отправил письма президенту РТ Рустаму Минниханову и депутату Госдумы Александру Сидякину. Но каким будет ответ — неизвестно. Мы отправили запрос в Минстрой РТ, однако на момент публикации ответ получен не был.

«Мы хотим еще раз констатировать свое мнение о господине Ливаде как о мошеннике»

Нужно сказать, что многие дольщики отнеслись к этому проекту с недоверием и даже подготовили обращение в адрес премьер-министра РТ Алексея Песошина, министра строительства РТ Ирека Файзуллина, его зама — Ильшата Гимаева, руководителя исполкома Казани Дениса Калинкина, его первого заместителя — Азата Нигматзянова, который проводит еженедельные штабы в ЖК «МЧС».

«Мы хотим еще раз констатировать свое мнение о господине Ливаде как о (якобы) мошеннике. У него в запасе, наверное, еще много мошеннических схем, но, попавшись один раз с предварительными договорами, мы решительно не согласны быть объектом авантюрных экспериментов данного господина. Мы рассматриваем только один сценарий с участием г. Ливады, а именно: он заключает с нами договоры долевого участия по 214-ФЗ и достраивает комплекс на деньги, которые он с нас собрал.

Одновременно хотим заявить, что готовы участвовать и содействовать в достройке нашего комплекса путем привлечения нового надежного застройщика через уменьшение доли МЧС, а также путем вовлечения выделенных земельных участков для этих целей», — пишут дольщики.

Дольщики справедливо отмечают, что при создании паевого фонда «ФОН» фактически устраняется и не несет никакой юридической ответственности. Управлять ЗПИФом будет управляющая компания, которая в свою очередь никаких гарантий не дает. Представители «Мартен групп» признают, что ни одна страховая компания не возьмется страховать эти риски. Единственное, что может предложить фонд — создание системы, куда каждый дольщик сможет входить с помощью логина и пароля и контролировать ход стройки и расходование средств. Но это вряд ли можно назвать гарантией от рисков.

С другой стороны, есть и часть дольщиков, которая поддерживает план «Мартен групп».