Как декабрьская «потребительская истерия» сменилась двухмесячным «безипотечным похмельем»

Ипотечные долги в Татарстане выросли на треть — до 85 млрд рублей

Мы уже писали , что с начала года соципотека в республике просела в 4,5 раза. С января по март было введено лишь 18,5 тыс. кв. м жилья по соципотеке (за тот же период прошлого года — 58 тыс. кв. м). При этом в 2013 году по соципотеке было построено 136,6 тыс. кв. м, в 2014-м — всего 58 тыс. кв. м. Таким образом, за год объемы ввода соципотечного жилья упали в 3 раза, а с 2013 года — в 7,5 раз. Как обстоят дела с коммерческой ипотекой? Увы, ситуация там практическая такая же аховая.

Так, по состоянию на 1 марта 2015 года задолженность по ипотечным жилищным кредитам в Татарстане составила 85,167 млрд руб., что аж на 32,5% выше, чем на аналогичную дату 2014 года (64,2 млрд). Надо сказать: на протяжении 6 лет задолженность по ипотеке в РТ стабильно увеличивается. В сравнении с 1 марта 2010 года прирост составил уже 405%.

Просроченная задолженность по ипотеке на 1 марта 2015 года в Татарстане составила 463 млн руб., и это на 35,3% больше, чем в марте 2014 года. Впрочем, доля просрочки в общем объеме на протяжении двух последних лет практически не меняется и составляет примерно 0,5%, по состоянию на 1 марта 2010 года этот показатель был заметно выше и составлял 2,8%. Сам объем просроченной задолженности в стоимостном выражении, раз достигнув одной планки в 2010 году, остается примерно на том же уровне.

Ипотечный рынок РТ откатился до уровня 2011 года

Рост объема общей задолженности, как и сам этот пугающий объем, разумеется, не замедлил сказаться на решениях банков о выдаче ипотечных кредитов жителям РТ. Гораздо осторожнее, чем несколько лет назад, на 1 марта 2015 года они выдали 3 691 ипотечный кредит, что на 83% ниже, чем было выдано на тот же период в 2014 году — 4 455. Заметим, что в эти цифры входят в первую очередь 9 месяцев прошлого года и только 3 месяца нового. Таким образом, цифра 2014 года свидетельствует в первую очередь о положении на рынке в последние 9 месяцев 2013 года. И судя по представленным Центробанком показателям, в 2013 году банки, кажется, сделали последний рискованный рывок: 4 455 кредитов — это пик по выдаче ипотечных кредитов с 1 марта 2010 года (984). Сама динамика выдачи почти остановилась в 2011 году, и, замерев, два года подряд банковское сообщество находилось точно в состоянии ожидания для последнего рывка, который, впрочем, может на ближайшие годы оказаться и последним. Так, судя по числу выданных ипотечных кредитов в РТ на 1 марта 2015 года, оно упало почти до уровня марта 2012 года: то есть ипотечный рынок 2014-го откатился до уровня 2011 года.

Чуть лучше ситуация с выданными ипотечными жилищными кредитами, если подсчитать не их число, а объем в стоимостном выражении (впрочем, не надо забывать и об уровне инфляции и росте ставок, произошедшем за пять лет, которые также сказались на номинальном объеме выданных кредитов). Однако и при таких подсчетах оказывается, что прошлый год для ипотечного рынка был «черным». Так, на 1 марта 2015 года было выдано жилищных ипотечных кредитов на общую сумму 4,5 млрд рублей, что почти на 81% меньше, чем было выдано на 1 марта 2014 года. Опять же показательно, что тот же 2013 год выглядит с той нижней точки, где оказался ипотечный рынок, настоящим «золотым Эльдорадо»: 5,6 млрд рублей — таков объем выданных ипотечных кредитов, пиковый за всю современную историю. На 1 марта 2010 года было выдано кредитов всего на 655 млн рублей, после резкого скачка в 2010-2011 годах денежный объем выданных ипотечных кредитов фактически остановился, а за 2013 год резко взлетел в 1,5 раза. При этом динамика количества зарегистрированных ипотек на жилую недвижимость за последние 3 года фактически остановилась на одной отметке. Если на 1 марта 2010 года их было всего 17 856, на 1 марта 2011 г. — 43 652, то на 1 марта 2012 г. — уже 56 860. На 1 марта 2015 года зарегистрированных ипотек в РТ 58 455, то есть за три года их число увеличилось лишь на 3%.

13,8 года — средний срок кредитования по ипотечных кредитам

По показателю средневзвешенного срока кредитования по ипотечным жилищным кредитам Татарстан опережает среднероссийские.Что любопытно, показатель срока кредитования неуклонно рос до кризисных 2008-2009 годов: в 2006 году он составлял 14 лет, в 2007-м — 15 лет, в кризисные годы вырос вообще до 17 лет. Затем упал до 16 лет (2010 г.), 14-15 лет (2011-2012 гг.) и, наконец, снизился до стабильного уровня в 14,6-14,8 года (175,2 и 177,6 месяца) в последние годы. При этом продолжает свое падение и в последние кризисные месяцы: с начала года средневзвешенный срок кредитования составил 14,6 года (175,2 мес.). В Татарстане показатели заметно лучше. На 1 марта 2010 года татарстанцы кредитовались на 12,4 года (148,9 месяца), за год срок кредитования вырос до 13,5 лет (162,6 мес.), затем вновь снизился к 1 марта 2012 года до отметки в 12,2 года (146,5 мес.), а затем только рос, к 1 марта 2014 года составив 13,8 года (165,9 мес.). На 1 марта 2015 года показатель даже снизился (как и в целом по России) до отметки в 13,6 года (163,2 мес.).

В первые два месяца ставка по ипотечным кредитам взлетела до 15%

Если показатель средневзвешенного срока кредитования, можно сказать, уже не идет на поводу у кризисных тенденций, то этого явно нельзя сказать о процентной ставке кредитования. Как следует из статистики ЦБ РФ, средневзвешенная ставка по выданным ипотечным кредитам в 14,7% в целом по России на 1 марта 2015 года свидетельствует о повторении ипотечного кризиса 2009 года (который, впрочем, может пресечь госпрограмма по субсидированию процентной ставки). Напомним, ставка в 14-15% была на ипотечном рынке в первое полугодие 2006 года, после чего она ежегодно снижалась: 13% в 2007-м, 12% в 2008-м. В 2009-м ставка вновь выросла и достигла максимальных значений в 14,2-14,6%. После чего вновь начала падать, составив в 2014 году почти 12%. Однако с начала 2015 года ставка кредитования по ипотечным кредитам вновь карабкается вверх. 12,45% в начале года, 14,16% на 1 февраля и 14,45% на 1 марта этого года. Таким образом, ставки вернулись к кризисным показателям 2009 года (и, если брать более долгий срок, к показателю 2006 года). Татарстанские показатели в целом повторяют общероссийскую тенденцию. Так, на 1 марта 2010 года ставка в РТ составляла 12,3% (13,7% по России), к 1 марта 2012 года она упала до 11,7% (11,9% по России — самый низкий уровень ставки за 10 лет). А затем с относительными колебаниями начала расти, составив к 1 марта 2014 года 12,28% (ниже уровня 1 марта 2013 года на 5,6%), а к 1 марта 2015 года вообще взлетев чуть ли не до 15%. Таким образом, средняя ставка по выданным ипотечным кредитам на 1 марта этого года в Татарстане составила 14,97% — даже выше, чем в целом по России.

Декабрьская «потребительская истерия» подарила «Сберу» и ВТБ24 «золотой месяц» по ипотеке

Любопытно взглянуть на положение дел непосредственно в банковской отрасли. Увы, кроме Сбербанка и ВТБ24 (двух китов ипотечного рынка с крупнейшим портфелем ипотечных кредитов в целом по стране), почти никто не предоставил данные по объему и числу выданных ипотечных кредитов, сославшись на «плохие показатели». Прошлогодняя динамика по банкам, представивших свои показатели весьма показательна. Медленный рост как числа, так и объема выданных кредитов по итогам декабря прошлого года, когда татарстанцы бросились на фоне девальвации рубля скупать движимое и недвижимое имущество в попытках сохранить нажитое непосильным трудом, оказался всего лишь подступом к настоящему пику. Так, в декабре 2014 года Сбербанк в Татарстане выдал 2 364 кредита на сумму 3,3 млрд рублей — больше, чем за первые два месяца прошлого года (2,1 млрд рублей по итогам января-февраля). Для сравнения цифры ноября и декабря: 1 441 (1,9 млрд) и 1 229 (1,7 млрд) соответственно. Аналогичная картина и у ВТБ24, который в декабре прошлого года выдал кредиты, по объему и числу превосходящие показатели первых двух месяцев прошлого года: 944 на сумму 1,6 млрд рублей.

Вообще же, согласно официальной статистике Центробанка, объем выданных ипотечных кредитов в рублях в декабре 2014 года увеличился на 25% по сравнению с аналогичным периодом 2013 года.

Как Сбербанк в январе «оторвался» от трендов ипотечного рынка

Январское лавинообразное снижение — в общем, стандартное для новогодних праздников и общего «финансового похмелья», в котором оказались татарстанцы к началу году. Падение, впрочем, объяснялось на этот раз еще и ростом процентных ставок по ипотечным кредитам и насыщением спроса. Однако при этом тот же Сбербанк выдал невозможное — его январские показатели по выдаче ипотечных кредитов выше, чем итоги прошлогоднего января. Так, по итогам января крупнейший банк страны выдал татарстанцам 1 025 кредитов на сумму 1,36 млрд рублей, тогда как в январе 2014 года было выдано всего 656 кредитов на сумму 859,7 млн рублей. То есть по обоим показателям рост в 1,5 раза. Такова ситуация в целом по России. Как объясняют участники рынка, «Сбербанк смог показать такой результат благодаря низким ставкам по ипотечным кредитам: банк проводил акцию с 22 декабря по 20 февраля, в рамках которой выдавал кредиты на покупку квартиры в новостройках по ставке 14,5% в рублях, что ниже ключевой ставки, и с первоначальным взносом от 20%».

В Сбербанке «Реальному времени» объяснили, что «повышение ключевой ставки Центробанком изменило и динамику выдачи ипотечных кредитов». Михаил Марин, замуправляющего отделением «Банк Татарстан» ОАО «Сбербанк России», заявил нашей газете: «В декабре прошлого года произошел ипотечный бум, в январе 2015-го объемы жилищного кредитования выросли на 37% по сравнению с январем 2014 года. Но выдачи ипотечных кредитов проходили по заявкам, одобренным еще до повышения ключевой ставки. Поэтому уже с конца февраля спрос в сфере жилищного кредитования идет на понижение. Рынок замер в ожидании запуска госпрограммы субсидирования процентной ставки по ипотечным кредитам» (комментарий был дан еще до запуска этой программы — прим. ред.).

По его словам, клиенты Сбербанка в Татарстане свои предпочтения отдают в пользу вторичного жилья. Отмечает Марин и небольшой рост интереса к строящемуся жилью в связи с ростом предложений и акций на данном рынке.

ВТБ24 в РТ в общероссийском тренде: пятикратное падение по объему выдачи кредитов

ВТБ24, напротив, демонстрирует как раз трендовое падение динамики по выдаче ипотечных кредитов. В январе банк выдал всего 207 кредитов на сумму 314,4 млн рублей (это пятикратное падение после декабря). Для сравнения: в январе 2014 года ВТБ24 выдал 261 кредит на сумму 363,8 млн рублей. Февраль для банка оказался еще более мрачным: 201 кредит на сумму 317,4 млн рублей против 486 кредитов на сумму 750 млн рублей в феврале 2014 года.

Александр Михалицын, и. о. управляющего ВТБ24 в Татарстане, так же как и коллега из Сбербанка, надеется на то, что программа субсидирования ипотечных ставок позволит клиентам получать кредиты на покупку жилья в новостройках под более низкий процент.

— Изменение ключевой ставки ЦБ заставило пересмотреть условия всех участников рынка. Некоторые игроки выставили «заградительную» ставку, которая фактически означает отказ от кредитования, — рассказал «Реальному времени» Александр Михалицын. — Сейчас ситуация несколько улучшилась. Программа субсидирования не сможет полностью восстановить рынок, но станет хорошей помощью потенциальным заемщикам, которые испытывают острую необходимость в смене жилищных условий. Что также очень важно, она позволит поддержать застройщиков, обеспечить введение строящихся объектов в эксплуатацию.

По словам Михалицына, негативная экономическая ситуация уже сказывается на платежеспособности заемщиков, а в ближайшее время произойдет еще более сильное ухудшение ситуации с рисками, при этом его банк обещал «приложить все усилия, все возможности, чтобы помочь клиентам и вместе выйти из сложившейся ситуации».

— Нам также не нужны дефолты и рост резервов. Наш банк не планирует ужесточать требования к заемщикам, — заявил и. о. управляющего ВТБ24 в РТ.

В портфеле ВТБ24, как и у «Сбера», также преобладает ипотека на вторичное жилье (около 75%) — это, по мнению Михалицына, специфика рынка Татарстана, «которая не зависит от текущей ситуации». Программа субсидирования ставок, считает банкир, может увеличить доли ипотеки на жилье в новостройках.

Поможет ли госпрограмма по субсидированию ставки выправить крен?

Программа заработала 18 марта. Напомним, за счет субсидирования ставки (ставка для конечного заемщика не должна превышать 12% годовых) власти планируют стимулировать ипотеку на первичном рынке. Объем субсидий, выделяемых из бюджета на реализацию этой программы, — 20 млрд рублей. Программа подразумевает выдачу кредитов с субсидируемой ставкой в объеме до 400 млрд рублей. Субсидии должны получать банки с объемом выдачи жилищных кредитов не менее 300 млн рублей ежемесячно. Кредитные организации, выдающие меньший объем кредитов, должны будут участвовать в этих мероприятиях через АИЖК, которое будет получать субсидии и рефинансировать выданные жилищные кредиты и займы.

За первый месяц работы госпрограммы субсидирования ставки по ипотечным кредитам спрос на квартиры в целом по стране вырос на 15–40%, а доля ипотеки на рынке — более чем вдвое. За две недели работы льготной программы ВТБ24, по словам его главы Михаила Задорнова, получил порядка 7,5 тыс. заявок на 15 млрд руб., что в 1,5 раза больше ежемесячного уровня января-февраля. С 18 марта до 9 апреля Сбербанк выдал кредитов на 500 млн рублей и получил заявок на 25,5 млрд рублей. Впрочем, рост показателей может оказаться результатом отложенного спроса «безипотечных» месяцев, и в ближайшем будущем темпы роста спроса могут вновь снизиться.

Спасительная федеральная «соципотека»

«Реальное время» опросило участников ипотечного рынка.

Владимир Орбов — начальник департамента розничного бизнеса ОАО «Ак Барс»:

— Существенных изменений в структуре ипотечного кредитования по сравнению с прошлым годом не произошло. По-прежнему существенную долю занимают сделки по приобретению недвижимости на вторичном рынке. Однако после утверждения программы по субсидированию ставки мы ожидаем увеличения спроса на строящуюся недвижимость. Это связано прежде всего с ориентацией программы именно на первичный рынок.

В ближайшее время со стороны «АК БАРС» Банка не планируется ужесточения требований к заемщикам. Установленные требования к заемщикам мы считаем оптимальными. В будущем, возможно, будут введены определенные послабления для категории заемщиков, ведущих собственный бизнес.

В целях стимулирования ипотечного кредитования нашим банком разрабатываются совместные программы с крупными застройщиками, в том числе в ближайшее время планируется снижение процентных ставок.

Окончательное утверждение условий программы по субсидированию процентной ставки осуществляется при участии правительства РФ и ожидается к концу марта 2015 г. «АК БАРС» Банк, как крупный ипотечный игрок, безусловно, планирует принять участие в программе.

Анна Юдина — вице-президент, начальник управления развития залоговых продуктов банка «Открытие»:

— Изменение ключевой ставки ЦБ имеет прямое влияние на рыночные ставки по ипотеке. На сегодняшний день средняя ставка выдачи по ипотеке на рынке составляет около 18% годовых.

В 2014 году было выдано рекордное количество ипотечных кредитов на общую сумму более 1,5 трлн рублей, что в 1,2 раза превышает результат 2013 года. В целом в прошлом году уровень просроченной задолженности по ипотеке не выходил за рамки допустимого и составлял не более 2,1% со сроком просрочки более 90 дней. В 2015 году возможна некоторая тенденция ухудшения качества портфеля ввиду сложной экономической ситуации в стране, но банки, скорее всего, постараются удержать уровень просрочки от резкого увеличения.

В сегменте первичного рынка наблюдалось увеличение спроса и предложения, спрос на вторичном рынке до существенного повышения ставок по ипотеке оставался стабильным.

Ввиду прогнозируемого увеличения безработицы в стране, очевидно, что банки усилят контроль за рисками и где-то ужесточат требования к заемщикам и кредитам. Требования к кредитной истории, трудовой деятельности и подтверждению доходов могут стать жестче.

Чтобы оживить ипотечное кредитование, некоторые застройщики сейчас разрабатывают с банками совместные программы, государство работает над правилами субсидирования процентной ставки по ипотеке.

Банк «ХМБ Открытие» будет участником данной программы субсидирования ипотечного кредитования граждан.

Ильдар Рахматуллин — директор сети операционных офисов «Райффайзенбанка» по Республике Татарстан:

— В 2014 году Банк России 6 раз повышал ключевую ставку, в результате чего она выросла с 5,5% до 17%, а зависимость банковского сектора от средств ЦБ продолжает увеличиваться, т. к. введенные санкции против России ограничивают возможность крупнейших российских банков привлекать денежные средства из-за рубежа. Существующая нестабильность в экономике существенно влияет на стоимость фондирования для российских банков, что в итоге влияет на процентные ставки по кредитам. В случае сохранения текущих процентных ставок (15-20%) доступность ипотечных кредитов значительно сократится. Строить прогноз достаточно трудно, т. к. экономическая ситуация в стране зависит от внешних факторов, таких как цена на нефть и санкции Запада. Позитивное влияние на стоимость предложения может оказать государственная программа субсидирования ставки. Но нужно отметить, что она коснется только ипотечного кредитования на первичном рынке.

Проблема «плохих долгов» — общая для всего рынка в сложившейся экономической ситуации, и в ближайшее время она будет только усугубляться.

По-прежнему наибольшим спросом на рынке пользуется вторичное жилье. Первичное в последнее время также было популярно ввиду более низкой стоимости. Однако сейчас на него спрос заметно снизился. Кроме того, какие-то новые проекты вообще, скорее всего, могут быть заморожены по причине отсутствия источников финансирования (недоступность кредитных займов, резкое сокращение числа дольщиков) и подорожания строительных материалов.

Банки уже ужесточили требования к заемщикам, вряд ли они изменятся в ближайшее время, если не улучшится экономическая ситуация.

В целях оживления ипотечного кредитования банки в 2015 году будут нацелены на поддержание партнерских отношений с застройщиками и повышение качества обслуживания. Выстроенные партнерские отношения и отлаженные бизнес-процессы обеспечивают банкам стабильный приток качественных клиентов, которые предпочитают качественное жилье и доступные цены.

Для рынка государственная программа субсидирования ставки по ипотеке, безусловно, сыграет большую роль. Конечные потребители могут выиграть в итоге 2-4%, что уже ощутимо для семейного бюджета, а банки и застройщики получат определенную дополнительную загрузку своих мощностей. В целом успех программы определят критерии отбора банков для участия в программе, сроки запуска проекта, объем поддержки. «Райффайзенбанк» планирует принимать участие в госпрограмме по субсидированию ипотечной ставки. В данный момент мы работаем над разработкой предложения для клиентов.

Список банков, предлагающих ипотечные кредиты (на 15 лет, с первоначальным взносом 30%, с личным и имущественным страхованием, с максимальным пакетом документов и не льготным категориям заемщиков)

Часть 5. Жилая недвижимость: Казань восстановила объемы ввода инвестиционного жилья

Часть 4. Девелоперы Казани: «царские» метры «Унистроя», островитяне «Авиастроя» и «заманчивая» дешевизна «Маг-Строя»

Часть 3. Как Татарстан по объемам ввода жилья опустился на 3-е место в ПФО

Часть 2. «Черный март» на рынке жилья: крутое пике или игры статистики?

Часть 1. Жилая недвижимость: Казань восстановила объемы ввода инвестиционного жилья

Фото: Роман Хасаев, gazeta.ru, regburokirov.ru, kzhkh-old.volganet.ru