Эксперты ВШЭ отметили плохо застроенное Аметьево и «спасительный» трамвай в Азино

В Казани оказался наименее застроенный жильем центр

Высшая школа экономики провела глобальное исследование тенденций, проблем и недостатков в системе застройки крупных российских городов за последние 14 лет — 1992—2015 гг. (авторы — Елена Кончева и Николай Залесский). Анализ территориального развития постсоветских городов был проведен на примере миллионников, за исключением Москвы и Санкт-Петербурга (так как они имеют особый статус). Таким образом, 13 городов-миллионников, включая Казань, были изучены в исследовании, направленном на анализ жилой недвижимости, построенной в 1992—2015 гг. Кроме Казани, рассмотрены Новосибирск, Екатеринбург, Воронеж, Волгоград, Нижний Новгород, Самара, Челябинск, Омск, Ростов-на-Дону, Уфа, Красноярск, Пермь. Города оценивали по двум основным критериям: отдаленность от центра города и доступность общественного транспорта.

Однако начали исследователи с плотности застройки центра. Согласно исследованию, максимальная плотность застройки во всех городах наблюдается в центральных районах. Наиболее застроенные центры (335—405 тысяч кв.м на 1 кв.км) оказались характерны для Самары, Новосибирска и Екатеринбурга. А вот для Казани, Омска, Уфы, Красноярска, Перми, Волгограда типична самая низкая плотность застройки жилыми зданиями (168—275 тысяч кв.м за 1 кв.км). Ориентиром центра в Казани был выбран кремль.

Исследователи отмечают, что во всех рассмотренных городах в 1992—2015 гг. в различной степени произошел рост плотности в центральных районах. При этом отмечается, что основные стройки жилья в центрах происходили в постсоветские годы. В Казани плотность жилищного строительства в радиусе 1 км от центра города увеличилась в два с половиной раза. В качестве примера новой застройки вблизи центра в исследовании выступили новые жилые комплексы в Ново-Савиновском районе Казани (также в центре города и около объектов чемпионата мира 2018 года, приблизительно 2 миллиона кв.м).

Многоэтажные пригороды вместо малоэтажных предместий

Несмотря на это, главный объем построенного жилья расположен в зоне 6—9 км от центра города. Кроме того, в исследовании отметили дополнительные пики плотности на расстоянии 5—7 км от центра города (пресловутая точечная застройка). Интересно, что количество жилья росло быстрее, чем численность населения. Пропорция общей площади жилых домов, построенных после 1991 года, к общей площади жилищного фонда Казани составляет 37%, тогда как рост населения за период с 1991 до 2015 года официально составляет 8,7% (1,181 млн человек).

«Спальные районы» росли преимущественно в 2000-е, что было связано с высокими ценами на нефть. Как отмечается в исследовании, эта тенденция является продолжением советской практики городского планирования застройки пригородов. В отличие от западных городов, предместья развивались не за счет малоэтажного жилья, а плотной многоэтажной застройкой. При этом жилые районы советского типа были построены с минимальным количеством рабочих мест поблизости. Рабочие места главным образом есть только в секторе обслуживания. Однако предоставляется социальное обеспечение: школы и основное медицинское обслуживание представлено более или менее равномерно в каждом жилом районе. С 1990-х годов в таких районах стали появляться крупные «автомобилеориентированные» торговые центры.

Неудобство автобусов, загруженность личным автотранспортом и «трамвайная» доступность в Азино

В таких пригородах эксперты отметили проблему транспортной доступности: «только в редких случаях города могут идти в ногу с жилищным строительством и предоставлять новым областям общественный транспорт в необходимом объеме». Примером могут служить разгорающиеся скандалы вокруг ЖК «Весна», ЖК «Светлая долина» и «Салават Купере», жители которых требуют предоставления общественного транспорта.

Метро в городах-миллионниках (кроме Москвы и Петербурга) плохо развито. Доля общей площади зданий, построенных в течение постсоветского периода в радиусе шаговой доступности (800 м) от станций метро, в городах составляет всего 12 — 24%. Самое высокое значение (24%) наблюдается в Новосибирске. А самое низкое значение (12%) оказалось в Казани и Самаре.

Новые районы, как правило, обслуживаются операторами автобусных перевозок в регулярных маршрутах и расписаниях (или «маршрутками»). Но даже наличие «высококомфортных» автобусов, о которых заявляют в Казани, а также выделенных полос не решает транспортную проблему. Дело в том, что и маршрутки, и автобусы на практике двигаются в общем потоке транспорта по дорогам общего пользования. Эти обстоятельства приводят к широкому применению автомобилей, включая появление второго или третьего автомобиля в домашнем хозяйстве. Между тем, новые районы не подходят для такой ситуации. Эксперты отметили хроническую нехватку парковочных мест, а также очевидное несоответствие дороги требованиям, вызванным широко распространенной моторизацией.

Однако в исследовании в пример приводится Азино, где городские власти «предоставили конкурентоспособный общественный транспорт». Речь идет о так называемом «скоростном трамвае». Правда, эксперты не учитывают, что ездит он по общим трамвайным путям, так что «скоростным» его можно назвать с натяжкой. Районы Азино-1 и Азино-2 расположены на востоке от центра Казани на расстоянии приблизительно 8 км, отмечается в исследовании. Общая площадь жилых зданий в этих двух районах составляет более 2 миллионов кв.м. Как и в Ботаническом районе Екатеринбурга, тут развитие произошло главным образом в 1990-х. Район примыкает к Большому казанскому кольцу, где после реконструкции в 2012 году был пущен скоростной трамвай. Это обеспечивает доступ к центральной части города и к южной станции метро «Проспект Победы».

Неэффективное Аметьево и промзоны

Еще одну проблему городов-миллионников эксперты видят в том, что массовое жилищное строительство в удаленных областях часто объединяется с неэффективным землепользованием в «городском ядре». В качестве примера подробно рассматривается район Аметьево в Казани. Здесь, несмотря на доступность транспортных ресурсов, сохраняются отдельные здания, построенные более 40 лет назад и имеющие малую плотность.

Более типичные примеры неэффективности землепользования — это неиспользованные промышленные зоны, расположенные в средних частях многих российских городов. В Казани такие территории есть за Старо-Татарской слободой, за площадью им. Вахитова, в районе ул.Родина.

Вывод: переводить центры общественной жизни на окраины

В этих проблемах эксперты винят низкое качество генпланов городов. Кроме того, по их мнению, отмена плановой экономики и государственной монополии на процесс городской застройки сразу не привела к созданию зрелого земельного рынка. Администрирование получило право предоставлять землю частным инвесторам и разработчикам и получать деньги за земли. Такая ситуация увеличивает интерес муниципалитетов к разработке новых территорий.

В российских городах все усугубляется такими факторами, как моноцентризм и низкая подвижность жителей. Занятость населения естественно сконцентрирована в центральных частях городов. С другой стороны, уровень жилой подвижности остается очень низким, так как при переезде в районы, которые находятся далеко от центра города, жители не смогут удовлетворить свои потребности в транспорте. Согласно оценкам на основе уровня цен и темпов ипотечного кредитования, только у 30% населения в России в 2014 году была возможность купить квартиру или дом, и этот показатель был самым высоким за десятилетие. В первом квартале 2015 года из-за уменьшения в доходе и увеличения банковских процентных ставок этот показатель упал до 24,7%.

Эксперты отмечают необходимость усиления городского землепользования не в центре, а рядом с центром. Однако пока это сдерживается принципами советской системы застройки, которые все еще используются.