Верховный суд РТ оставил за покупателем квартиру жертвы мошенников в Казани
Отменить совершенную под влиянием аферистов сделку станет труднее, а заключить — дороже
Верховный суд Татарстана защитил права жителя Ижевска Владислава Гайнуллина, который едва не остался без жилья и денег, купив в Казани квартиру у обманутой мошенниками пенсионерки Дании Даутовой. Бывшей учительнице отказали в признании недействительным договора купли-продажи недвижимости. Принято решение выселить ее без предоставления иного жилого помещения. Почти одновременно СМИ сообщили, что Полина Лурье решила продать за 200 млн отвоеванное у певицы Ларисы Долиной жилье в Хамовниках — почти вдвое дороже, чем приобрела. Однако ее адвокат опровергла эту информацию. О том, чем закончился один из самых показательных казанских «квартирных» процессов, что принял во внимание высший орган судебной власти республики и как президиум Верховного суда РФ разделил ответственность за последствия таких сделок между покупателем и продавцом, — в материале «Реального времени».
Купить и не получить
Верховный суд РТ опубликовал итоги процесса между жителем Ижевска Владиславом Гайнуллиным и бывшей учительницей из Казани Данией Даутовой, продавшей под влиянием мошенников в октябре 2024 года свою квартиру, а потом с помощью прокуратуры попытавшейся ее вернуть.
Советский райсуд удовлетворил иск районного прокурора о признании договора купли-продажи недействительным и применении последствий недействительности сделки, однако женщина не планировала возвращать покупателю квартиры полученные за нее деньги. Она сослалась на то, что «была под контролем мошенников» и считала, что продает жилье фиктивно. Позже, в разговоре с «Реальным временем», женщина заявила, что считает пострадавшими от мошенников как себя, так и покупателя квартиры, однако возмещать ему ущерб добровольно не готова.
При этом Владислав Гайнуллин купил жилье по рыночной цене и вместе со своим представителем постарался принять все меры предосторожности. Даже участкового инспектора пригласил для беседы с продавцом — и та подтвердила полицейскому, что все понимает и продает квартиру абсолютно сознательно. Попросил он продавца и представить справку из психоневрологического диспансера, однако ее наличие ничего не изменило — Советский районный суд отказал покупателю в выселении продавца.
В Верховном суде РТ Гайнуллин привел доводы, по которым не готов согласиться с решением Советского райсуда. В частности, он указал, что при личной встрече пенсионерка заявила ему, что денег у нее нет и двусторонняя реституция в данном случае невозможна, что женщина может жить со своей сестрой в наследном доме в одном из казанских поселков. Но важнейшую роль, судя по всему, также сыграла и проведенная, наконец, в рамках судебного процесса повторная судебная психолого-психиатрическая экспертиза, результаты которой были озвучены в суде. Эксперты сочли пенсионерку на момент заключения квартирной сделки способной понимать значение своих действий.
В это же время герой другого материала «Реального времени» — Динар Ахмадуллин, который купил квартиру у Венеры Мухаметзяновой в 2023 году и с тех пор судится с продавцом, оплачивает ипотеку, но живет с семьей на съемной квартире, был вынужден в очередной раз поменять замки в спорной недвижимости. Первоначально Московский райсуд удовлетворил его иск — бывшую собственницу признали утратившей право пользования жильем, но пенсионерка подала кассационную жалобу, и Шестой кассационный суд вернул дело на новое рассмотрение в Московский райсуд. Назначенные судом две повторные психолого-психиатрические экспертизы не смогли дать однозначного ответа о состоянии пенсионерки на момент продажи жилья, в сентябре 2025 года была назначена третья, но она не проведена до сих пор.
А сам Ахмадуллин периодически пытается вселиться хотя бы на часть жилплощади, за которую семья платит ипотеку:
Динар Ахмадуллин был на процессе Владислава Гайнуллина и порадовался за него, выслушав решение Верховного суда РТ. А вот долгожданным обзором президиума Верховного суда РФ по делам, связанным с оспариванием сделок, повлекших переход права собственности на жилые помещения, он разочарован — у мужчины сложилось впечатление, что четко все точки над «i» так и не были расставлены, а добросовестные покупатели жилья остались в зоне риска.
Во время судебного «пути» цена смогла подрасти
Между тем в российских СМИ появилась новость о том, что выигравшая судебный процесс против продавшей ей под влиянием мошенников квартиру Ларисы Долиной Полина Лурье якобы планирует эту недвижимость продать. Называлась предположительная стоимость сделки — порядка 200 млн рублей, притом что певица продала элитную недвижимость в Хамовниках за 112 миллионов.
Между тем адвокат Лурье опровергла информацию о планах ее клиентки избавиться от жилья. Но если бы продажа состоялась, она рисковала бы заплатить НДФЛ в крупной сумме, поскольку не истек минимальный срок владения недвижимостью, который дает основания для освобождения от налога, — 5 лет (если региональными властями не установлены иные правила «игры»).
Четко по пунктам
3 июля 2026 года был, наконец, опубликован долгожданный тематический обзор Верховного суда Российской Федерации по делам, связанным с оспариванием сделок, повлекших переход права собственности на жилые помещения. В нем, в частности, говорится:
- заблуждение гражданина относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной на основании статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации;
- для признания сделки, совершенной гражданином, недействительной по правилам пункта 1 статьи 177 ГК РФ этому гражданину необходимо доказать, что в момент ее совершения он находился в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими;
- вопрос, является ли заблуждение существенным или нет, при разрешении спора об оспаривании сделки по отчуждению жилого помещения по статье 178 ГК РФ должен решаться судом с учетом конкретных обстоятельств дела;
- наличие или отсутствие психического расстройства, которое лишало бы лицо на момент совершения сделки по отчуждению недвижимого имущества способности понимать значение своих действий и руководить ими, в случае оспаривания этой сделки в суде по статье 177 ГК РФ устанавливается на основании заключения соответствующей экспертизы;
- сделка купли-продажи квартиры, совершенная под влиянием обмана со стороны третьих лиц, может быть признана судом недействительной при условии, что другой участник сделки знал или должен был знать об обмане;
- при наличии условий, позволяющих оспорить сделку как совершенную под влиянием обмана (пункт 2 статьи 179 ГК РФ), и в случае, если стороны успели осуществить взаимные предоставления, суд применяет последствия недействительности сделки в виде двусторонней реституции.
Реальность заблуждения определяет только эксперт
— В обзоре сформированы ключевые позиции Верховного суда РФ по таким сделкам, — говорит директор юридической фирмы «Татюринформ» Марат Камалов. — Ключевым моментом тут является то, что Верховный суд прекращает практику оспаривания договоров купли-продажи только на том основании, что продавец заблуждался относительно мотивов сделки. Это самое главное! Ранее для выводов о пороке воли продавца было достаточно звонка мошенника, сейчас этого недостаточно. При этом Верховный суд указал, что также необходимо оценивать состояние здоровья продавца, положение каждой стороны, значение сделки для каждой из сторон. То есть единообразия в решениях по принципу «заблуждался — значит, сделка недействительна» больше не будет.
Не менее важно, по мнению эксперта «Реального времени», что факт состояния, лишающего продавца способности понимать значение своих действий, теперь будет устанавливаться только на основании заключения экспертизы.
«Отменяется», говорит Камалов, и практиковавшаяся ранее односторонняя реституция: Верховный суд четко сказал, что квартира возвращается продавцу одновременно с возвратом денег покупателю, то есть императивно применяется двусторонняя реституция.
— Кроме того, — добавил эксперт, — теперь сделан акцент на добросовестности приобретателя: знал он или не знал, что продающую сторону обманывают. Если раньше сделки отменялись независимо от поведения покупателя, то теперь риск смещается: суд будет учитывать, как он себя вел, торопился ли, какую информацию проверял, какую нет, какую он переписку вел с риелтором? Например, осуществлялась ли продажа по рыночной цене, как именно проводились расчеты по сделке — наличными либо перечислением на счет… Собиралась ли медицинская информация, справки из психоневрологического диспансера, наркодиспансера?
В целом же, по словам Марата Камалова, проблему отмены сделок с «бабушкиными квартирами» может помочь решить не только обзор, утвержденный президиумом Верховного суда РФ, но и практика использования такого инструмента, как заверение об обстоятельствах. В заверениях, применение которых регулируется статьей 431.2 ГК РФ, можно прямо указать, что продавец действует своей волей, не под влиянием третьих лиц, а распоряжаться полученными от покупателя деньгами будет самостоятельно, и иные заверения. В заверениях необходимо предусмотреть механизм взыскания убытков при недостоверности заверения.
— Я считаю, что обзор Верховного суда окажет позитивное влияние на стабильность гражданского правового оборота, на сам институт совершения таких сделок и что их правила теперь стали гораздо более детализированными, — подвел итоги Камалов. — При этом, безусловно, вырастает роль юристов в оформлении сделок: при стоимости квартир в миллионы, а иногда в десятки миллионов рублей потратить на консультацию профессионала 50—100 тысяч, чтобы снизить риски до минимума, будет вполне логично.
Известный казанский адвокат Лаврентий Сичинава считает, что с выходом обзора Верховного суда РФ «справедливость восторжествовала»:
