В Татарстане суд постановил выселить наследницу пенсионерки, продавшей квартиру по «схеме Долиной»

Когда смерть не ставит точку

Верховный суд Татарстана отменил решение Приволжского райсуда и удовлетворил иск покупательницы, признав наследницу пенсионерки утратившей права пользования жилым помещением, и постановил выселить ее из квартиры.

Верховный суд Татарстана опубликовал апелляционное определение по делу о квартире казанской пенсионерки Риммы Юнчиной, которая в августе 2024 года продала свое жилище за 7 млн рублей. Юничина рассказала покупателю, что собирается переезжать к дочери в Швецию, но после сделки подала в полицию заявление о том, что мошенники обманули ее и выманили деньги от продажи жилья, было возбуждено уголовное дело.

Покупательница квартиры обратилась в Приволжский райсуд с иском о признании пенсионерки утратившей право пользования жилым помещением и ее выселении, ссылаясь на пункт договора купли-продажи, согласно которому та обязалась сняться с регистрационного учета и освободить указанную квартиру в течение 14 дней с момента перехода права собственности. 4 апреля 2025 года районный суд вынес решение в пользу Риммы Юнчиной, придя к выводу, что сделка была ею совершена «с пороком воли». А на следующий день женщина умерла.

Однако со смертью потерпевшей история не завершилась: покупательница квартиры обжаловала решение Приволжского райсуда в Верховном суде Татарстана, а наследница пенсионерки также подала апелляционную жалобу. И в апелляционной инстанции, где прокуратура выступила на стороне покупательницы, обстоятельства сделки и выводы судебно-психиатрической экспертизы, проведенной в Республиканской клинической психиатрической больнице, были истолкованы иначе, чем в районном суде.

— Эксперты указали лишь на то, что состояние Юнчиной в юридически значимой ситуации нарушило ее способность понимать значение своих действий и руководить ими, — говорится в апелляционном определении. — При этом эксперты однозначно указали, что у нее во время совершения в отношении ее преступления признаков какого-либо психического расстройства не обнаруживалось… Эксперты не указали, что Юнчина при заключении договора купли-продажи была лишена способности понимать значение своих действий и руководить ими.

Судебная коллегия Верховного суда Татарстана указала, что заблуждение продавца относительно мотивов сделки и ее уверение, что заключает оспариваемый договор для пресечения совершаемых в отношении нее мошеннических действий, равно как и ее заблуждение относительно последствий заключения сделки о купли-продажи квартиры, в данном случае не может быть основанием для признания сделки недействительной.

Вышестоящая инстанция отменила решение Приволжского райсуда, удовлетворила иск покупательницы, признала наследницу пенсионерки утратившей права пользования жилым помещением и постановила выселить ее из квартиры. Апелляционное определение вступило в законную силу со дня его принятия, но оно в течение трех месяцев может быть обжаловано в кассационной инстанции.

Бесконечные экспертизы

Однако в судах «буксуют» еще два гражданских дела о покупке квартир у обманутых мошенниками казанских пенсионеров.

Владислав Гайнуллин, купивший в октябре 2024 года квартиру у Дании Даутовой и пытавшийся ее выселить на том же основании, что и покупательница квартиры Юнчиной, проиграл дело в Советском райсуде — сделка купли-продажи была признана недействительной с учетом выводов судебной психолого-психиатрической экспертизы, проведенной в Ульяновской областной клинической психиатрической больнице им. В.А. Копосова. Согласно им, продавец находилась под воздействием мошенников, в результате которого «было нарушено понимание существа сделки».

Решение Советского райсуда, вынесенное 6 октября 2025 года, было обжаловано Гайнуллиным в апелляционной инстанции — Верховном суде. Судебное заседание по нему началось только 26 февраля 2026 года, оно не завершилось — суд объявил перерыв до 16 марта.

По словам Гайнуллина, в суде также обсуждался вопрос о возможности проведения экспертизы в Москве, в Национальном медицинском исследовательском центре психиатрии и наркологии имени В.П. Сербского, а ему было предложено высказать свое мнение относительно заявленного ходатайства после перерыва в заседании.

Представитель Даутовой по уголовному делу, казанский адвокат Павел Мазуренко, подчеркнул, что в оспаривании сделки с жильем он не участвует, а разглашать данные предварительного следствия не вправе.

— С разрешения следователя и моего доверителя скажу только, что 9 октября 2024 года Даутову путем обмана вынудили совершить ряд действий, в результате которых она потеряла около 8 миллионов рублей, — сообщил он «Реальному времени». — Путем ряда звонков ее убедили продать квартиру, набрать кредитов и передать деньги мошенникам. По данному факту было возбуждено уголовное дело. Следствием была назначена и проведена судебно-психиатрическая экспертиза. С разрешения моего доверителя скажу, что было установлено, что во время совершения сделки она находилась под внешним воздействием, которое оказало существенное влияние на способность потерпевшей понимать характер и значение совершаемых в отношении нее противоправных действий. К сожалению, по имеющейся у меня на сегодняшний день информации следствие пока не смогло установить мошенников и вернуть деньги.

А спор Динара Ахмадуллина в Московском райсуде не может сдвинуться с мертвой точки с осени 2024 года. Мужчина приобрел квартиру у Венеры Мухаметзяновой, которой Московский райсуд Казани первоначально отказал в признании сделки недействительной, но дело, дойдя до Шестого кассационного суда общей юрисдикции, вернулось в первую инстанцию на новое рассмотрение и забуксовало.

Информация как оружие

Декабрьское решение Верховного суда Российской Федерации по делу Долиной — Лурье покупатели квартир, проданных собственниками под влиянием мошенников, восприняли как судьбоносное и сочли, что их проблемы теперь, наконец, решатся. Однако опытные юристы не спешат делать выводы.

— Информация, которая распространяется в СМИ о количестве судебных решений в пользу продавцов недвижимости, а говорят о 3 тысячах решений судов, и об ущемлении прав добросовестных приобретателей квартир, не соответствует действительности, — говорит адвокат Павел Мазуренко. — Верховный Суд России указал, что тиражирование недостоверной информации, умышленное нагнетание обстановки недопустимо и может играть на руку заинтересованным участникам рынка. Судебная практика по спорам с недвижимостью носит индивидуальный характер, и в каждом отдельном случае суд будет выносить обоснованное и справедливое решение.

Он подчеркнул, что солидарен с советником Федеральной палаты адвокатов РФ Ольгой Власовой в том, что необходимо постановление Пленума Верховного суда, обобщающее практику по данной категории дел, и считает, что нужно усилить ответственность риелторов и банков в случае признания подобных сделок недействительными. Кроме того, говорит Мазуренко, требуется повысить эффективность раскрытия и расследования данной категории уголовных дел.

Тем не менее вполне вероятно, что именно активное тиражирование в СМИ может способствовать защите прав добросовестных приобретателей недвижимости в сделках, совершенных продавцами по заблуждению.

— Односторонняя реституция нарушает права и законные интересы добросовестного приобретателя, — говорится в статье директора Центра экономического анализа права и проблем правоприменения Института экономических стратегий РАН Сергея Луценко, опубликованной в последнем, январском, номере газеты «Суд да дело в Татарстане», учредителями которой выступают Верховный Суд Татарстана и республиканское Управление Судебного департамента. — Возможный аргумент продавца недвижимости о том, что покупатель не проявил должную степень осмотрительности при заключении оспариваемого договора, а именно не предпринял дополнительные меры, направленные на выяснение действительной воли участника сделки, не может быть принят во внимание. Поскольку для данной категории дел (оспаривание сделок), рассматриваемых в общеисковом процессе с равными возможностями спорящих лиц по сбору доказательств, применяется обычный стандарт доказывания, характеризующийся балансом вероятностей и разумной степенью достоверности обстоятельств, подлежащих доказыванию. При умышленном сокрытии продавцом от покупателя реальных мотивов заключения оспариваемой сделки свидетельствует о намерении собственника распорядиться своим имуществом, а также отсутствии иной сопутствующей информации, вызывающей сомнение у покупателя вещи в действительной воле продавца.