Долги застройщиков Татарстана перед банками приблизились к 300 млрд рублей
При этом уровень покрытия задолженности деньгами дольщиков снизился до зоны риска
Долги девелоперов Татарстана перед банками за год выросли на 30% и достигли 298 млрд рублей — это вдвое выше среднероссийских темпов прироста, а по объему задолженности республика занимает 5-е место в стране. Тревожным сигналом в отрасли называют уровень покрытия долгов средствами на счетах эскроу, который снижается второй год подряд, а из‑за широкого распространения рассрочек реальная обеспеченность кредитов еще ниже. На фоне высокой ключевой ставки, неопределенности с семейной ипотекой и проседания темпов ввода жилья рынок сталкивается с растущими рисками. Насколько ситуация критична и как застройщики адаптируются к новым условиям — подробнее в обзоре «Реального времени».
Портфель проектного финансирования достиг 10,7 трлн рублей
Застройщики Татарстана взяли в банках 760 млрд рублей на возведение жилья, или на 19% больше, чем годом ранее. Всего в регионе заключили 560 кредитных договоров по проектному финансированию (+9%) по средней ставке в 9,48%.
Куда значительнее выросли долги девелоперов в Татарстане — до 298 млрд рублей, что на 30% больше, чем годом ранее. По темпам прироста — это вдвое больше, чем в среднем по стране. По сумме задолженности республика лидирует в ПФО и занимает 5-е место по России, следует из данных ЦБ. В республике раскрыли 82,7 тысячи счетов эскроу (+32%), с которых перечислили свыше 469 млрд рублей (+44%).
В России сумма действующих договоров застройщиков с банками превысила 24 трлн рублей (+14%). Количество раскрытых счетов эскроу — свыше 3 млн (+30%), перечисленная сумма с них 17,8 трлн рублей (+40%). Совокупная задолженность девелоперских компаний страны составила 10,7 трлн (+16%).
Остатки на счетах эскроу не покрывают долги застройщиков
Сама по себе сумма долгов строителей — не проблема, если ее хорошо «закрывают» деньгами дольщиков на счетах эскроу. Сейчас остатки на этих счетах в России составляют 7,4 трлн рублей. Однако уровень покрытия эскроу в последнее время существенно ухудшился. Показатель снижается в стране третий год подряд: с 88% во втором квартале 2024-го до 68% к первому кварталу 2026-го. Уровень ниже 70% считается зоной повышенного риска для строительной отрасли.
В Татарстане остатки на счетах эскроу составляют 216 млрд рублей. Долги застройщиков они покрывают на 73%, что, казалось бы, относит республику к зоне умеренного риска. Но значимая доля продаж жилья по договорам долевого участия идет в рассрочку, что сильно беспокоит регулятора. Это значит, что деньги еще не поступили на эскроу, что еще больше снижает показатель покрытия, даже если договор уже заключен.
— Объем не полностью оплаченных ДДУ, в основном сформированный из-за рассрочки, не уменьшается с середины 2025 года и пока остается значительным, — говорится в обзоре ЦБ.
К тому же годом ранее уровень покрытия эскроу в республике был выше — 84%, то есть налицо существенное ухудшение ситуации. Сейчас значительная часть кредитов девелоперов в Татарстане не обеспечена деньгами покупателей, и, по прогнозам аналитиков, тренд будет только нарастать.
Отставание по вводу жилья и затоваренность рынка
В Татарстане в первом полугодии 2026-го зафиксировали заметный рост ввода многоквартирных домов. Застройщики сдали 891 тыс. кв. м, что на 64% больше, чем годом ранее, следует из данных Росстата. По этому показателю республика уверенно держится в топе регионов. По объему ввода за январь — июнь она занимает 4-е место в России, по абсолютному приросту — 3-е.
При этом картина по месяцам выглядит менее оптимистично. Так, в июне ввод МКД составил 40,1 тыс. кв. м, или на 70% меньше прошлогоднего значения. Отставание наблюдается второй месяц подряд. По динамике относительного прироста за июнь Татарстан оказался на 64-м месте среди 85 регионов, по абсолютному приросту — на последнем, 85‑м.
Снижается доля многоквартирных домов и в общем объеме ввода жилья в республике. В июне 2026-го она составила 14,8%, что на 34,5% ниже июня 2025-го. При этом за полугодие доля МКД выросла на 15,1 п.п. и достигла 39,4% в общем объеме ввода, что обеспечило региону 23-е место по России. Полугодовой рост во многом обеспечен сильными результатами в начале года, а в последние месяцы темпы заметно просели.
Такая просадка отражает другую проблему: в первом квартале 2026 года затоваривание новостроек в России, по данным ЕРЗ, вновь выросло. Накопленный избыток достиг 305 778 квартир, прирост за месяц — 37 094 лота. Предложение опережает спрос — 213 187 выведенных против 176 093 проданных квартир. Особенно остро проблема стоит в Ростовской области, Краснодарском крае и Ленинградской области, где квартальный прирост составил 9 454 квартиры, тогда как в Москве, Московской и Тульской областях, напротив, продажи превышают вывод новых проектов, что подчеркивает поляризацию рынка. В Татарстане уровень затоваренности рынка новостроек снизился за первый квартал года с 5286 до 4467 квартир.
«Чудес не ждем — ближайшие месяцы и следующий год пройдут в режиме экономии»
У каждого застройщика — своя финансовая ситуация и бизнес‑модель, но общие причины роста задолженности на рынке вполне очевидны, комментирует ситуацию генеральный директор «СМУ‑88» Наиль Галеев: «Разумеется, это результат продолжительного периода высокой ключевой ставки. Сейчас она, конечно, снижена, но банковские условия по кредитам остаются жесткими с заградительным уровнем ставок — до 18-19% годовых по классической ипотеке».
Само по себе это снижение еще ни о чем не говорит, поскольку нет данных о фактическом покрытии — реальный объем денег за проданные квартиры видит только застройщик, указал Наиль Галеев: «Ну и чем меньше денег лежит на эскроу-счетах, тем выше для застройщика ставка по кредиту от банка. Соответственно, для девелоперов проектное финансирование тоже становится дороже — это еще одна причина роста долговой нагрузки. Добавим сюда инфляцию издержек: цены на стройматериалы, логистику и рабочую силу увеличились. Строить стало дороже, обслуживать кредиты — тоже».
В числе основных тенденций на текущий момент спикер отметил переход рынка в режим ожидания. По его оценке, незначительное снижение ключевой ставки — на четверть процентного пункта — не дает отрасли ощутимого эффекта и скорее вызывает тревогу: ранее регулятор обычно двигался шагом не менее 0,5%: «Такое топтание на месте вызывает больше вопросов, недоумения и замешательства, чем уверенности. При этом нельзя забывать и о том, что ставки по рыночной ипотеке по-прежнему остаются на уровне 18-19%».
— Что касается прогнозов до конца года и с прицелом на начало 2027-го, то чудес мы не ждем. Ближайшие месяцы, да и весь следующий год, пройдут в режиме экономии и выжидания. Компании будут планомерно достраивать то, что уже начато, но крайне осторожно подходить к покупке новых земельных участков и старту проектов «с нуля», — сообщил Наиль Галеев.
Инвестиционный цикл в стройке длинный, и то, что не было заложено сегодня, не будет построено завтра, предупредил он. По словам девелопера, к началу 2027 года на рынке с высокой долей вероятности образуется ощутимый дефицит нового предложения. Если к тому времени макроэкономическая ситуация стабилизируется, а ключевая ставка пойдет вниз, накопленный отложенный спрос столкнется с нехваткой готового жилья. «А это, по законам рынка, неизбежно толкнет цены вверх. Поэтому события для девелоперов будут развиваться через преодоление текущего кассового голода к работе на рынке дефицита предложения в перспективе трех лет», — резюмировал спикер.
«Проекты с высокой готовностью и низкой распроданностью — тревожный сигнал»
Показатель покрытия эскроу на уровне 68% в России не следует расценивать, как явный признак надвигающихся проблем в строительной отрасли, считает эксперт рынка недвижимости Антонина Дарчинова: «Если брать усредненный показатель «по больнице», то диапазон 60—70% можно считать приемлемым. Ведь учитываются все проекты в совокупности, а оценивать нужно точечно. Например, если проект только стартовал, покрытие эскроу закономерно будет на уровне 0% или, скажем, 20%».
Дополнительный фактор дисбаланса, по ее словам, создает широкое применение рассрочек. «Для клиента это удобный инструмент, но с точки зрения наполнения эскроу он работает не в полную силу: на счет поступает только первоначальный взнос, а дальнейшие платежи разбиты на небольшие суммы. В результате наполнение эскроу не перекрывает ссудную задолженность», — пояснила Антонина Дарчинова. Это наиболее проблематично для застройщиков, занятых в сегментах бизнес‑ и элит‑класса: лимит по семейной ипотеке в 6 млн рублей для Казани не покрывает стоимость квартиры в 15—20 млн рублей.
— Сложности создают и грядущие изменения в семейной ипотеке, которые сначала планировали ввести 1 июля, а затем перенесли на 1 октября. Окончательно параметры до сих пор не определены. Непонятно, как будут применяться льготы: все ли семьи с тремя детьми получат сниженную ставку, какой будет лимит. Отсутствие четких разъяснений вызывает напряжение на рынке, — отмечает эксперт и рекомендует семьям, особенно с одним ребенком, не откладывать сделку в долгий ящик.
На фоне этих тенденций в Татарстане и в целом по России оживился вторичный рынок. Часть покупателей не готова ждать ввода новостроек и вкладываться в ремонт — им важнее заселиться сразу. «Довольно широкая группа покупателей долгое время ждала, когда вторичка станет более доступной. Сейчас мы видим рост активности именно в этом сегменте», — указала спикер. Продажи новостроек, по ее оценке, начнут расти лишь при снижении ипотечных ставок до 12—15%: «Пока покупка новостройки — сразу внести крупный взнос, платить ипотеку и ждать — по силам лишь сравнительно небольшой части населения».
«Сейчас очень тяжело прогнозировать затраты»
В условиях снижения доли сделок, обеспеченных деньгами дольщиков, участники рынка недвижимости ищут способы удержать баланс между расходами и доходами. Многим компаниям приходится корректировать стратегию в новых условиях.
Одна из заметных тенденций — застройщики начали удерживать часть квартир до конца стройки. При этом речь не о намеренном создании дефицита, а о продуманной тактике сохранения рентабельности, уточнила эксперт: «У нас есть планируемая стратегия продаж. Мы берем в реализацию наиболее ликвидные квартиры, чтобы к концу стройки понимать полную себестоимость и видеть, что финмодель составлена правильно — с учетом расходной и доходной части. Лучшие лоты остаются у девелоперов — это наш бюджет прибыльности». В качестве примера приводит видовые квартиры или лоты на определенных этажах — такой пул оставляют, чтобы выполнить целевую рентабельность проекта.
На экономику проектов серьезно влияет рост затрат. «С учетом увеличения стоимости строительных материалов, ресурсов и прочего растет себестоимость строительства, и с этим тоже связано поведение игроков на рынке. Сейчас очень тяжело прогнозировать затраты», — отмечает Ольга Волчкова. Дополнительные акции и инструменты — рассрочки, оплата ближе к концу стройки — тоже не проходят бесследно, они увеличивают стоимость реализации и стоимость отсроченных денег во времени.
Что касается спроса и возможной волны сделок к 1 октября на фоне ожидаемых изменений по семейной ипотеке, эксперт не ждет резкого всплеска в ближайшее время. «Июль — время отпусков, еще рано. Обычно ближе к концу августа мы видим рост интереса, и люди начинают не просто интересоваться, а принимать решения. Сейчас покупатели выбирают более детально и комплексно, интерес есть, просто решения принимаются взвешенно», — пояснила спикер.
«Основными игроками становятся крупные девелоперы»
Факторами роста общей задолженности по отрасли выступают удорожание стройматериалов, повышение стоимости проектов и увеличение числа новых строек в последние годы, а также высокая конкуренция среди банков, предлагающих заемные средства на привлекательных условиях, отметила аналитик ФГ «Финам» Кристина Гудым.
При этом ситуация, по ее словам, не является критической: эскроу-механизм по-прежнему обеспечивает защиту покупателей, а рынок постепенно адаптируется к новым условиям после завершения периода активной господдержки. В текущих условиях основными игроками становятся крупные федеральные и региональные девелоперы с устойчивой финмоделью, подчеркнула эксперт.
— Господдержка стимулирует спрос, но отдельные послабления постепенно сворачиваются, что может сказаться на динамике рынка. Дополнительно отмечается рост стоимости строительства, постепенное замедление объемов ввода нового жилья. Банки и регуляторы усиливают мониторинг за финансовым состоянием застройщиков и качеством проектной документации, — заключила Кристина Гудым.
«Система не рушится, но становится менее терпимой к ошибкам»
Рост задолженности по проектному финансированию и снижение уровня покрытия эскроу стали одними из ключевых трендов на рынке жилищного строительства, подтверждает коммерческий директор компании «Унистрой» Гэльнур Валеева: «Во многом это следствие того, что отрасль живет в длинном цикле строительства и продаж. В 2026 году запусков новых проектов у девелоперов меньше, деньги в проектах «подвисают» на дольше, а темпы наполнения эскроу замедляются из-за дорогой ипотеки, перехода части покупателей на рассрочки и более осторожного спроса». Тем не менее снижение уровня покрытия эскроу до 66% эксперт не считает признаком надвигающегося коллапса.
По ее словам, текущее состояние рынка отличают три ключевые приметы. Первая — это сегментация: ликвидные проекты в сильных локациях и с понятным продуктом востребованы больше, чем массовая застройка. Вторая — сдержанность в новых стартах: в первой половине 2026 года застройщики в городах-миллионниках сократили вывод новых проектов, а это автоматически поддерживает цены, поскольку предложений становится меньше. Третья — спрос в сторону более осознанной покупки. Люди уже не сравнивают только цену, стали интересны инженерные решения, сроки сдачи, качество строительства и будущая ликвидность, сообщила Гэльнур Валеева.
— До конца 2026 года мы не ожидаем резких потрясений. Девелоперы и дальше будут осторожно запускать новые проекты и более детально разрабатывать продуктовую стратегию. К концу этого года и началу следующего основным фактором, определяющим ситуацию на рынке, останется стоимость денег: если смягчение денежно-кредитных условий продолжится, рынок получит шанс на более заметное восстановление спроса. Однако на возврат к прежней модели быстрого и широкого роста рассчитывать не стоит, — считает эксперт.