Перезагрузка рынка офисов: девелоперы уходят от аренды к продаже
Дорогие деньги подстегнули отрасль перейти на новую модель реализации с быстрым возвратом капитала
Российский рынок коммерческой недвижимости переживает структурный дисбаланс спроса и предложения. Компании хотят арендовать помещения, но не находят подходящих вариантов. При этом на рынке много новых объектов, только в Москве до 2036 года заявлен ввод 8 млн кв. метров. Зачастую реализация идет по новой модели: из-за высокой ключевой ставки ЦБ девелоперы сменили стратегию — стали продавать офисы, а не сдавать в аренду. Новые тренды, проблемы и перспективы отрасли обсудили участники профильной сессии в рамках МЭФ «Россия — Исламский мир: КазаньФорум— 2026».
Девелоперу стало невыгодно строить офис для аренды
Дискуссию открыли, обозначив три основных тренда на рынке коммерческой недвижимости. Во-первых, его отличает структурный дисбаланс спроса и предложения — арендаторы не могут найти подходящие объекты. Во-вторых, идет трансформация девелоперских стратегий: в коммерческую недвижимость пришли застройщики жилья и начали активно строить офисы, усилив конкуренцию среди игроков. В-третьих, произошло смещение фокуса от аренды к продаже объектов.
— Сейчас это наиболее острая фаза для многих девелоперов, особенно для тех, кто раньше работал, сдавая площади в аренду, — отметила коммерческий директор компании Comcity Алена Кудрявцева. — Ключевым стимулом к переходу модели продаж стало повышение ключевой ставки. Это дорогие деньги, идет рост себестоимости строительства. В новых макроэкономических условиях строить офис для аренды девелоперу стало просто невыгодно.
Модель продажи офисов стала наиболее востребованной, в том числе для жилых девелоперов, потому что она предусматривает короткий инвестиционный цикл и быстрый возврат капитала. Дефицит качественных площадей только подстегивает этот тренд, подчеркнула спикер: «Площадей просто не хватает, поэтому компании начали рассматривать для себя именно покупку нового офиса. Для девелопера строительство объектов на продажу — это низкорискованный проект, где не нужно думать про управление. Сделки быстрые: продал, получил деньги и можешь дальше вкладываться в новый проект». Большое влияние имеет и реализация проекта в рамках льготных механизмов КРТ.
«Люди используют офис как альтернативу банковским депозитам»
Среди других тенденций в отрасли отмечают смещение строительства офисов в удаленные локации. В центре городов почти ничего не строят, новые проекты появляются в основном в периферийных районах — из-за льготного финансирования и возможности реализовать крупные проекты. Изменились запросы клиентов: покупатели и арендаторы хотят получить готовый проект, минимизировав вложения и оптимизировав расходы.
— В начале 2026 года мы также отмечаем, что рынок замер, есть стагнация с точки зрения активности. Скорее всего, это отложенный спрос, который проявится в конце года, возможно, в начале 2027 года. Это также приводит к замедлению роста ставок — сейчас они стоят на месте, поэтому есть хорошая возможность зайти в новые интересные проекты, — считает Алена Кудрявцева.
Сейчас на рынке наибольшую активность проявляют три категории покупателей. Первая — физлица, которые приобретают маленькие лоты, до 25 кв. м небольшой нарезкой. В основном это непрофессиональные бизнесмены, а простые граждане, которые воспринимают покупку коммерческой недвижимости как инвестицию: «Люди используют офис как альтернативу банковским депозитам».
Вторая категория покупателей — это реальный сектор экономики. Сюда входят государственные учреждения, финтех, банки, IT-компании, которые покупают целые здания под свои штаб-квартиры: «Для них эта покупка абсолютно органичная, понятная модель развития бизнеса». Третья категория — крупные инвесторы, которые приобретают офисы и коммерческую недвижимость большими лотами. Для них — это способ диверсификации активов, дополнительный инструмент сохранения денег. В таких случаях покупка начинается от 3—5 тысяч кв. метров.
Стройка под арендные модели возобновится через несколько лет
Покупателей предупреждают о скрытых рисках каждой модели. Например, при финансировании — зачастую коммерческую недвижимость приобретают за счет заемных средств, доля которых может достигать 20—40%. В результате деньги замораживаются у девелопера на несколько лет до готовности объекта. Сложности могут возникнуть и с доходностью проекта: покупатель не всегда может заранее оценить объем будущих затрат, стоимость ремонта (офисы продаются без отделки), расходы на эксплуатацию, налоги, страхование, капитальный ремонт и другие.
Несмотря на растущий интерес к продаже офисов, ряд девелоперов сохраняют свою приверженность к арендному бизнесу. Эксперты также считают, что эта стратегия будет востребованной, а модель купли‑продажи насыщается: спекулятивные продажи для микроинвесторов остаются на рынке, хотя их доля снижается, ранее 70% сделок составляли продажи небольших лотов.
В отрасли указывают, дефицит качественных площадей, особенно для среднего и крупного бизнеса, создает спрос: новые офисы, построенные для сдачи в аренду, будут быстро реализованы. Цикл снижения ключевой ставки приведет к перераспределению капитала из банковских продуктов в реальный сектор экономики. Стройка под арендные модели возобновится, хотя потребуется несколько лет для появления новых проектов.
«Казань — очень развитый рынок с точки зрения потребления флекс-офисов»
Тем не менее на рынке уже сейчас можно наблюдать тенденции, которые сломали логику реализации офисных пространств. Речь идет о сервисных офисах или «отельном бизнесе в офисном сегменте», как их еще называют. Клиент получает офис с мебелью, оборудованием и всеми сервисами, включенными в ставку. Коворкинг — один из форматов сегмента.
— Москва — суперразвитый офисный рынок на 21 млн кв. метров. В последние годы мы входим в топ-5 мировых столиц по объему офисов. Питер — это 5 млн «квадратов», вся Россия — еще 5 млн. Знаю, что в регионах большая нехватка качественных офисных продуктов. Казань — очень развитый рынок с точки зрения потребления флекс-офисов. Один крупный банк сидит здесь только в сервисных офисах и продолжает наращивать свои площади именно в данной модели, — сообщила коммерческий директор Space 1 Мария Кабанова.
По словам спикера, стоимость капитальных затрат на содержание офисов существенно возросла — с начала 2020 года практически в два раза. Увеличилась и цена девелоперского продукта, включая строительство зданий. При этом у владельцев сервисных офисов на 68% выросла доля дополнительных услуг в выручке. «Ваша операционная модель чувствительна к росту затрат. Как вы справляетесь с этим вызовом?», — поинтересовалась модератор президент Ассоциации участников рынка коммерческой недвижимости Анастасия Архипова.
— Да, капитальные и операционные затраты росли последние два с половиной года скачкообразно. Сказывается нехватка кадров, особенно в сфере эксплуатации и техобслуживания, что ведет к росту зарплат и дефициту техников. Мы развиваем собственные курсы, сотрудничаем с вузами, приглашаем студентов на стажировки. Работаем с закупками — благодаря эффекту масштаба оператор может закупать расходники и услуги эффективнее, чем отдельная компания для одного офиса, — отметила спикер.
Татарстан входит в топ-3 регионов с наибольшим объемом производственно-складских помещений
О переходе российских девелоперов на систему сертификации портфеля офисных проектов по системе «зеленой» оценки недвижимости «Клевер» рассказала вице-президент — директор подразделения «Устойчивое развитие» ДОМ.РФ Марина Слуцкая:
«Уже есть три публичные сделки. Плюс мы с коллегами из банка проектного финансирования прорабатываем возможность финансирования в этом контуре — и в непубличной части нашего портфеля, в кредитной. Работаем со всеми застройщиками, предлагаем: «А не хотите ли сертификат и тогда получите скидку на свой проект?».
Было бы здорово, если бы это была дорога с двусторонним движением. Но мне кажется, у многих в голове засело, что эта повестка неактуальна, понимание того, что она стала выгодной еще не укоренилось».
Опытом реализации масштабного комплексного освоения территорий поделилась руководитель направления офисной недвижимости ГК «А101» Татьяна Грихно. У девелопера большой собственный земельный банк, он ведет строительство в Москве и Санкт-Петербурге.
«Мы проанализировали спрос и увидели интересную эволюцию на рынке девелопмента. Татарстан входит в топ-3 регионов с наибольшим количеством производственно-складских помещений, думаю, вам это тоже знакомо. Мы живем в эпоху индустрии 4.0. Требования к территориям сильно изменились. Старые заводы уже не отвечают потребностям современного бизнеса: нужны хорошие цифровые сети, качественное кондиционирование, высокая мощность, современные объекты», — подчеркнула спикер.
Бизнес, по ее словам, хочет объединить функции в одном пространстве: офисы, склады и производство. При этом объекты должны быть гибкими и ликвидными. Если раньше отдельно строили офисы, отдельно — заводы и отдельно — склады, то сейчас предприниматели хотят максимально все объединить и быть ближе к городу. Так появились «вертикальные фабрики» — объекты, объединяющие разные функции в одном здании. Еще один новый формат — бизнес-хабы: не Light Industrial или офис, а комплексные решения. Этот сегмент привлекает легкую промышленность и научно-производственную деятельность.
Тему развития рынка и форматов Light Industrial продолжила коммерческий директор компании Linco Group Наталья Иголкина. По ее словам, этот вид коммерческой недвижимости стал очень популярным: «Пять-шесть лет назад он занимал незначительную долю рынка, а сегодня вырос, хотя, по сравнению со всем складским рынком, остается в пределах 10%». Компании стали запрашивать не просто склады, а объекты с элементами производства, но меньших размеров — 500—1500 кв. м вместо 10 000. Так появились одноэтажные проекты, где можно организовать производственную линию, хранение или арендовать блок.