«Правовое поле для ИЖС очень размыто»

За год все привыкли к схеме эскроу в ИЖС, но она существенно удорожает дом

Чуть больше года прошло с момента, когда застройщики ИЖС стали работать по схеме эскроу. Генеральный директор ООО «Маленький Токио» (входит в IIDA Group Holdings, «Литл Токио») Артур Хафизов представил статистику по применению этого механизма. За год реализации закона 186-ФЗ готовность строить индивидуальные жилые дома с использованием эскроу-счетов подтвердили в России 6,9 тысячи подрядчиков. 3,6 тысячи из них заключили 23,4 тысячи договоров строительного подряда по эскроу общей площадью 2,5 млн кв. м. Построено из них уже 9,3 тысячи домов на 1 млн кв. м. С учетом того, что всего в стране за 2025 год по ИЖС было построено 63,4 млн квадратных метров, становится понятно: лишь небольшой процент застройщиков работает по эскроу, доля этого механизма очень мала.

— Схема постепенно приживается, но вынужденно. С эскроу-счетами работают строители, которые оформляют договор подряда, и те подрядчики, кто строит дома для клиентов, желающих взять льготную ипотеку. В остальных случаях на данный момент это не обязательно, — объясняет Артур Хафизов. — Что касается нашей компании, то мы можем строить по эскроу, но у нас нет необходимости привлекать проектное финансирование. Наш собственный капитал позволяет строить на свои деньги готовые дома на собственных участках — человек потом покупает у нас готовое жилье.

Аналогично работает и Иван Лашков, который планирует запуск поселка «Рождествено ЭКО Парк» в Лаишевском районе Татарстана. Он объясняет, что проще продать готовый дом по той же семейной ипотеке, чем строить по схеме эскроу:

— С эскроу-счетами работать можно, но заказчиков на договоры подряда по этому механизму у нас практически нет. Потому что ценник в таком случае процентов на 30 выше, чем продажа готового дома или строительство на участке клиента за наличные. Мне даже интересно, как ведут переговоры с клиентами коллеги, имея, по сути, две разные цены на один и тот же объект.

Цена в случае использования схемы эскроу растет из-за необходимости застройщика брать проектное финансирование в банке. Банк выдает кредит на строительство под проценты, которые застройщик включает в конечную стоимость дома. К этому надо прибавить расходы на сопровождение сделки, аудит и комиссию банка — это в конечном итоге тоже ложится на плечи покупателя.

Впрочем, есть в Татарстане и компании, которые работают по этому механизму. Например, компания «Арлана» 90% своих объемов строит в Зеленодольском районе. Там можно использовать материнский капитал в качестве первоначального взноса на дом даже в СНТ: для этого нужно, чтобы был заключен договор с электросетевой компанией на 15 кВт. Поэтому подавляющее большинство сделок компании — это договоры подряда с использованием эскроу-счетов. Дома строятся небольшой площади, от 65 кв. м, поэтому по цене проходят по льготной ипотеке.

По эскроу возводят свои дома и компании «Родные пенаты», и «Арис Строй». Руководитель отдела продаж «Арис Строй» Никита Беганский констатирует:

— Думаю, за год уже все просто привыкли. В нашей стране есть проблема: если что-то новое вводят, то это новое поначалу плохо работает. А за год колесница начала быстрее ехать, и вопросы с банком решаются, и с клиентом вопросы снимаются. Эскроу — рабочая вещь, по моему мнению. С другой стороны, и вариантов-то по большому счету нет. При всех открытых вопросах, от него есть позитивный эффект: множество «плохих» застройщиков ушли с рынка. Потому что им стало неинтересно так работать.

Страхи в отношении потребительского экстремизма не оправдались

Механизм работы по эскроу был введен во многом для того, чтобы защитить покупателя дома от рисков остаться и без дома, и без денег. Год назад на бранче «Реального времени» застройщики предполагали, что из-за этого с рынка уйдут и нелегальные строители, и многочисленные однодневки, которые пытались строить поселки по принципу пирамиды — строили дома за счет собранных с клиентов денег, а когда наступал форс-мажор, оказывались не в состоянии окончить стройку. Теперь, через год после начала работы механизма, вице-президент Гильдии риэлторов РТ Андрей Савельев говорит, что вымывания неопытных строителей с рынка не произошло. Он просто ушли в тень, закрыли юрлица и работают «в черную». Попросту говоря, шабашат.

— У нас сейчас застройщики поделились на три категории. Первые строят готовые дома в коттеджных поселках — за собственные деньги. Вторые строят по договору подряда — по эскроу-механизму. Третьи — частные застройщики, «шабашники», которые и ИП-то не имеют. Три года назад, когда был бум ИЖС, их стало очень много, они открывали ИП и легализовались. А теперь, наоборот, опять уходят в тень. И если раньше такой застройщик одновременно строил три — четыре года и был ИП, то теперь он работает нелегально. И строит под заказ один дом одновременно, безо всяких договоров и прочих документов, под заказ “в черную”. Нет никаких гарантий на их работу, но покупателей привлекает стоимость. У них ведь вдвое дешевле, чем в любом коттеджном поселке, — констатирует Андрей Савельев.

А вот насколько защищен застройщик? Когда механизм вводился, были опасения, что рынок зальет волна потребительского экстремизма. Ведь эскроу-счет не должен раскрываться, пока клиент не подпишет акт приемки дома. Участники бранча рассказали, что случаи шантажа со стороны покупателей действительно есть — например, была ситуация, в которой клиент требовал бесплатно построить ему еще и баню, и тогда он подпишет акт. Но такие случаи не стали массовыми, поэтому рынок, можно сказать, цивилизовался.

— Мы в достаточной степени защищены. Достаточно поставить дом на кадастровый учет, признать его жилым, и эскроу-счет раскрывается. Признает его жилым кадастровый инженер по приглашению застройщика. Схема прозрачная, открытая, и интересы всех участников сделки защищены, — рассказывает Светлана Воронцова. — Да, для постановки для кадастровый учет требуется, чтобы акт приема-передачи подписал клиент, но сложных ситуаций у нас не было. Разве что был один случай, когда участник СВО по объективным причинам долго не мог подписать документы, и история затянулась. Но такие моменты можно урегулировать.

Андрей Савельев замечает, что случаи экстремизма встречаются в основном в эконом-сегменте. Человек, готовый заплатить за дом несколько десятков миллионов рублей, не станет шантажировать застройщика мелкими трещинками в штукатурке.

Артур Хафизов, впрочем, рассказывает, что слышал и об обратных случаях, когда акт приема-передачи для постановки на кадастровый учет подделывался.

«Самый болезненный вопрос — проектная документация»

Вопрос стандартизации рынка индивидуального домостроения по-прежнему остается без ответа. При этом без четко установленных стандартов сложно разрешать споры, возникающие между застройщиком и недовольным клиентом. Эту проблему и пути ее решения подробно раскрыл на встрече Артур Хафизов. Ведь в минувшем году он был назначен председателем комитета Российского Союза Строителей по малоэтажному жилищному строительству — а значит, максимально погружен в вопрос.

— Самый болезненный, на мой взгляд, вопрос — проектная документация. Думаю, у большинства коллег она есть, но в усеченном формате и не соответствует приказу, какой она должна быть по документации. Соответственно, и экспертизу без проектной документации сделать невозможно, никто под ней не подпишется. Закон не требует проектной документации для строительства индивидуального жилого дома. А вот технический регламент по безопасности все-таки говорит, что дом, как и любое другое жилье, должен соответствовать этому регламенту. А значит, если что-то случится, несмотря на отсутствие проекта, полную ответственность за это будет нести застройщик. Эти вопросы пока еще не разрешены, и до сих пор отсутствует институт строительного контроля в ИЖС! — описывает несостыковки в регуляторике Артур Хафизов.

Попытки разрешить ситуацию предпринимаются давно на уровне отраслевых сообществ. Так, в прошлом году Ассоциация деревянного домостроения (в правление которой входит Хафизов) создал несколько стандартов. Один из них как раз посвящен процессу приемки индивидуального жилого дома. Пока он не обязателен к исполнению — но спикер надеется, что в будущем он перерастет в ГОСТ или в СП.

Крометого, Артур Хафизов опубликовал ИЖС-стандарт: методику, полностью описывающуюпроцесс строительства дома. В нем описываются и технологии возведения, ицифровые сервисы, и контроль качества, и даже процесс страхования. Ведьблагодаря контролю качества и цифровизации стало доступно страхование строительно-монтажныхрисков в ИЖС. Это насущная необходимость, потому что если застройщик работаетпо механизму эскроу, все риски, касающиеся дома, лежат исключительно на нем.Даже те, за которые он отвечать не должен — например, кадастровые ошибки, покоторым дом на этом участке строить вообще нельзя было. Сейчас ИЖС-стандартрассматривают общественные организации и институт развития Дом.РФ. И это тожепока только внутренний документ. На него можно ориентироваться, но соблюдатьего никто не обязан.

Но на что ориентируются застройщики сейчас, на какие стандарты? И кто может быть независимой стороной, которая четко оценит, прав застройщик или покупатель? Кто защитит права сторон? Участники рынка, собравшиеся на бранче «Реального времени», в один голос указывают на специалистов технадзора. Правда, ориентируются они на стандарты, прописанные для многоквартирных домов (потому что для ИЖС, повторимся, эти стандарты даже не прописаны). Всё это несет риски для застройщиков.

Ильнур Канафиев, собственник компании «Родные пенаты», рассуждает:

— Правовое поле для ИЖС пока очень размыто. Возьмем простой пример — отделку дома деревом. Где это прописано? Таких документов нет, насколько мне известно. А технологии, которые развиваются прямо сейчас — например, жидкий камень? Тоже ничего нет. Мы идем с большим отставанием, и здесь возникает поле для потребительского терроризма.

И наоборот, если покупатель прав и нанял эксперта, чтобы доказать недобросовестность застройщика — на какие нормативные акты должен опираться этот эксперт? Андрей Савельев приводит пример такого судебного процесса: большая часть документов, на которые ссылается специалист со стороны покупателя, носит рекомендательный, а не обязательный характер.

Защита прав всех сторон: технадзор и видеосъемка стройки

Все сходятся на том, что если заключен договор строительного подряда, то с самого начала строительства заказчику неплохо бы заказать технадзор. Это прописано в стандарте, который выше упоминал Артур Хафизов:

— Покупатели часто привлекают специалистов технического надзора в конце строительства, когда принимают дом. Но что на этом этапе можно увидеть? Царапины на окнах? Реальных нарушений там невозможно увидеть. Как посмотреть арматуру в фундаменте, например? Поэтому всё это нужно с самого начала и на протяжении всего процесса. Это защитит все стороны процесса.

Причем стандарты эти, по мнению экспертов, нужно делать обязательными, а не рекомендательными.

Ильнур Канафиев считает, что технадзор должен появиться в процессе еще на этапе проектирования. А труд специалиста должен оплачивать заказчик, как самая заинтересованная в качестве сторона. И такие клиенты есть, но их по-прежнему мало. Как рассказывает Андрей Савельев, в лучшем случае риэлторы видят, как покупатель приводит с собой знакомого строителя. Тот 15 минут осматривает дом, после чего выносит вердикт: «Дом нормальный, можно брать» или «Ужасный дом, я тебе построю дешевле и лучше». Вот и весь сказ.

Чем чревато отсутствие контроля на всех этапах строительства, в красках описывает Ильнур Канафиев:

— А что если речь идет о продаже готового дома? Здесь выигрывают те компании, которые ведут цифровой след строительства полностью, с этапа котлована. А вот в случае покупки дома у небольшого ИП —при всем уважении к коллегам, если там ничего не фиксируется, то это лотерея. Я сам иногда езжу, смотрю, вижу, что уже дом построен, уже даже куплен, но в нем провалилась стяжка или по стене пошла трещина. Этой зимой мы видели моменты, когда складывались крыши в новых домах из-за большого количества снега. Это происходило потому что не было нормальной стропильной системы. Коробки разъезжались, потому что армопояс делали без арматуры… Это действительно бывает.

Управляющий партнер «Вижн Хаус» Руфат Киямов поддерживает идею с «цифровым следом»: многие серьезные застройщики используют сервис видеофиксации. Например, на площадке работают пять видеокамер, которые постоянно фиксируют процесс стройки. Это добавляет покупателю уверенности в качестве готового дома, однако организация такого сервиса удорожает строительство, поскольку это бизнес-процесс, требующий настройки и вложений.

Что ждет сферу ИЖС в 2026-м: нужно быть осторожными и копить резервы

От начинающегося сезона ИЖС большинство экспертов, собравшихся на бизнес-бранч «Реального времени», не ждут сверхъестественных результатов. Причины мы уже описывали в первой части репортажа.

Артур Хафизов (IIDA Group Holdings, застройщик ЖК Литл Токио) надеется на постепенное снижение ставки ЦБ:

— За счет незначительного снижения ставки ЦБ начали продаваться вторичные квартиры. Индивидуальный дом покупают в большинстве случаев именно на деньги от продажи вторички. И у нас пошли сделки, в нашем сегменте есть небольшое оживление: каждый месяц мы продаем два дома. Если дальше ставка дальше пойдет вниз, то процесс этот усилится.

Ильнур Канафиев (Родные Пенаты):

— Надеемся, что год будет хорошим, но я бы рекомендовал копить резервы и очень внимательно считать деньги. Это убережет вас от закрытия.

К нему присоединяются Ильяс Фахрутдинов (Ягода Малина) и Никита Беганский (Арис Строй): по их мнению, в 2026-м всем нужно вдумчиво вести бизнес и скрупулезно считать.

Светлана Воронцова (Арлана) тоже надеется на снижение ставки, но в оценках очень осторожна:

— Мы готовы ко всем возможным пертурбациям. Потому что эксперты предполагают, что год будет проверять нас на прочность. Мы к этому готовы. У нас все для этого есть.

Иван Лашков (Комплит Дом, Рождествено ЭКО Парк) возлагает надежды на будущее, а главным фактором предполагаемого успеха называет сильную республику, в которой мы все работаем:

— Думаю, год будет таким же, как прошлый. Ключевая ставка снизится, но потока покупателей в ипотеку это не принесет. Я ожидаю, что на свои вклады люди сейчас будут покупать участки земли. Потом будут копить на будущее, чтобы поставить на этой земле домик. Но мы надеемся на приток внешних покупателей. Казань развивается по пути Дубая: сюда переезжает много людей, появляется много инвесторов. Инвестиционная привлекательность Казани растет с каждым годом. Надеемся, нам на руку будет играть репутация региона и его развитая инфраструктура!