Татарстанский бизнес «открывает» магазины через суд

Требования сверх закона

Арбитражный суд Республики Татарстан, а вслед за ним и Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд защитили право татарстанских предпринимателей на строительство мелких магазинов без лишних бюрократических проволочек.

Предприниматель Олег Березкин обратился в Арбитражный суд РТ с заявлением о признании незаконным решения республиканского Минстроя об отказе в предоставлении государственной услуги по выдаче разрешения на строительство магазина на земельном участке на улице Советской в селе Столбище, который он выкупил вместе с жилым домом. Земельный участок находится в зоне индивидуальной жилой застройки, его окружают другие жилые дома с приусадебными участками.

Минстрой отказал предпринимателю, обосновав это следующим образом:

• согласно Градостроительному кодексу РФ, если объекты капительного строительства, относятся к объектам массового пребывания граждан, экспертиза проектной документации на осуществление строительства и реконструкции объектов является обязательной, а в представленной предпринимателем документации отсутствуют информация о количестве единовременно пребывающих на объекте людей и положительное заключение экспертизы проекта;
• отсутствует согласование архитектурно-градостроительного облика объекта капитального строительства с уполномоченным органом власти местного самоуправления;
• в адрес Министерства строительства, архитектуры и ЖКХ РТ неоднократно поступали обращения граждан с возражением на строительство этого магазина;
• Исполнительный комитет Лаишевского муниципального района выразил свое мнение о нецелесообразности размещения дополнительных торговых объектов на центральных улицах в селах Столбище и Усады в связи с их большой загруженностью автомобильным транспортом и высокой аварийностью.

Однако Арбитражный суд РТ, а впоследствии и Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд признали решение Минстроя об отказе в выдаче разрешения на строительство незаконным и обязали ведомство устранить нарушение прав и законных интересов предпринимателя — в течение пяти рабочих дней с даты вступления в законную силу судебного акта выдать ему разрешение на строительство магазина.

В судебном решении указаны доводы в пользу предпринимателя. В частности, что основания, указанные ответчиком в обоснование отказа при выдаче разрешения на строительство магазина, не входят в перечень предусмотренных Административным регламентом предоставления госуслуги по выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства. А также, что обращения граждан с возражениями на строительство магазина, равно как и указание на нецелесообразность размещения дополнительных торговых объектов на центральных улицах в Столбище и Усадах в связи с их загруженностью транспортом и высокой аварийностью, «не являются конкретным указанием на те мероприятия, которые необходимо выполнить заявителю, а сделанные рекомендации носят формальный характер».

Поддержали суды первой и второй инстанции и предпринимательницу Гульнару Батталову из Сараманово, которой Минстрой также отказал в выдаче разрешения на использование под магазин земельного участка. При этом позиция Батталовой была подкреплена наличием положительного заключения по результатам публичных слушаний.

Однако Минстрой отказал ей, указав в качестве причин:

• отсутствие концепции застройки участка;
• отсутствие согласования архитектурных решений внешнего облика планируемого магазина;
• отсутствие предложений по обеспечению организации пешеходного перехода для возможности безопасного пересечения проезжей части дорог пешеходами (в связи с расположением земельного участка в непосредственной близости от образовательных учреждений);
• расположение части участка в границах охранной зоны инженерных коммуникаций и газораспределительного газопровода.

Суды сочли отказ в выдаче разрешения неправомерным и обязали Минстрой рассмотреть заявление в установленном законом порядке с учетом результатов публичных слушаний.

На запрос издания с просьбой сообщить, планирует ли министерство обжаловать эти решения, почему к желающим открыть магазины предъявляются излишние, с точки зрения суда, требования и как часто возникают подобные конфликтные ситуации в РТ, в ведомстве пока не ответили.

«Нет у нас такой потребности»

Тем временем собственники участков, расположенных в непосредственной близости от участка Березкина, направили коллективное обращение к прокурору РТ Альберту Суяргулову, в котором перечислили свои претензии:

• не проведены публичные слушания в связи с изменением вида разрешенного использования участка;
• Березкин начал работы на участке, осуществил подсыпку грунта, в результате чего нарушился естественный рельеф участка, создалась угроза подтопления соседних участков дождевыми водами и на них поменялись условия водоотведения;
• при строительстве магазина нарушены минимальные расстояния до жилых домов (согласно СНиП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», минимальное расстояние от границ земельного участка площадью более 200 кв. м до жилых домов должно составлять не менее 50 м, тогда как в данном случае составляет 6 м).

Соседи Березкина требуют приостановить строительство магазина до устранения нарушений, проверить законность выдачи разрешения на строительство, провести публичные слушания, восстановить первоначальный рельеф и обеспечить соблюдение нормативных расстояний от коммерческого объекта до жилых домов.

— Березкин строит здание площадью 400 квадратных метров, практически впритирку к заборам соседних участков, там будут постоянно останавливаться автомобили, значит, будет постоянный шум и дышать мы будем выхлопными газами, — рассказал один из соседей предпринимателя на условиях анонимности. — Подъездных путей к магазину нет, места для парковки тоже, поэтому машины буду парковаться перед нашими домами и в нашем проулке. И, главное, нет у нас, у жителей этой части Столбищ, потребности в еще одном магазине: в шаговой доступности есть продуктовый, пекарня, два пункта выдачи заказов маркетплейсов. Этого вполне достаточно!

«Реальному времени» не удалось найти в открытом доступе контактов индивидуального предпринимателя Олега Березкина, основным видом деятельности которого, как следует из открытых источников, является аренда и управление недвижимым имуществом. Издание готово опубликовать его комментарий относительно конфликта с жителями Столбищ по получении.

Магазин как зона дискомфорта

Директор Института пространственного планирования РТ Олег Григорьев отрицает наличие в республике тенденции к отказам в открытии предпринимателями торговых точек в зоне ИЖС в принципе:

Григорьев подчеркнул, что следовать этим правилам необходимо, в частности, еще и потому, что появление магазина около других участков может доставить серьезные неудобства их владельцам — туда будут постоянно подъезжать автомобили, подходить люди, будет осуществляться выгрузка товаров, и все это создаст дискомфорт жителям соседних домов, чьи права также не должны быть нарушены, как и права владельца магазина.

«Надо учитывать ситуацию в общем»

Логичной защита чиновниками интересов владельцев участков, рядом с которыми хотят построить магазины, представляется и первому заместителю председателя Торгово-промышленной палаты РТ Артуру Николаеву. Но он считает, что во главу угла надо все-таки ставить равновесие интересов жителей и бизнеса.

— Конечно, ни один предприниматель, образно выражаясь, не бросается, закрыв глаза, на амбразуру — не покупает участок и не начинает там что-то строить, не просчитав своей выгоды, — говорит он. — Но надо учитывать и ситуацию в общем — например, перспективы монополии. Нередко бывает, что строят для себя, а потом продают или сдают такой объект крупной федеральной сети. И власти понимают, что дать разрешение легко, а «отыграть назад» в дальнейшем будет сложно. Ведь в любой момент предприниматель может сказать: у нас ничего не получилось, пусть они попробуют.

Кроме того, напомнил Николаев, даже в небольших городках и поселках уже разработана определенная стратегия развития, и планы предпринимателей должны в нее вписываться. С другой стороны, существуют утвержденные, установленные законом нормы и требования, которые должны выполнять не только коммерсанты, но и чиновники, к которым коммерсанты обращаются, а нарушать законные права предпринимателей никто не имеет права.

— Нормы закона обязаны соблюдать все, поэтому предприниматели приняли единственно верное решение — опротестовали незаконные отказы, требуя дать разрешение на строительство через суд.

«Это показательный пример»

Показательным примером довольно распространенных арбитражных споров, когда предприниматели вынуждены через суд добиваться от органов власти исполнения их же прямых обязанностей, назвал описанные выше конфликты руководитель практики административно-правовой, судебной защиты юридической компании YAHATIN Антон Смирнов:

— Ситуация классическая: власти формально и необоснованно отказывают в услугах — как в согласовании условно разрешенного вида использования, так и в выдаче разрешения на строительство. Они могут ссылаться на требования, которые к данному объекту не применимы (как с требованием экспертизы проекта для магазина на 45 человек при пороге в 50), игнорировать положительные результаты публичных слушаний, где все участники проголосовали «за», или давать отказы с размытыми формулировками, создавая правовую неопределенность. История с изменением вида использования земельного участка — яркий пример такой же схемы: чиновники отказывают, игнорируя установленный регламент и положительное заключение публичных слушаний, по сути, подменяя закон собственными произвольными решениями.

Эксперт «Реального времени» говорит, что такие отказы зачастую даются в расчете на то, что заявитель не станет нести расходы и тратить время на судебную тяжбу, однако практика показывает, что если предприниматель последовательно соблюдает процедуры и готов отстаивать свои права, суды встают на его сторону.

Он отметил, что в обоих описанных выше случаях и первая, и апелляционная инстанции четко указали, что отказы незаконны и не мотивированы. Поэтому, считает Смирнов, кассация в дальнейшем вряд ли изменит исход дела — решения хорошо обоснованы, и это лишний раз подтверждает, что грамотный подход и знание регламентов позволяют успешно преодолевать административные барьеры, будь то получение разрешения на строительство или изменение вида разрешенного использования земли.