Падение доходов посуточной аренды на фоне проблемы заполняемости отелей

Бизнес малодоходный, но конкурентоспособный

В январе 2026 года столица Татарстана оказалась на третьем месте в «антирейтинге» туристических центров России по доходности от сдачи квартир в аренду, который составили аналитики ЦИАН.

«Сейчас во всех крупных городах РФ покупать квартиру для сдачи в аренду менее выгодно, чем положить деньги под процент в банк», — констатировали они, уточнив, что расчеты были проведены для однокомнатных квартир, приобретенных на вторичном рынке с учетом двух допущений — квартира куплена без ипотеки и сдается на протяжении всего года без перерыва.

Доходность от сдачи квартир в аренду в Казани, по данным ЦИАН, с января 2025 года к январю 2026 года упала на 0,4%.

Но даже низкодоходный квартирный бизнес составил настолько серьезную конкуренцию казанским отелям, что в новогодние каникулы их загрузка едва достигла 60% при росте турпотока, по сравнению с новогодними праздниками 2025 года на 16,7%, когда отели были загружены на 79%. И городские власти вернулись к обсуждению вопроса регулирования рынка кратковременной аренды жилья. На совещании в мэрии Казани 12 января, где подводились итоги праздников, глава исполкома Рустем Гафаров заявил: «Нужно с нашими депутатами начать работу по серому рынку сдачи квартир».

Ранее вице-президент Ассоциации отельеров Казани и РТ Лилия Усманова говорила, что средняя загрузка отелей в республике по итогам 10 месяцев 2025 года составляла порядка 59%, а в Казани — 57%, при этом «три дня в неделю номера остаются свободными», а турпоток перераспределяется среди различных форматов размещения, в том числе аренды квартир. А руководитель по развитию сервисов для арендодателей платформы «Авито Путешествия» Рауль Салахов сообщил о ежегодном росте спроса на краткосрочную аренду квартир в Казани на 29%, причем отметил, что в столице республики работают управляющие компании, предлагающие к сдаче каждая более 100 квартир.

В декабре 2025 года председатель Госкомитета РТ по туризму Сергей Иванов на встрече законодателей Поволжья с представителями организаций туристической отрасли республики сообщал, что ежедневно в Казани сдается около 13 тыс. квартир, что превышает весь гостиничный фонд столицы (12 тыс. номеров). Ранее, в ноябре, мэр Казани Ильсур Метшин приводил иные данные — он указал, что в столице расположена почти половина всех гостиниц республики, а на условиях краткосрочной аренды 11 тыс. квартир сдают 4,5 тыс. казанских собственников.

Сергей Иванов выразил недовольство тем, что туристы предпочитают не селиться в отелях, а посуточно арендовать квартиры — это дешевле. И объяснил, почему в этой конкуренции отельеры проигрывают:

— Гостиницу строить и содержать намного дороже, чем купить такое же количество квартир и сдавать их посуточно… Стоимость создания одного номера в гостинице примерно в полтора—два раза выше, чем стоимость покупки квартиры и оборудование ее мебелью.

Тогда же Сергей Иванов сформулировал основное направление борьбы государства за спасение гостиничного бизнеса — регулирование в квартирном сегменте в рамках налогообложения и стандартов по безопасности «чтобы как-то немножко выравнять конкуренцию гостиницам».

«Мы за то, чтобы поставить законные рамки»

Руководитель Ассоциации отелей Казани и Татарстана Инга Гадзаова говорит, что проблема серого рынка посуточной аренды квартир существует давно, и год от года этот рынок растет, а отельеры, соответственно, испытывают в связи с этим все больше проблем.

Гадзаова подчеркнула, что, в отличие от собственников квартир, отельеры несут затраты на обеспечение требований, связанных с классификацией отелей, и от них отказаться нельзя, поскольку с сентября 2025 года объекты размещения, которым не присвоен статус, не могут размещаться на площадках агрегаторов. Кроме того, сказала она, имеет значение и другой фактор — когда в турпоездку отправляется несколько человек, в отеле им необходимо снять два-три номера, а квартиры достаточно одной, и стоимость ее аренды не зависит от количества гостей.

Эксперт «Реального времени» указала на то, что более высокая плата за услуги гарантирует туристам и большую, чем в съемной квартире, безопасность. Например, в случае проблем на отель можно пожаловаться в надзорные органы, а собственника будет крайне сложно призвать к ответу, если, например, гость из поездки в качестве нежданного сувенира привезет клопов или тараканов, или за то, что он забронировал квартиру, приехал, а его никто не встретил, и он остался на улице.

Но Гадзаова считает, что давно назревший вопрос о конкуренции отелей с частными арендодателями — глобальный и решать его необходимо не на местном уровне, а в целом в Российской Федерации, причем пересматривать, по ее мнению, необходимо будет и Жилищный кодекс, и другие законы. Она считает, к примеру, что законодатели могли бы ограничить возможности собственников квартир сдавать их посуточно, оставив за ними право заключать с арендаторами долгосрочные договоры.

— Мы за здоровую конкуренцию. Мы не ведем разговор о том, чтобы убрать этот рынок, а за то, чтобы поставить законные рамки. Любой легальный бизнес — это хорошо, это безопасно. Например, сейчас набирают обороты апартаменты, потому что портрет туриста меняется, стали активнее приезжать семьи с детьми, и апартаменты, где можно самим приготовить еду для ребенка, не переплачивать за стирку, химчистку и так далее. Для них это комфортное размещение, а у нас у всех — свои гости, которые выбирают более подходящий для себя вариант.

«Сдавать без договора — себе дороже»

Казанец Рустем Низамиев (имя и фамилия по просьбе предпринимателя изменены) почти два десятилетия сдает в аренду квартиры, в которые инвестировал в нулевых. В последние годы он отказался от долгосрочной аренды в пользу посуточной и опровергает утверждение чиновников о том, что в проблемах отельеров виноваты демпингующие арендодатели, которые сдают квартиры нелегально:

— Я работаю «в белую» — с договором, с отчетом перед налоговой, и имел несчастье столкнуться с арендаторами, которые и денег не платили, и не съезжали несколько месяцев, и оказалось, что законных способов быстро их выселить при наличии договора просто нет. Поэтому сдаю квартиры в аренду посуточно, но налоги плачу и источник дохода не скрываю. Сдавать квартиру нелегально сегодня себе дороже. Я знаю несколько случаев, когда в налоговую инспекцию о нелегальных доходах собственника сообщали соседи, и на штрафах он терял куда больше, чем заработал. Да и сами налоговики не дремлют. Сегодня у них есть информация о том, кто чем владеет, и, если у человека несколько квартир, к нему запросто придут и попросят отчитаться, как он их использует и сколько с этого имеет. И рассказывать им сказки, что ты просто запер квартиру на замок и платишь за нее коммуналку, бессмысленно.

Низамиев считает, что казанские чиновники, планируя ограничить сдачу частными лицами квартир, в определенном смысле рубят сук, на котором сидят, потому что семьи многих из них также участвуют в этом бизнесе. И поэтому он не верит, что в итоге будут введены серьезные ограничения, но считает, что доходность этого бизнеса в перспективе будет стремительно падать.

— Как я понимаю, власти хотят не запретить, а максимально легализовать посуточную сдачу квартир, чтобы повысить собираемость налогов. Но уже сегодня сдавать квартиры, зарегистрировав ИП, невыгодно: ты рискуешь уйти даже не в ноль, а в убытки, потому что кроме налога нужно оплачивать дорожающие буквально по часам коммунальные услуги, а также клининг, ремонт и замену мебели, техники и всего прочего. А уже был период, когда у предпринимателя в зачет расходов даже квартплату не принимали! Пока еще прибыльно удается работать в качестве самозанятого, но и тут прибыль буквально на глазах падает.

Будущее — за апартаментами?

С 1 января 2026 года в России вступил в действие запрет на работу неклассифицированных гостевых домов, и оказание услуг по временному размещению в таких объектах разрешается только при условии их включения в единый реестр Росаккредитации. Размещать информацию о неклассифицированных объектах размещения на любых площадках без указания присвоенного идентификационного номера также запрещено. По мнению экспертов, это должно повысить спрос на услуги классифицированных отелей и гостиниц.

— Мы не знаем, что планируется конкретно делать (в плане ограничения серого рынка посуточной аренды жилья, — прим. авт.), но уже очевидно, что не только исполком города Казани, а в принципе Российская Федерация намерена выводить налоговые отчисления от поступлений доходов от аренды недвижимости в область белой экономики, и многое для этого уже делается, — говорит коммерческий директор ГК «Новастрой» Антонина Дарчинова. — Например, введена новая классификация объектов посуточного размещения. Со временем правила все больше ужесточаются и вполне возможно, что для сдачи в аренду квартир понадобится согласие всех собственников дома. Здесь же налицо конфликтная ситуация — кто-то приобретает квартиры для себя, а кто-то для сдачи в аренду.

Антонина Дарчинова считает, что будущее именно за апартаментами, которые, в противовес гостиницам, дают возможность арендаторам сэкономить на съеме, а инвесторам — приобрести не обязательно все здание, а один или несколько объектов недвижимости, не получая вместе с ними «головную боль» в виде обслуживания гостей, клининга и отчетности перед фискальными органами. Кроме того, стоимость апартаментов в среднем на 20% ниже, чем стоимость квартир.

Однако для гостей города есть и минусы. По словам эксперта «Реального времени», аренда апартаментов в центре Казани обходится дешевле, чем оплата гостиничного номера, но уровень, соответствующий четырехзвездочному отелю, предполагает плату за ночь 8—12 тыс. рублей.

— Аналогичные квартиры сдаются немного дешевле апартаментов, и, как следствие, привлекают другую аудиторию, — отметила Дарчинова.

«Этот вопрос очень сложен»

Депутат Госдумы от Татарстана Артем Прокофьев в разговоре с «Реальным временем» подчеркнул, что деятельность по сдаче квартир в аренду облагается налогами, и действующее законодательство регулирует эту сферу достаточно четко, в том числе и ситуации, когда арендодателями выступают граждане:

— Когда мы говорим, что этот рынок требует дополнительного контроля, прежде всего речь идет о том, чтобы посмотреть, уплачиваются ли налоги в соответствии с законом. Что касается других форм регулирования, то вопрос обсуждается с учетом данных, которые приводят эксперты. С 2018 по 2025 годы предложение по посуточной аренде квартир в Казани выросло более чем в 40 раз, а количество сдаваемых квартир стало весомой составляющей для туристического рынка Казани. Мелкие арендодатели конкурируют с гостиницами вплоть до трех звезд, а также с крупными арендодателями, которые сдают десятки квартир и работают в рамках закона. Но одновременно надо понимать, что если мелкие арендодатели действуют в соответствии с законом, то они вносят вклад в бюджет и в определенной мере балансируют туристический рынок в периоды пикового спроса, когда гостиницы не всегда могут разместить всех желающих.

По мнению Прокофьева, сегодня речь должна идти в первую очередь о контроле за рынком посуточной аренды квартир в плане исполнения уже действующих норм законодательства, а вот дальнейшее его регулирование требует осторожности. Он напомнил про ситуацию с гостевыми домами на землях ИЖС и СНТ, строительство которых сопряжено со множеством последствий для соседей — в плане инфраструктуры, соблюдения прав других собственников участков и т. п., и затрагивает области, которые регулируются Земельным, Жилищным, Градостроительным и Гражданским кодексами.

— В Государственной думе есть большая группа противников развития рынка краткосрочной аренды квартир в жилых домах, — напомнил он. — Этот вопрос очень сложен, и говорить, что какие-то новые нормы в этой сфере появятся в ближайшее время, пока не приходится. И это вопрос не только Казани, а всех крупных туристических центров. Минэкономразвития, которое отвечает за развитие туристической сферы, тоже этим озабочено, там сейчас анализируют сложившуюся ситуацию.

При этом Артем Прокофьев отмел предположения о рисках граждан, которые инвестировали в арендный бизнес свои сбережения, прикупив одну-две квартиры, чтобы условно обеспечить себе доход в старости. По его мнению, их участие в посуточной аренде минимально, поскольку обслуживать ее хлопотно, а они предпочитают получать пассивный доход от долгосрочной сдачи жилья.