Как Центробанк предлагает изменить рассрочку от застройщиков
С вводом новых правил эксперты прогнозируют удорожание инструмента, который стал драйвером продаж в 2025 году
Российский рынок недвижимости живет в ожидании нового механизма рассрочки, над которым сейчас работает Центробанк. Одно из предложений — запретить застройщику получать деньги до перехода к покупателю права собственности на жилье. Другое — касается возможности заключать трехсторонние договоры с участием банков. Это приведет к неминуемому удорожанию рассрочек, предупреждают участники рынка. Подробности — в материале «Реального времени».
Россияне взяли квартиры в рассрочку на 1,4 трлн рублей
Банк России готовит новые предложения по усовершенствованию механизма рассрочки от застройщиков. В частности, предлагает законодательно закрепить условие получения денег застройщиком — только после перехода права собственности к покупателю жилья. Регулятор считает, что эта мера позволит защитить права граждан и сведет к минимуму недобросовестные практики со стороны девелоперов.
— Чтобы минимизировать риски для физических лиц, целесообразно закрепить принцип «деньги в обмен на право собственности». Такой механизм в полной мере будет способствовать защите интересов как покупателей, так и продавцов вне зависимости от способа приобретения жилья, — считают в ведомстве Эльвиры Набиуллиной.
Кроме того, ЦБ считает целесообразным перевести договорные обязательства по рассрочке в трехстороннюю плоскость с участием банков, в том числе в целях передачи информации о задолженности физических лиц в бюро кредитных историй (БКИ).
В этом году в стране существенно возросла нагрузка граждан по рассрочке от застройщика — ее объем достиг 1,4 трлн рублей, сообщили в Банке России. Причем эта информация сейчас не направляется в БКИ и не учитывается при расчете показателя долговой нагрузки заемщика (ПДН).
— В начале года существенную долю в продажах занимала рассрочка, которая несет как социальные риски (если покупатель не сможет выплатить рассрочку), так и риски для застройщика (если придется возвращать деньги покупателю) и банка. В целях предупреждения рискованных практик рассрочки регулятор подготовил рекомендации для банков. По мере восстановления ипотеки доля рассрочки в продажах жилья снизилась, — сообщил регулятор и добавил, что ее объем все еще «остается значительным».
«Во многом это был запрос банковского сообщества»
Продажи по данному каналу и за собственные средства в I квартале года составляли 55% от всех продаж, во II квартале — 40%, в III квартале — 34%. Снижение, по данным ЦБ, было обусловлено в первую очередь ростом ипотечного кредитования, а также ужесточением условий у большинства застройщиков (рост первоначального взноса и сокращение срока рассрочки), в том числе на фоне более консервативного отношения кредитных организаций.
«Тем не менее около 40% продаж по проектам, которые будут сданы в 2026 г. и позже и на настоящий момент распроданы менее чем наполовину, приходится именно на рассрочку от застройщика», — сообщил Банк России. В целом работу сервисов рассрочки в стране уже стандартизировали — соответствующий закон был принят летом и вступит в силу 1 апреля 2026 года.
— Документ вводит новый механизм регулирования рассрочки. Во многом это был запрос банковского сообщества о том, чтобы продукты, очень близкие к кредитным, регулировались. Если не аналогичным, то понятным, прозрачным образом. Потребность в этом была и со стороны защиты прав потребителей, — пояснил статс-секретарь — заместитель председателя Банка России Алексей Гузнов.
По его словам, сейчас Банк России готовится «сделать следующие шаги». Ранее тему обсуждали на пленарном заседании в Совфеде с участием главы ЦБ. «После этого была дискуссия, и одно из направлений дальнейшего развития этого механизма предложили сенаторы. Они фактически сказали о том, что правительству и Банку России необходимо представить предложения по регулированию предоставления рассрочки платежа при приобретении недвижимости. Для того, чтобы вопросы взаимоотношений с застройщиками, как с организациями, которые предоставляют рассрочку при приобретении недвижимости, также были стандартизированы», пояснил Гузнов.
— Кстати говоря, для массового сообщества — это тоже важно. Должна быть качественная информация от застройщика о том, что собой представляет рассрочка, условия этой рассрочки и так далее. И, наверное, если информация пойдет через банки в БКИ (бюро кредитных историй, — прим. авт.), это было бы таким способом обеспечения качества услуг, — добавил он.
«ЦБ предполагал с этим бороться, но, получается, не через новый закон»
Примечательно, что новый закон о рассрочке, вступающий в силу весной в зафиксированной редакции, не будет распространяться на рынок недвижимости. Документом предполагается регулировать деятельность только тех компаний, которые предоставляют услуги рассрочки и выступают в сделках третьей стороной договора.
Исключения, по его словам, возможны, но только если какие-то сделки на рынке жилья проходят с участием третьей стороны, предоставляющей рассрочку. В этом случае организация должна быть в специальном реестре под контролем ЦБ. Но по факту большинство покупок квартир в рассрочку проходит напрямую между девелопером и клиентом, так что будут вне рамок закона. «И это, кстати говоря, вызывает определенные вопросы, потому что ЦБ делал заявление по поводу нового законодательства, в том числе ставил задачу отрегулировать рассрочки и на рынке недвижимости. Поскольку было выявлено много случаев, когда рассрочка на самом деле была не беспроцентной покупкой квартиры с отсроченной оплатой вместо кредита, а фактически означала просто завышенную стоимость жилья. ЦБ предполагал с этим как-то бороться, но, получается, через новый закон это не будет осуществляться, потому что он регулирует рассрочку, где именно третье лицо предоставляет этот сервис, а не продавец», — указал Самиев.
Тем не менее еще летом регулятор сделал несколько рекомендаций по продажам недвижимости в рассрочку. Банк России, в частности, предлагает ввести ряд ограничений по таким сделкам:
- контроль доли продаваемых квартир в рассрочку (если их доля свыше 20% в общем объеме продаж — это тревожный сигнал);
- ужесточение условий по первоначальному взносу — в случае, когда он менее 50% от цены квартиры, застройщик должен дополнительно зарезервировать средства.
«Инициатива, призванная якобы «защитить» покупателя, накажет его рублем»
На татарстанском рынке недвижимости по-разному оценивают эту инициативу. Так, по мнению генерального директора СМУ-88 Наиля Галеева, предложение Банка России закрепить получение денег застройщиками при рассрочке только после перехода права собственности несколько избыточно и может быть даже экономически вредно:
Во-вторых, по его словам, внедрение новых правил рассрочки гарантированно приведет к росту цен на жилье в ряде случаев, особенно если предполагаются трехсторонние договоры с участием банков. «В цену квадратного метра заранее будет заложена стоимость обслуживания банковского участия на весь срок рассрочки. В итоге инициатива, призванная якобы «защитить» покупателя, накажет его рублем — любой бизнес переложит эти расходы на потребителя», убежден застройщик.
— ЦБ говорит, что «программы по предоставлению рассрочки от застройщика зачастую сопряжены с завышением стоимости приобретаемого жилья и риском дополнительных финансовых потерь со стороны покупателей». Но по тому сегменту рынка, что мы видим в Татарстане, это не соответствует действительности. Платежи по рассрочке максимально прозрачны. Можем рассмотреть примеры в любом нашем ЖК. Вот цена квартиры, мы делим ее на несколько частей: первоначальный взнос, ежемесячные платежи и закрытие оставшейся суммы перед вводом в эксплуатацию. Переплата нулевая. А вы переплату по ипотеке видели? — указал Наиль Галеев.
Сама актуальность предложения ЦБ, по его мнению, также вызывает вопросы. Спикер считает, что рассрочки были хороши как антикризисное решение на короткой дистанции, когда ключевая ставка была выше 20%, а банки вводили комиссии за льготные ипотечные программы: «Сейчас мы видим, что проверку временем рассрочки проходят так себе. Застройщики сегодня наиболее заинтересованы в наполнении эскроу-счетов для снижения нагрузки по проектному финансированию. Поэтому мы стимулируем заключение сделок именно с ипотечными продуктами — на круг это получается выгоднее рассрочки. Вместо того чтобы дать рынку работать, регулятор пытается «регулировать» уже угасающий тренд, создавая при этом серьезные барьеры для отрасли и покупателей».
Застройщики не смогут давать рассрочку или поднимут ее стоимость
Другие опрошенные эксперты отчасти согласны с тем, что меры регулятора направлены на защиту прав и интересов как застройщиков, так и покупателей. Правда, новый механизм рассрочки, полагают они, приведет к неминуемому удорожанию услуги.
Собеседница издания также подтвердила, что количество сделок с рассрочкой на рынке жилья сейчас снижается: «даже федералы стараются сокращать с учетом того, что есть проблема заполнения счетов эскроу и возвратом кредитной массы в рамках проектного финансирования».
Спикер также подтвердил, что количество сделок с рассрочками начало сокращаться, но пока «не сильно, в зависимости от объекта и срока сдачи». Есть рассрочки длинные, если срок сдачи жилого объекта, к примеру, через два года. Но если дом уже сдается, рассрочек в нем, соответственно, меньше. «Застройщики не воспринимают эту меру как стопроцентную гарантию того, что дольщик будет с ними до конца строительства. Поэтому, естественно, застройщик больше заинтересован все-таки в ипотечной сделке», пояснил Садреев.
«Рассрочка — неоправданный инструмент ожиданий застройщика и дольщика»
Рассрочка от застройщика стала одним из главных драйверов продаж после отмены массовой льготной ипотеки. Сейчас это рабочий инструмент для покупки новостроек наравне с семейной и IT-ипотекой, потому что с учетом высокой рыночной ставки покупатели, которые не являются молодыми семьями или айтишниками, не могут приобрести квартиру на коммерческих условиях, пояснила руководитель АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова.
Причины в рисках: застройщик может не получить денежные средства. Большинство дольщиков, по словам эксперта, являются «финансовыми романтиками», то есть рассчитывают на то, что в будущем у них будет лучше с деньгами: «Покупая квартиру сейчас и внося 1 млн рублей, они потом не располагают средствами. Думают, что смогут перепродать квартиру с учетом роста цен в течение года и погасить рассрочку за счет нового покупателя. Либо надеются перейти на рыночную ипотеку по низкой ставке, поскольку сейчас ипотека под 20% их, понятное дело, не устраивает, иначе они бы сразу ею воспользовались».
Тех, кто располагает реальным планом и возможностями погасить рассрочку от застройщика через 2-3 года, например, за счет продажи какой-то другой своей недвижимости, гораздо меньше. Так что опасения Центробанка в связи с накопленным объемом рассрочки россиян небезосновательны, поэтому регулятор и принимает меры, считает Анастасия Гизатова:
— Сейчас у нас снизится количество категорий, кто может рассчитывать на семейную ипотеку — те, кто мог, уже взяли, после 1 февраля нельзя будет взять вторую (на супруга), а новые заемщики еще не родили. Поэтому рассрочка будет основным рабочим инструментом на рынке, и все это безобразие нужно как-то организовать. Меры направлены на то, чтобы рассрочку давали не всем подряд, а только тем, кто может ее потянуть, чьи доходы позволяют ее выплачивать не только в течение года, когда платежи по ней в 10 000 или с отсрочкой, но и через год-два-три, на тот период, насколько дана.
Предложение сделать договоры по рассрочке трехсторонними, с участием банков, также обусловлено обеспечением рисков, отметила эксперт. «Почему сюда вводят банк? Потому что застройщик самостоятельно через свою службу безопасности и отдел продаж не может проверить платежеспособность заемщика, элементарно даже сделать запрос в Бюро кредитных историй не может. Соответственно, рассрочка, как рабочий инструмент, сейчас будет легализована, будут прописаны четкие правила, как ее использовать и это очень правильно», — заключила спикер.