Торговые центры Казани будут работать в основном на налоги?
Рост налоговой нагрузки на коммерческую недвижимость ставит ее владельцев перед выбором — перепрофилировать или продать бизнес
Налог на имущество торговых центров Татарстана в ближайшем будущем может достигнуть 50% их выручки. По аналогии с ТЦ Санкт-Петербурга в республике в текущем году резко выросла ставка имущественного налога для объектов площадью свыше 1 000 кв. м. Пока УФНС по РТ не дает сведений о сумме налогов, которые заплатят владельцы торговых комплексов по итогам 2025-го. Однако эксперты «Реального времени» считают, что в сложившейся ситуации, под давлением усилившегося налогового бремени, владельцы такой недвижимости начнут либо перепрофилировать бизнес, либо вовсе от него избавляться, подробности — в материале.
Ставки растут, льготы «падают»
С этого года для объектов капитального строительства с кадастровой стоимостью более 300 млн рублей установлена налоговая ставка в размере 1,2%. Однако для торговых центров общей площадью свыше 2 тыс. кв. м, расположенных в Казани, Альметьевске, Нижнекамске и Набережных Челнах, она составляет 2%.
При этом на торговые центры общей площадью свыше 2 тыс. кв. м, расположенных на территориях населенных пунктов с численностью населения более 145 тыс. человек, не действует льгота по уплате налога в размере 60% исчисленной суммы, а с 2026 года ставка налога для таких объектов возрастет до 2,5 процента.
— Ставка 1,2% за 2025 год будет применена по 34 объектам, прогнозируемая сумма налога составит чуть более 190 млн рублей, — сообщил «Реальному времени» глава УФНС по РТ Марат Сафиуллин и добавил, что физическим лицам в республике принадлежит 21 объект с кадастровой стоимостью, превышающей 300 миллионов рублей, и сумма налогов по ним за 2025 год будет определена в 2026 году.
В сумме эти изменения грозят значительным увеличением налоговых начислений — более резким, чем в предыдущие годы, когда основным фактором роста выступал рост кадастровой стоимости объектов, в первую очередь в Казани и крупных городах республики.
Рост выручки — до 19%, рост налога на имущество — более чем в 3 раза
«Реальное время» запросило УФНС по РТ о суммах имущественного налога, начисленного крупным казанским ТЦ в 2024 и в 2025 гг. По получении ответ будет опубликован.
Согласно данным сервиса «СПАРК-Интерфакс», рост выручки крупных казанских торговых центров в 2024 году по отношению к 2023-му, подпадающих под самую высокую ставку имущественного налога, составил от 9% («Горки Парк») до 19% (ТЦ «Южный»).
При этом рост налога на имущество за тот же период составил 308% у владельца «Меги», 237% у собственника «Горки Парка», 154% у собственника «Казан Молла». Владельцы «Южного» и «Парк Хауса» заплатили соответственно на 17 и 5% больше.
В 2024 году налог на имущество у владельцев крупных казанских ТЦ составил от 4% (АО «Рамо-М», «Парк Хаус») до 20% (АО «Комплекс гостиницы «Орленок» , «Корстон») от выручки.
В Санкт-Петербурге, где ситуация сходна с казанской, после пересчета кадастровая стоимость коммерческой и офисной недвижимости выросла в среднем на 40%. Глава управляющей компании «Теорема» Игорь Водопьянов сообщил, что, по его подсчетам, налог на имущество бизнес-центра «Т4» при ставке 1,5% вкупе с другими расходами полностью заберет весь его заработок за четыре месяца, а при ставке до 2% — за полгода.
«Ожидается рост ставок аренды»
— В следующем году ожидается рост ставок аренды по всем сегментам коммерческой недвижимости, — подтвердила полномочный представитель Российской гильдии управляющих и девелоперов в Татарстане Елена Стрюкова.
Причин, по ее мнению, несколько:
- С января повышается МРОТ более чем на 20%, а это значит, что все обсуживающие организации поднимут стоимость своих услуг. «Уже сейчас нам поступают уведомления и просьбы о таких повышениях от ЧОП, клининга и обсуживающих инженерных организаций», — сообщила эксперт.
- В результате того, что увеличился НДС и снизился порог доходов для уплаты НДС на УСН, арендодатели, которые работали на общей системе налогообложения, автоматически повысят ставки на 2%, а многие из тех, кто работал на упрощенной системе, вынуждены будут добавить к ставке аренды 5 или 7%.
- Рост кадастровой стоимости имущества.
Елена Стрюкова отметила, что последние пять лет наблюдается тенденция: расходная часть коммерческих объектов недвижимости растет в среднем на 20% в год, при этом диапазон роста составляет от 15 до 30% в зависимости от года.
— При этом мне неизвестно ни одного объекта, где долгосрочные договоры аренды предусматривали бы такую индексацию ставок аренды, — говорит она. — В некоторых случаях используется система «открытой книги», когда арендаторам перевыставляются фактически понесенные затраты на обслуживание здания. Но таких единицы.
На фоне общего снижения розничного товарооборота практически по всем категориям бизнеса, высокой стоимости заемных средств не наблюдается источников для роста расходов на аренду для пользователей помещениями, подчеркнула эксперт, значит, нас снова ждет волна сокращений арендуемых площадей, оптимизация количества арендуемых помещений и перетекание спроса в низкий ценовой сегмент. На этом фоне, считает она, особенно важным становится грамотное управление объектами коммерческой недвижимости и оптимизация расходов.
«ТЦ действительно надо несколько месяцев работать только на налог»
— Увеличение кадастровой стоимости объектов — ее пересчет — происходит повсеместно. А в Татарстане налог в 2% от кадастровой стоимости с 2025 года платят не только за объекты площадью свыше 2 тысяч квадратных метров, но и свыше 1 тысячи, — говорит гендиректор компании «А-Девелопмент» Владимир Шайхиев. — Поскольку кадастровая стоимость с годами растет, суммы налога также растут. И действительно, в этих реалиях на фоне оттока арендаторов торговым центрам действительно надо несколько месяцев работать только на налог. Но есть и другие обязательные платежи — о них тоже не следует забывать.
Эксперт «Реального времени» перечислил траты, которые также постоянно возрастают: коммунальные платежи, НДС, оплата труда работников. При этом экономить на арендаторах нельзя: подняв с учетом этих расходов ставку аренды, можно и вовсе лишиться старых арендаторов, а новых не приобрести, особенно с учетом того, что офлайн-торговля сокращается — этот формат успешно вытесняют маркетплейсы, и доля онлайн-продаж в существующих условиях будет только расти.
Шайхиев считает, что решить проблему собственники ТЦ смогут, правильно переформатировав бизнес — разместив на высвобождающихся площадях фуд-корты, развлекательные, спортивные и детские площадки:
— Причем это должен быть не старый формат кинотеатров, которого хватало раньше, а нечто, рассчитанное на уже искушенного гостя. Сейчас большой спрос на спорт. И торговые центры владеют площадями, которые дают возможность переформатировать пространство под спортивные секции, например под падел-теннис, мини-футбол, различные единоборства.
Но он предостерегает: спортивный бизнес достаточно маломаржинальный, поэтому платить по высоким ставкам такие арендаторы не смогут. Выход ему видится во вмешательстве государства, которое заинтересовано в здоровой нации — эти направления имеют шанс оживить торговые центры, если они будут субсидироваться в случае размещения в ТЦ. При этом, полагает Шайхиев, особые условия должны быть созданы именно для торговых центров, а не самого спортивного бизнеса — в виде субсидий от государства.
В качестве успешного примера перепрофилирования он привел ТЦ «Сувар Плаза», который пережил удачную реконцепцию, но Шайхиев подчеркнул, что успех возможен там, где учтены его конструктивные особенности, локация, наличие полноценной парковки, «любые глобальные реконцепции предполагают очень серьезные вложения и не дают права на ошибку — просчитывать все надо с первого раза».
— В любом случае все будут вынуждены идти на перемены, потому что в классическом виде торговые центры себя изживают.
«Ничего хорошего собственникам это не сулит»
Спикер отметил, что «продвинутые» владельцы ТЦ знают наперед все о состоянии арендатора, о том, как на него влияет сезонность, могут спрогнозировать его финансовую устойчивость и используют эти знания. А вот в ТЦ, которые работают по старинке, арендные ставки, по его мнению, сильно не выросли, скорее их рост остановился, потому что, если продолжать «накручивать» цену аренды, площади просто опустеют.
Проблема, по словам Чикирова, решается в двух направлениях: владельцы ТЦ либо их трансформируют (и этот процесс уже вовсю идет), либо выставляют на продажу:
— У нас в продаже есть ряд торговых центров — в Ульяновске, причем с точки зрения экономики это хороший объект, в Уфе, в Нижневартовске два ТЦ. То есть ряд владельцев определенно задумываются о выходе из этого бизнеса. Не скажу, что в России идет распродажа торговых центров, но вот примеры продажи имеют место, и это своего рода сигнал, что надо трансформироваться. Без трансформации они погибнут — рынок все сам отрегулирует.
«Остается адаптироваться»
— Повышение кадастровой стоимости и ставки налога на имущество, безусловно, скажется на доходности торговых центров, — говорит заместитель председателя Торгово-промышленной палаты РТ Сергей Карпухин. — Особенно на фоне сильно «поджимающей» их интернет-торговли: люди, особенно молодежь, все меньше идут за покупками в торговые центры, предпочитают делать их на маркетплейсах. Доходность снизится, вопрос, у кого насколько, потому что у всех ТЦ разная проходимость, разная популярность.
По его словам, эти проблемы уже обсуждались в ТПП РТ на начальном этапе, когда еще была надежда, что можно что-то изменить. Сейчас же, когда механизм запущен и работает, собственникам и управленцам торговых центров остается лишь адаптироваться и исполнять закон.
Адаптация к новым условиям работы, по мнению Карпухина, возможна за счет оптимизации бизнес-процессов и расходов. У каждого будет свой вариант действий.