Цены на загородную недвижимость Казани выросли на 8%
Дома в сегменте ИЖС в Татарстане подорожали больше, чем по России, но в пределах инфляции
Российский рынок загородной недвижимости за год вырос в цене в среднем на 6%. В отдельных регионах, включая Татарстан, «квадрат» подорожал чуть больше — на 8%, но это все равно ниже значений предыдущих лет. Темпы роста цен на загородные дома замедлились в условиях спада ипотечных сделок. Но начавшееся снижение ставок может изменить ситуацию и встряхнуть сегмент ИЖС, считают опрошенные «Реальным временем» эксперты.
Татарстан в топ-10 по удорожанию ИЖС
Частные дома в России, по сравнению с многоквартирными новостройками и вторичкой, за год подорожали незначительно. Рост цен не превысил уровня инфляции и составил 6%, аналогичная ситуация наблюдается в большинстве регионов.
Однако Татарстан вошел в топ-10 регионов, где сегмент ИЖС вырос в цене больше, чем в среднем по стране. Так, за год медианная стоимость загородной недвижимости в республике увеличилась на 8,1% и достигла 72,1 тыс. руб./кв. м. За первые полгода 2025-го прирост составил 3%, следует из данных «Домклика». На верхних строчках по темпам увеличения стоимости «квадрата» за год идут Московская область (+17,5%), Омская область (+12,9%) и Калининградская область (+12,3%). Меньше всего стоимость загородного жилья росла в Краснодарском крае (+1,5%), Тюменской области (+4,1%), Приморском крае (+4,5%), Воронежской (+4,8%) и Ростовской (+4,8%) областях.
По мнению аналитиков, неоднозначную динамику рынок демонстрирует под влиянием ключевых экономических факторов и роста благосостояния в крупных агломерациях. В условиях замедления темпов роста цен частные дома стали привлекательными для инвестирования и могут стать хорошей альтернативой дорожающим новым МКД. Инфраструктурное развитие территорий городских агломераций лишь подстегивает интерес.
Цены на загородную недвижимость растут умеренно, в первом полугодии 2025-го во многих регионах они практически остались на прежнем уровне. По стране прирост составил всего 1,1%. Больше всего ИЖС подорожало в Калининградской области (+5,9%), Пермском крае (+3,8%), Волгоградской (+3,6%), Самарской (+3,3%) и Новосибирской (+3,1%) областях. В четырех регионах зафиксировали снижение цен: в Свердловской области (-1%), Краснодарском крае (-1%), Воронежской (-1,9%) и Московской (-5,4%) областях.
«Сезон всегда начинался весной, в этом году — в конце лета»
Лишь в одном регионе стагнация цен на загородное жилье сопровождается высокой долей предложения. В Краснодарском крае на него приходится 17,8% от общего объема. В остальных меньше: Ростовская (7%), Тюменская (5,4%) области, Башкортостан (4,7%) и Подмосковье (4%). Однако за год в ряде субъектов число объявлений выросло — в Омской области (+22,8%), Приморском (+14,4%), Красноярском (+11,5%) и Пермском (+10,2%) краях, а также в Новосибирской области (+8,8%).
В нашей республике на этот сегмент жилья приходится 2,3%. За год объем предложения почти не изменился (-0,1%), а по итогам января — июня 2025-го снизился на 2,2%.
Самая дорогая загородная недвижимость, по данным аналитиков, в Московской (9,4 млн), Ленинградской (8,3 млн) областях, а также в трех приморских регионах: Калининградской области (8 млн), Краснодарском (7,8 млн) и Приморском (7,6 млн) краях. Медианная цена частного дома в Татарстане площадью 100 кв. м — 7,2 млн рублей. Но это слишком усредненная величина, предупреждают эксперты, вблизи Казани коттедж по таким параметрам обойдется не меньше чем в 12—13 млн.
— Замедление роста цен в ИЖС — временное явление. Мы его наблюдаем по причине отсутствия финансовой грамотности у большинства застройщиков. Сейчас большинство из них просто скидывает недвижимость, торопится избавиться, продать и заткнуть дыры в бюджете. Если смотреть в совокупности, как только эти лоты закончатся, сразу пойдет рост цен, — убежден Фаиль Ахматханов, директор СК «ЭкоСтройГарант» и вице-президент Федерации ИЖС.
Снижение ключевой ставки ЦБ пока не вселяет большого оптимизма в отрасли. Для оживления рынка необходимо, чтобы «ключ» был на уровне 12%, тогда ставки коммерческой ипотеки снизятся хотя бы до 16%. «Это все равно еще дорого, но уже хоть что-то», — отметил спикер. Сейчас татарстанцы все равно берут загородное жилье преимущественно на заемные средства, но пользуются льготными программами: семейной или ИТ-ипотекой. В целом же объем продаж, как и в других сегментах недвижимости, значительно сократился, отметил спикер: «Спад очень сильный. Мы смотрели продажи у Сбербанка: было 800—1 000 сделок, как июль настал, объем у них весь упал». Еще одно отличие этого года, по его словам, это смещение сезонных сроков:
— Сезон всегда начинался весной, в этом году он начался в конце лета. Только сейчас начинают что-то смотреть и брать. Во-первых, из-за того, что сам закон об эскроу-счетах вступил в силу только в марте, а до этого банки что хотели, то и творили — например, могли поменять условия. Но это же не покупка в Fix Рrice, когда принять решение легко, здесь стоимость сделки — минимум 6 млн рублей. Когда вам постоянно меняют правила, к ним нужно привыкнуть. Люди не могли быстро привыкнуть, из-за этого и сделок было ноль.
Период адаптации к новым правилам на рынке ИЖС с использованием механизма эскроу занял несколько месяцев. В итоге на сделки стороны начинают выходить только сейчас. Стоит ли ждать оживления рынка? Не факт, отмечает Фаиль Ахматханов: «Сейчас опять начали увеличивать первоначальный взнос по ипотеке: был 20%, а сейчас делают 30%. А у людей и так денег нет, за счет этого может вновь замедление роста цен пойти. ЦБ решил, что будет возмещать банкам по льготным ипотекам уже не 4%, а всего 2%. Вот банки и решили свои риски уменьшить и поднять ПВ».
«Застройщики уже на границе с себестоимостью находятся»
В свою очередь, гендиректор АН «Флэт» Руслан Хабибрахманов отметил, на вторичном рынке ИЖС в Татарстане по домам, которые продают сами физлица, роста цен вовсе не наблюдается. В условиях конкуренции с застройщиками граждане корректируют стоимость своих лотов.
— Компании могут строить и продавать дома по льготной ипотеке, а у физлиц такой возможности нет. Поэтому надо смотреть. Если, допустим, это какие-то дорогие и уникальные дома, то они продаются. А если брать средний или экономсегмент, там возможно даже падение по ценам, в зависимости от того, насколько продавец замотивирован продать, — сообщил он.
Снижение продаж на фоне недоступной рыночной ипотеки в ИЖС сопоставимо с показателями спада в сегменте многоквартирного жилья в городе. Однако в августе в отрасли наметился новый всплеск интереса к загородному жилью, отметил Хабибрахманов. «Ставки по вкладам начали снижаться, и люди хотят переложить свои накопления в недвижимость. Плюс ипотека чуть дешевле стала. Все это позволяет немного оживить рынок».
Вице-президент Гильдии риелторов РТ Руслан Садреев подтверждает тенденцию. С учетом реальных условий покупки сейчас, по его словам, на рынке работает только семейная ипотека. Объемы выдачи по стандартной — сократились, хотя после снижения ставок покупатели уже присматриваются к вариантам ее использования.
Если обратиться к показателям 2010-х годов, в тот период цены на ИЖС росли на 10—15% в год. При этом объем предложения на рынке остается практически в прежних пределах. «С учетом низкого спроса бизнес, который планировал строить жилье на продажу, пока притормаживает выход новых проектов, взял паузу до улучшения ситуации. Потому что можно построить, потратить деньги на стройматериалы, ремонт, но не получить ту прибыль, которая заложена была изначально, при начале строительства».
Сейчас доля ипотечных сделок, которая ранее достигала 80% в общем объеме покупок загородного жилья, не превышает 20—30%. Поэтому отрасль ждет появления новых финансовых возможностей для приобретения недвижимости в кредит.