Офисы, спорт, креативный кластер: кто «поселится» на Новой Портовой

«Функция для работы или проведения деловых встреч должна появиться»

Будут ли востребованы офисы на Новой Портовой? Возможно ли здесь возникновение своеобразного Сити? Эксперт по коммерческой недвижимости, заместитель директора по развитию G-Group Клара Ритман оценивает локацию в будущем как привлекательную и для того, чтобы «посадить» на Новую Портовую полноценные бизнес-центры. Но не в рамках первых очередей: для начала локацию надо «запустить», «оживить».

Руководитель департамента брокериджа RRG Светлана Ярова тоже говорит, что офисные центры на подобных территориях появляются, но, как правило, уже второй очередью.

Однако она рассуждает, что потребность в местах, где можно поработать или провести переговоры, по-прежнему высока в новых локациях с самого начала их развития. Даже несмотря на то, что молодое поколение успешных людей не видит себя в рамках жесткого 8-часового рабочего графика и не планирует свое будущее именно таким образом.

— Мы должны смотреть в будущее. Здесь поселятся люди, которые могут позволить себе купить или арендовать жилье элит— и бизнес-класса. У них доход соответствующего уровня — и потребности тоже соответствующие. Поэтому, пока на эту территорию не придет полноценный бизнес-центр, функция места для работы или проведения деловых встреч должна появиться, например, в кафе или в комьюнити-центрах. Таким местом теоретически мог бы стать даже яхт-клуб, — говорит эксперт.

Руководитель коммерческой недвижимости ГК «СМУ-88» Антон Юдаков рассказывает, что в рамках первого этапа реновации Новой Портовой планируется построить новые электроподстанции, чтобы обеспечить мощностями жилые комплексы и бизнес-локации. Кроме того, сейчас готовится дизайн-проект марины и относительно недавно презентован проект реконструкции Речного порта, где будет два этажа коммерческих площадей (их можно будет использовать в том числе и под офисы).

«Застройщик ЖК не должен думать о парковочных местах для гостей и туристов»

Светлана Ярова обратила внимание собравшихся на то, что появление офисной функции зависит не только от воли и желания девелоперов, строящих на новых локациях жилые комплексы. Прорабатывать эти моменты необходимо совместно с городским муниципалитетом — ведь встает вопрос транспорта и парковок, который не должен ложиться на девелоперов.

— Появление офисного кластера рядом с жильем предполагает, что туда будет приезжать большое количество людей. Как они будут сюда добираться и где парковаться? Парковочные места — большой вопрос (как для офисных посетителей, так и для туристического трафика). Ведь в самом ЖК застройщик не должен думать о парковочных местах для гостей и туристов. Он в первую очередь должен будет думать о своих резидентах. Город должен взять на себя эту задачу и продумать парковочную историю! — говорит эксперт.

По ее мнению, это могут быть многофункциональные многоэтажные парковки с коммерческими помещениями внизу — там могут разместиться супермаркеты, кафе и бизнесы, которые не смогут «жить» в ЖК: автомойки, тюнинги, ателье. На верхнем этаже такого паркинга может появиться крупный спортивный центр с высокими потолками — например, для падел-тенниса. Но эксперт повторяет: в таких проектах должен участвовать город.

В Москве есть программа «Место приложения труда». Застройщик строит бизнес-центры и парковочные пространства, при этом получает от города льготы для улучшения своей экономической модели. О таком стимулировании девелоперов, по мнению Светланы Яровой, могла бы задуматься и Казань.

Парковки — больной вопрос, поэтому во время беседы ему было уделено большое внимание. Управляющий партнер «А-Девелопмент» Владимир Шайхиев рассуждал о том, что трафик жильцов (в том числе маятниковая миграция) и трафик бизнеса в бизнес-центрах — разнонаправлены. Как и время освобождения парковочных мест: одни уезжают на весь день из локации, другие на весь день в нее же приезжают. Поэтому эксперт считает, что разведение трафиков может скомпенсировать ситуацию.

Основатель сети студий функциональных тренировок Red Lockers Тимур Демин рассуждал об опыте арабского Востока — в частности ОАЭ. Там строят комплексы, в которых на первых этажах расположены коммерческие помещения, следом идет открытый паркинг в несколько этажей, а над ним ввысь уходят жилые этажи. Реализуемо ли такое в России? Эксперты ответили, что подобные проекты, но не с жильем, а с бизнес-центром над паркингом, в России есть. Однако Клара Ритман считает, что рано или поздно мы и к этому придем, потому что строить надземные паркинговые этажи девелоперу будет дешевле, чем «закапываться» с парковкой вглубь земли на несколько уровней.

Многофункциональные комплексы как современная тенденция развития офисных пространств

Владимир Шайхиев озвучил мысль, витавшую у всех: в качестве офисного пространства строить нужно многофункциональные комплексы — подобные «Арт-Центру», который недавно ввел один из казанских застройщиков.

— Мне кажется, это должен быть не «офисник» в чистом виде, а комплексы, в которые входят торговые, офисные площади и псевдожилье (с учетом видовых характеристик на Новой Портовой могут хорошо себя показать сервисные апартаменты). Это современная тенденция, и в Казани уже есть примеры, когда хорошо развивается инфраструктура внутри МФК.

Клара Ритман, которая руководила девелоперским проектом «Арт-Центр», подтверждает: идея многофункционального комплекса действительно в Казани «зашла». Более того — выровнялась посещаемость между буднями и выходными днями, она практически одинаковая.

— У нас там есть открытые бесплатные рабочие места, плюс фуд-пространство. И туда приходят постоянно работающие люди — они не снимают у нас офис, а просто приходят со своими ноутбуками работать. Соответственно, у нас же и закрывают другие свои потребности. Думаю, и на Новой Портовой нужен именно такой формат. Будущее — за отдельно стоящими МФК, за комьюнити-центрами внутри жилых комплексов. Там же и торговые функции можно размещать, потому что, скажем честно, в большой ТРЦ межрегионального формата мы ездим теперь редко и с конкретной целью. А все остальное нам хотелось бы потреблять у себя в пятнадцатиминутной пешей доступности, — делится опытом и мыслями эксперт.

В МФК можно размещать и пункты выдачи заказов — причем уже появились форматы, которые усилят статусность жилого комплекса. В частности, ПВЗ московского ЦУМа.

«Первые ласточки» Новой Портовой: кто это будут?

Понимание того, какие игроки станут первыми арендаторами коммерческих помещений в новых ЖК на Портовой, уже начинает складываться. Арендаторам предлагаются конкретные помещения — к примеру, выходящие на общий для четырех домов стилобат.

— Например, мы уже знаем, что в первой очереди застройки Новой Портовой будет кофейня Surf Coffee, — рассказывает Антон Юдаков. — Уже составлен договор ДДУ на коммерческое помещение, которое разместится на перекрестке пешеходных бульваров. Ведутся переговоры с сетью спортивных залов Red Lockers. Есть помещения под бизнесы из бьюти-сферы, проектируется отдельный кластер под медицину и косметологию. В будущем предусмотрена организация торговой галереи под фешен-бизнесы. И обязательно рассматриваем (в следующих очередях) образовательные бизнесы для детей.

Партнер Surf Coffee в Казани Ринат Гарипов действительно уже купил коммерческое помещение на Новой Портовой для открытия еще одной кофейни в Казани. Более того, среди казанских держателей франшизы даже была конкуренция, кто именно приведет сюда эту сеть.

— Могу сказать, что мы первыми стараемся зайти в новые перспективные ЖК. Мы доказали, что кофейня здесь — это перспективно, и получили право франшизы именно на эту локацию. У нас предварительная договоренность с девелопером, что если к концу года получим ключи от помещения, то в апреле 2026 года уже должны открыть кофейню, — рассказывает Ринат Гарипов. — Я принял решение о покупке, а не об аренде, потому что понимаю: «раскачаю» кофейню я не сразу, а только в течение нескольких лет. Зарабатывать по-настоящему мы начнем год на четвертый — пятый, когда локация оживет.

«Если появится спортзал, который будет сдаваться по часам, то вы совершите прорыв в многофункциональности!»

Идут активные переговоры и по поводу того, кто будет формировать спортивное наполнение локации. Причем тут будет несколько точек — идет согласование проекта с крупным фитнес-центром, который встанет на первой линии и обустроит даже бассейн. Но основатель сети студий функциональных тренировок Red Lockers Тимур Демин тоже испытывает к Новой Портовой определенный интерес — поддерживает эту идею и девелопер, поэтому переговоры в разгаре. Тимур рассуждает о ситуации с помещениями под спортивные заведения в целом в городе:

— На сегодняшний день у застройщиков есть опасения, что большие коммерческие площади никому не нужны. На этапе проектирования в среднем они отводят 150—200 кв. м под каждый лот. Поэтому мы можем открыться далеко не в каждом ЖК. Приведу пример: после того как наш бизнес хорошо пошел на Кремлевской, мы рассматривали помещение на улице Подлужной, в новом здании. Но открыться там не удалось — в итоге вторую нашу локацию мы открыли в новом ИТ-парке. Во многом благодаря тому, что вести переговоры мы начали еще на этапе ранней планировки, еще когда стояло на месте неразрушенное здание «Спартака». Сроки были достаточно сжатыми, здание реанимировали за 7 месяцев, и мы тесно сотрудничали с Минцифрой и с городом, потому что они тоже нуждаются в том, чтобы это место было живым. В этом нуждается и любой девелопер!

Тимур Демин рассказывает: сложность в том, что спортивному клубу нужны просторные помещения, в идеале — без колонн внутри. Поэтому сейчас идут переговоры со СМУ-88 о предоставлении двух помещений, которые можно объединить в одно.

— При этом наш лайфстайловый бизнес может стать одним из якорных, потому что он притягивает к себе вполне конкретную аудиторию. Как раз тех, кто заботится о себе, не сидит в офисе с 9 до 18 и обладает определенным уровнем дохода. Это именно те люди, которые потенциально будут жить и работать на Новой Портовой, — утверждает бизнесмен.

Эксперты по коммерческой недвижимости, принимавшие участие в бранче, заметили, что в последнее время сталкиваются с высоким спросом на большие, легко трансформируемые спортивные залы. Хотят в таких заниматься и спортивные секции, и клубы падел-тенниса, столь модные сегодня. А Клара Ритман отмечает еще и то, что это может быть история спортивного коворкинга — когда многофункциональный зал сдается в почасовую аренду разным игрокам. К примеру, с утра там за станком с зеркалами дети занимаются гимнастикой. Днем проходят йога-классы. А вечером в зал выдвигаются боксерские груши, и приходят заниматься мужчины.

— Если появится зал, который вы готовы были бы сдавать по часам, то вы совершите прорыв в многофункциональности! Запросов на такой формат в Казани очень много, и они пока не удовлетворяются, — намекала Клара Ритман Антону Юдакову.

Расположение на воде в защищенной, но при этом глубоководной бухте — идеальное место для яхтенной марины. Так что этот спорт здесь в перспективе тоже может развиваться.

Управляющий сети яхт-клубов «Сила Ветра» Вадим Булычков говорит о потенциале локации в части проведения парусных регат:

— В Казани инфраструктура в целом пока не готова к тому, чтобы проводить городские парусные события. Единственная локация, которая пока подходит для этого, — полуостров «Локомотив». Что касается акватории в Портовой бухте, там хорошие глубины, локация очень интересная. Там хороший просмотр, можно выставить дистанцию, чтобы заводить в Казань даже крупные соревнования. Мы теоретически были бы готовы туда встать, вопрос стоит только в инфраструктуре марины — пока мы не знаем, кто будет ее реализовывать, хотя в планах она вроде как есть.

Гений места: у города есть логика, и она сохраняется

Итак, коммерческое видение заполнения локации уже есть. А чего хотят люди? Кто будет жить здесь и формировать сообщество Новой Портовой? И что здесь должно быть, если мы хотим сохранить еще и исторический контекст, «гений места»? С этим вопросом «Реальное время» обратилось к социологу, специалисту по социокультурному развитию территорий Марье Леонтьевой, соучредительнице Института городских исследований «Тамга» и одному из авторов Концепции устойчивого развития исторического центра Казани.

Она напомнила, что во время разработки Концепции раис Татарстана Рустам Минниханов акцентировал внимание на том, чтобы развивать исторический контекст города и в новых проектах тоже.

— Дословно он сказал: «Есть ПЗЗУ и регламенты. Это хорошо. Но как я должен понять, что это казанское?» И я хотела бы напомнить о контексте этого места. Ново-Татарская слобода, частью которой является Новая Портовая, относится к «серому промышленному поясу» Казани. Она оказалась отрезанной от центра и к современности начала ветшать, маргинализироваться, по мере того, как выводились отсюда предприятия. Тем не менее даже если нам кажется, что территория внешне утратила свой гений места, это не так. Это видно в функциях, которые сейчас размещены на территории. Когда начинаешь внимательно смотреть, что за бизнесы здесь живут, то видишь, что они делают то же самое, что они делали в другом технологическом цикле. Неочевидный пример: Ямская Слобода — территория от Тази Гиззата и далее до вокзала. Это была территория ямских почт, которые забирали грузы с устий почт и везли их на толкучий рынок — на Профсоюзную и Баумана. С ними были связаны странноприимные дома, трактиры. Так вот, основные таксопарки, стоянки дальнобойщиков, благотворительные службы — они все работали там же и в современности! А место концентрации ямщиков переродилось в железнодорожный вокзал, в электричку в аэропорт. У города есть логика, и она сохраняется! — рассказывала Марья Леонтьева, плавно подводя аудиторию к «гению места» Новой Портовой.

Территория Ново-Татарской слободы начала развиваться довольно поздно для Казани — в XVIII веке. И это была одна из первых локаций, реализованных по регулярному плану, разработанному в те годы. Эта территория, по словам эксперта, развивалась не сама по себе, не органически, а генеральной волей была расчерчена, и здесь начала развиваться жизнь.

— То есть здесь изначально по генеральному плану ожидались какие-то мегапроекты, реализованные железной волей! — намекала Марья Леонтьева на взаимосвязь нынешнего проекта перезагрузки Новой Портовой с историческими корнями территории.

«Здесь хотят поселиться предприимчивые дерзкие люди»

И еще важная ремарка: 200 лет назад это место было своеобразной стартап-лабораторией для бизнесов. Здесь жили выходцы из деревень, предприимчивые люди, которые хотели перебраться в город и начать промысел. Бизнес-гении — семейства купцов Утямышевых и Апанаевых — тоже начинали развиваться здесь. Капиталы свои делали на мелком текстильном производстве, а подкопив денег, перебирались на «Уолл-стрит» — в Старо-Татарскую слободу. Здесь же располагались и меховые производства — то, что стало потом заводом «Мелита». Кстати, на валютную выручку национализированного мехового промысла в первые годы советской власти строился весь Татарстан — ведь нефти еще не было, а меха продавали за золото и валюту. Кроме того, многие известные гении татарской культуры, интеллигенция жили здесь (это было дешевле, чем в Старо-Татарской слободе).

— Поэтому для татарской нации, для татарской молодежи эта территория сейчас сакрально даже важнее, чем Старо-Татарская слобода. Потому что Старо-Татарская — это витрина национального уклада, которую видят туристы. Но сама молодежь — я знаю, кто там селится, — ассоциируют себя с этими героями! Вы посмотрите: амбициозные жители из районов, которые сделали капиталы в Закамье, а теперь хотят передвинуться в национальный центр — они покупают здесь. То есть преемственность уклада, проявление культурного кода сохраняется. Здесь хотят поселиться предприимчивые, дерзкие люди, которые собираются освоить очень важное для себя пространство, — рассказывала Марья Леонтьева.

Учитывая это, эксперт считает, что очень важно разместить на Новой Портовой рабочие места и пространства для небольшой легкой промышленности, которые не требуют больших мощностей. Драйвером развития в рамках исторического контекста, по ее мнению, могут стать и офисы для креативных индустрий национального направления, и — что особенно важно — коллективный шоурум, в котором можно было бы составить представление о современном казанском дизайне и гастрономии, собрать вдохновляющий набор покупок в одном месте. Чтобы турист не ехал за чак-чаком в одно место, за ичигами — в другое, а за вяленым гусем — в третье, как сейчас.

Преемственность духа места как территории развития, формирования новых капиталов, новаторства и связи с культурой очень важны, считает эксперт.

А для кого все это?

Руководитель коммерческих служб агентства недвижимости «Альтера» Алина Гилячетдинова по опыту первых продаж на Новой Портовой кратко описывает несколько категорий потенциальных покупателей жилья, которые будут пользоваться всеми вышеперечисленными сервисами и развивать жизнь на этой территории.

По ее словам, первая категория целевых клиентов — это люди, для которых символом статуса будет образ жизни с видом на воду и условной возможностью пить свой утренний кофе с видом на яхты. Так что развитие марины — немаловажное условие хороших продаж. Вторая — это инвесторы, которые ищут перспективный район. Для них важна ликвидность и высокая маржинальность при перепродаже (как собственно квартир, так и коммерческих помещений — хотя бы той их части, которую девелоперы все-таки передадут в свободную продажу).

— Кроме того, по нашему опыту, локацией интересуются айтишники, которые ждут создания технологичного и комфортного пространства с быстрым доступом до коворкингов, офисов и центров притяжения. Для них важна инфраструктура, и о ее создании мы сегодня уже много говорили, — продолжает перечислять Алина Гилячетдинова. — И еще одна категория — долгосрочные инвесторы, которые планируют получать доход от сдачи площадей в аренду.

Марья Леонтьева обращает внимание и на то, как девелопер собирается разводить потоки, сегментировать повседневное бытование обитателей Новой Портовой и ее многочисленных гостей — туристов и других горожан.

— Ведь туристический сценарий посещения этого места очевиден: привезли группу, привели туристов. Но он конфликтен по отношению к приватной жизни тех людей, которые эту территорию видят как свою собственную, как свой дом. Поэтому очень важно, как будет создаваться баланс добрососедства, отмечает она.

Антон Юдаков как представитель девелопера ответил на эти рассуждения и резюмировал встречу:

— Общественные пространства в жилых комплексах проектируются так, чтобы у жителей Новой Портовой было приватное пространство — к примеру, у нас оно располагается на стилобате и не предполагает, что сюда будут проникать посторонние. Бульвары, площади, набережная и парк будут общедоступны, поэтому конфликта интересов мы не ожидаем. А в целом эта локация рассчитана на семейную жизнь. Здесь, как вы и сказали, поселятся амбициозные люди из числа предпринимателей и топ-менеджеров. Это креативный класс людей, которые, как мы надеемся, запустят сердце Новой Портовой.