Взлеты и падения, штучная ипотека: как 2024-й закалял застройщиков Татарстана

Рекорды первого полугодия

В России более чем на треть упали объемы выдачи ипотек. Прогнозируемая сумма по итогам 2024-го составит около 5 трлн рублей против рекордных 7,8 трлн в 2023-м, что значительно меньше (-36%). Тем не менее прошедший год нельзя назвать неудачным — он в тройке лучших за последнее десятилетие. Например, в 2020 году выдали 4,5 трлн рублей, а ранее объемы выдач не превышали 3 трлн.

Для российского рынка недвижимости жизнь в 2024 году разделилась на две части: до и после 1 июля, когда отрасль утратила свой основной драйвер — массовую льготную ипотеку. Первое полугодие отличал ряд позитивных факторов. По данным ДОМ.РФ, наблюдались уверенный рост экономики, низкая безработица и повышение зарплат. Это привело к росту потребления, но также разогнало инфляцию, и Центробанк в январе — июне сохранял высокую ключевую ставку в 16%, за счет чего поднялись ипотечные ставки.

Но несмотря на ужесточение условий кредитования, объемы выдачи ипотеки остались высокими — 2,9 трлн рублей за I полугодие, или 761 тысяча займов.

Рынок подстегнули госпрограммы и желание покупателей «запрыгнуть в последний вагон» перед отключением льготной ипотеки и модификации семейной. На фоне активного спроса продажи новостроек в январе — июне 2024-го выросли на 19% по сравнению с прошлогодним аналогичным периодом.

Торопились и застройщики успеть вывести проекты на рынок в условиях действия льготных программ, нарастив объемы на 14%, до 24 млн «квадратов» жилья. Общий портфель строек жилой недвижимости в стране достиг 115 млн кв.м (+8%). Высокая активность в отрасли ускорила темпы кредитования застройщиков и увеличила приток денег на эскроу-счета.

На рынке первичной недвижимости при этом сохранялся дефицит предложения, а в условиях ажиотажного спроса квартиры подорожали на 5,4% в среднем по стране, а в ряде городов — еще больше. Так, к примеру, Казань в начале лета стала лидером по росту цен на новостройки, возглавив рейтинг городов-миллионников по этому показателю. Средняя цена «квадрата» в татарстанской столице в июне достигла 259,6 тысячи рублей, или на 37% больше, чем годом ранее.

«При этом мы понимаем, что рынок вернется к оптимизму только при условии стабильного банковского финансирования», — добавила спикер. По ее словам, эта неопределенность стала основной темой последнего квартала 2024 года, так как возникли вопросы о том, будут ли доступны и при каких параметрах банковские лимиты.

По словам гендиректора ГК «СМУ-88» Наиля Галеева, в Казани на стоимость квадрата влияет и то, что наш город сегодня один из самых благоустроенных в России. Татарстанская столица стала магнитом для всей страны, а в этом году, благодаря БРИКС, «образ нашего благополучного города закрепился в сознании миллионов людей».

«Все понимали — во второй половине года рынок будет шатать»

Во втором полугодии отечественный рынок недвижимости пережил резкий спад. С 1 июля массовую льготную ипотеку отменили, а семейную и ИТ-ипотеку изменили, значительно сузив круг заемщиков. Как и прогнозировали татарстанские застройщики, продажи упали в среднем по рынку на 40% — у кого-то больше, у кого-то меньше.

По сохранившимся ипотечным госпрограммам банки быстро исчерпали лимиты. Деньги по ним практически перестали выдавать или платили с серьезным ужесточением условий. Например, многие крупные кредиторы подняли первоначальный взнос с 20% до 50% и выше, ограничили перечень регионов и виды недвижимости, на которые можно было оформить заем.

— Во второй половине года началось затишье. Рынок новостроек начал перестраиваться из-за повышения ключевой ставки. Все-таки один из основных двигателей продаж — льготная ипотека. А чем выше ключевая ставка, тем дороже государству обходится содержание льготных программ, поэтому лимиты стали нестабильными и сильно урезанными. С июля все начали корректировать стратегии продаж, — сообщил Марсель Абдулхаев.

Рыночная ипотека многим оказалась не по карману. В условиях разогнавшейся инфляции Центробанк поднял ключевую ставку до 21%, а с ней еще больше выросли ипотечные ставки. Под конец года жилищные кредиты настолько подорожали, что стали не просто недоступными, а экономически не выгодными. К примеру, в конце ноября средняя стоимость ипотеки достигла 30,17%. В таких условиях граждане рискуют переплатить в 7 раз больше, чем стоит квартира, подсчитали в ЦИАН.

— Особых иллюзий не было, все понимали, что во второй половине года рынок будет шатать. Единственная интрига заключалась в периоде, на который подняли «ключ», от него зависел последующий сценарий развития событий. В этом году рынок, по сути, лишился почти всех мер поддержки как раз в тот момент, когда нуждался в них сильнее всего. Льготную ипотеку отменили, лимиты по остальным программам настолько скромные, что на них очереди стоят, — заметил Наиль Галеев.

Застройщик выразил надежду, что ситуация стабилизируется с учетом анонсированного Минфином увеличения лимитов для семейной ипотеки. «Другие ипотечные программы, по сути, не работают, рынок держится только на рассрочке и надежде на скорое снижение ключевой ставки», — добавил он. В отсутствие возможностей воспользоваться госпрограммами девелоперы начали самостоятельно субсидировать клиентам ставки по ипотеке, предлагать рассрочку и другие варианты приобретения жилья.

Что характерно, серьезного снижения цен на первичном рынке жилья в России во втором полугодии не наблюдалось. Напротив, изучив динамику цен в крупнейших регионах страны с июня по сентябрь, «Домклик» выяснил: несмотря на закономерное охлаждение спроса, новостройки не подешевели. Более того, медианная стоимость квадратного метра жилья в стране выросла на 1,8% и достигла 186 тысяч рублей.

Татарстан занял четвертую строчку по дороговизне «квадрата» на начало сентября — 191 тыс./кв.м, после Москвы, Санкт-Петербурга и Московской области. Причем если в обеих столицах цена жилья хоть немного, но снизилась, то в нашей республике она продолжила расти даже в условиях спада продаж.

Как отметил Эмиль Хуснутдинов, с точки зрения реализации жилых помещений по договорам участия в долевом строительстве за январь — ноябрь 2024-го в Казани было совершено порядка 9 тысяч сделок, что на 10% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. При этом средняя цена «квадрата» жилья за год выросла на 10-12%.

— Квадрат жилья продолжил расти, потому что растет себестоимость строительства и стоимость банковских услуг из-за роста ключевой ставки. Никаких предпосылок для снижения нет. Цены могут остановиться на некоторое время, потому что все меньше продаж проходит с ипотекой и субсидируемыми застройщиками ставками. Где-то могут даже зафиксировать снижение стоимости квартир, но это говорит только о том, что в окончательной цене уменьшилось вознаграждение банков, — добавил Наиль Галеев.

«Есть надежда, что нас не оставят одних справляться со штормом»

В июле — декабре запуски новых девелоперских проектов в стране замедлились. Сказывается и кадровый голод, за год в республике численность работников стройотрасли сократилась на 7 тысяч человек, до 86 тысяч. «Вопрос не только в глубине рынка, но и кадровом потенциале — в течение месяца можем вывести в рынок 9 проектов, но где мы найдем столько людей для работы? Поэтому ранжирование, корректировка приоритетов — это естественные процессы для стройки не только в кризис», — заметил Наиль Галеев.

Кроме того, на фоне высокого «ключа» ЦБ значительно подорожало проектное финансирование. Словом, строительная индустрия переживает непростые времена.

Проблемы в стройотрасли всерьез обеспокоили власти Татарстана, в июле на одном из совещаний у раиса РТ доложили почти о трехкратном снижении объема реализованных новостроек в республике по сравнению с июнем, показатель упал до 7,4 млрд рублей. Рустам Минниханов поручил изучить вопрос и продумать меры поддержки застройщиков во избежание банкротств.

Поэтому, подводя итоги года стройкомплекса Татарстана, глава Минстроя РТ озвучил не только достижения, но и проблемы отрасли, включая спад продаж у девелоперов. «По России падение продаж составило 30-40% — это большие цифры, застройщики уже начинают уходить с рынка. Но у нас пока ситуация стабильная, [серьезных проблем] мы не видим. Периодически собираемся с нашими застройщиками, смотрим, какая текущая ситуация, анализируем. Для нас главная задача, чтобы не было обманутых дольщиков. Я думаю, с этой задачей мы справимся. Будем регулировать, искать какие-то подходы», — сообщил Марат Айзатуллин.

Похоже, что в декабре дела у застройщиков республики действительно улучшились. По крайней мере, судя по растущим объемам текущих строек. «На конец 2024 года наблюдается общее увеличение количества строящегося жилья, как в Казани, так и в республике в целом. В Казани рост по сравнению с 2023 годом составил 30%, а в республике более 20%», — сообщил Эмиль Хуснутдинов.

В строительной отрасли при этом просят у властей «большей согласованности действий и амортизационных механизмов, которые работали бы не только на бумаге». К примеру, Наиль Галеев напомнил про альтернативу эскроу-счетам и проектному финансированию, о которой раис Татарстана заявлял еще год назад. Сегодня этот механизм был бы очень кстати, считает он:

— Большое спасибо Рустаму Нургалиевичу за постоянное внимание к строительной отрасли и его помощь в решении вопросов. Хочу пояснить, я не сторонник того, чтобы сидеть на бюджетных дотациях, но сейчас ни их, ни другого пространства для маневра у покупателей нет. Как будто в стране не могут окончательно понять, как поддерживать стройотрасль и надо ли вообще что-то делать.

Конечно, рынок адаптируется к новым реалиям, продолжил он мысль. В конце концов, спасение утопающих — дело рук самих утопающих, но не хватает, по его словам, некоего единого вектора, на который можно было бы ориентироваться. Единственное, что утешает — то, что с застройщиками во всяком случае советуются. «Недавно было несколько совещаний и на уровне исполкома Казани, и на уровне республиканского Минстроя с участием замминистра строительства России Никиты Стасишина. Поэтому есть надежда, что нас не оставят одних справляться со штормом», — заявил спикер.

«2025 год станет настоящей проверкой на прочность»

На следующий год эксперты дают острожные прогнозы по рынку недвижимости. Ипотека может вновь стать выгодной, если процентная ставка по ней не будет превышать 12%. Но это возможно, только если Центробанк опустит ключевую ставку до 10%. Однако постепенное снижение «ключа» ожидается не раньше весны 2025-го, а достижение целевых показателей по инфляции — в 2026 году, высказал мнение председатель Комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков.

Часть татарстанских девелоперов, несмотря на все трудности, пока не теряют оптимизма. «Достаточно сложно строить долгоиграющие планы. Приходится принимать очень быстрые, взвешенные решения здесь и сейчас. Но это здорово, на самом деле можно вспомнить опыт прохождения кризисов предыдущих лет. Оглядываясь назад, мы понимаем, что не так-то все было и страшно. Думаю, здесь будет тоже самое», — считает Максим Николаев.

— 2025 год обещает стать не менее насыщенным и перспективным. Мы ожидаем увеличения объемов строительства — в республике по плану введут 3,5 млн кв.м жилья благодаря реализации новых крупных проектов и комплексной застройки. При сохранении господдержки ипотечных программ и стабилизации стоимости стройматериалов цены на жилье останутся доступными для широкого круга покупателей. На рынке продолжится внедрение инновационных технологий, тренд на экологичное жилье продолжит набирать обороты. Ожидаем сохранения высокого спроса, особенно среди молодежи и семей с детьми, — сообщила Анна Абрамова.

Другие застройщики полагают, что «предстоящий год будет сложным и станет для девелоперов настоящей проверкой на прочность». Гэльнур Валеева отметила, что особого оптимизма в 2025 году не предвидится. По ее словам, рынок будет зависеть от двух ключевых факторов: ключевой ставки и ситуации в экономике. Пока условия по ключевой ставке остаются неизменными, продажи будут более-менее стабильными. Однако они не достигнут тех высоких показателей, которые были в первом полугодии 2024 года или годом ранее. Тем не менее это позволит рынку продолжать функционировать, считает эксперт.

Представители отрасли с ней согласны — главным фактором влияния на рынок недвижимости будет ключевая ставка ЦБ, которую регулятор сохранил на рекордно высоком уровне — 21%.

— При этом пока неясно, станет ли данное решение ЦБ финальным [или ставка еще вырастет]. Как неясно и то, насколько быстро настанет момент снижения ставки в 2025 году. В таких условиях бурного роста продаж ожидать не стоит, как и снижения цен, поскольку себестоимость строительства также растет, — заметил Эмиль Хуснутдинов.

По его мнению, без дополнительных стимулирующих мер со стороны государства в новом году начнется снижение количества сделок. «Вместе с тем ожидается увеличение предложения со стороны девелоперов и количества непроданных остатков, что приведет к усилению конкуренции за клиентов на рынке», — полагает он. С ним согласны и другие представители стройиндустрии. Если не будут приняты решения об изменениях, то «рынок не будет развиваться и постепенно из стагнации перейдет к регрессу», убеждены они.

— В первую очередь мы ждем, что ключевая ставка начнет стабилизироваться, но это не единственное условие. На сегодня в условиях супердорогих денег строительный сектор все острее начинает чувствовать шереховатости, на которые раньше смотрели сквозь пальцы. Первое — невозможность рефинансирования проектного финансирования и перехода застройщика в другой банк, — сообщил Наиль Галеев.

По его словам, если такая возможность появится, это позволит повысить прозрачность и расширит конкуренцию при кредитовании девелоперов, что позитивно скажется на доступности жилья. Во-вторых, необходимо усовершенствовать механизм эскроу: «существуют несколько моментов, которые при сохранении общих принципов сделают его более комфортным для застройщика». В-третьих, этому механизму нужна альтернатива, убежден бизнесмен. Он предлагает развивать идею раиса РТ о возможности направлять деньги, которые сейчас строители платят банкам в виде процентов, на возведение школ и детсадов.

Четвертый важный вопрос, который предстоит решить, это устаревшие нормативы и регулирование санзон. «С тех пор, как некоторые из них были приняты, мир изменился несколько раз, а они все еще действуют и накладывают ограничения, которые уже не имеют смысла. Что касается санзон, то это бич, который блокирует развитие целых кварталов. Предприятие, которое его наложило, закрылось 10 лет назад, а санзона осталась, и из-за нее не могут детский сад построить», посетовал застройщик.

Марсель Абдулхаев в своем прогнозе на будущий год отметил, что из-за высокой ставки и изменений в льготных программах стоимость жилья будет расти уже более сдержанными темпами, чем прежде. Однако рост неизбежен, убежден спикер, — с ростом ключевой ставки растут и цены на все товары, в том числе и стройматериалы.

— Возведение жилищных комплексов теперь обходится очень дорого. Поэтому стоит ожидать, что в следующем году темпы строительства в республике будут снижены до налаживания ситуации на рынке, — сообщил он, а тем, кто планирует покупку квартиры в ближайшей перспективе, посоветовал не откладывать ее. — Ситуация стремительно меняется, ждать лучших времен не стоит — их мы уже прошли.

К тому же, по его словам, стоит следить за изменениями на рынке. В следующем году в отрасли ждут внедрения ипотечного стандарта и ужесточения мер по минимизации рисков ипотечных кредитов ЦБ. Но позитивный сценарий эксперт также не исключает: «Со стабилизацией ключевой ставки, скорее всего, появятся и новые льготные программы для населения. Все сферы экономики должны будут адаптироваться и искать выход даже из самых сложных ситуаций. В выигрыше будет тот, кто не боится рисковать и открыт к новым возможностям».