Как Татарстан поддержит застройщиков на фоне падения продаж

Спад спроса может привести к затовариванию рынка

Тема резкого падения продаж жилья в Татарстане стала одной из ключевых на субботнем совещании у раиса РТ. В июле объем реализованных новостроек в республике снизился почти в три раза, по сравнению с июнем, и составил 7,4 млрд рублей. Это общая тенденция по России, наметившаяся с отменой массовой льготной ипотеки, ростом ключевой ставки ЦБ и подорожанием недвижимости.

На встрече в доме правительства РТ обсуждали возможные меры господдержки отрасли во избежание серьезных проблем у застройщиков. В частности, говорили о национальном проекте «Инфраструктура для жизни». Рустам Минниханов возглавляет одноименную комиссию в Госсовете РФ. Сам проект включает в себя шесть федеральных: «Развитие инфраструктуры в населенных пунктах»; «Жилье»; «Модернизация коммунальной инфраструктуры»; «Формирование комфортной городской среды»; «Новый ритм строительства»; «Ипотека». Он должен увязать между собой программы газификации, модернизации и строительства транспортной, коммунальной, социальной и иных видов инфраструктуры.

С июля рынок новостроек переживает серьезный спад — ипотечные сделки в общем объеме кредитования сократились вдвое, а выдача ипотек упала втрое. В результате поток покупателей квартир на первичном рынке, особенно в инвестиционных целях, иссяк до минимума.

По ее словам, текущая ситуация на рынке жилья «может увеличить процент нераспроданных квартир, создать некоторое затоваривание».

Как сообщил изданию глава ГК «ЖИК города Казани» Эмиль Хуснутдинов, по результатам июля 2024 г. количество сделок на первичном рынке недвижимости Казани уменьшилось на 57% по отношению к предыдущему месяцу. Такое значительное снижение он объяснил в первую очередь отменой льготной программы ипотеки, а также изменением других ипотечных программ с господдержкой — семейной ипотеке и ипотеке для ИТ-специалистов.

По словам девелопера, структура снижения продаж оказалась неоднородной: в сегменте комфорт-класса снижение составило 63%, в то время как в бизнес-классе количество сделок снизились всего на 33%. В этой части цифры ожидаемые, поскольку в жилье комфорт-класса доля ипотечных сделок была выше и находилась на уровне 80-90%, тогда, как в бизнес-классе 40-50%, как следствие, отмена льготной ипотеки в большей степени затронула комфорт-класс.

По объектам ГК «СМУ-88» после изменения условий по ипотечным программам с господдержкой в августе и сентябре было зарегистрировано падение продаж на 25 и 40% соответственно. «В принципе динамика наполнения эскроу-счетов, которая была весной и в начале лета на фоне отмены льготной ипотеки, обеспечила нам некоторый запас прочности, но его нам хватит не дольше, чем до конца года. Может, чуть дольше», — сообщил генеральный директор группы Наиль Галеев.

Что касается потенциальных банкротств, у татарстанских строительных компаний, по его словам, разная финансовая устойчивость, разные продукты, под которые заложены разные финансовые модели: «Тут среднюю температуру по палате не измеришь. Но, если у рынка недвижимости не появится доступных инструментов продаж, то финал рано или поздно ждет всех один. Тут только вопрос длины запала».

В пример Наиль Галеев привел ипотеку для работников оборонно-промышленного комплекса, о которой говорил президент страны, или в целом льготную программу для представителей рабочих профессий. По его словам, это может стать и одним из инструментов роста престижа профессий и стимулом для рынка недвижимости.

Не ожидает в ближайшее время массовых банкротств в строительной отрасли и коммерческий директор компании «Унистрой» Искандер Юсупов: «Во-первых, сама структура финансирования строительных проектов изменилась. Сейчас основную роль играют заинтересованные в поддержании стабильности рынка банки, которые продолжают кредитовать застройщиков. Это снижает риски масштабных банкротств. Во-вторых, несмотря на временные сложности, рынок в целом демонстрирует признаки восстановления. Это говорит о том, что текущие проблемы носят скорее краткосрочный характер, и отрасль способна их преодолеть без системного кризиса».

При этом, по его словам, конечно, нельзя исключать отдельных случаев банкротств, особенно там, где у компаний и так были серьезные трудности. Однако он убежден, что «строительная отрасль адаптируется к новым условиям, и с поддержкой финансовых институтов способна пройти через текущую просадку». В части господдержки отрасли девелопер считает эффективными следующие меры:

Сейчас, по его словам, застройщики, действительно, сталкиваются с непростой ситуацией в связи со спадом продаж на рынке. Однако они демонстрируют гибкость и находчивость, предлагая новые формы продаж, чтобы привлечь покупателей, которые не могут воспользоваться, например, семейной ипотекой. Рассрочки, трейд-ин и другие инструменты помогают компенсировать потери от снижения спроса, пояснил он. «Хотя в краткосрочной перспективе это, безусловно, непростой период, мы полагаем, что затянуться он надолго не должен. Застройщики готовы пережить эту временную просадку, а рынок в целом демонстрирует признаки восстановления. Главное — сохранять оптимизм и продолжать искать эффективные решения для поддержания спроса», считает собеседник издания.

«Если я не заработал — это ни о чем не говорит — главное сохранил коллектив»

Возможно, рассматриваемые меры господдержки отчасти помогут нивелировать потери девелоперов, например, в части создания инфраструктуры для больших жилых комплексов. Однако пока большого оптимизма у строителей они не вызывают. «Ну, программа такая есть, но надо же еще в нее попасть, и чтобы эта программа действовала. Не легкий вопрос», заметил — Андрей Беляков, — «Любая программа требует дотаций, субсидии кто-то должен выдавать. Перекачка казны из одного кармана в другой — это, наверное, неправильно».

Тем не менее, по мнению застройщика, отрасль можно поддержать стимулирующими мерами и снятием ряда ограничений: «Запустить программу реновации, дать послабление в законодательстве в части применения машиномест, требований по садикам, школам — немножко облегчить ситуацию». Пока же, в условиях спада, строительные компании выживают, как могут. «Знаете, я немного по-другому к вопросу подхожу: если я не заработал, то это ни о чем не говорит — главное сохранил коллектив. Сейчас больше на это все ориентированы».

— В глобальном плане стабилизация рынка ожидается по мере того, как эффективно Центральный банк будет бороться с инфляцией и на фоне этого снижать ключевую ставку, что повлечет снижение ставок по ипотечному кредитованию и восстановлению спроса на недвижимость. До этого момента актуально рассмотреть точечные или адресные программы господдержки ипотеки, например, для молодых семей, работников социальной сферы, учителей, государственных служащих, — считает Эмиль Хуснутдинов.

По его словам, в текущих условиях в проектах, находящихся на стадии реализации, на первый план выходит разработка и внедрение различных инструментов стимулирования продаж, которые позволяют стабилизировать продажи в сложное время: «Тут можно выделить использование программ субсидирования ипотеки, рассрочки, трейд ин. В проектах, которые запланированы на будущее, девелоперы все более тщательно прорабатывают уникальные торговые преимущества объекта строительства, исследуют рынок перед запуском проекта, рассчитывают экономику проекта и закладывают стресс сценарии».

Падение продаж жилья наглядно демонстрируют данные Росреестра. В июне в Татарстане было оформлено 8,5 тысячи ипотечных сделок против 9 тысяч в июне (данных за август пока нет). «Мы видим, что падение продаж достаточно глубокое — в 2-3 раза у всех застройщиков. Причём оно отличается: кто-то действительно очень, очень сильно упал. Кто-то в рамках среднегодовых показателей остался», заметила гендиректор АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова. При этом эксперт также пока не видит предпосылок для банкротства застройщиков.

«Это элемент шантажа — либо мы банкротимся, либо субсидируете нас»

В свою очередь руководитель АН «Квартет» Рустем Сафин связывает спад на рынке новостроек с разными факторами: «В первую очередь, конечно, это обусловлено изменениями в госпограммах. То, что IT-ипотека появилась, по сути, погоду не делает, потому что большинство из тех, кто работает в этой сфере в Татарстане, пока в этом списке отсутствует. Я знаю, что у банков и застройщиков большой лист ожидания из тех активистов, которые забронировали квартиры в разных жилых комплексах, но не могут выйти по новым условиям».

Поэтому в этом сегменте пока наблюдается отложенный спрос, заметил эксперт. По семейной ипотеке круг заемщиков также значительно сузился. В этой ситуации застройщики предлагают собственные программы для покупки жилья, чтобы выйти из ситуации. Поэтому финансовый крах вряд ли кого из них настигнет, считает собеседник издания:

Главная причина отмены льготной ипотеки — ее обратный эффект, именно программа взвинтила стоимость квадратного метра, хотя она же служила драйвером развития рынка жилья. «Сейчас государство предлагает застройщикам — не хотите ли теперь за свой счет и той маржи, которую вы заработали, каким-то образом софинансировать, чтобы снизить стоимость квартир? Но, в принципе, даже если завтра все квартиры снизятся в цене на миллион, погоду это не сделает. Это связано с тем, что новое постановление по семейной и IT-ипотеке не позволяет выдавать кредит больше 6 млн рублей, а нам нужна программа, чтобы сумма кредита была значительно выше этого лимита по льготной ставке», пояснил спикер.

За спадом придет подъем — уже этой осенью

Ранее глава Центробанка Эльвира Набиуллина призвала считать непоказательным июньский всплеск спроса на жилищные кредиты. Шквал заявок на этот месяц пришелся лишь потому, что многие заемщики стремились «запрыгнуть в последний вагон» перед завершением массовой льготной ипотеки.

К подорожанию «квадрата» жилья привело повышение ключевой ставки. В конце августа совет директоров Банка России принял решение повысить ее сразу на 200 б. п., до 18% годовых. Инфляция ускорилась и складывается существенно выше апрельского прогноза ЦБ. Рост внутреннего спроса продолжает значительно опережать возможности расширения предложения товаров и услуг.

— Снижения цен на новостройки не предвидится и точно продолжится рост в пределах инфляции. По заверениям банков в такой реальности рынок будет существовать около двух лет, а после снижения ключевой ставки снова постепенно придет в состояние равновесия, когда девелоперы начнут соревноваться в качестве продуктовых решений и строительства, а не в финансовых возможностях приобретения, — считает Антонина Дарчинова.

Солидарен с коллегой и Андрей Беляков, по его словам, самостоятельно Татарстан мало, чем сможет помочь девелоперам — не хватит ресурсов. Выправить ситуацию в отрасли помог бы возврат к прежней ключевой ставке: «От этого же зависит. Вернуть ее — и вернется нормальная ипотечная ставка. И кредиты станут доступнее для развития промышленности, и в целом для бизнеса. Сейчас под такие кредиты лезть — это же вообще самоубийство!». Застройщик убежден, что кризис на рынке продлится недолго:

— Думаю, за спадом придет подъем незначительный, но придет в любом случае. Уже этой осенью произойдет перелом, народ адаптируется к таким высоким ставкам, потому что жилье в любом случае покупать надо. Подорожали не только новостройки, но и вторичка. Человек вторичку продал, получил больше денег, а на первичку ему добавить надо. Если раньше, условно, 1 млн рублей добавлял, сейчас — 1,2 млн, то есть не такой большой разрыв.

Согласна с этим мнением и Анастасия Гизатова, она также напомнила, что в России остаются категории граждан, которые нуждаются в льготной покупке жилья. По ее словам, к ним можно отнести врачей, учителей, представителей рабочих профессий: «И застройщики тоже будут просить поддержку, я думаю, это произойдет где-то к ноябрю. Сейчас Минстрой и Минфин присматриваются к тому, что происходит, и мы как раз подходим к возрождению или реабилитации этой программы».

В то же время эксперт заметила, что господдержка «подсадила застройщиков на иглу льготной ипотеки». Получается, активные продажи на рынке жилья в последние годы шли не благодаря качественному продукту или интересным планировочным решениям девелоперов, а потому что ставка была низкой и это был «способ инвестиций за счет бюджетных средств». Однако сейчас, когда эта возможность исчезла, ситуация усугубляется тем, что на рынке недвижимости как в первичном, так и во вторичном сегменте, может произойти полная стагнация:

— Сделки встанут из-за того, что ставка рефинансирования настолько высока, что целесообразности в приобретении квартир по коммерческой ипотеке в 20% попросту нет. Это какие должны быть доходы? Только если заниматься продажей органов, наркотиками, проституцией и торговлей людьми! Застройщики к этим сферам не относятся, поэтому с такими ставками работать и вести коммерческую деятельность очень сложно.

Поэтому спикер убеждена: хотя сейчас строительная отрасль и нуждается в льготной ипотеке, программа должна стать адресной. Несмотря на резкий спад продаж, «паниковать рано, все не так плохо», «запас прочности есть, и не надо забывать, что практически за каждым застройщиком стоит банк и никто этим застройщикам обанкротиться, естественно, не даст, потому что полетит вся система. Как только проблема дойдет до критической отметки, поверьте, льготную ипотеку вернут в том или ином виде», — уверена эксперт.

Прогнозируя ситуацию на ближайшие месяцы, Эмиль Хуснутдинов напомнил, что основным фактором, влияющим на рынок первичной недвижимости, является ключевая ставка Центрального Банка России, которая напрямую влияет на ставки по ипотечному кредитованию. Начиная с лета 2023 года в результате ужесточения денежно-кредитной политики ключевая ставка постепенно выросла с 7,5% годовых до текущих 18%. В таких условиях текущие рыночные ставки по ипотечному кредитованию без учета льготных программ находятся на уровне 21% годовых.

— Вместе с тем, согласно среднесрочному прогнозу ЦБ смягчение денежно-кредитной политики ожидается в 2025 года, так ключевая ставка на 2025 год заложена на уровне 14—16%, в 2026 году на уровне 10—11% и в 2027 году на уровне 7,5%. Это означает, что ближайшие 2—3 года рынку необходимо адаптироваться к циклу высоких процентных ставок по ипотечным кредитам. В таких условиях бурного роста продаж ожидать не стоит, как и снижения цен, поскольку себестоимость строительства также растет. Поэтому какое-то время рынок ждет затишье, характеризующееся меньшим количеством сделок по отношению к аналогичному периоду прошлого года, — считает девелопер.

Из благоприятных факторов, подпитывающих рынок недвижимости, собеседник издания выделил два основных: с одной стороны это все еще действующие программы ипотечного кредитования с господдержкой — семейная ипотека и ипотека для ИТ-специалистов, с другой — увеличение сбережений граждан и рост заработных плат, формирующие покупательную способность населения.

— Рынок недвижимости сможет восстановиться и выйти на стабильные позиции к концу года. Ожидается, что каждый месяц показатели продаж будут увеличиваться примерно на 5-10%. Так, например, в августе наши результаты выросли на 18% по сравнению с июлем. Таким образом, к концу 2024 года рынок может вернуться к уровню марта-апреля, что будет соответствовать нормальным рыночным показателям, — заключил Искандер Юсупов.