Татарстан — в тройке лидеров по вводу жилья в Поволжье

В Поволжье ускорили темпы ввода жилья

Более 2,5 млн «квадратов» жилья, или в два раза больше, чем годом ранее, построили в 2023-м в десяти регионах Поволжья. Об этом рассказал директор подразделения «Градостроительство, сопровождение проектов и инфраструктура» банка Иван Будлов.

— В тройку лидеров по вводу жилья вошли Башкортостан — 838 тысяч кв. м, Самарская область — 702 тысячи кв. м, Татарстан — 328 тысяч кв. м. Мы вовлекаем в оборот неиспользуемые федеральные участки, и эта работа ведется на территории всей страны. Цель — не только улучшение жилищных условий, но и развитие комфортной среды, развитие городов и территорий, — подчеркнул он.

В прошлом году в 11 регионах округа банк вовлек в оборот 64 участка федеральной земли. Ключевой инструмент для их освоения — механизм комплексного развития территорий. Сейчас в Поволжье реализуется 13 проектов КРТ на площади в 315 га с предполагаемым объемом строительства около 2 млн «квадратов». Кроме того, банк продал несколько участков под строительство с аукционов. В Татарстане на участках площадью 113 га в рамках КРТ строятся ЖК «Станция Спортивная», «Времена года» и «Южный парк».

Руководитель отдела исследований в жилищной сфере Аналитического центра банка Мария Жолобова рассказала о темпах строительства и запуске новых девелоперских проектов. Ввод жилья в округе, по ее словам, стабильно растет и максимума достиг в прошлом году. «При этом если в 2023-м прирост обеспечил сегмент ИЖС, то в 2023-м — многоквартирное жилье», — уточнила она.

Более 300 млн рублей заняли подрядчики на стройку частных домов в Поволжье

Строительство — одно из приоритетных направлений для развития любого региона России, и сегмент ИЖС традиционно является одним из важнейших, подчеркнул в начале своего выступления Георгий Прозоровский, руководитель подразделения «Индивидуальное жилищное строительство». На протяжении последних двух лет объемы ввода индивидуального жилищного строительства, по его словам, были значительно выше, чем объемы ввода многоквартирного:

— В этом плане рекордным стал 2022 год, так как объем ввода ИЖС составил порядка 64% от общего объема. В 2023 году показатели были несколько скромнее, но тем не менее все равно превышали средние показатели в стране. Для ПФО объем ввода составил 58% — при значении 53% для Российской Федерации в целом.

Драйвером развития сегмента стала ипотека, которую можно сегодня оформить в рамках всех льготных программ (льготная, семейная, сельская, «Дальневосточная», IT-ипотека и так далее). В Поволжье, по словам эксперта, динамика роста показателя соответствует динамике роста в целом по стране. Средний ежемесячный прирост выдачи кредитов на ИЖС в рамках льготных ипотечных программ в 2023 году составил порядка 20%, что в целом превышает средние показатели по стране.

Всего в минувшем году на строительство частных домов в России выдали более 118 тысяч кредитов на сумму более 537 млрд рублей, что составляет 6% в общем количестве и 7% в общем объеме выданных ипотечных кредитов. Годом ранее доля таких кредитов составляла 2% и 3% соответственно. Как показали исследования, загородную жизнь выбирают люди среднего возраста в диапазоне от 36 до 55 лет, со средним достатком, состоящие в браке и воспитывающие детей. Большинство (73%) предпочитают покупку готового дома, нежели строительство нового.

— Основными опасениями относительно строительства дома, конечно же, являются потенциально низкое качество, несоблюдение сроков или обещанная стоимость строительства. Эти факторы совершенно понятны, люди просто банально боятся быть обманутыми. Для того чтобы в значительной степени нивелировать эти риски граждан, был разработан специальный механизм защиты средств граждан с использованием счетов эскроу, — пояснил Прозоровский.

Благодаря изменениям в законодательстве, сегодня строить частные дома можно по тем же правилам, что и многоквартирные. Внедрение механизма эскроу-счетов в ИЖС предоставило финансовые гарантии гражданам, при этом строители получили доступ к проектам финансирования. Сейчас идет стройка семи малоэтажных комплексов в пяти регионах России, два из них в ПФО — это Пермский край и Ульяновская область. Но россияне нуждаются не только в комплексных проектах, но и в точечной застройке, на собственных участках. Поэтому президент России призвал создать условия для формирования цивилизованного рынка частного домостроения.

В Поволжье банк одобрил корпоративные кредиты для девяти подрядных организаций, работающих в сегменте ИЖС. С шестью компаниями уже подписаны соглашения. Объем одобренных кредитных средств составил более 300 млн рублей.

Региональные программы поддержки и цифровой реестр граждан

Более подробно о льготах для граждан, решающих квартирный вопрос, рассказал Сергей Овсянкин, заместитель директора подразделения «Государственные программы в жилищной сфере». Кроме уже озвученных льготных ипотечных программ, спикер привел в пример несколько других возможностей получить господдержку:

— Есть уникальные категории граждан, которые присутствуют в каждом регионе. В Приволжском федеральном округе примерно 22 тысячи граждан можно отнести к категории нуждающихся в улучшении жилищных условий, которым даже федеральные меры поддержки не позволяют улучшить жилищные условия. Молодые, многодетные семьи, работники бюджетной сферы, иные категории.

Для поддержки таких категорий граждан создана региональная программа помощи в улучшении жилищных условий. Регион сам может определить процентную ставку, насколько она будет снижена для гражданина, для какой категории доступна эта мера поддержки и в какой период. Этой возможностью уже воспользовались региональные власти Самарской области, Башкортостана, Чувашии. Сейчас активно прорабатывается вопрос запуска аналогичных программ с Оренбургской, Нижегородской, Пензенской областями.

— По сути, с каждым регионом, в том числе с Мордовией и Татарстаном, мы в той или иной мере для каких-то отдельных категорий граждан готовим и прорабатываем нормативно-правые акты, которые позволят реализовать такие программы. Регион самостоятельно выбирает программы — к примеру, льготную ипотеку для IT-специалистов, по которой ставка по федеральной программе не превышает 5%, а может дополнительно субсидироваться на дополнительное снижение, и ставка состоит от 0,5% пункта до 4,5%, то есть в максимальном объеме ставка может быть 0,5% по нынешним ценам, — пояснил спикер.

В части социальных проектов реализуются меры поддержки детей-сирот. Они получали жилое помещение из специализированного жилищного фонда. До недавнего времени централизованной системы учета такого спецжилфонда в стране не было. «Мы в качестве пилотного проекта сейчас с 27 субъектами реализовали систему, которая позволяет вести не просто учет, а по сути инвентаризацию всех этих объектов, включая функции проверки состояния этого жилого помещения, чтобы в будущем не возникало вопросов, кому и в каком виде предоставлялось жилье, подлежит ли оно к категории именно жилого. Потому что зачастую возникали вопросы, что жилье непригодно для проживания. Вот эти вопросы у нас сразу закрываются путем в том числе фотофиксации», — пояснил спикер. В «пилоте» участвуют регионы ПФО: Башкортостан, Нижегородская и Самарская области, недавно присоединились Чувашия и Мордовия.

В обеспечении квартирами детей-сирот в прошлом году появилось еще одно новшество. На федеральном уровне зафиксировали возможность предоставлять им сертификаты на покупку жилья. Механизм интересный и перспективный, но в то же время непростой с точки зрения реализации и контрольных функций, заметил эксперт. Часть регионов попросили реализовать на единой платформе все меры поддержки для детей-сирот, и «пилот» был запущен. От ПФО в нем участвуют Марий Эл, Пензенская область и Башкортостан.

Кроме того, совместно с Минстроем специалисты реализуют проект единого цифрового реестра граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. На региональном уровне сейчас реализуется порядка 400 мер поддержки. «И зачастую граждане даже не знают, что им еще можно применить для того, чтобы, скажем так, наиболее безболезненно приобрести жилье».

«Мы оцениваем потенциал роста рынка аренды в России более чем в два раза»

Еще один популярный у россиян инструмент, помогающий улучшить жилищные условия, — это аренда жилья. О том, как в этом сегменте обстоят дела у регионов ПФО, рассказала Светлана Гаева, заместитель руководителя развития бизнеса инвестиций в подразделении «Арендное жилье». Сегодня российский государственный банк реализует 36 проектов арендного жилья в 16 регионах с охватом более 16 тысяч квартир и апартаментов. В это направление он инвестировал более 92 млрд рублей.

С помощью арендных проектов с 2017 года около 10 тысяч семей в стране улучшили свои жилищные условия, из них 4,5 тысячи семей — в прошлом году. Речь идет о разных программах аренды: коммерческая, корпоративная, аренда для студентов, отдельных категорий граждан, бизнеса. Среди корпоративных арендаторов — СИБУР, фонд СКОЛКОВО и другие. Недавно в Поволжье был запущен пилотный проект и первый арендный дом на территории округа — это многоэтажное жилое здание на 400 квартир в Уфе. Здесь обеспечат жильем более 800 человек. Арендный дом откроется в 2026 году.

Во многих регионах стоит задача сохранения кадров в социально значимых сферах. По этой причине с 2021 года в Воронеже реализуется пилотный проект, где часть квартир была передана в аренду отдельным категориям граждан. Вторым стал проект на Сахалине, где арендный дом был сдан дочернему обществу субъекта, и квартиры по специальным ставкам будут переданы в субаренду гражданам.

Параллельно во многих регионах обсуждают создание жилищных условий для студентов. Был реализован пилотный проект совместно с Высшей школой экономики в Москве, в рамках которого арендное жилье получили более 700 студентов. В планах и другие подобные «пилоты».

Отдельно спикер остановилась на программе доступной аренды жилья в Дальневосточном федеральном округе, которая была запущена по поручению президента. Она позволила обеспечить строительство на Дальнем Востоке 10 тысяч арендных квартир для молодых специалистов, студентов, а также иных востребованных категорий граждан. За счет субсидий финальная арендная ставка для проживающих составляет порядка четверти от рыночной.

Сейчас в России в арендном жилье проживают около 12% семей, в том числе на рыночных условиях квартиры снимают около 9%. При этом, согласно опросам, каждая четвертая семья рассматривает аренду как инструмент долгосрочного решения жилищного вопроса.

— Если посмотреть на показатели в других странах, мы оцениваем потенциал роста рынка аренды в России более чем в два раза. Факторы выбора арендного жилья в целом одинаковы во всех городах. В первую очередь это удобное местоположение, развитая инфраструктура, доступность общественного транспорта и, конечно же, доступная арендная ставка, — уточнила спикер.

Экономика арендных проектов, по ее словам, достаточно сложная, и маржинальность часто близка к нулю, поэтому была предложена инициатива по введению стимулов для развития арендного жилья. Первый инструмент — это введение налоговых льгот. В большинстве регионов России налог на имущество организации доходит до 30% от арендной ставки, в то время как для физлиц налоговая ставка составляет 1%.

— Таким образом, в настоящее время уже в 23 субъектах России введены льготы по налогу на имущество для проектов арендного жилья, в том числе в трех субъектах Поволжья уже действует такая льгота. Это Нижегородская область, Татарстан и Башкортостан, — пояснила Гаева.

Второй механизм для развития арендного рынка — это введение закона о масштабных инвестиционных проектах, позволяющих муниципалитету передать земельные участки застройщикам без проведения торгов. Таким образом, финальная арендная ставка для арендатора снижается за счет льготных условий по получению земли. Соответствующие поправки были приняты уже в пяти регионах.

Комфортная среда и зеленые стандарты

О другом, не менее важном направлении работы рассказала Александра Богданова, координатор проектов по развитию городской среды. В целях создания комфортной и благоустроенной среды для жизни в городах России в 2016 году был создан Фонд ДОМ.РФ. Его приоритетом стали разработка проектов городского развития и благоустройства, актуализация методических и нормативных документов, реализация различных образовательных программ. Всего подготовлено 384 проекта городского развития в 54 регионах.

С 2018 года в рамках проекта «Жилье и городская среда» реализуется бесплатная лидерская программа профессионального развития. Через нее прошло более 500 выпускников, ежегодно это 100 финалистов, которые проходят достаточно серьезный многоэтапный отбор. Обновление городских территорий сильно влияет на качество среды. «Благоустройство общественных пространств, таких как в Самаре или в Саратове, повышает безопасность и создает новые комфортные точки притяжения», — подчеркнула эксперт.

Следующий спикер — Артем Селезнев, руководитель направления в подразделении «Устойчивое развитие и международное сотрудничество», рассказал о внедрении зеленых стандартов в России. Работа стартовала с момента, когда европейские и американские партнеры в этой сфере покинули нашу страну. Доля выбросов парниковых газов от строительства и смежных областей крайне существенна — более 36%. Поэтому вопрос декарбонизации стоит крайне остро. «На данный момент введен и активно используется зеленый ГОСТ для многоквартирных домов, введен уже в 2022 году — это год апробации и пилотирования. Мы видим и плюсы, и минусы в нашей работе. Скажем так, не минусы, а пространство для развития», — пояснил эксперт. Также разрабатываются проекты зеленых стандартов для индивидуального жилищного строительства и капитального ремонта.

«Республика Татарстан проект реализовала за полтора-два месяца»

Милана Курбанова, руководитель направления в подразделении «Инфраструктурные облигации», в своем выступлении сообщила, что механизм был запущен в 2021 году и ДОМ.РФ выступил оператором программы. Банк выпускает на рынок капитала облигации, было уже восемь выпусков на общую сумму 110 млрд рублей. Привлечены инвестиции для финансирования инфраструктурных проектов во всех регионах страны по льготной ставке. Льготу обеспечивает субсидия из федерального бюджета.

Сейчас одобрено 46 проектов на 150 млрд рублей в 24 регионах страны, что позволяет стимулировать ввод жилья. Банк планирует ввести порядка 23,5 млн квадратных метров. В рамках программы можно финансировать инженерную, социальную, транспортную инфраструктуру, включая закупку подвижного состава. «На текущий момент одобрено семь проектов в семи регионах на общую сумму 42,5 млрд рублей, и уже 33 миллиарда запущены непосредственно в строительство объектов», — отметила спикер. В числе этих проектов — строительство локальных очистных сооружений в Нижнем Новгороде, ввод инженерной инфраструктуры в Пензенской области, закупка троллейбусов в Чебоксарах, строительство дороги в Зеленодольске и ледовой арены в Пермском крае, прокладка сетей водоснабжения и водоотведения в Уфе и крупномасштабный транспортный проект в Тольятти.

— Если говорить о том, какое популярное направление структурирования сделок в регионах Поволжья, то можно отметить прямое финансирование дочерних обществ и объектов под государственную гарантию. Пять проектов из перечисленных реализованы по такой схеме. И отмечу, что при прямом финансировании заемщиков, двух юридических лиц, передовые показатели именно у проектов, реализованных в регионах Поволжья, — это Чебоксары и Зеленодольск. Республика Татарстан проект реализовала за полтора-два месяца, — отметила спикер.

Это говорит о колоссальной работе со стороны региона, подчеркнула она: «Даже на уровне первых лиц региона оказывается поддержка, когда первое лицо подписывает ходатайство о реализации проекта. Все эти транспортные, социальные проекты, инженерная инфраструктура позволяют ввести в регионах Поволжья порядка 19 млн квадратных метров жилья».

Управляющий директор Поволжского регионального центра банка Шамиль Халиков привел результаты работы за 2023 год, который назвал очень динамичным, добавив, что основным драйвером роста бизнеса выступила опять же ипотека. В Приволжском федеральном округе банк выдал более 30 млрд рублей, прирост к 2022-му составил 100%. В разрезе распределения портфеля по выдаче программ 41% пришлось на семейную ипотеку и 30% на льготную.

— В части распределения портфеля по выдаче средств по объектам 64% — это выдача на приобретение строящейся недвижимости. И активно развиваются программы ИЖС, мы тут занимаем лидирующие позиции, — пояснил он.

В пять раз по отношению к 2022 году выросли объемы выдачи кредитов по IT-ипотеке, в том числе за счет изменения в программе и отмены требования по документам для молодых специалистов до 35 лет. «Драйвером IT-ипотеки стали такие субъекты, как Татарстан, Нижегородская и Самарская области. Они входят в топ-10 страны по объему выдачи. И на 86%, достаточно динамично выросли в выдаче по ИЖС. Вот тут хотел бы отдельно остановиться на достижениях. В Татарстане была сделана первая сделка в ИЖС с применением эскроу», — добавил эксперт.

В целом, по его словам, в семи регионах удалось собрать порядка 300 подрядчиков и довести объемы программы до 500 млн рублей. В 2023 году были подписаны кредитные договоры на сумму свыше 195 млн рублей, и количество заявок только продолжает расти.