Моллы Казани: трансформация, трафик выше столичного и налоговое бремя
Эксперты: ситуация с арендаторами и посещаемостью выровнялась, но особого позитива нет
Посещаемость торговых центров России за год почти не выросла, сохранив большой разрыв с допандемийным периодом. В казанских ТЦ трафик рос быстрее, даже опередив показатели обеих столиц. В крупных моллах за это время открылось почти 90 новых магазинов, включая перезапуск временно закрытых. В целом на рынке коммерческой недвижимости сохраняются высокий спрос на качественные площади, курс на многофункциональность и редевелопмент объектов. Подробности — в обзоре «Реального времени».
«Ситуация на рынке ТЦ Казани выглядит оптимистично»
Совокупный трафик российских ТЦ за год вырос всего на 1%, даже в Санкт-Петербурге не превысил этого значения, а в Москве и вовсе снизился. Более заметный прирост посещаемости — 7% — продемонстрировали малоформатные торговые центры страны. Показатель Mall Index (количество посетителей на 1000 кв. м торговых площадей) отличается от уровня 2021-го на 7% или допандемийного 2019-го — на 21%, следует из данных Focus Technologies. При этом трафик казанских ТЦ рос быстрее, чем в среднем по России и в обеих столицах.
Mall Index ТЦ Казани по итогам 2023 года зафиксирован на 3% выше значений аналогичного периода прошлого года, подтвердил изданию руководитель направления исследований и консалтинга Focus Technologies Михаил Васильев. При этом по итогам первых трех прошедших недель января показатели среднедневной аудитории торговых центров города оказались незначительно ниже (-1%) итогов аналогичных недель прошлого года, добавил эксперт:
Спикер сообщил, что после снижения активности потенциальных потребителей в 2022-м прошлый год отметился преимущественно восходящими трендами посещаемости (адаптация потребителей и игроков рынка к новым условиям после периода в особенности второй половины 2022 г., когда поведение потенциальных потребителей характеризовалось сберегательной моделью), в результате чего рынку частично удалось отыграть падение предыдущего года.
— При этом нужно, конечно, отметить, что по сравнению с 2019-м, последним на настоящий момент годом с классической сезонностью, среднедневная аудитория торговых центров сократилась на 22% (что сопоставимо со среднероссийским значением). Это во многом связано с увеличением покупок товаров и заказа услуг онлайн, — пояснил Михаил Васильев.
По его словам, очень сильный дополнительный импульс данный процесс получил в 2020 году: «Так, например, в силу объективных обстоятельств тогда многие впервые попробовали сервисы онлайн-заказа и доставки продуктов. Потребители, оценившие удобства e-commerce, сократили какую-то часть визитов в офлайн-розницу и торговые центры».
В пресс-службе UD Group «Реальному времени» привели данные о посещаемости двух своих торговых центров: KazanMall и «ГоркиПарк». Первый был открыт в декабре 2020 года, поэтому по данному объекту пока нет базы для сравнения с доковидными временами. «Посещаемость «ГоркиПарка» на 3% превысила показатели 2019 года. По сравнению с 2022 годом трафик вырос на 30% по обоим объектам», — сообщили в компании.
«Надежды рынка на белорусские и корейские бренды не оправдались»
Если в первом полугодии в казанских моллах открылось 35 новых магазинов, включая перезапуск временно закрытых, то во втором появилось еще 53 точки. Итого 88 новых открытий, сообщила Елена Стрюкова: «Однако несмотря на одинаковое количество вновь открытых магазинов, разница по площади существенная. В 2022 году было много открытий и перезапусков магазинов под новыми брендами. В 2023-м в основном открывались небольшие новые магазины». Среди них спикер выделила «Анимато», Idol, «Раменная», SuperStep, Street Beat, Mysa, Furla, Beer Store, FitnessFormula, t.t brand, «Мегуми», Little Tokyo, Nanidivizion, Parfum atelier, Divan boss, Amazing red, «Хорошей связи», appzone.co, Sunlight, Xiaomi, «Плов бери».
— Сейчас преобладают российские марки. Надежды, которые рынок возлагал на белорусские, узбекские и корейские бренды, в основной массе не оправдались. Из международных брендов продолжает развитие, пожалуй, только немецкий New Yorker и турецкий Koton. Активно развивающиеся российские бренды: Gloria Jeans, Kari, Lime, Zolla, Just Clothes, Funday, — сообщила эксперт.
Одним из факторов, который не позволил достичь желаемого показателя посещаемости российских ТЦ, стало изменение их состава, считает Айгуль Хамитова: «Если ранее один или два крупных «якоря» генерировали трафик всему торговому центру, то сегодня в моллах много молодых и не всегда узнаваемых игроков. Большая доля трафика была ориентирована на тех лидеров рынка, которые покинули Россию, а для возможности завоевать интерес и доверие покупателя новым компаниям может понадобиться немало времени». Собеседница издания также отметила заметное расширение присутствия российских ретейлеров, многие из которых не просто увеличивают торговые площади, но и серьезно меняют ассортиментную матрицу:
— Кроме того, вернуть покупателей в ТЦ помогла «трансформация» брендов, которые сохранили свое присутствие на российском рынке, изменив название, форму собственности. При этом уровень ожидания по поводу объема «импортозамещения» новыми брендами, на наш взгляд, оказался не вполне оправдан. На примере нашего региона — ни в одной из освободившихся ниш в сфере торговли не появилось достаточно сильных игроков, способных заменить ушедшие бренды и в полном объеме удовлетворить потребительский спрос.
В KazanMall, по данным владельца, в 2023 году открылось 13 магазинов, новыми операторами стали 7touch, Baden, Sweetcatshop, Silverspoon, Suntuna, Profcosmo, Bungly boo, Ploveberry. На месте Alexander Bogdanov открылся магазин женской одежды M.Reason, вместо магазина Adidas открылись операторы PROSport и Demix. Move заменил ушедший бренд Hally Hansen, Gazon занял место Baskin Robbins. В «ГоркиПарке» открылись Sunlight и «ЧитайГород».
— Взамен ушедших западных брендов активно развиваются отечественные производители. При этом российские бренды разрабатывают новые форматы своих магазинов и планируют открывать новые торговые точки. Занять ниши на рынке пытаются как крупные сети, так и малоизвестные покупателям бренды и дизайнеры, — сообщили в компании.
Владельцы ТЦ в ожидании роста налогов
На конец года доля вакантных помещений в качественных торговых центрах Казани составила 14%, или 48 тысяч кв.м в реальном выражении. Доля пустующих площадей с января по декабрь 2023-го сократилась на 5%, уточнила полпред РГУД. По ее словам, ставки аренды в минувшем году были проиндексированы в среднем на 9%, но они сильно отличаются в разных объектах.
— Ситуация с арендаторами и посещаемостью стабилизовалась. Особого позитива индустрия не испытывает в силу целого ряда причин. Кроме того, в Татарстане с января текущего года будет пересмотрена кадастровая стоимость земельных участков, что может привести к увеличению налогового бремени для владельцев торговой недвижимости, — предупредила Елена Стрюкова.
В пресс-службе UD Group при этом заявили, что в KazanMall и «ГоркиПарке» нет вакантных площадей: «В обоих торговых центрах не только 100% загрузка, но и сформированный «лист ожидания» из брендов, которые заинтересованы в аренде».
— Динамика арендных ставок зависит от политической и экономической обстановки в стране, конъюнктуры рынка конкретного региона и от деятельности самого торгового центра. Если обстановка будет благоприятной, то рост арендных ставок возможен, — заявили в компании, добавив, что фиксируют рост ключевых показателей своих ТЦ в 2023 году.
Рост спроса и снижение вакансий во всех сферах коммерческой недвижимости — одна из основных тенденций рынка по итогам года, отмечает Айгуль Хамитова. Высокая предпринимательская динамика и реализация накопленного потенциала, по ее словам, наблюдалась и в сфере торговой недвижимости:
— Бум активности во многом объясняется эффектом отложенного спроса. Если в 2021—2022 годах многие предприниматели «замораживали» запуск новых проектов, не строили долгосрочных планов из-за общей нестабильности, то сегодня рынок адаптировался, горизонт планирования изменился. При этом нужно понимать, что изменения сценариев потребительской активности, вызванные событиями предыдущих лет (пандемия, геополитические преобразования), стали неким «квантовым скачком», изменившим психологию покупателя, что не могло не отразиться на судьбе и структуре многих торговых объектов.
Несмотря на рост потребительского спроса, говорить о существенном увеличении трафика торговых центров в 2023 году преждевременно, считает эксперт. Рынок, по ее словам, существенно изменили объективные факторы, в этих условиях моллы стараются сохранить активность: «Площади заполнены (во многом и благодаря тем компаниям, которые, проведя апгрейд, вернулись к нам под новыми именами), спрос на них сохранился, но изменился подход к торговле: покупатель все чаще приходит либо забрать свой товар, который купил онлайн, либо, наоборот, выбрать товар, посмотрев и проверив физические характеристики, и заказать его позже в онлайн-формате, то есть поход в ТЦ все чаще становится целенаправленным».
«Востребованность формата стрит-ретейла очевидна»
Рынок стрит-ретейла пережил год более успешно, нежели мегамоллы. Ситуация в сегменте отличалась резким сокращением доли вакантных площадей и заметным ростом ставок, который обеспечили локальные бренды.
— Формат стал набирать популярность в пандемию, а сегодня его востребованность очевидна, — подтверждает Айгуль Хамитова, — Огромное количество компаний покинули торговые центры и переформатировали свои магазины в период локдауна, и на сегодняшний день успешно развивают данную концепцию, открывая все новые и новые магазины в формате стрит-ретейла.
Наибольшим спросом пользуются помещения в центре и в местах с высоким пешеходным трафиком. В спальных районах также можно найти выгодные площадки. Инвесторам советуют правильно выбирать локации.
— Стоимость встроенно-пристроенных помещений в составе жилых домов росла вместе с ценами на жилье. Ставки аренды не успевают за ростом цен. Если сейчас покупать коммерческие помещения в жилых комплексах для последующей сдачи в аренду, то достижимая окупаемость с учетом всех расходов и налогов составит 15—17 лет, — считает Елена Стрюкова.
«Идея движет рынком коммерческой недвижимости»
Изменить ситуацию на рынке торговой недвижимости позволит трансформация ТЦ и их наполнение новой составляющей, считает Айгуль Хамитова. Торговые центры, по ее мнению, должны стать не только местом покупок, а преобразоваться в интересные общественные пространства. Этот тренд уже наметился в ряде крупных моллов Казани и других городов, популярным стало переоборудовать большие площади под сегмент отдыха и развлечений, например создавать термальные комплексы. С помощью такого арендатора можно закрыть проблему пустующих площадей объемом до 30 тысяч кв.м. В частности, по этому пути пошла и казанская «Мега», а «Сувар Плаза» воспользовалась другим растущим трендом, отдав площади под офисы.
Спикер привел два подхода для решения проблемы неэффективно используемых площадей коммерческой недвижимости. Первый заключает в себе идею в пространстве, второй — изменения самого объекта. «Мы можем физически изменить пространство, сделав современный ремонт для привлечения арендатора. Второй тренд появился в прошлом году, сегодня именно идея движет рынком коммерческой недвижимости. Поэтому будут появляться новые идеи о преобразовании коммерческих пространств, и этот тренд сохранится в 2024 и 2025 годах», — считает Пимурзин.
— «Мега» уже заявила о создании термального комплекса — это очень необычный формат для торгового центра, требующий серьезных вложений, но, если они в это инвестируют, значит, тенденции, которые мы обозначили, имеют долгосрочную перспективу, и управленцы торговых центров это понимают. На сегодня одной из предпосылок к трансформации и развитию торговых пространств могут стать новые международные торговые проекты, принятые и одобренные в рамках саммита БРИКС, который пройдет в Казани в 2024 году, — развивает эту мысль Айгуль Хамитова.
События такого масштаба всегда привлекают большой объем инвестиций, дают перспективы развития сотрудничества по различным бизнес-направлениям, добавила эксперт.
Основным трендом на рынке коммерческой недвижимости Вячеслав Пимурзин указывает высокий спрос на ликвидные площади в торгово-офисном и складском сегментах, «потому что по складам у нас до сих пор дефицит на качественные помещения и по офисам катастрофическая нехватка площадей класса А». Хотя на рынке есть другие объекты, требованиям арендаторов многие из них не отвечают. «Благо у коллег сейчас тоже много проектов, все же свято место пусто не бывает. Они запускают проекты новых офисных центров, и рынок будет потихоньку замещаться», — заключил спикер.