Шторм на вторичном рынке жилья: что происходит с ипотекой после повышения ключевой ставки
Ставки по ипотеке на вторичном рынке достигли в ряде банков 26% годовых. Некоторые кредитные организации с ноября отменили ранее одобренные заявки, другие дали заемщикам 3 месяца на покупку квартиры по старым ставкам. Как схлопывание продаж на «вторичке» отразится на рынке недвижимости, упадут ли цены и стоит ли ждать смельчаков, готовых кредитоваться под запредельные проценты, — в обзоре аналитической службы «Реального времени».
Ипотека подорожала
Октябрь выдался непростым для рынка ипотеки. С 1-го числа вступили в силу новые требования ЦБ — для банков были повышены коэффициенты риска по кредитам на жилье с низким первоначальным взносом. Для ссуд со стартовым взносом ниже 10% они стали заградительными. Дополнительные надбавки не применяются только к кредитам с первоначальным взносом свыше 30% для заемщиков с показателем долговой нагрузки ниже 70%.
Кроме того, правительство изменило и условия основных льготных ипотечных программ — минимальный первоначальный взнос по ним поднялся с 15 до 20%.
27 октября 2023 года совет директоров Банка России принял решение повысить ключевую ставку сразу на 2 пункта — до 15% годовых. В ответ на это банки увеличили проценты по кредитам.
По данным banki.ru, максимальные cтавки по ипотеке на вторичном рынке сегодня достигают 24,769% — в ВТБ, 21,415% — в Сбере, 20,6% — в «Альфа-Банке», 17,3% — в «Промсвязьбанке», 22,434% — в «Уралсибе», 26,225% — в «Абсолют Банке», 21% — в банке «Открытие».
Следующее заседание совета директоров Банка России, на котором будет рассматриваться вопрос об уровне ключевой ставки, запланировано на 15 декабря 2023 года. И пока Банк России не настроен смягчать денежно-кредитную политику.
На долю «вторички» приходилось 65% выданных кредитов
В Татарстане за 9 месяцев 2023 года было выдано ипотечных кредитов на 105 млрд рублей. На долю вторичного жилья приходится 65% выданных кредитов, новостроек — 25%, ИЖС — 10%, сообщили в пресс-службе Сбера. Порядка 90% льготных ипотечных кредитов компании приходится на новостройки и ИЖС.
Минимальная ставка по программе «Господдержка» начинается от 8% годовых, по «Семейной ипотеке» — от 6% годовых. Кредит по программе «Ипотека для IT» можно оформить по еще более низкой ставке — от 5% годовых.
С 3 ноября банк поменял ставки по ипотеке по базовым программам в связи с повышением 27 октября ЦБ ключевой ставки с 13 до 15% годовых. Минимальная ставка по программам на приобретение готового и строящегося жилья составила 15,6% годовых. Сбер скорректировал ставки на 1,4 п.п., в то время как рост ключевой ставки составил 2 п.п, подчеркнула пресс-служба банка.
Вторичное жилье уходит на второй план
Руководитель направления организации продаж ипотечных кредитов Ак Барс Банка Ольга Васянина подтвердила, что вторичное жилье сейчас уходит на второй план, так как основная доля продаж проходила по ипотеке, а высокие ставки не стимулируют развитие этого рынка.
Сейчас ставки на «вторичке» начинаются от 16% годовых у большинства банков, отмечает она:
«Мы видим начало затишья. Те, кто хотел, уже купили или покупают прямо сейчас по старым одобренным заявкам, а остальные люди находятся в режиме ожидания, — говорит банкир. — Мы ожидаем роста спроса ипотечного кредитования на новостройки. Рынок недвижимости должен продолжать развиваться, но в связи с изменениями ЦБ теперь развитие будет проходить в разрезе первичного рынка».
Активность на вторичном рынке жилья при текущих ставках, по ее мнению, продолжит идти на спад.
В 2024-м выдача ипотеки снизится на 30% к уровню 2023 года
«Высокие процентные ставки по ипотеке не являются преградой для покупки квартиры сегодня. Цифровые сервисы в ипотечном бизнесе, а также тонкие настройки самого продукта помогают клиентам не останавливаться в желании обзавестись жильем», — отмечает директор по розничному бизнесу Росбанка Вячеслав Дусалеев.
По прогнозам Росбанка, по итогам 2023 года объем выдач ипотечных кредитов достигнет 7,3 трлн рублей. В 2024 году выдача ипотеки снизится на 30% к показателю 2023 года и вернется к показателям, сопоставимым с итогом 2022 года, даже превысив их на 5% — объем выдач будет на уровне 5 трлн рублей.
Уровень развития российского ипотечного рынка и большой выбор технологических решений позволяют даже при высокой ключевой ставке покупать недвижимость в ипотеку, убежден Дусалеев. К примеру, 90% клиентов, оформляющих ипотеку по ставкам выше 15%, по данным Росбанка, в течение года снижают свои ставки по программе рефинансирования.
Какой на ипотечном рынке будет вторая половина 2024-го, можно лишь предположить. Если на рынке перестанут действовать программы льготного кредитования и сохранится высокая ключевая ставка, рынок может просесть.
«Если появятся дополнительные меры стимулирования, например адресные ипотеки, то спрос сможет удержаться на плаву, — считает Вячеслав Дусалеев. — Вероятен запуск новых ипотечных программ совместно с застройщиками, которые могли бы стимулировать продажи по базовым программам банков и введение различных вариантов отсрочки выплаты первоначального взноса по ипотеке («Ипотека в рассрочку») от продавца».
Сделано все, чтобы вторичное жилье не покупали
«Еще остались те ипотечники, у которых действуют старые условия кредитования, — отметила эксперт по недвижимости, руководитель АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова. — Разные банки по-разному отреагировали на изменение ключевой ставки. Кто-то, как «Альфа-Банк», сразу же заявил, что с ноября все, даже одобренные ипотечники, слетают со старых условий, начинают действовать новые. А Сбер и ВТБ, например, установили даты X, до которых нужно реализовать свою возможность по покупке недвижимости. Поэтому ипотечники на вторичном рынке еще остались, и сделки по старым условиям еще идут».
При этом Анастасия уверена, что это временная «победа» для застройщиков и после Нового года наступит «расплата»: количество потенциальных покупателей, на которых сегодня рассчитывают застройщики, закончится, ведь люди, которые покупают «первичку», часто сначала продают свое жилье на вторичном рынке. «Они не смогут продать старое жилье, и покупательский поток иссякнет», — объясняет она.
Банки, понимая ситуацию, начинают запускать программы, которые позволяют выдавать ипотеку под «старые» ставки — на уровне 10—12%. Таким образом, они пытаются сохранить покупательский спрос. «Сумму по ипотеке они раскидывают на следующие периоды. Но эти программы только начинают запускаться», — говорит Гизатова.
«Цены на вторичном рынке упадут, — прогнозирует Анастасия. — Продавцы разделятся на два лагеря: те, кому надо продать, будут вынуждены снижать цены и делать дисконт. И чем дальше, тем больше. Время будет работать против них. Другие просто снимут квартиры с продажи и отложат на неопределенный срок».
В засаду, по ее мнению, попадут те, кто решит рискнуть и пойдет в ипотеку по новым ставкам с надеждой, что в следующем году можно будет ипотеку рефинансировать. «Нужно взвесить хорошо все «за» и «против», потому что это очень рискованно, — считает она. — Пока ЦБ заявляет о том, что ключевая ставка в следующем году значительно снижена не будет. Она может сохраниться на уровне 14%, а это не очень хорошо для ипотечных заемщиков».
Льготной госпрограммы на «вторичку» не ожидается. Сегодня «вторичка» не нужна никому, на нее обратят внимание только тогда, когда упадет количество сделок на первичном рынке.
«Тогда застройщики начнут на государственном уровне инициировать меры, чтобы поддержать «вторичку», но только в части тех сделок, которые связаны с первичным рынком. Как они это сделают, пока непонятно. Сейчас никакой катастрофы для них нет, поэтому ждать в ближайшее время появления госпрограмм по поддержке вторичного рынка я бы не стала», — говорит она.
При этом ключевая ставка повлияла не только на кредитные продукты, она также отражает и ситуацию в экономике: стоимость материалов и услуг дорожает. «Инфляция гораздо выше, чем заявлялось раньше. Мы все видим, как растут цены на продукты питания. Недвижимость не может остаться в стороне, — рассуждает эксперт. — Даже если мы возьмем с вами затраты на ремонт или строительство дома год назад и сейчас, разница составляет уже 30% по ряду материалов».
Гизатова не исключает, что при сохранении высокой ключевой ставки запуск новых проектов начнут откладывать и застройщики — проектное финансирование для них также становится дорогим.
Государство поддерживает только производителей новых квартир
«Сделки на вторичном рынке идут, мы это видим по первым десяти дням ноября. В целом мы идем минус 25% к аналогичному периоду октября. Та же картина наблюдается и по задаткам на вторичную недвижимость, — говорит Марат Галлямов, учредитель и директор агентства недвижимости «Этажи-Казань». — Но сделки на вторичном рынке идут сегодня по ранее одобренным ставкам под 11—13%».
Многие эксперты прогнозируют просадку рынка недвижимости на 20—30% в первом квартале 2024 года. «Мы все-таки думаем, что рынку не дадут так глубоко упасть», — считает Галлямов.
Сбер, например, сохранил старые ставки по ипотеке на «вторичку» на период до 90 дней для тех, кто получил одобрения до 2 ноября, поэтому даже до 1 февраля 2024 года клиенты Сбера смогут купить квартиру на «вторичке» по прежним ставкам. Однако многие банки повысили проценты по ипотеке с первых же дней, как стало известно о повышении ключевой ставки.
Госпрограммы на «вторичку» не будет, потому что это никак не влияет на экономику. Государство в первую очередь поддерживает производителей новых квартир. «С ними напрямую связаны наши банки, которые так или иначе являются бенефициарами проекта под названием эскроу-счета. «Вторичку» никто субсидировать не будет. Но государство будет снижать ключевую ставку и приводить ее в порядок».
«Если у вас нет одобренной ранее ипотеки и жилье необходимо купить прямо сейчас, то надо торговаться и покупать. Кроме того, в каждом банке есть система снижения ставок. Когда рыночные ставки снижаются на 3—4%, клиент может написать заявление в свой банк о снижении процентов по ипотеке в связи с рыночными условиями. В большинстве случаев банк идет навстречу клиенту, дабы его сохранить». Если банк не идет на снижение ставки, можно сделать рефинансирование в другом банке. «Мы это проходили много раз: и в 2015 году, и в 2018-м, и в 2021 году, когда ставки летали, и рынок просаживался».
Однако если вопрос с покупкой жилья не горит, то Марат Галлямов рекомендует подождать пару месяцев. «Скорее всего, в первом квартале ситуация изменится», — убежден он.
Ежемесячные платежи станут неподъемными для 99% населения
«Покупательский спрос такой же высокий, как и раньше. Люди понимают, что завтра ипотека будет дороже, и вряд ли ее кто-то будет брать по новым ставкам. Это понимают и продавцы, и покупатели и стараются не тратить время и выходить на сделки, — охарактеризовал ситуацию директор агентства недвижимости «Флэт» Руслан Хабибрахманов. — Тем более основные банки анонсировали, что старые одобрения действительны до 18 декабря, а с 18 декабря ипотека будет выдаваться по новым ставкам, которые просто запредельные».
Уже в декабре мы увидим снижение спроса на «вторичке», однако основные плоды повышения ключевой ставки мы будем пожинать в следующем году. Продаваться в 2024 году будут новостройки и малоэтажные жилые дома, где действуют льготные ипотечные программы. «Если ЦБ не приведет ставку в «адекватное» состояние, нас ожидает серьезный спад на вторичном рынке», — убежден Хабибрахманов.