«Избытка не будет, но нужны и обычные гостиницы»: Казань накрыл апарт-бум
В татарстанской столице сдают несколько апарт-отелей при сохраняющемся дефиците номерного фонда
Строительный бум апартаментов после двух российских столиц добрался и до Казани. К этому формату недвижимости проявляют интерес как инвесторы, так и покупатели помещений для самостоятельного проживания, причем не только татарстанцы. Параллельно в городе запускают и несколько проектов гостиниц. Однако даже этот позитивный тренд не решит проблему с нехваткой номерного фонда, считают отельеры. Кроме того, есть нюансы, которые усложнят владельцам апартов условия жизни и продажу таких объектов.
«На первом этаже — ресторан, выше — гостиница»
В Казани проходят экспертизу сразу несколько проектов коммерческой недвижимости, которые скоро выйдут на рынок гостиничных услуг. В частности, получил положительное заключение экспертов проект торгово-гостиничного комплекса на ул. Петербургская, 25. Четырехэтажный отель Г-образной формы появится на пустыре в квартале, ограниченном современными улицами Пушкина, Петербургской, Артема Айдинова и Щербаковского переулка.
Пока известны лишь некоторые параметры здания — общие габариты в осях 29,4 м х 37,18 м и площадь застройки 834 кв. м. У сооружения будет каркасная конструкция и фундамент в виде свайного поля. Общая площадь помещений первого этажа — 691 кв. м, из них 561,9 кв. м отведут под коммерческие объекты. Предстоит благоустроить 881 «квадрат» прилегающей территории, треть которой озеленят, а остальную часть — покроют брусчаткой.
Заказчиком экспертизы проектной документации выступила компания «А-Констракшн», входящая в орбиту бизнес-империи девелопера и депутата Казгордумы Эмиля Хуснутдинова.
«Гостиниц в Казани сейчас очень мало»
Строительство комплекса анонсировали еще в 2014 году, но проект несколько раз уходил на доработку — в здании снизили этажность. Судя по карте, новая гостиница появится в ближайшем окружении еще нескольких отелей. Однако экспертов не смущает выбор застройщиком функционального назначения здания.
Еще один проектируемый объект компании — на Московской, 76. По этому адресу, на перекрестке с улицей Татарстан построят трехэтажное (с учетом подземного этажа) административно-торговое здание. Его проект также неоднократно дорабатывали, в результате два этажа займут апартаменты, окруженные небольшим сквером.
Сооружение подпрямоугольной формы, основным фасадом будет выходить на улицу Московскую. Максимальные размеры здания в осях 9,53 х 41,644 м, наибольшая высота — 8,9 м, площадь застройки — 429 кв. м, подвальных технических помещений — 341,74 кв. м. Конструктивно это будет монолитный железобетонный каркас с заполнением кирпичной кладкой. Благоустраиваемая территория (озеленение и брусчатирование) площадью — 430 кв. м.
Апарт-бум в центре Казани
На территории той же Старо-Татарской слободы, рядом с железнодорожным вокзалом, на перекрестке улиц Бурхана Шахиди и Тази Гиззата начинают строить еще одну гостиницу. Девелопер позиционирует ее как первый в Казани инвестиционный апарт-отель под управлением международного оператора.
По словам застройщика, интерес к объекту проявляют не только казанские, но и московские и петербургские инвесторы. Проектную документацию отеля подготовила архитектурная мастерская «Старая Казань» Павла Тиняева.
Как рассказал архитектор, в центре города может быть реализован еще один проект гостиницы — на ул. Калинина. Судя по эскизам, это будет уже пятиэтажное здание отеля.
Кроме того, на той же улице в конце лета сдали в эксплуатацию апарт-отель от компании «Полистройкапитал» (входит в турецкую ГК «Полимекс», построившую отель Kazan Palace by Tasigo на месте Шамовской больницы). Площадь здания свыше 12 тысяч кв. м, состоит из двух секций. Со второго по седьмой этажи размещено 40 апартаментов, каждый — более 40 «квадратов» с зонами: кухня-ниша, гостиная, спальня, санузел. На территории отеля также есть прачечная и помещения общественного назначения. Встроенная автостоянка на 50 машино-мест.
«Проблему дефицита номерного фонда не решит»
Следуя трендам обеих российских столиц, Казань тоже начала активно осваивать новый формат недвижимости. Однако в Москве еще прошлой осенью ажиотажный спрос на строящееся жилье и апартаменты сменился резким спадом продаж у застройщиков, причем больше всего пострадал как раз сегмент апарт-комплексов. Причинами называли высокие ставки по ипотеке и общее падение доходов граждан.
В Санкт-Петербурге, который также переживает бурный рост предложения на рынке апарт-отелей (к сдаче готовят объекты на 12 тысяч номеров), многие из них столкнутся с нехваткой клиентов, предупреждают эксперты. По их мнению, в стране нарастает избыток апартаментов, и существует риск «затоваривания» рынка. Предложение растет, а спрос недостаточно высок. Однако Казани такая ситуация пока не грозит, считают местные отельеры.
По словам собеседницы издания, городу нужны объекты, в том числе четырех- и пятизвездочные отели, которых, как показала практика, «не всегда хватает для всего контингента VIP-гостей, поэтому в Казани необходимо строить и такие отели». В то же время сейчас в стране не так много программ, которые могли бы привлечь инвесторов к строительству таких больших гостиничных объектов с внушительным бюджетом, отметила эксперт.
— Мы неоднократно говорили — для того, чтобы такие гостиницы строились, необходимы налоговые преференции, субсидированные ставки по кредитам и прочие инструменты для привлечения компаний. Потребность Казани в номерном фонде в цифрах не назову, но могу сказать точно, что туристы не всегда могут найти помещения, не бронируя места заранее. Еще одна проблема — серый сектор, который мы не можем подсчитать. Мы не знаем точно, сколько людей приезжает и размещается в квартирах вместо отелей — это из нашего поля выпадает, — посетовала Александра Юшутина.
«Основной минус — более высокий налог на недвижимость»
Генеральный директор АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова считает, что основная причина апарт-бума в Казани — не в том, что городу не хватает отелей — «городу не хватает жилья в инвестиционно привлекательном месте». По этой причине апартаменты можно рассматривать не только для сдачи в аренду или для самостоятельного проживания, отмечает эксперт. «Такого жилья в центре города по приемлемой цене просто нет».
Некоторый спад интереса покупателей недвижимости к апартаментам в московском и питерском регионах казанских застройщиков не пугает. Конечно, на этот вид недвижимости не распространяются льготные ипотечные программы. И хотя проценты по льготной ипотеке на жилье выросли, поднялись и рыночные ставки по кредитам на апартаменты. Поэтому часть покупателей считает, что приобретать жилые помещения, к которым апартаменты не относятся, по-прежнему выгоднее. Тем не менее казанские апарт-комплексы найдут своего клиента, считают собеседники издания.
— Казани избыток апартаментов пока не грозит. Конечно, все будет зависеть от критериев и характеристик объектов. Допустим, апартаменты на Тэцевской поначалу будут покупать, но потом будут проблемы с арендой. То есть насколько будет ликвидным это вложение? Думаю, что пока в Казани апартаменты возьмут в любом районе города — настолько этот рынок еще сырой, спрос здесь полностью еще не реализован. И такие объекты будут интересны всем: и инвесторам, и тем, кто не потянет на полноценную квартиру с покупкой, потому что, как правило, при сравнительном анализе с жилой недвижимостью Казани, апартаменты будут дешевле — это из плюсов. А основной минус — более высокий налог на недвижимость, налоговые проблемы при реализации, если апартамент сдавался в аренду, — предупреждает Анастасия Гизатова.
У апартаментов заметно выше инвестиционная привлекательность по сравнению с банковскими депозитами. Но стоит также учитывать, что коммунальные услуги здесь также дороже, чем в квартирах, а налог на имущество в пять раз выше минимальной ставки для жилья, отмечают собеседники издания.