Квартирный вопрос: обзор татарстанского рынка недвижимости
Аналитическая служба «Реального времени» разбиралась, что происходит на рынке жилья в Татарстане и ждать ли снижения цен на квартиры
C мая Центробанк России ужесточил требования к кредитным организациям, выдающим ипотеку под околонулевые ставки. Теперь под такие кредиты банки будут формировать дополнительные резервы, что для них невыгодно. Как рынок отреагировал на такой шаг регулятора, ждать ли падения цен на первичном рынке жилья и подорожает ли «вторичка» — в традиционном обзоре недвижимости от аналитической службы «Реального времени».
Новостройки в Казани дешевеют
По данным сервиса «Домклик», средняя стоимость квадратного метра в Казани на первичном рынке недвижимости в мае составила порядка 186 тысяч рублей — это на 4,2% меньше, чем в мае прошлого года. В других крупных городах Татарстана цены также упали. В Набережных Челнах средняя стоимость квадрата сократилась за год почти на 13% — до 93 267 рублей, в Нижнекамске — на 2,4%, до 92 642 рублей.
Стоит отметить, что средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке в Казани сегодня практически вдвое превышает стоимость «квадрата» в других крупных городах республики.
В то же время Казань в мае оказалась единственным из крупных городов республики, где количество активных объявлений о продаже новостроек на сайте «Домклик» выросло — с 4 501 в мае 2022 года до 6 833 в мае этого года. В Альметьевске, Набережных Челнах и Нижнекамске число активных объявлений на новостройки по сравнению с маем прошлого года снизилось.
«Вторичка» немного подросла
Самые дорогие квартиры на вторичном рынке Татарстана, конечно, расположены в Казани. Однако годом ранее лидером на вторичном рынке был молодой город Иннополис. В нашем майском обзоре он стал лидером по падению цен на вторичном рынке жилья — средняя стоимость квадратного метра здесь подешевела сразу на 30,8% (до 110 тысяч рублей). Вероятно, свою роль сыграл массовый отток айтишников за границу в марте и сентябре прошлого года.
Средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке в Казани в мае 2023 года составила 138 182 рубля — на 2,7% дешевле, чем годом ранее.
В большинстве городов Татарстана средняя цена квадратного метра на вторичном рынке по сравнению с маем прошлого года, наоборот, выросла. Так, в Нижнекамске рост составил 7,6% (85 345 рублей за кв. м), в Альметьевске — 14,2% (84 861 рубль за кв. м), в Набережных Челнах — 7,3% (83 460 рублей за кв. м). Исключением стал только Мамадыш, где средняя стоимость квадрата упала на 7,6%.
В Буинске средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке, согласно сервису «Домклик», выросла на 59,7% и составила 48 265 рублей, в Бавлах увеличилась на 40,4% — до 42 117 рублей за кв. м. В Нурлате на 34% — до 44 218 рублей. В Мензелинске — на 33,9%, до 49 182 рублей.
Число активных объявлений о продаже на вторичном рынке Казани сократилось с 11 114 объявлений в мае 2022 года до 9 035 в мае 2023 года. Падение количества объявлений зафиксировано также в Альметьевске (с 1 060 до 946). В Набережных Челнах и Нижнекамске количество активных объявлений о продаже на вторичном рынке росло. В Челнах — с 2 877 до 4 084, в Нижнекамске — с 442 до 714.
На рынке правит политика
«Цены на первичном рынке в Казани не падали. Застройщики просто физически не могут поменять цены, так как все новостройки продаются по проектному финансированию. Скажем, 95 процентов точно. Там цена зашита в финмодель. И застройщик просто физически не может снизить цену, поэтому падения там не произошло», — рассказал «Реальному времени» Андрей Савельев, вице-президент Гильдии риелторов Республики Татарстан, директор «НЛБ-Недвижимость».
Статистика «Домклик», возможно, связана с новыми жилыми комплексами, которые ввели в продажу в этом году, предположил он. На вторичном рынке в Казани за год произошло снижение цен, подтвердил Савельев: «Мы видим падение на вторичном рынке до 15% за 2022 год, — отметил он. — В феврале — марте 2023 года падение цен на вторичном рынке остановилось. До сих пор цены на «вторичке» стоят».
Жилищная потребность казанцев, по оценкам Савельева, до сих пор остается очень высокой. «В других городах ситуация складывается по-разному. В Нижнекамске, например, практически нет первичного рынка. Он там только начинается, — прокомментировал он. — Ситуация в каждом городе разная. Но в целом картинка примерно одинаковая — мы видим нарастающий спрос, тенденции к падению цен мы не видим». Лето, по его прогнозам, пройдет в том же режиме.
Рынок чувствует себя лучше, чем в 2022 году, но хуже, чем в 2021-м: «Хотя 2021 год вообще нельзя включать в статистику, это был бешеный год. Если мы говорим, что 2022 год — это плохой год для рынка недвижимости, то 2021 был аномально хорошим. Поэтому сравнивать лучше с 2019—2020 годами», — считает эксперт.
Инвесторы выходят в ноль или в убыток
«Мы видим сейчас, что цены корректируются. Снижаются цены на новостройки в Казани. На «вторичку» цены стабильны», — рассказал Марат Галлямов, учредитель и директор агентства недвижимости «Этажи-Казань». Сегодня в Казани существует большой разрыв между средней ценой «квадрата» на «вторичке» и в новостройках — он достигает 30%: «Если сравнивать регионы Зауралья, такие активные рынки, как Тюменская и Свердловская области, мы видим, что такого большого разрыва в других регионах нет. Там может быть порядка 10% разница», — приводит он пример.
Цены на новостройки в Казани начали снижаться с апреля — порядка на 7—10%. «На этом фоне мы видим увеличение количества продаж. О чем это говорит? Завышенная цена — рынок притормаживается. Цены скорректировались вниз — рынок новостроек стал оживать, — поясняет учредитель «Этажи-Казань». — Но этого недостаточно. Цена на новостройки в Казани еще достаточно высокая».
На вторичном рынке Казани в первом—втором квартале 2023 года тоже был тренд на снижение. «Инвестиционные квартиры вышли на рынок. Это так называемая новая «вторичка» в сданных домах, — говорит Галлямов. — Либо инвесторы избавляются от непрофильного актива, потому что за год не заработали на новостройках. Чтобы не морозить деньги, инвесторы либо в ноль уходят, либо даже продают себе в убыток для того, чтобы переложиться в другие проекты, на их взгляд, более выгодные».
Основным драйвером роста квадратного метра по-прежнему остается ипотека. В целом рынок недвижимости, по оценкам Марата Галлямова, активный и «лучше, чем ожидалось»: «Факторов, которые бы сильно повлияли на снижение цены на рынке, нет, но и факторов, которые помогли бы расти квадратному метру, и в новостройках, и на вторичке нет. Рынок сбалансирован. Он стремится к более прозрачному и честному ценообразованию. Посмотрим, как пройдем лето. Дальше можно будет делать следующие прогнозы», — резюмировал он.
Ажиотажного спроса больше нет
«Стоимость 1 кв. м жилья на рынке Казани в 2023 году начала снижаться на фоне роста количества предложения и снижения покупательной способности. С 2020 по 2022 год рынок жилья был наполнен ажиотажным спросом. В этом году мы видим разворот рынка и постепенное снижение цен от месяца к месяцу», — прокомментировала управляющий партнер агентства Perfect Red Юлия Прохорова.
До 2018 года (момента введения проектного финансирования) первичный рынок жилья оставался привлекательным для инвесторов. Они могли заработать на росте цены за квадратный метр на строящемся жилье, когда «котлован» был дешевле готовой квартиры.
С 2019 года рынок показывал рост только за счет субсидирования ипотеки. К 2023 году рост на вторичном рынке обогнал инфляцию на 7,5%, а на первичном — на 67%. В ближайшие 2 года можно прогнозировать постепенную корректировку цен до уровня роста инфляции. При этом, в случае изменения экономической ситуации и росте инфляции в стране, цены на недвижимость не снизятся, прогнозирует Юлия Прохорова.
Пузырь сдувается
«Снижение цен — это такой шаг следования за рынком. Если спрос падает, продавцы, чтобы реализовать квартиры, будут корректировать цены. Это 100%, — говорит директор агентства недвижимости «Флэт» Руслан Хабибрахманов. — Другое дело, что на первичном рынке это будет более заметно, потому что сейчас в цене квадратного метра здесь заложено очень много так называемых скрытых скидок».
«ЦБ видит, что пузырь надувается. Что делает сегодня застройщик? Чтобы продать квартиру и простимулировать покупателя, он выводит на рынок пониженную, субсидированную ставку по ипотеке. По пониженной ставке клиент покупает в банке квартиру. Условно, квартира стоит 6 млн, а девелопер выводит ее в ипотеку не под 8%, а под 4%, а эту разницу сам оплачивает в банк, и на эту стоимость увеличивает цену квартиры. Цена повышается, например, на 30 процентов — до 6,9 млн», — объясняет Хабибрахманов.
Постепенно ЦБ закрывает эту возможность для застройщиков. В одночасье регулятор не может отменить субсидированные ставки, но с 1 мая начали действовать ограничения на ипотеку от застройщика с низкими ставками. ЦБ повысил коэффициент риска для таких ипотек. Следовательно, банкам будет невыгодно выдавать кредиты по околонулевым ставкам — им придется резервировать больше капитала под выдачу займов.
На вторичном рынке, по его словам, все более стабильно, потому что за каждой квартирой стоит человек и семейная история. «Здесь не было искусственных завышений. «Вторичка» в некоторых районах Казани упала — там, где было очень много предложения и спрос невысокий. В других районах, где хорошо развита инфраструктура и квартир много не строится, стоимость недвижимости на вторичном рынке даже выросла», — рассказал он.
Рынок недвижимости, по его оценкам, развивается: «Выбор очень большой, предложения есть. Там, где предлагают лучшие условия, продажи идут. У кого проблемы с ценой, например, ошиблись со стартовой ценой, по таким ЖК продаж мало либо нет. Но это до поры до времени. Такие застройщики тоже пытаются придумать программы и маркетинговые ходы», — комментирует Руслан Хабибрахманов.
В дальнейшем на рынок будут оказывать влияние действия ЦБ: если регулятор продолжит вводить ограничения на субсидированные ставки или повысит ключевую ставку, это может повлиять на первичный рынок. «Людей интересует ежемесячный платеж, и по субсидированным ставкам он более-менее приемлемый. Рыночные ставки и те ставки, которые сегодня есть на вторичном рынке, конечно, очень высокие, — считает эксперт. — Если на первичном рынке ставки по ипотеке вырастут, спад будет сильный».
Также на рынок продолжит оказывать влияние ситуация с СВО: «Если будет обострение, рынок замрет, и на его восстановление потребуется время, — говорит он. — Если сравнивать с прошлой осенью, то это заняло два месяца. Когда в сентябре объявили мобилизацию, рынок восстановился только в начале декабря».