Анастасия Голяшева: «Если дом сдается с частью непроданных квартир — это не значит, что рынок стоит»

Провалы по продажам в сегменте первичного жилья

Недавно прочла, что объем продаж квартир в новостройках Казани в первом квартале этого года, по сравнению с прошлогодним аналогичным периодом, резко упал. Начать нужно с того, что с такими событиями, какие происходили в 2022 году, рынок недвижимости еще никогда не сталкивался. Это был новый вызов абсолютно для каждого. И, разумеется, ни покупатели, ни застройщики понятия не имели, как себя вести. Резкое повышение процентной ставки до 20% и страх перед обесцениванием рубля вынудили россиян вкладывать свои сбережения в бетон, скупая практически все. Первые четыре месяца прошлого года стали рекордными по объему продаж у многих застройщиков. Если сравнивать с предыдущими годами аналогичного периода, можно сделать вывод о том, что мы практически вернулись к нормальной динамике, когда рынок недвижимости не переживал серьезных потрясений.

Будет неправильно отрицать провалы по продажам в сегменте первичного жилья. Вторая половина 2022 года была этапом трансформации для застройщиков. Они вынуждены были искать аналоги импортному оборудованию и материалам. В условиях этой неопределенности многие компании просто снимали часть квартир с продаж, поскольку сложно было устанавливать цену на них. На данный момент, благодаря более суровому контролю со стороны государства, застройщики решили проблемы с материалами для стройки.

Еще один фактор, который оказывает влияние на продажи, — переход с новостроек на рынок индивидуального жилищного строительства. Да, это тренд, и отрицать или игнорировать его не стоит. С каждым годом он наращивает долю рынка. Думаю, спустя какое-то время загородная недвижимость выйдет на определенную долю и тогда наступит правильный баланс.

Отдельно отмечу вторичный рынок — он никогда не будет стоять. Люди всегда женились, покупали недвижимость, разъезжались, разводились или напротив, объединялись и так будет всегда.

Этому сегменту рынка недвижимости не страшны никакие экономические или политические кризисы «вторичка» всегда продавалась и покупалась, это двигатель нашего риелторского бизнеса.

И для сравнения приведу в пример результаты одного из агентств недвижимости: если в феврале этого года спрос на «первичку» составил почти 70%, то в марте он заметно просел — до 14%, поскольку на тот момент действовали очень сильные дисконты на вторичном рынке. Сегодня же новостройки и вторичное жилье идут практически на равных — 46% у первого сегмента и 54% — у вторичного жилья.

Ипотека в 0,1% поднимала стоимость квартиры до 65%

Безусловно, с появлением ставки 0,1%, особенно на весь срок, произошло резкое увеличение стоимости жилья. Из-за низких ипотечных платежей этот продукт стал массовым, его брали абсолютно все. Но эта программа не была навязана застройщиком, каждый клиент прекрасно понимал, что квартиру он покупает намного дороже базовой стоимости. Удорожание при этом достигало 65% от стоимости квартиры.

Но покупатели осознанно соглашались на эти условия. Посудите сами — купить квартиру на 2 млн рублей дороже, но переплатить 100 тысяч рублей за 30 лет или купить квартиру по обычной цене, переплатив примерно 7 млн рублей по процентам в банк. Сейчас ипотеки 0,1% нет, соответственно, нет и удорожания. Квартиры продаются по стандартным ценам. Они не просели — они вернулись к аналогичному с учетом инфляции уровню рыночных цен.

Сегодня многие застройщики, не только наши республиканские, но и многие федеральные, которые работают на рынке жилья в Татарстане, активно продают квартиры в новостройках, причем с хорошими акциями, и эти предложения сейчас самые актуальные. Кстати, много квартир было приобретено в рамках действующей «семейной ипотеки». И если в этом году не произойдет каких-то глобальных форс-мажоров, то 2023 год может стать самым рекордным по количеству выданных ипотек, в том числе и по семейной.

Помимо семейной ипотеки, набирают обороты и другие отраслевые программы. Одна из них — военная ипотека. На данный момент прорабатываются меры поддержки для бюджетных сфер, оборонных предприятий. Ипотека становится более целевой, охватывая все большую часть населения.

Застройщики, в свою очередь, тоже активно пользуются этим инструментом — возможностей сейчас много, как никогда. Некоторые, по примеру московских коллег, уже запускают вариант покупки квартиры с готовой отделкой и меблировкой. Сложные времена заставили застройщиков поработать над продуктом, улучшая свои жилые комплексы.

Кстати, с 1 июня некоторые банки уже начали заявлять о том, что планируют увеличивать первоначальный взнос до 20%. На мой взгляд, это правильно по отношению к банкам, выдающих ипотеку, — предмет залога будет теперь хоть чем-то оправдан.

Однако возникает вопрос — на какой срок придется отложить приобретение жилья, чтобы клиент смог накопить эти 20%.

И здесь, для привлечения и удержания на своем объекте покупателей главную роль должны играть уже застройщики, предлагая им какие-то акции вроде субсидирования первоначального взноса, ремонта или понижения процентной ставки.

Срок реализации первичного жилья вырастет

Чего ждать от рынка жилищной недвижимости в этом году? Думаю, что пока будут действовать семейная ипотека, различные меры господдержки, не будет никаких общественно-политических колебаний, рынок будет живой и активный. Застройщики, в свою очередь, готовят к открытию новые жилые комплексы, и этого, безусловно, не происходило бы, не будь у них средств, или если бы их не устраивали объемы и темпы продаж в новостройках.

Стоит пояснить, когда застройщик возводит дом, существует определенный период, за который его необходимо реализовать. К примеру, в среднем на постройку многоэтажного дома требуется 2-3 года в зависимости от компании, ее команды и распроданности объекта. Дом вполне можно сдать быстро, если квартиры в нем уже реализованы, а можно и немного потянуть с этим, в рамках сроков в декларации.

Поэтому на момент, когда стройка еще не завершена, и квартиры в этом объекте еще продаются, у них имеется очень хорошая распроданность — примерно, 20-30% от всех квартир, что есть в доме. Но это вовсе не означает, что жилье должно быть реализовано на все 100% до момента сдачи дома. Это значит, что есть определенный период, в который им хотелось бы продать эти квадратные метры. И если дом сдается с частью непроданных квартир — это не значит, что у застройщика все плохо или рынок стоит. Это означает, что рынок находится на стадии, когда у потенциальных покупателей недвижимости очень большой выбор, в том числе и новостроек.

Да, срок реализации квартиры новых домах сегодня немного увеличивается, но, подчеркну, незначительно.

Казань сегодня является очень привлекательным для релокации городом. Сюда едут не только из районов республики или ближайших регионов, сегодня очень много сделок проводится с жилищными сертификатами из Херсонской области. Поэтому спрос на недвижимость в Казанской агломерации не падает.

Популярным может стать новый формат — сдача новостроек не с черновой или предчистовой отделкой, а уже с готовым ремонтом от застройщика при том, что этот вариант никак не отразится на сумме ежемесячного платежа при покупке такой квартиры по ипотеке. Уверена, что этот вариант, когда не нужно вкладывать в ремонт новой квартиры дополнительно 2-3 млн рублей, только увеличит спрос на жилье, сделав его более доступным для населения.

Кроме столицы Татарстана, активным рынком являются Набережные Челны, где в последние годы появляется много новых жилых комплексов и не снижается покупательский спрос. Стал заявлять о себе и Зеленодольск, рынок жилья здесь тоже идет вверх в сторону нового жилья: если раньше здесь строили точечно, то сегодня уже планируют комплексную застройку города — проекты очень интересные. Но как пойдут ее продажи, пока сложно сказать.