«Существенно недоступно»: почему Казань отстает в рейтинге доступности жилья в России
На квартиру в новостройке столицы Татарстана придется копить 7 лет и при этом не тратить зарплату ни на что другое
Сегодня в России действуют разные госпрограммы в помощь населению с квартирным вопросом. Но при этом в Центробанке недавно прямо увязали снижение доступности жилья в стране с льготной ипотекой. Регулятор подсчитал, что россиянину надо 8 лет копить на квартиру в новостройке при отсутствии других затрат. Следуя тем же расчетам, аналитическая служба «Реального времени» составила свой рейтинг доступности жилья в регионах России на основе данных Росстата, Института экономики города и других сервисов. Казанская агломерация оказалась в этом списке в самом конце наряду с питерской и нижегородской. Почему жилье в столице Татарстана остается малодоступным и какие варианты решения проблемы предлагают сами девелоперы и участники рынка недвижимости — в нашем материале.
Жилье в Казани «существенно недоступно»
Восемь лет нужно россиянину, чтобы накопить на квартиру в новостройке и при этом «не пить, не есть», подсчитали в Центробанке. О снижении доступности жилья в стране заявляли и в Фонде «Институт экономики города».
Аналитическая служба «Реального времени» составила свой рейтинг доступности жилья по регионам России на основе данных Росстата, Института экономики города и сервиса «Домклик» (средние рыночные цены). Доступность жилья в стране рассчитывают по формуле и методике в постановлении правительства РФ №323 от 15 апреля 2014 г. и других нормативных актах.
Так, в России коэффициентом доступности жилья (КДЖ)* считают срок, за который семья из трех человек (два работающих супруга и один ребенок) может накопить на квартиру площадью 54 кв. м. При этом важно учесть, что вся зарплата родителей пойдет только на приобретение жилплощади.
Коэффициент рассчитывается так: КДЖ = (средняя цена кв. м жилья × общая площадь квартиры) / среднемесячная зарплата супругов за год. Таким образом, КДЖ отражает зависимость между рыночной стоимостью жилья и доходом граждан.
В рейтинге приведен коэффициент доступности жилья (КДЖ) и его расшифровка для крупнейших городских агломераций. Так, Казанская агломерация оказалась на нижних строчках с отметкой «Жилье существенно недоступно».
Источники данных в таблице: фонд «Институт экономики города» — расшифровка КДЖ, Росстат — среднемесячная заработная плата за январь 2023 г., портал «Домклик» — данные о средних рыночных ценах на кв. м на первичном рынке в агломерациях за январь 2023 г. Данные ранжированы по столбцу КДЖ, по нарастанию.
Расшифровка КДЖ по данным Института экономики города:
- до 3 — жилище доступно;
- от 3 до 4 — жилище не совсем доступно;
- от 4 до 5 — покупка жилища серьезно осложняется;
- от 5 и выше — жилище существенно недоступно.
Снизить ставку для больших квартир
Таким образом, татарстанцам со средней зарплатой в 53,6 тыс. рублей (по данным Росстата) и при средней рыночной цене «квадрата» жилья на первичном рынке в 165 тыс. рублей (по данным «Домклик») понадобится в среднем 7 лет, чтобы накопить на квартиру в новостройках Казани и ее окрестностях. С условием, что они не будут тратить свои доходы ни какие другие нужды.
По этому показателю татарстанская столица оказалась в самом конце рейтинга доступности жилья наряду с Нижним Новгородом, Санкт-Петербургом и еще шестью крупными городами (на приобретение квартиры уйдет от 5,1 до 7,2 года). Сложной покупка квартиры будет для жителей Перми, Екатеринбурга, Самары и еще трех агломераций (от 4 до 4,7 года). Менее 4 лет будут копить на жилплощадь семьи Саратова и Красноярска.
Тем не менее в России действует ряд госпрограмм и принимаются новые инициативы, которые призваны помочь населению с покупкой квартиры или дома.
— Данная программа за несколько лет зарекомендовала себя у населения, став одной из самых популярных льготных ипотечных программ в стране, улучшая жилищные условия россиян и оказывая существенную поддержку строительной отрасли. Кроме того, на контроле у государства стоит вопрос повышения доступности больших квартир. Так, на днях Государственная дума приступила к рассмотрению предложения о снижении ипотечной ставки для квартир площадью более 55 кв. метров в рамках семейной ипотеки. Такая мера непременно также позволит повысить покупательский интерес, — считает спикер.
Средняя рыночная стоимость жилья в республике продолжает расти. К примеру, в Казани за последний месяц цена «квадрата» в новостройках превысила отметку в 181 тыс. рублей. Поэтому собственных сбережений для покупки квартиры подавляющему большинству татарстанских семей не хватает, но и копить годами на недвижимость сегодня невыгодно, считают эксперты.
— Если копить деньги, то жилье в Казани действительно будем недоступным. Надо использовать любые возможности, чтобы деньги сегодня стали дешевле, чем деньги завтра. А если откладывать заработанное — получается, мы свой труд обесцениваем. Деньги должны работать. Вот у нас недавно купил квартиру учитель, у которого примерно такая же зарплата — в районе 50 тысяч рублей. Он выбрал «двушку» в новостройке Советского района и еще успел на минимальный платеж со ставкой в 4%. Это сейчас ЦБ ужесточил требования к заемщикам. Все, кто покупал через нас недвижимость, за 8 лет, как минимум выкупали квартиры, а потом снова приходили, чтобы расширить жилплощадь, — говорит президент Гильдии риелторов Анастасия Голяшева.
«Лимит по ипотеке для Казани нужно повышать»
Как правило, треть сделок с недвижимостью в республике приходится на ипотеку. И объемы выданных жилищных кредитов постоянно увеличиваются.
— Интерес к ипотеке со стороны покупателей недвижимости неуклонно растет, — подтверждает Айгуль Латыпова. — При этом беспокоит установленный для Казани лимит по госпрограммам в 6 млн рублей, который на сегодняшний день не достаточен и позволяет купить либо однокомнатную, либо маленькую двухкомнатную квартиру. Лимит нужно повышать минимум до 9 млн рублей хотя бы по «Семейной ипотеке», чтобы жилье для семей с детьми, которые чаще идут на расширение жилплощади, стало доступнее. Этот вопрос девелоперы Казани уже неоднократно поднимали.
К тому же вскоре может возникнуть проблема с доступностью самой ипотеки. В России прогнозируют рост ипотечных ставок. Эксперты считают, что, несмотря на положительную динамику рынка, есть факторы, которые могут негативно повлиять на объемы выдачи ипотек в стране. Среди них — рост стоимости облигаций федерального займа (ОФЗ), повышение макропруденциальных требований ЦБ по ипотечным кредитам и инициатива возложить на банки обязательства уплачивать ипотечный долг после продажи залоговой квартиры, если вырученной суммы недостаточно для погашения долга.
Тем не менее на данном этапе покупка квартиры по госпрограммам делает жилье намного доступнее россиянам, отмечают аналитики.
Еще одна причина дорогого жилья в России — высокая себестоимость строительства, отмечают застройщики. В частности, сейчас новый всплеск подорожания стройматериалов в стране вызвал рост цен на металл, который многие считают совершенно необоснованным:
— Как сдержать рост цен в новостройках, если материалы все время дорожают? Почему-то металлургам этот вопрос не задают. Вот у них в честь чего сейчас на 20% подорожал металл?! Это сезонное повышение, но на основании чего поднялись цены? И поднимаются на все, можно сказать, на 90% материалов. А с чего? Отсюда и рост цен на жилье идет. Я же материал покупаю сегодня и сейчас вмонтирую его в бетон, а то, что он осенью подешевеет... Я тогда уже не смогу упасть в цене, потому что затраты понесены, — поясняет директор СК «Бриз» Андрей Беляков.
По его словам, более доступным жилье в России помогла бы сделать и господдержка застройщиков или хотя бы снижение обременений в сфере строительства.
Вырос срок экспозиции
К этому году, по данным участников рынка недвижимости, увеличился и срок экспозиции объявлений о продаже квартир — количество дней между датой публикации и датой отправки первого документа в банк (для вторичного рынка). Так, в Татарстане изменения составили 50%.
По данным «Домклик»