ВЭБ.РФ уходит из «Биек Тау»? Логопарк отдали девелоперской компании
Госкорпорация передала непрофильный актив своей новой девелоперской компании, но объявление о продаже не сняла
Как стало известно «Реальному времени», один из крупнейших складских комплексов Поволжья — логистический парк «Биек Тау» — сменил управляющую компанию. Ею стала девелоперская компания «ПроГород» — «дочка» «ВЭБ.РФ». До этого ее предшественник компания «ВЭБ.РФ Управление активами» выставила непрофильный актив на продажу с начальной стоимостью в 3,1 млрд рублей, объявление продолжает действовать. В самом банке не комментируют стратегию новой УК. Не исключено, что после доработки проекта цена может вырасти до 5,5 млрд рублей. «По таким «старым» ценам недвижимость продавали еще 5-6 лет назад — до роста стоимости металла и стройматериалов», — отмечают опрошенные изданием эксперты.
«ПроГород» взялся за доработку «Биек Тау»
ВЭБ.РФ собралась реализовать один из флагманских логистических парков республики — «Биек Тау» общей площадью 100 тысяч кв.м. Татарстанский «Биек Тау» находится в экспозиции из 17 лотов с различными непрофильными активами, собранными госкорпорацией по всей стране (это обанкроченные производственные предприятия Алтая, Кемерово, Калининградской области). Правда, сроки и условия продажи его не указаны, хотя в отношении других объектов конкретная информация присутствует. Вероятно, подготовка к продаже еще не завершена.
— Данный объект сейчас находится в операционном управлении компании ООО «ПроГород» (Группа ВЭБ.РФ). Детали стратегии в отношении актива не комментируем, — сообщили «Реальному времени» в пресс-службе ГК.
«ПроГород» — девелоперская компания госкорпорации, в чье управление передали татарстанский непрофильный актив. До этого он в течение 5 лет находился в ведении компании «ВЭБ.РФ Управление активами», управляющей четырьмя ЗПИФ (закрытые паевые фонды), привлекая в них средства пайщиков. В самом «Биек Тау», похоже, не в курсе изменений. По крайней мере, в разговорах с потенциальными арендаторами предлагается заключать договор с «ВЭБ.РФ Управление активами». Возможно, что передача актива произошла недавно, хотя не исключено совместное ведение проекта.
Теперь татарстанский «Биек Тау» значится одним из нескольких коммерческих проектов в портфеле недвижимости ООО «ПроГород». Ему отводится роль мастер-девелопера, который дорабатывает проект до совершенства, а потом выставляет его на продажу.
«Красная цена»: «Биек Тау» сначала оценивали в 3,1 млрд рублей
До этого «Биек Тау» оценивали 3,1 млрд рублей. В госкорпорации его позиционируют как один из крупнейших логистических парков Татарстана, который находится вблизи федеральной трассы М-7, по которой осуществляется логистика грузов в Поволжье, Урал и Сибирь. Категория объекта — класс «А» по международной сертификации (таких всего два в республике), оснащен необходимыми инженерными коммуникациями и имеет возможности для расширения строительства.
Банк продает объект как единый имущественный комплекс. В лот входит земельный участок в 45,5 га, распределительная подстанция, котельная, оборудование, два корпуса №2 и №3.
Продавцом актива значится «ВЭБ.РФ Управление активами», которое было создано три года назад для управления непрофильными активами. В самом логопарке «Реальному времени» рассказали, что разговоры о продаже ведутся, но конкретные сроки им неизвестны. В администрации Высокогорского района сообщили, что в этом году в логопарке планируется провести реконструкцию, которая позволит увеличить площади с 100 до 160 тыс.кв.м. «А в перспективе и до 260 тыс.кв.м, как и изначально было предусмотрено проектом», — сообщил собеседник в руководстве района.
ВЭБ.РФ легализовал 16 инфраструктурных сооружений «Биек Тау»
Впрочем, неопределенность с условиями продажи «Биек Тау» может рассеяться в ближайшее время. Как выяснило «Реальное время», в конце марта этого года ВЭБ.РФ в судебном порядке удалось закрепить за собой все 16 коммунальных и складских объектов татарстанского логопарка (водопроводная станция, очистные сооружения и другие объекты).
Управление Росреестра по РТ отказывало госкорпорации в регистрации прав собственности на это имущество. Ведомство объясняло позицию «отсутствием регистрации спорных объектов в ЕГРН», а также «отсутствием сведений о регистрации права собственности за ЗАО «Логопарк Биек Тау», а также не представлением в орган регистрации прав правоустанавливающих документов».
Изначально эти объекты не были поставлены на кадастровый учет. Их нужно было легализовать. В итоге Арбитражный суд РТ признал действия Росреестра незаконными и обязал зарегистрировать право собственности ВЭБ.РФ на это имущество. В обоснование своих требований в ГК заявляли, что логопарк «Биек Тау» был построен с привлечением кредита банка.
Наследие казахского миллиардера за 5,4 млрд рублей
Имущественный комплекс логистического парка «Биек Тау» перешел под контроль ВЭБ.РФ в результате банкротства ЗАО «Логопарк Биек Тау» в 2017 году. К моменту окончания конкурсного производства имущество должника не было зарегистрировано в едином государственном реестре недвижимости. Согласно данным единого федерального реестра о банкротстве, ВЭБ РФ заключил соглашение с конкурсным управляющим ЗАО «Логопарк «Биек Тау» Андреем Корсаковым о переводе на баланс ВЭБа 45,5 га, двух корпусов и энергетической инфраструктуры. Тогда имущество было оценено в 5,49 млрд рублей.
Сам логопарк был построен казахским миллиардером и владельцем разорившегося «БТА Банка» Мухтара Аблязова. В татарстанский проект было вложено 5 млрд рублей, из которых 3 млрд были взяты в кредит у ВЭБа, а 2 млрд — средства девелопера. Он успел построить лишь первую очередь парка в 160 тысяч кв.м, но после обвала кровли в постоянной эксплуатации находилось лишь около 100 тысяч «квадратов». Проектная мощность объекта — почти 260 тысяч кв. м.
В настоящее время логопарк развивает одна из команд «ВЭБ.РФ Управление активами». Он загружен почти на 100%, свободных мест нет. Его арендаторами являются ретейлер электронной техники DNS, продавец мебели HOFF, грузовой оператор «Деловые линии».
Сам комплекс разделен на несколько секторов: кто-то арендует больше, кто-то меньше: «Операционный доход в 2020 году составил 236 млн, EBITDA 67,1%», — сообщают в ВЭБ.РФ.
Продает по «старым ценам»
В случае выставления комплекса в доработанном виде на торги начальная цена вырастет в 1,5 раза, считают эксперты. «Цена объекта может достичь 5—5,5 млрд рублей. Многие фонды и инвесторы, рассматривающие складскую недвижимость, будут заинтересованы в приобретении данного актива», — отметил партнер NF Group Константин Фомиченко.
Сейчас комплекс площадью в 100 тысяч кв.м «не такой уж гигант», как любят его называть, подчеркивают девелоперы. В Подмосковье такие склады давно стали нормой. В Татарстане начали строить и больше — Wildberries возвел комплекс площадью 150 тысяч кв.м. OZON строит еще один 150-тысячник. «Покупатели обязательно будут, так как цена низкая. Инвестиции окупятся через 3-4 года, а годовая доходность составит 20% при сохранении нынешних арендных ставок», — считает собеседник издания. К тому же, по его словам, у бизнесменов много свободного рублевого кэша на руках.