«Роста цен на жилье в ближайшие полгода точно не будет»

Сделки на первичном рынке жилья сократились в 10 раз

Прошедший 2022 год оказался довольно сложным для рынка недвижимости: крайне низкий спрос, при этом в сегменте вторичной недвижимости произошло существенное падение цен — на 15—20%. В свою очередь, рынок первичной недвижимости практически стагнировал — сделок здесь было почти в 10 раз меньше, чем в 2021 году.

Такое положение дел на рынке прямым образом отразилось и на деятельности агентств недвижимости. В первую очередь не выдержали конкуренции мелкие риелторские компании, где в основном работали по два-три сотрудника — в процентном выражении таких было около 5%, а вот в количественном — порядка 20—30 организаций по всему Татарстану.

Есть те, кто существенно сократил объемы предлагаемых услуг и число сотрудников — в основном это те компании, которые представлены на рынке уже 20—25 лет, но так и не сумели за эти годы перейти на новые форматы работы. Они привыкли работать по старой, классической схеме, не идут в ногу со временем и не развивают свои технологии — такие агентства в первую очередь попали под удар. Те компании, которые вовремя перестроились под требования времени и рынка и в последние годы внедряли какие-то новые инструменты и методы работы, те чувствовали себя более-менее нормально.

Второй момент — это ипотека. В апреле прошлого года, когда ЦБ был вынужден поднять ключевую ставку, следом до 20% взлетела ставка по ипотеке и сделала ее вообще недоступной для населения. Потом, конечно, она кратно снизилась, но, в любом случае, сочетание высокого уровня цен и не совсем интересных ипотечных предложений привело к сильному замедлению роста, а значит и спроса. Свою роль здесь сыграло и снижение покупательной способности — люди стали экономить, и вопрос покупки жилья отошел на задний план.

Не сыграла большой роли и специальная госпрограмма ипотеки для сотрудников IT-отрасли. Спроса на жилье она не подогрела, хотя была, безусловно, востребована. Процент желающих приобрести жилье с ее помощью явно несущественен. Чтобы оказать хоть какое-то влияние на рынок, объем должен составлять хотя бы 10—15%, желательно 20%, но сегодня этот показатель ниже 5%. Нет у нас в Казани или республике в целом 50 тысяч айтишников, которые бы пошли и взяли эту ипотеку. Поэтому, как видим, IT-ипотека не влияет на рынок, хотя оказывает хорошую поддержку этому кластеру экономики.

Что интересно, несмотря на все эти тенденции, компании-застройщики возводить жилья меньше не стали, напротив, объемы жилья выросли: в прошлом году было введено рекордное количество жилья. Но, как результат, мы видим на рынке порядка 60% нереализованных квартир. Благо спрос на них постепенно начинает расти.

Если говорить о покупке квартир в плане инвестиций, сделки по которым в очень большом количестве происходили в 2021 году, на них тогда приходилось около 60% всех купленных квартир в первичном сегменте, сейчас объем приобретенных инвестиционных квартир первичного жилья резко сократился — почти до 10%, если не меньше. Сегодня инвесторов, которые покупают квартиры с целью их дальнейшей перепродажи или последующей сдачи в аренду, либо с прицелом на будущее сохранение денег, перекладывая в недвижимость из банковских депозитов и так далее, на рынке практически нет.

Загородная недвижимость — сегодня наше все

Единственный сегмент рынка недвижимости, который демонстрировал рост сразу по нескольким показателям (цена, спрос и объем ввода в эксплуатацию) — это загородная недвижимость. Кстати, спрос на загородные дома постоянно растет, прибавляя на протяжении уже 4 лет по 10—15% ежегодно, поэтому, как говорится, сегодня ИЖС — это наше все, даже несмотря на то, что в этой сфере есть свои недостатки — чаще всего они связаны с неразвитой в загородных поселках инфраструктурой, транспортной доступностью. Но с учетом того, что покупка загородной недвижимости обходится почти на 40% дешевле, чем квартиры в городе, загородные дома пользуются большим спросом.

В среднем дом площадью 100—120 кв. метров плюс 5—6 соток земли сегодня стоит 4—8 млн рублей — в зависимости от района. Самым дорогим у нас пока считается Лаишевский район, где такие дома в среднем обойдутся в 7—8 млн рублей. Неожиданно здесь у нас выстрелил Пестречинский район благодаря улучшенной транспортной доступности после того, как расширили магистральную дорогу — теперь такие дома там стоят в районе 5—6 млн рублей. Далее идет Высокогорский район с таким же примерно ценником и замыкает рейтинг Зеленодольский район, где пока плохая транспортная доступность. После того, как будет построена дорога-дублер, расширено Горьковского шоссе, думаю, ситуация изменится в лучшую сторону.

Строительный бум в Альметьевске и почти отсутствующая «первичка» в Нижнекамске

При этом рынок недвижимости в разных городах Татарстана ведет себя абсолютно по-разному. Возьмем четверку самых крупных — Казань, Набережные Челны, Нижнекамск и Альметьевск. Например, в Нижнекамске первичного жилья практически нет. Сейчас там предлагают всего один-два многоэтажных дома, и непонятно: крупные федеральные застройщики то «заходят» на рынок, то «не заходят».

В Альметьевске же, напротив, идет очень массовая застройка. Но надо понимать, что это город с малоэтажным жильем, но все же последние несколько лет Альметьевск глобально расширяется, развивается, много строится многоэтажек, и мы видим настоящий строительный бум. Но здесь стоит учитывать и высокую покупательную способность жителей нефтяного района республики.

Хотя в Набережных Челнах в последние несколько лет идет активная застройка и ситуация в автограде схожа с казанской историей. Здесь нет таких факторов, как в Нижнекамске почти с полным отсутствием «первички» или как в Альметьевске, где мы видим вливания в город, его развитие. В Челнах же ситуация, можно сказать, стабильная — нет таких резких минусовых или плюсовых сильно выраженных факторов. Поэтому, как видим, у каждого города — свое лицо рынка недвижимости.

Конечно же, лидером рынка жилья последние 7—10 лет в Татарстане является его столица. Казань растет по всем показателям, и дело не только в том, что сюда стремятся переехать жители других районов республики. Инвестиционная привлекательность города налицо. При этом число казанцев, нуждающихся в улучшении жилищных условий, сегодня составляет 2/3 всего населения города, так что все построенное жилье рынок «проглотит».

Будущее коммерческой недвижимости — за редевелопментом

Не обойдем стороной и сегмент коммерческой недвижимости. Здесь, надо сказать, сложилась очень сложная обстановка. Во-первых, стоит отметить, что на нем не так существенно сказались политические или экономические события. В коммерческой недвижимости все больше прослеживается такой тренд, что стал исчезать так называемый средний уровень.

На ликвидные, интересные объекты цена и спрос растут, а вот на неликвид, например, офисные помещения без парковки или в цоколе жилого дома — на такие помещения спрос очень падает и срок экспозиции составляет от года до полутора лет.

Зато на торговые объекты шаговой доступности, где в основном можно разместить продуктовые магазины или ТПН, спрос растет. Так, сегодня в центре Казани найти офисное помещение с парковкой практически нереально, как и помещения на первой линии с витражным остеклением, высоким трафиком и отдельным входом на первом этаже. Поэтому спрос и ценник на такие объекты существенно растет.

Кстати, объекты под общепит тоже показывают рост. Но вот складские помещения, наоборот, идут в минус, хотя при этом наблюдается значительный дефицит качественных складских помещений.

Поэтому в этом сегменте складывается очень неоднозначная тенденция и какой-то общий тренд выделить невозможно, за исключением того, что назвал выше. Здесь, думаю, надо обращать внимание на тренд будущего в сфере коммерческой недвижимости — редевелопмент. Это направление уже начинает заявлять о себе. Как пример, на Булаке в здании — наследии советского периода — на цокольном и первом этажах сделали интересное офисное пространство и мини-гостиницу, своего рода апарт-отель. И в таких историях, я думаю, будущее коммерческой недвижимости, а именно сегмента неликвида, когда с точки зрения ликвидности неинтересные объекты благодаря этому направлению будут превращать в то, что требуется рынку.

По цене квадратного метра Казань обошла Екатеринбург

Рынок жилья в Татарстане в рейтинге других российских регионов по продаже первичного жилья выглядит не очень хорошо. С учетом падения количества сделок этот сегмент значительно просел в 2022 году. Застройщики в среднем за месяц продавали столько, сколько они продавали в 2021 года всего за 1 (!) день.

Между тем в ПФО наша республика является лидером по объемам строительства, а Казань — по стоимости жилья. Мы даже опередили Екатеринбург, который всегда был дороже Казани, но 2021—2022 годы продемонстрировали серьезный прирост — за эти два года цены на квадратный метр в столице Татарстана выросли почти на 50%. Если же говорить в целом о стране, то мы были далеко не в тройке.

В Москве, Сочи, Санкт-Петербурге или даже Якутске цены выше, чем в Казани. Но здесь надо учитывать, что в Якутске очень высокая себестоимость строительства жилья — она перешагивает 100-тысячную планку за 1 кв. метр. В целом по стране уровень цен в Казани находится примерно на 10-м месте.

Причем довольно большой процент покупателей казанской недвижимости — жители других российских регионов, в том числе и соседних — Марий Эл, Чувашия, Удмуртия или жители из различных районов нашей республики, также есть некоторый спрос из регионов Сибири и Дальнего Востока.

Арендное жилье пошло в рост

Еще один сегмент рынка недвижимости — арендное жилье. Длительное время ценник оставался неизменным, но за последние пару лет подрос. В первую очередь это связано с тем, что часть желающих купить квартиру из-за роста цен перешли в сегмент аренды. В итоге цена за съем квартиры увеличилась в среднем на 2—3 тысячи, в пределах 5 тысяч рублей.

Впрочем, как и всегда, месячная аренда зависит от района Казани: самыми востребованными остаются Ново-Савиновский и Вахитовский районы, за ними идут Советский, Приволжский, Кировский с Авиастроительным. Для примера, если взять однокомнатную квартиру вторичного фонда, то ее аренда в Вахитовском обойдется 18—20 тысяч рублей в месяц без учета ЖКУ, а в Кировском районе за такую квартиру в месяц придется отдать 13—15 тысяч. Снять новое комфортное жилье в Вахитовском районе встанет в 25—30 тысяч рублей и выше, в Кировском — 20—25 тыс. рублей.

До уровня 2021 года еще очень-очень далеко

Прогнозы, как проявит себя рынок в этом году, делать сложно. Единственное, что можно уже сказать — падение цен на недвижимость остановилось, но роста цен ближайшие полгода точно не будет, скорее всего, даже дольше. Спрос постепенно начинает отрабатывать свое, но до уровня 2021 года все равно еще очень-очень далеко.

Единственный сегмент, который, я уверен, что будет дорожать, — загородная недвижимость. Поэтому, если есть желание и возможность приобрести дом на природе, то нужно делать это сейчас, не откладывая в долгий ящик.

Если же в планах покупка квартиры — в новостройке или на вторичном рынке, то здесь большой роли не сыграет, сегодня вы это сделаете или через месяц. Здесь нужно смотреть условия: если вы продаете свою квартиру с целью расширения, то лучше это сделать сегодня с той точки зрения, что сейчас рынок хорошо торгуется. Можно получить хорошие дисконты — вплоть до 150—200 тысяч рублей — на вторичном рынке, а на первичном, у застройщиков тоже есть очень хорошие предложения, акции, скидки, даже появились кешбэки. И, что самое главное, в стране пока действует околонулевая ипотека, которую, скорее всего, в мае закроют, тем более что Центробанк уже заявил, что будет бороться с таким видом ипотеки, но в Казани она пока еще действует.

Если говорить о строительном рынке жилья, то в Казани стоит ожидать появления новых игроков–федеральных застройщиков. Она уже завоевала статус инвестиционно привлекательного города, который активно развивается и расширяется, в инфраструктуру которого вкладывают огромные средства. Уже сейчас есть запросы от трех федеральных строительных компаний с Урала и из Южного округа, у которых есть цель зайти в Казань. Если 10 лет назад наш город был никому неинтересен и долгое время нишу занимал единственный федеральный застройщик, которого мы воспринимали больше как местного — это ЮИТ, то за последние 5 лет в город пришли четыре-пять российских компаний.

Такая же тенденция прослеживалась и по линии агентств недвижимости — в этом сегменте существовала местная монополия. Многие федеральные агентства в нулевых годах пытались закрепиться на этом рынке, но так и не сумели удержаться. Теперь же за последние 3-4 года наблюдается прямо-таки засилье федеральных франшиз — в Татарстане работают около 8 таких компаний. Конкуренция на этом рынке стремительно растет.