Как безопасно провести сделку с недвижимостью при участии доверенного лица

Оформим доверенность у нотариуса

Давайте прежде всего уточним, что такое доверенность, кому и кем она выдается. Понятие «доверенность» и все особенности оформления доверенности закреплены Гражданским кодексом Российской Федерации. Доверенность — это письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом (его называют «доверителем») другому лицу («представителю», «доверенному лицу») или другим лицам для представительства перед третьими лицами.

Независимо от того, хотим мы продать, купить, подарить квартиру или дом, провести другую операцию с недвижимостью, придется обратиться к нотариусу. Доверенность на совершение сделок (по купле-продаже, дарению, мене, аренду, передаче в залог и т.д.), а также других действий с недвижимостью (например, для внесения изменений в записи ЕГРН, погашения регистрационной записи об ипотеке) и на обращение за государственными услугами Росреестра должна быть в обязательном порядке нотариально удостоверена.

Если удостоверить доверенность нельзя

Что делать, если вам срочно понадобилось оформить доверенность, но вы находитесь там, где нет нотариуса? Законодательством, конечно же, предусмотрена такая ситуация и закреплен перечень лиц, которые вправе удостоверять доверенность, приравненную к нотариальной:

• доверенность может быть удостоверена командиром (начальником) воинской части, соединения, учреждения и военно-учебного заведения, где нет нотариальной конторы;
• если военнослужащий и другие лица находятся на излечении в госпиталях, санаториях и других военно-лечебных учреждениях, доверенность может быть удостоверена начальником такого учреждения, его заместителем по медицинской части, а при их отсутствии старшим или дежурным врачом;
• доверенность совершеннолетнего дееспособного гражданина, проживающего в стационарной организации социального обслуживания (например, в доме престарелых), может быть удостоверена администрацией этой организации или руководителем (его заместителем) соответствующего органа социальной защиты населения;
• доверенность также вправе удостоверить начальник соответствующего места лишения свободы, если доверитель отбывает наказание в таком месте.

Оформляем доверенность за рубежом

Бывают случаи, когда гражданин находится за пределами России и ему требуется оформить доверенность для совершения сделки с недвижимостью в нашей стране. Оформляя доверенность за рубежом, нужно учесть несколько факторов.

Есть два способа оформить доверенность за границей — у местного нотариуса и через консульство.

Чтобы доверенность, которую выдал иностранный нотариус, имела силу в России, нужно:

1. перевести ее на русский язык — целиком или только удостоверяющие надписи нотариуса. Это зависит от того, на каком языке изначально оформлена доверенность. Надо отметить, что в зависимости от страны текст доверенности можно сделать сразу на русском языке или же придется составлять документ на иностранном, а потом переводить;
2. легализовать (то есть придать ей законную силу) — если доверенность выдана в стране, для которой необходима эта процедура.

Доверенность, выданная иностранным нотариусом, предназначенная для использования на территории России, легализуется в российских консульских учреждениях за границей после легализации их в министерстве иностранных дел страны пребывания или в другом официальном уполномоченном учреждении государства.

Если государство, на территории которого удостоверена доверенность, является участником (подписантом) Гаагской конвенции, отменяющей требование легализации иностранных официальных документов 1961 года, вместо процедуры легализации документ заверяется проставлением апостиля.

Надо отметить, что Гаагская конвенция действует в 123 странах, в том числе в России, США, Турции, Израиле и практически во всей Европе.

Апостиль — это специальный штамп, который обычно ставят на оборотной стороне документа. Этот штамп проставляется там же, где выдан документ. В зависимости от страны это может делать сам нотариус либо другие чиновники или организации.

В России апостиль на доверенности проставляют в территориальных отделениях Минюста РФ, а, например, в США — в офисах секретаря штата, в Турции — в местных мэриях или губернаторствах.

Если на доверенности проставлен апостиль на иностранном языке, его тоже нужно переводить на русский язык и нотариально заверять перевод.

Оформить доверенность в консульстве

Есть и более простой порядок оформления доверенности за пределами России, но все зависит от государства, на территории которого находится доверитель. Надо отметить, что в странах — участниках Конвенции о правовой помощи по гражданским, семейным и уголовным делам 1993 года оформляются доверенности без дополнительной легализации.

Список стран — участников данной Конвенции опубликован на официальном сайте МИД России, туда входят Азербайджан, Армения, Беларусь, Грузия, Казахстан и ряд других стран (12 государств). На этом же сайте размещен список государств, с которыми Российская Федерация заключила договоры о правовой помощи, предусматривающие отмену легализации (26 стран).

Для доверенностей, выданных в этих государствах, достаточно только перевода ее на русский язык, а перевод удостоверить у нотариуса.

Кроме того, есть возможность оформить доверенность в консульстве. За выдачей доверенности и ее удостоверения в соответствии с требованиями действующего российского законодательства россиянин может обратиться к уполномоченному должностному лицу консульского учреждения Российской Федерации, расположенного на территории соответствующего государства. Такая доверенность, выданная консулом Российской Федерации, имеет ряд преимуществ:

• приобретает силу сразу после удостоверения;
• полностью приравнивается к нотариально удостоверенной доверенности;
• будет соответствовать требованиям российского законодательства;
• не потребует перевода;
• может быть проверена на подлинность.

Ограничения по сроку и выдаче доверенности

У многих возникает вопрос, на какой срок можно выдать доверенность, когда речь идет о сделке с недвижимостью? Законодательство Российской Федерации не ограничивает срок, на который может быть выдана доверенность, но если срок в доверенности не указан, то она считается выданной на один год.

Также многие интересуются, на кого может быть оформлена доверенность и какие исключения могут быть в этом вопросе? Представлять интересы доверителя, а также обеих сторон сделки (например, покупателя или продавца недвижимости) может любой дееспособный гражданин, не только родственник, но и знакомый или риелтор, кому гражданин доверяет действовать от себя.

Однако закон предусматривает исключения: один человек не может и покупать, и продавать объект недвижимости, он не может действовать от обеих сторон сделки, а также не может действовать в качестве представителя одной стороны (например, продавца) в отношения себя как другой стороны (покупателя).

Что указать в доверенности

Для совершения сделок с недвижимостью и (или) представительства в Росреестре по вопросам совершения учетно-регистрационных действий с недвижимостью доверенность должна содержать все полномочия, которыми наделяет своего представителя доверитель.

В тексте доверенности должно быть указано, какие конкретно права делегирует гражданин. Это может быть право представлять интересы при продаже или приобретении недвижимости, подписывать документы, в том числе договор, собирать и запрашивать необходимые для сделки документы, определять размер долей в праве, обратиться в Росреестр за государственной регистрацией прав, получить задаток или полную сумму за проданный объект недвижимости. Отдельно стоит указать, включает ли документ право передоверия. То есть может ли человек, которому доверены какие-то права, передать их другому человеку и кому.

Если известна сумма сделки, то ее также можно указать в документе, как и вознаграждение доверенному лицу за оказанные услуги.

Отдельно хотелось бы обратить внимание на особенности доверенности, выдаваемой для заключения договора дарения. Такая доверенность в обязательном порядке должна содержать сведения о предмете дарения и об одаряемом (то есть должен быть указан конкретный объект недвижимости и конкретное лицо, кому будет подарен этот объект). Поэтому ошибаются те граждане, которые пытаются заключить договор дарения по генеральной доверенности. Такой договор считается недействительным, поскольку нарушает требования законодательства.

Как провести безопасную сделку с недвижимостью

Действительность доверенности, а также информацию о возможной отмене ранее выданной доверенности можно легко проверить не только сотруднику Росреестра, но и любому заинтересованному лицу.

Поскольку все нотариусы обязаны внести сведения об удостоверении доверенности, а также сведения об отмене доверенности в реестр нотариальных действий, то достаточно зайти на сервис Федеральной нотариальной палаты, внести сведения о реестровом номере доверенности, дате ее совершения, фамилии нотариуса и задать поиск.

Мы неоднократно рассказывали нашим гражданам о том, как обезопасить свою недвижимость. Напомню, что один из действенных способов — это обращение в Росреестр с заявлением о внесении сведений о невозможности государственной регистрации прав, ограничений прав, обременений объектов без личного участия правообладателя, когда мы вносим отметку в ЕГРН о таком волеизъявлении правообладателя и уже без его личного заявления в дальнейшем никакие действия с недвижимостью совершаться не будут. Кстати, не так давно в Закон о регистрации было внесено дополнение: с заявлением о внесении такой отметки о невозможности регистрации прав без личного участия правообладателя теперь может обратиться не только лично правообладатель или его законный представитель, но и представитель, действующий на основании нотариально удостоверенной доверенности.

В связи с этим на практике возникают случаи, когда в ЕГРН по заявлению правообладателя была внесена такая отметка, затем по прошествии какого-то периода правообладатель выдал доверенность на совершение определенных операций с недвижимостью (например, на продажу) и, конечно, в этом случае после обращения к нам представителя наличие такой отметки влечет возврат документов без рассмотрения. Поэтому правообладатель до выдачи доверенности должен обратиться в Росреестр с заявлением о погашении такой отметки. При этом с таким заявлением может обратиться только лично правообладатель или его законный представитель (родители, опекун, попечитель) — не представитель по доверенности.