«Настроения инвесторов сейчас — минимизировать риски»

00:00, 08.12.2022 Мероприятие: Дискуссионный клуб «Как инвестировать в кризис: идеи, предложения и советы»

Дискуссионный клуб «Реального времени»: как инвестировали россияне в 2022 году и где искать спокойную гавань в 2023-м

«Настроения инвесторов сейчас — минимизировать риски» — Фото: Мария Зверева/realnoevremya.ru

«Реальное время» пригласило экспертов обсудить перспективы инвестиций в разные рынки. Директор Казанского филиала «БКС Мир инвестиций» Аркадий Ращектаев проанализировал, какие фондовые инструменты на сегодняшний день считаются менее рисковыми и что изменилось в поведении российского фондового инвестора. Павел Жирунов из Российского Аукционного дома рассматривал общие тренды и рассуждал об инвестициях в искусство. Ольга Волчкова, директор по девелопменту СК «Грань», успокаивала будущих инвесторов в жилую недвижимость и объясняла, что цена на квартиры в новостройках точно не снизится. А Вячеслав Пимурзин, управляющий партнер «Доступного офисного фонда» приводил расклады по цифрам, почему коммерческая недвижимость в Казани может быть в полтора раза дешевле жилой, а в аренде приносит вдвое больше прибыли. Как инвестировали россияне в 2022 году и где искать спокойную гавань в 2023-м — в репортаже «Реального времени».

Три тренда в поведении фондовых инвесторов

Аркадий Ращектаев, директор Казанского филиала «БКС Мир инвестиций», проанализировал тренды, сложившиеся в течение уходящего года среди клиентов его компании. Он констатировал: их поведение изменилось.

Во-первых, для большинства из них поменялся подход в том, в какой валюте хранить деньги. Если до сих пор каждый кризис они стремились пережидать, уйдя в доллары, то теперь вложения только в американскую валюту себя не оправдывают: во-первых, курс доллара к рублю существенно снизился в этом году, а во-вторых, ее считают условно токсичной. Поэтому многие клиенты БКС рассматривают альтернативные варианты — валюты условно дружественных стран (юань, гонконгский доллар, дирхам и т. д.).

Во-вторых, инвесторы в условиях нестабильности предпочитают инструменты фиксированной доходности так называемые защитные активы. Выбирая между акциями и облигациями как классом активов, большинство выбирает облигации. Дело в том, что на облигациях в кризис можно получать неплохую доходность с минимальным риском. Президент поручил крупным предприятиям обслуживать свои долги перед российскими инвесторами, и это позволяет в текущей ситуации получать доходность 6—8% в долларах на супернадежных эмитентах (например, «Газпром» или «Лукойл»). И это уникальная ситуация, которой пользуются клиенты.

И третий глобальный тренд — снижение интереса клиентов к иностранным ценным бумагам. Связано это с возросшими инфраструктурными рисками, с ограничениями питерской биржи, с блокировками активов. Инвесторы, оценивая эти риски, предпочитают более простые и понятные инструменты в первую очередь российских эмитентов.

Акции многих наших эмитентов серьезно недооценены, мы видим потенциал восстановления. Это дает клиентам в долгосрочной перспективе получить хорошую доходность

«Следующий год будет годом российских активов»

Что касается перспектив на наступающий 2023 год, Аркадий Ращектаев напомнил: прогнозы — дело неблагодарное. Но предложил вспомнить прогноз Эльвиры Набиуллиной, главы Центробанка России: по ее мнению, российская экономика будет замедляться до второго квартала следующего года, после чего начнется постепенный рост.

— В этой связи, понимая, что фондовый рынок — опережающий индикатор развития экономики с лагом примерно в полгода, мы видим уже сейчас возможность инвестиций с минимальным риском в расчете на то, что второй квартал будет переломным. Поэтому следующий год будет годом российских активов. Акции многих наших эмитентов серьезно недооценены, мы видим потенциал восстановления. Это дает клиентам в долгосрочной перспективе получить хорошую доходность. Кроме того, повторюсь, развивается тренд на облигации. Замещающие облигации, облигации в юанях, которые сейчас эмитируют крупные компании — все это возможности для инвесторов сохранить деньги от инфляции и иметь инвестиции не только в рублях, но и в валюте, которая может обеспечить доходность с учетом прогноза снижения рубля, — объяснил эксперт.

К каким отраслям и акциям на отечественном рынке есть смысл присмотреться? Стоит ли вкладываться в технологические компании, выбирать отдельные сектора активов или делать акцент исключительно и прицельно на «голубых фишках»? Обсуждая этот вопрос, представитель БКС обратил внимание собравшихся: в любой кризис самый высокий потенциал к восстановлению и росту имеют именно «голубые фишки».

— Поэтому наш фокус — крупные компании, в частности, нефтяной сферы («Лукойл», «Татнефть»), банковской сферы (Сбербанк и «Тинькофф»). Причем отсутствие доступа к зарубежным рынкам для Сбербанка критичным не является. Более того, Сбербанк первым из банков опубликовал отчетность — и оказался прибыльным в этом году, несмотря на кризис. А что касается нефтяной сферы, то даже введение потолка цен на российскую нефть существенно ничего не изменит. Потому что дело даже не в стоимости нефти, а в стоимости рубля к доллару. Мы рассчитываем на определенную девальвацию и, как следствие, компенсацию нефтяным компаниям выпадающих доходов — в долларах. В этой связи мы считаем, что котировки нефтяных компаний должны восстановиться.

А вот нового бума IPO специалисты фондового рынка в ближайшие годы не ожидают: большинство этих историй в России не показало доходности для инвесторов в короткой перспективе. Кроме того, сегодня настроения инвесторов — скорее минимизировать риски, чем получить высокую прибыль на внезапно «выстрелившей» компании.

Причем отсутствие доступа к зарубежным рынкам для Сбербанка критичным не является. Более того, Сбербанк первым из банков опубликовал отчетность — и оказался прибыльным в этом году, несмотря на кризис

Фондовый рынок США стагнирует, а Китай может вырасти

Что касается зарубежных фондовых рынков, то эксперты БКС ожидают мировой рецессии. По их мнению, американские рынки могут не показывать роста некоторое время (вследствие роста ключевой ставки ФРС). А вот в Китае ситуация другая, поэтому специалисты положительно рассматривают фондовый рынок Поднебесной. Так что в текущих условиях их позиция такова: в американских компаниях риска больше, в китайских меньше, а ценные бумаги отечественных эмитентов сильно перепроданы и могут показать больший рост.

Многие российские инвесторы с интересом смотрят в сторону развивающихся рынков. Однако в связи с ограничениями, для россиянина доступ к акциям зарубежных компаний, даже дружественных стран, ограничен двумя возможностями: либо покупать акции, которые торгуются на питерской бирже (а выбор там небольшой — преимущественно компании из Китая или Гонконга), либо прямо инвестировать в интересные компании на развивающихся рынках. БКС предлагает своим клиентам такую возможность, но это всегда точечная, не массовая история. Например, недавно ее клиенты покупали акции индийской компании, которая развивала онлайн-образовательный проект; был опыт покупки ценных бумаг израильской IT-компании.

— С точки зрения инфраструктуры, такой точечный заход в определенные компании — непростая процедура, но у нас получается. Поэтому мы одни из немногих в России предлагаем такую возможность нашим клиентам. Но, повторюсь, в условиях кризиса крайне рискованно покупать акции малоизвестных компаний на развивающихся рынках, — предупреждает Аркадий Ращектаев.

А еще напоминает тем, кто настойчиво хочет хранить деньги не в России и работает с зарубежными брокерами: желательно делать это в дружественной юрисдикции (например, у БКС есть «дочка» с юрисдикцией в Дубае), а не у американских брокеров.

Реальный сектор: «Компании, вкладывающиеся в импортозамещение, оказались самыми маржинальными»

Диас Сафин, руководитель бизнес-парка «Идея», поинтересовался из зала: поскольку сейчас особенно активно будет развиваться реальный сектор, то нет ли резона у российского инвестора вкладываться в акции машиностроителей и других производственных компаний? Все-таки тренд на импортозамещение в экономике России сегодня один из самых могучих, разве не было бы логичным перенести его еще и в плоскость фондового рынка? Эксперт БКС согласился: да, реальный сектор действительно может выиграть за счет импортозамещения. Но проблема в том, что на российском фондовом рынке эти эмитенты представлены крайне слабо. У российского инвестора сейчас крайне мало возможностей купить акцию компании, которая занимается прорывным машиностроением. Поэтому отрасли интересные, но разговаривать будет смысл, только когда они появятся на фондовом рынке.

— У инвесторов очень мало возможностей прямого участия в этих компаниях, — посетовал Аркадий Ращектаев.

Диас Сафин поинтересовался, нет ли резона у инвесторов вкладываться в акции машиностроителей и других технических компаний. *Мария Зверева/realnoevremya.ru*

Заместитель руководителя Агентства инвестиционного развития РТ Марина Епифанцева, сидевшая в зале, порассуждала в ответ о том, что инвестировать в реальный сектор можно и напрямую, не дожидаясь, пока компании выпустят акции на биржу:

— Уходящий год показал, что компании, вкладывающиеся в импортозамещение, оказались самыми маржинальными. Те, кто резко с места в карьер сорвались на эту тему еще в 2020 году, сейчас наладили производство и действительно сейчас очень высокомаржинальны. Эти проекты хорошо реализуются, когда предприниматель пользуется мерами поддержки от государства — например, работает в ТОСЭР и т. д. В реальный сектор, по нашим наблюдениям, идут компании, которые уже хорошо развили свой бизнес и, чтобы инвестировать прибыль, открывают дочерние компании на территориях, где действуют серьезные льготы. А вот фондовые инструменты возникают в жизненном цикле компании гораздо позже.

По словам замруководителя АИР, такая активность росла весь 2022 год — этот тип инвестиций предпочли очень многие татарстанские бизнесмены. Они вкладываются в производство, в реальный сектор. Холдинговые промышленные структуры открывают все больше «дочек».

— КАМАЗ пользуется биржевыми инструментами, — продолжила Епифанцева. — Но зато половина его поставщиков — резиденты ТОСЭР! Надо учитывать, на кого работает компания, является ли она поставщиком какого-то крупного производителя. Сейчас ожидается новый рост активности в «Алабуге» в связи с тем, что вернулся Соллерс: у него сейчас будет огромная потребность в местных поставщиках. Так что мы бы порекомендовали такой способ диверсификации: и о фондовом рынке подумать, и к реальному сектору присмотреться!

Мы бы порекомендовали такой способ диверсификации: и о фондовом рынке подумать, и к реальному сектору присмотреться!

РАД: «За три квартала мы увидели два противоречащих друг другу тренда»

Павел Жирунов, заместитель генерального директора по региональному развитию Российского Аукционного Дома, представил свое видение современного российского рынка. В первую очередь, он отметил: кризис, который разразился в российской экономике в 2022 году, вызван не экономическими причинами, а внешними. Страну, по сути, отсекли от всех рынков. Поэтому в первом и втором квартале года совершалось множество спонтанных покупок: люди стремились сохранить свои деньги. Вкладывались, по наблюдениями РАД, в жилую и коммерческую недвижимость, реализовался отложенный спрос на дорогостоящее движимое имущество (автомобили, дорогая техника).

Этот период турбулентности продлился до конца II квартала. Начиная с III квартала, эксперты видят возврат к среднесрочным инвестициям. Павел Жирунов рассуждает:

— К этому времени люди уже оценили риски и сформировали для себя представление о дальнейшем развитии. Начали рассматривать покупку тех или иных объектов недвижимости на среднесрочную перспективу. Во-первых большим спросом пользуются земельные участки. Причем не в спекулятивных целях, а с целью реально развивать сельхозпереработку, промышленные предприятия, логистический сектор. Во-вторых, высок спрос на стрит-ретейл (тут все по классике: «красные линии», хороший пешеходный трафик, площадь объекта до 200 кв.м). Люди понимают, что свой небольшой магазин, где будут продаваться продукты и сопутствующие товары, позволит не просто вернуть инвестиции, но и заработать. В-третьих, жилая недвижимость — правда, она продается хуже. Думаю, это связано с тем, что ни первичное, ни вторичное жилье не дешевеет. И это сильно сдерживает рынок: в масштабах страны спрос на жилье упал на 35 — 40%, и примерно в такой же цифре выросло предложение. В-четвертых, активно торгуется сегодня еще одна категория — дорогое движимое имущество. Например, автомобили — даже подержанные пользуются огромным спросом. Недавно наши коллеги из Нижнего Новгорода выставляли на продажу 45 автомобилей, на них было подано более 2 тысяч заявок.

Эксперт Российского Аукционного Дома отмечает генеральную тенденцию дня сегодняшнего: стоимость продаваемого имущества сильно корректируется. С начала года произошло снижение в среднем на 21%, а дисконт реальных сделок фиксируется на уровне 23%. Так что правила сегодня диктует покупатель, инвестор. То есть на протяжении трех кварталов стратегия резко изменилась: от лихорадочной покупки за любые деньги до возможности огромного дисконта и инвестиций среднесрочной направленности. Спекулятивные сделки к концу года практически исчезли.

— В этом ситуация сегодня уникальна. За три квартала мы увидели два противоречащих друг другу тренда, — рассуждает специалист. — Мы видим сейчас прекрасные примеры новых открытий на рынке, появляются новые лица, новые застройщики, логистические операторы. Но активности на рынке сегодня мешает факт абсолютной непредсказуемости событий. Ведь то, что происходит сейчас, не имеет ни малейшего отношения к экономике. Все решения (в том числе и те, что диктуют нам денежно-кредитную политику) принимаются не исходя из экономической ситуации, а из приоритетов другого характера…

Активности на рынке сегодня мешает факт абсолютной непредсказуемости событий. Ведь то, что происходит сейчас, не имеет ни малейшего отношения к экономике

Рынок искусства: сначала — пирамида Маслоу, потом — вечные ценности

Эксперт РАД затронул такой непростой рынок, как предметы искусства. Он, по мнению Павла Жирунова, существует по своим законам, и люди, желающие инвестировать, начинают им интересоваться всерьез, когда уже удовлетворят свои базовые потребности по пирамиде Маслоу:

— В России рынок предметов искусства есть, но он очень узкий. Это история дорогая, и в нее входят две категории людей: одни хотят потешить свое самолюбие, другие — эмоционально «зацепляются» и хотят в этом участвовать.

Павел Жирунов рассказал, как Российский аукционный дом с 2010 года изучал практику европейских аукционных домов и пытался встроиться в этот процесс, организовав большой аукцион в России. Ведь в нашей стране достаточно предметов искусства, представляющих ценность, и теоретически есть много людей, которые могли бы за это заплатить. Но РАД столкнулся с рядом проблем.

Во-первых, сложно было привлечь участников аукциона на действительно дорогие лоты: зажиточные россияне ориентировались на «Сотбис» и «Кристи», приберегая свободные средства для них. Во-вторых, российское законодательство и раньше было строго ориентировано на запрет вывоза из страны вещей высокой художественной ценности.

— На вывоз любого предмета живописи и искусства возрастом старше 30 лет нужно получать экспертное заключение о том, что оно не имеет исторической и художественной ценности, — напоминает Павел Жирунов. — А сейчас все еще сильнее ужесточилось — границы, по факту, закрыты. И даже если вы вложите деньги в какой-то исторически значимый предмет, это не значит, что вы в дальнейшем сумеете его перепродать или что-то заработать. На него просто не может оказаться спроса...

Но РАД все же работает с современным искусством и проводит аукционы по всей стране. Спикер показал в своей презентации два лота, проданные в мае 2022 года: один — за 360 тысяч рублей, второй — за 1,13 миллиона (при стартовой цене в 290 тысяч).

Как же начинающему инвестору в искусство определиться с тем, что перед ним — творение нового Энди Уорхола или ученическая мазня? На это может дать ответ опытный галерист.

— Когда мы говорим о предмете искусства как об инвестиции, то в него мы вкладываемся, исходя из двух посылок: эмоциональной вовлеченности и надежды на то, что творчество этого художника будет широко признано, и его полотна вырастут в цене. Оценить перспективу могут только люди, которые знают и улавливают современные тренды. Галеристы, которые занимаются этим делом профессионально, глядя на картину не только оценят мастерство художника, но, прежде всего, могут лучше остальных предположить, в тренде оно или не в тренде, и насколько это перспективно, — объясняет эксперт.

Однако резюмируя свой ответ на вопрос о том, есть ли в России рынок искусства и интересно ли выглядят сегодня инвестиции в него, Жирунов скептически качает головой: рынок есть, но он очень локален. Он направлен не на любителя — на профессионала. Нельзя скупать предметы живописи и искусства, не вовлекаясь в них эмоционально. Так что этот рынок, по мнению эксперта РАД, — не только про чистые инвестиции, но и про эмоции.

Когда мы говорим о предмете искусства как об инвестиции, то в него мы вкладываемся, исходя из двух посылок: эмоциональной вовлеченности и надежды на то, что творчество этого художника будет широко признано, и его полотна вырастут в цене

«Сумка Birkin дала рост в 20% годовых!»

Есть еще один интересный и даже экзотический сегмент инвестиций — предметы роскоши. Что касается этого рынка, то Павел Жирунов рассуждает:

— Предметы роскоши — интересная история. Они очень близко подходят к рынку предметов искусства. Но под роскошью можно понимать разные объекты. Это могут быть высокотехнологичные вещи типа «умного дома». Может быть какой-то уникальный автомобиль. Этот рынок есть, и он развивается по своим законам. Но он тоже во многом непубличный.

Основательница магазина AuRoom Алеся Ивашкевич, эксперт в сфере коллекционирования и инвестирования в предметы роскоши и искусства, со своего места поспорила с представителем РАД. Развивая дискуссию, она привела примеры:

— Что значит непубличный рынок? Сумка Birkin дорожала последние 20 лет и за последний год дала 20% роста годовых, между прочим! Какая акция дала столько? Колечко от «Картье» в девяностые годы стоило тысячу долларов, а сейчас — в разы дороже. Оно дало сотни процентов роста! Я считаю, что рынок лакшери — неплохой способ инвестирования, сохранения денег и их преумножения. Кстати, не обязательно это должны быть чистые произведения искусства. Известные бренды и модные дома делают лимитированные коллекции в коллаборации со знаменитыми художниками. Есть, например, коллекции фарфора, созданные вместе с Сальвадором Дали. За ними охотятся, их перекупают. Многие современные художники делают ограниченные серии для разных ювелирных домов: 5 предметов, 25 предметов в серии. Это прекрасно перепродается, и на это есть рынок! Думаю, это вложение денег не хуже, чем пойти в ту же «Алабугу» и вложиться там в подрядчика КАМАЗа. Предметы роскоши растут каждый год в среднем на 10—15%, это отличный способ инвестиций!

Колечко от «Картье» в девяностые годы стоило тысячу долларов, а сейчас — в разы дороже. Оно дало сотни процентов роста!

Павел Жирунов согласился с тем, что спрос на предметы роскоши есть во все времена. Но еще раз акцентировал: по сравнению с рынком масс-маркета, лакшери-рынок все-таки не в пример уже.

«Никогда еще недвижимость не нарушила доходную часть, которую инвестор хочет от нее получить»

Традиционный для российского инвестора инструмент сохранения денег — жилая недвижимость. Ольга Волчкова, директор по девелопменту ООО «Грань», констатировала: для девелоперов год оказался неоднозначным. Но первая его половина действительно, как и говорил Павел Жирунов, была ориентирована на покупки: кризис подтолкнул разные категории инвесторов в рамках диверсификации своего портфеля вложиться в недвижимость, в том числе и в жилую. Вторая половина года показала снижение спроса — не только покупок для собственных нужд, но и в инвестиционных целях.

— Но мы не раз проходили кризисы, — уверенно говорит Ольга Волчкова. — Я помню, в 1997—1998 годах цена реализации квартир была в среднем 2,5—3,5 тысячи рублей за квадрат. И что мы видим сейчас? 130—200 тысяч за квадратный метр! Рынок жилой недвижимости, и в частности новостроек, очень стабилен. Никогда еще рынок недвижимости не нарушил ту доходную часть, которую человек хочет от нее получить!

Доход инвестора от недвижимости может варьироваться: это может быть или разница в цене на старте инвестирования и на финише, либо доход от сдачи в аренду, либо и то, и другое. Сегодня, как говорит Ольга Волчкова, падения цены не происходит и вряд ли его стоит ждать — себестоимость строительства нового жилья растет, и девелоперы не могут снижать цены из-за создания качественного продукта (это означает условия для комфортного проживания людей, включая входные группы, фасады, озеленение). Вслед за ним подтягивается и «вторичка». Так что цена рынка не падает (а вот активность просела, как уже и было сказано).

Что касается того, в какое жилье вкладывать, директор по девелопменту ООО «Грань» отмечает, что среди инвесторов традиционно пользуется высоким спросом качественное жилье в центре города — с хорошей локацией, с зонами благоустройства, в непосредственной близости к метро, паркам, объектам социальной инфраструктуры и т. д. Однако намечается и другая тенденция: привлекательные локации за городом — в той же Высокой Горе или в Зеленодольском районе — тоже вызывают интерес покупки жилья с инвестиционными целями. Это связано со стоимостью. Цена реализации такой недвижимости начинается от 80 тысяч за «квадрат», а в пределах Казани — уже не дешевле 135. Причем качество загородных проектов зачастую очень высокое, и главное — у них большой потенциал дальнейшей капитализации. По мнению девелопера, они неизбежно будут дорожать. Ольга Волчкова объясняет, почему:

— Объемы земельного банка ограничены, поэтому, естественно, и границы Казани раздвигаются. Раньше казалось, что Высокая Гора — это конец географии, а сейчас интересный продукт в этой локации устраивает клиентов из-за ограниченного количества денежных средств.

Ольга Волчкова считает, что рынок недвижимости был и остается надежным для инвестирования. Он интересен как инструмент разделения портфеля для инвестора — просто нужно проанализировать продукт (объект) для определения смысла вложения. Эксперт советует обращать внимание и на идею, заложенную застройщиком, и на локацию, и на перспективу востребованности самого комплекса — на все плюсы, которые можно будет получить в будущем.

Рынок не должен остановиться, он должен идти вперед. Такие кризисные моменты были не один раз, но рынок всегда восстанавливался!

«Вкладываться в недвижимость всегда было надежно»

Публика в зале настойчиво интересовалась: что будет с рынком недвижимости, если государство не станет пролонгировать льготную ипотеку? А если станет? Эксперт согласилась: да, действительно, рынок новостроек поддерживался путем удерживания низких ставок по ипотеке. Застройщики уже получили все, что могли, от льготной ипотеки, но девелоперы считают, что будут и иные инструменты, которые дадут интересные возможности покупателям.

— Рынок не должен остановиться, он должен идти вперед. Такие кризисные моменты были не один раз, но рынок всегда восстанавливался! Я только что приехала с питерского форума, мы обсуждали ситуацию с коллегами — так вот, никто не собирается останавливаться. Есть перспективы покупки земельных участков. Обсуждаются фишки и тренды, связанные с уменьшением себестоимости при сохранении высокого качества продукта. Да, мы ждем просадки продаж, но перспектива того, что мы впоследствии продадим готовый продукт по большей стоимости, сохраняется! Будут интересные проекты, будут предложения для клиентов. Но тем, кто сейчас имеет свободные средства и думает инвестировать в жилую недвижимость — я бы предложила действовать здесь и сейчас. Девелоперы предложат под эти цели даже не один, а несколько разных продуктов с разной инвестиционной привлекательностью, — объясняет Ольга Волчкова.

Участники дискуссии в зале засомневались: не «лопнет» ли ценовой пузырь на рынке недвижимости? Не получится ли так, что инвестор купит квартиру по завышенной цене, а потом не сможет продать ее даже за те же деньги (не говоря уже о росте капитализации)?

Специалист по девелопменту считает, что стоимость квадратного метра в Казани будет волатильной. Например, в Москве «квадрат» дешевеет, но там спрос всегда превышал предложение, так что в столице цены были объективно завышены. В Казани такого не происходит, жилье в новостройках продается по средневзвешенной цене за 1 квадратный метр.

— Я не предлагаю вкладывать абсолютно все в жилую недвижимость. Вложиться в недвижимость всегда было надежно! Она все равно вырастет — не обязательно здесь и сейчас, но через три года точно. Но повторяю: это должно быть лишь способом диверсификации портфеля. С живыми деньгами сейчас оставаться совсем нельзя. Они должны работать! Значит, нужно постараться найти продукт, который в будущем принесет максимальный рост цены, — оптимистично заключает Ольга Волчкова.

Это должно быть лишь способом диверсификации портфеля. С живыми деньгами сейчас оставаться совсем нельзя. Они должны работать! Значит, нужно постараться найти продукт, который в будущем принесет максимальный рост цены

Коммерческая недвижимость: в покупке дешевле, в аренде — дороже

Обсуждая инвестиции в коммерческую недвижимость, Вячеслав Пимурзин, управляющий партнер ДОФ, обратил внимание присутствующих: она тоже делится на «первичку» и «вторичку», как и жилая. Но если вторичная жилая недвижимость не особенно отличается в стоимости от вторичной, то в коммерческом фонде ситуация разительно отличается. Коммерческая «вторичка», в зависимости от локации, может быть дешевле «первички» в полтора раза!

При этом вложения одинаково интересны и выгодны в оба этих кластера недвижимости. Первичная коммерческая недвижимость хорошо наполняется арендаторами, если находится в перспективных локациях и хорошо обустроена. А вторичная (как раз та, которой занимается «Доступный офисный фонд») привлекательна в первую очередь ценой, в которой кроется большой потенциал роста.

— Например, взять первый этаж жилого дома во вторичном фонде, — рассуждает Вячеслав. — У нас на нее цена 85—100 тысяч за квадрат. А квадратный метр квартиры этажом выше стоит 150—160 тысяч за квадрат. Представляете, какой потенциал роста? А он точно есть!

Есть во вторичном офисном фонде офисы и еще дешевле — крупные неиспользуемые помещения, которые можно выкупить по 50 тысяч за квадратный метр. Крупные инвесторы приходят на эти площади, нарезают их на мелкие офисы, вкладывают в ремонт (допустим, 15 тысяч на квадратный метр) — и продают уже по 100 тысяч. Прибыль очевидна, и на этом можно сделать бизнес.

Есть разница и в доходности. Эксперты говорят, что сдавая недвижимость в аренду, инвестор может получать до 5% годовых с жилья и до 15% годовых — с офиса! Вячеслав Пимурзин приводит расклад:

— Возьмем, к примеру, помещение стоимостью 7 млн рублей. Если это жилье, оно будет приносить в среднем 25 — 30 тысяч рублей в месяц (если будет находиться в не очень удаленном от центра районе). Если купить офис за 7 миллионов рублей (это будет около 100 квадратных метров), то даже при ставке 700 рублей за квадратный метр (а это недорого) он принесет 49 тысяч в месяц! При этом офис не требует серьезных вложений: его не нужно обставлять мебелью и укомплектовывать дорогой техникой перед сдачей. Надо просто сделать там нормальный ремонт и развести электричество. Арендаторы часто делают ремонт под себя, и это отличная возможность для собственника: ты даешь ему арендные каникулы, а он в это время без твоего участия повышает ликвидность твоего помещения.

Офис не требует серьезных вложений: его не нужно обставлять мебелью и укомплектовывать дорогой техникой перед сдачей. Надо просто сделать там нормальный ремонт и развести электричество.

«Нет ни одного арендатора, кто не спросил бы у нас, нельзя ли выкупить помещение, в котором он работает»

Однако почему-то в части минимизации рисков физические лица не так часто рассматривают покупку офисной недвижимости. Этот вариант пока не носит массового характера. Эксперты подтверждают: такие инвесторы стремятся инвестировать в жилую недвижимость, потому что она для них понятна и безопасна. А коммерческая требует большей экспертности — ею надо как минимум управлять.

Но Вячеслав Пимурзин констатирует по своему опыту: уже появляются клиенты, которые с целью сохранения денег от инфляции и от катаклизмов приходят купить офисные помещения. Эта тенденция ярко наблюдается.

— Мы рады этому и считаем, что недвижимость — это безопасное вложение, — говорит эксперт. — Это не тот инструмент, который завтра попадет в аварию или будет украден. Если говорить, во что конкретно есть смысл вкладывать, чтобы сохранить средства, мы, прежде всего, говорим об офисной недвижимости. Причем нужно учитывать квадратуру — с ней тоже нужно не прогадать. По нашему опыту, если есть на будущее желание продать эту недвижимость, лучше купить максимум 50 квадратных метров. У нас есть объект с помещениями по 100 квадратов — он стоит уже давно, и мы сейчас эти помещения делим. А были в этой же локации помещения с квадратурой от 7 до 35 квадратов — ушли за 2 месяца! Небольшие офисы «улетают» сразу, их забирают сразу же, как только мы их выставляем.

Чем выше спрос на актив, тем выше его цена, это закон рынка. Вячеслав Пимурзин подмечает еще одну интересную тенденцию на этом рынке: государство сегодня предоставляет ряд преференций на покупку коммерческой недвижимости. И это начало разогревать рынок. Коммерсанты интересуются покупкой коммерческих помещений, а значит, владеющие ими частные лица получают возможность постепенно поднимать на них цену (в полном соответствии с правилами рынка).

— Потенциал у коммерческой недвижимости в Казани есть, и он очень большой. Поскольку строится ее традиционно немного, то цена будет расти. Да, рынок узкий, глобальных драйверов на нем нет. Но мы видим общую тенденцию: спрос растет, продажи увеличиваются. Поток клиентов растет с каждым днем. А раз есть тенденция к росту продаж, значит, физлицо может смело инвестировать в подобные объекты. Просто нужно внимательно и тщательно их выбирать, чтобы не прогадать: учесть проходимость, назначение, предлагаемые условия и, как я уже сказал, метраж, — говорит Вячеслав Пимурзин.

Потенциал у коммерческой недвижимости в Казани есть, и он очень большой. Поскольку строится ее традиционно немного, то цена будет расти

Клара Ритман, руководитель проектов UD Group, подтвердила из зала:

— Спрос со стороны инвесторов на коммерческую недвижимость есть — они стали более тщательно ее подбирать, гораздо глубже изучают вопрос. Но тем не менее спрос хороший. Нет ни одного текущего арендатора, который не спросил бы у нас, нельзя ли выкупить помещение, в котором он работает. Стрит-ретейл — магазины на «красных линиях» — действительно всегда востребованы. Растет как капитализация самого помещения, так и арендные ставки в хороших локациях. Есть спрос и на крупные объекты (от 1000 кв. м). Есть такой инструмент, как соинвестирование — инвесторы, готовые вместе с девелоперами входить в какие-то проекты. Так что инструмент этот работает, это достаточно безопасный способ сохранить средства. Ведь в бетон в России традиционно любили вкладываться! Просто покупатель стал очень требовательным и разумным.

В заключение собравшиеся напомнили друг другу важное правило: инвестора — частного и корпоративного, крупного и мелкого — спасет диверсификация. Этой прописной истиной пренебрегать не стоит. Вложив какую-то часть капиталов в недвижимость, какую-то в фондовый рынок, какую-то — в иные инструменты, есть возможность спастись в бурных волнах экономической турбулентности и прийти, наконец, в дружелюбные воды стабильности. А как именно действовать — зависит от размера предполагаемых инвестиций, от целей и предпочтений инвестора.