Юлия Прохорова: «Говорить о замирании рынка жилья в Казани пока рано»

Жилая недвижимость. Индикаторы рынка

В начале сентября, как и ожидалось, началось оживление на рынке недвижимости. До 21 числа казалось, что кризис не так страшен, как в новостной ленте. Покупателей подстегнула новость об ужесточении контроля ЦБ по льготным и субсидируемым застройщикам, ипотечным ставкам и первоначальным взносам с 1 декабря 2022 года. Но после объявления частичной мобилизации рынок снова замер. Или нет?

Наше мнение: говорить о «замирании рынка» пока рано. По количеству сделок 2022 год превосходит 2021-й (данные 9 месяцев). Хотя в 2020—2021 годах действовали самые низкие ипотечные ставки в истории рынка. По числу сделок данный период для рынка Казани был аномальным. В 2018 и 2019 годах покупательский спрос был подогрет новостями о грядущем повышении цен в связи с вводом эскроу-счетов. Вероятно, что общий объем продаж по итогам текущего года будет на уровне предыдущих лет. Что касается прогноза на будущий период, то существует вероятность снижения темпов продаж до уровня 2017 года, если не произойдет корректировки цен. При этом влияние фактора частичной мобилизации и отъезд части населения к началу следующего года скорректируется. Люди будут постепенно возвращаться.

Ипотека

В сентябре 2022 года количество сделок с ипотекой снова начало расти. Это связано с планируемым вводом ограничений и контроля со стороны Центрального банка субсидируемой ипотеки от застройщиков.

Экстремально низкие ставки по программам «льготной ипотеки от застройщика» достигаются за счет завышения стоимости квартиры для покупателя (заемщика) и выплаты застройщиком банку этой разницы в составе комиссии для компенсации его выпадающих доходов, а также использования субсидируемой ставки от государства. Стоимость квартиры при такой схеме возрастает на 20—30%. Иными словами, основная нагрузка все равно ложится на клиента, просто не в форме процентов, а в виде переплаты за квартиру, которая отражается в увеличении размера кредита. В Центробанке убеждены, что программы «льготной» ипотеки с субсидией от застройщика по экстремально низким ставкам — до 0,01% годовых — несет риски как для заемщиков и банков, так и для всей финансовой системы.

Динамика количества ДДУ в Республике Татарстан, шт.

Жилая недвижимость. Тенденции и прогнозы

В качестве одного из вариантов регулирования Центробанк называет введение повышенных надбавок для первоначального взноса на уровне 10—20%, что должно повлиять на рискованные ипотечные схемы на первичном рынке. Также рассматривается возможность выделения «ипотеки от застройщиков» с нерыночным уровнем ставок и установление для таких кредитов макропруденциальных надбавок.

Данный фактор приведет к росту спроса на первичном рынке недвижимости в октябре — ноябре 2022 года. Покупатели, желающие взять недвижимость «в рассрочку без первоначального взноса», будут торопиться совершить сделки до 1 декабря.

Вторичный рынок

Количество сделок на вторичном рынке, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, уменьшилось на 31%. Однако показатели количества сделок сопоставимы с аналогичными периодами 2019 и 2020 годов. И снова стоит отметить фактор льготной ипотеки, введенной в 2020 году на первичном рынке, который подстегнул спрос и на вторичном рынке. Так, среднее количество сделок, совершаемое на рынке вторичного жилья, составляло 4 891 сделку в месяц.

А с июля 2020 года стало среднее количество составлять 9 127 шт. в месяц, что выше средних значений на 86%. При этом количество заключенных сделок за весь 2021 год больше количества сделок, заключенных в 2020 году, на 139%. Показатели сейчас выше, чем даже в успешном 2019 году: за сентябрь текущего года была заключена 7 761 сделка, что больше аналогичного периода 2019 года почти на 50%.

Динамика количества сделок с жильем на вторичном рынке в Республике Татарстан, шт.

Цены

В количественном выражении о падении рынка недвижимости речи не идет. И, вероятно, покупатели, ожидающие падения цен к концу года, будут разочарованы. Так, стоимость в третьем квартале 2022 года снова выросла. На первичном рынке рост цен к июлю составил 8,8%, а на вторичном рынке — 4%.

На фоне негативного новостного фона и кажущемся, для продавцов вторичного рынка, охлаждении спроса возможна коррекция стоимости вторичного жилья до цен января 2022 года. Так как основной рост стоимости в 2022 году произошел в конце февраля — начале марта.

Что касается стоимости жилья на первичном рынке, факторы, которые могут повлиять на снижение цен на рынке, отсутствуют.