Чек-лист для арендатора: как выбрать место для новой торговой точки

Избавляемся от стереотипов

Где арендовать площадь под торговую точку? Первый порыв многих предпринимателей — молл в ближайшем миллионнике: он ведь обеспечивает и большую проходимость, и платежеспособность аудитории. Но так ли это? Простой пример: в торговый центр в райцентре люди приезжают прицельно купить те или иные вещи. А вот в крупный региональный молл в городе люди зачастую приезжают просто провести время. Значительная часть посетителей может оказаться праздношатающимися студентами или туристами, которым просто холодно гулять на улице.

Поможет ли аренда площадей в миллионнике решить задачи вашего бизнеса? Адекватными ли окажутся ваши вложения решению этих задач? Можно ли найти другой, более экономичный вариант с той же эффективностью? И если можно, то как?

Место, парковка и посещаемость

Критерий №1 — локация. Важно, чтобы рядом с торговым центром жило множество людей (идеально — жилая застройка в спальном районе с высокой плотностью населения). Еще одно требование — возможность без труда добраться до него на общественном транспорте.

Порой есть смысл оценить локацию и в плане того, есть ли вблизи другие подобные торговые центры. К примеру, ТЦ в малых городах выглядят с этой точки зрения привлекательнее, чем столичные моллы, — они служат безусловной точкой притяжения посетителей, чье внимание не размывается между несколькими предложениями.

Критерий №2 — удобная и вместительная парковка. Вместительность определяется тем, можно ли на парковке найти место в часы пиковой посещаемости (выходные дни, вечернее время, праздники).

Критерий №3 — собственно, сама посещаемость. Вы можете посчитать, сколько людей в разные дни недели и в разное время находится в приглянувшемся вам торговом центре. А если экстраполировать, сколько из них смогут стать вашим покупателем?

Последние полтора года принесли много изменений в трендах посещаемости. Mall Index по итогам 38-й недели 2022 года показывает 13%-ное снижение количества посетителей по сравнению с аналогичным периодом 2021 года и 24%-ное — по сравнению с доковидным 2019-м. Среди факторов влияния эксперты отмечают и ковидные ограничения (во время которых огромное количество горожан оценили удобство доставки товаров на дом), и уход множества западных брендов с российского рынка. Надо сказать, что ТЦ в малых городах в меньшей степени испытали влияние этих двух факторов. Так, уже в апреле 2022 года они показывали рост на 10—15% по сравнению с предыдущим годом, и посещаемость продолжает держаться на высоком уровне. По данным аналитического отдела «Эссен Девелопмент», средняя посещаемость районного торгового центра сегодня составляет 4—6 тысяч человек в день.

Конкуренция, вывеска и режим работы

Критерий №4: оцените присутствие своих конкурентов там, где собираетесь размещать торговую точку. В выбранном вами ТЦ уже есть магазин, который продает товар, аналогичный вашему? Если да, то как вы планируете захватить их аудиторию и выиграть конкуренцию?

В «районнике» есть шанс стать единственным магазином, предлагающим определенный тип товара.

Критерий №5: посмотрите, как организован торговый центр с точки зрения навигации. Легко ли будет покупателю найти ваш магазин? Есть ли на этажах понятная схема? Как организована система вывесок арендаторов в данном конкретном ТЦ — можно ли поместить ее на наружную стену, будет ли она заметна среди остальных?

Критерий №6: сколько стоит аренда квадратного метра? Что в нее включено и за что придется доплачивать отдельно? К примеру, в одном торговом центре стоимость клининга включена в стоимость аренды, в другом — нет. В одном ТЦ арендатор получает еще и минимальное маркетинговое сопровождение (проведение тематических акций, которые приводят покупателей), в другом — доплачивает за новогоднее освещение молла. Стоимость аренды — один из ключевых параметров выбора. Внимательно рассчитайте, так ли уж вам нужно переплачивать за расположение в столице, окупятся ли эти старания.

NB: а переплачивать придется однозначно. Например, ТЦ в Казани держат арендную ставку в 3—4 раза выше, чем «районники» Татарстана или Башкирии. А если речь идет о городах с населением от 50 тысяч человек (например, Азнакаево), аренда обойдется еще дешевле, при этом поток покупателей за счет низкой конкуренции будет стабильным.

Юридические и коммунальные моменты

Критерий №7: каков режим работы ТЦ? От этого тоже зависит поток ваших покупателей. К примеру, режим работы до 22.00 более преимущественный, чем до 20.00, а открытие в 8.00 (особенно если речь идет о «районнике», где частый посетитель — сельский житель) — лучше, чем в 10.00.

Критерий №8: отделка помещения. Сколько вам потребуется вложить, чтобы отделать помещение под себя? Есть ли там уже перегородки, в каком состоянии электрическая разводка? Какие работы готов взять на себя собственник ТЦ и готов ли что-то делать вообще? Когда срок аренды окончится, в каком состоянии вы должны будете вернуть помещение? Ответив на все эти вопросы и расписав примерную смету, вы будете четко представлять, стоит ли овчинка выделки.

Критерий №9: срок аренды. В общем случае, чем на больший срок готов с вами заключать отношения арендодатель, тем выгоднее выглядит сделка. Если перед вами договор на 11 месяцев — задайте себе вопрос, не хочет ли владелец ТЦ просто временно занять вами площадь, на которую со следующего периода «обещался» прийти новый, крупный и платежеспособный арендатор?

Критерий №10: и, наконец, очень важно еще до заключения договора аренды (тем более долгосрочного) убедиться в том, что вас не обманывают, сделка чистая и вы имеете дело действительно с собственником здания. Юридический статус здания и земельного участка под ним — важный фактор спокойствия. Поэтому самостоятельно озаботьтесь выпиской из ЕГРН и убедитесь, кому именно принадлежат заинтересовавшие вас площади.

«Торговый домик» в деревне или огни большого города?

Внимательно рассмотрев заинтересовавшее вас помещение по этому чек-листу, вы, как собственник бизнеса, уже будете иметь на руках некий набросок, оценочные критерии торгового центра, в котором есть смысл арендовать помещение. С ним легче взвесить все «за» и «против», взвесить баланс затрат и потенциальных доходов. И еще раз ответьте себе на вопрос: так ли уж стоит тянуться к огням большого города, если более глубокий анализ покажет вам, что зайти в «районник» дешевле, а продажи там будут не ниже в силу меньшей конкуренции?