На круги своя: цены на «вторичку» за год снизились до уровня 2014 года

Назад в 2014-й?

После продолжительного падения цены на «вторичку» вернулись к докризисному уровню. Об этом свидетельствуют данные Domofond.ru. Так, средняя цена квадратного метра на 1 января 2016 года составила 67,6 тыс. рублей. Для сравнения, на 1 ноября 2014-го эта цифра была даже чуть выше – 67,7 тыс. рублей.

Динамика цен на вторичное жилье, Казань

Напомним, что ценовой пузырь на вторичном рынке лопнул еще в марте прошлого года. Тогда стоимость «квадрата» оценивалась ни много ни мало в 73 тыс. рублей. Как видно из графика, затем последовало плавное движение кривой вниз: каждый месяц жилье дешевело в среднем на 1%. Практически на протяжении всего 2015 года вторичный рынок считался аутсайдером: риелторы жаловались, что срок экспозиции вырос от нескольких дней до нескольких месяцев, но даже несмотря на это владельцы жилья не хотят идти на уступки и продавать его по цене ниже той, что была в ажиотажном декабре. И все же рынок расставил все на свои места – при отсутствии спроса квадратный метр неизбежно дешевел.

Тем не менее, по статистике Domofond.ru, к началу 2016 года вторичное жилье в Казани оказалось самым дорогим в ПФО. Средняя стоимость квадратного метра в 2015 году составила 69,7 тыс. рублей. С небольшим отставанием следуют Нижний Новгород (69,2 тыс. рублей за кв. м) и Уфа (69 тыс. рублей за кв. м).

Цены на вторичное жилье в регионах ПФО, 1 января 2016 г.

Отметим, что до прошлого года цены на «вторичку» в Казани были далеко не самыми высокими в Поволжье. На протяжении 2014 года лидерство удерживала Уфа – здесь средняя стоимость «квадрата» составила 68 768 рублей. За столицей Башкирии следовал Нижний Новгород, где средняя стоимость «вторички» в 2014 году составила 68 809 рублей за кв. м. Казань отставала от Уфы существенно – на 6,3% (64 421 рубль за кв. м).

Дорогая Казань и дешевый Заинск

Очевидно, что цены до бесконечности падать не могли. Если проанализировать динамику цен на вторичном рынке Татарстана, можно заметить, что к концу 2015-го – началу 2016 года стоимость квадратного метра практически зафиксировалась. Например, по данным Domofond.ru, в прошлом январе средняя цена на «вторичку» осталась неизменной в большинстве татарстанских городов – Казани, Набережных Челнах, Елабуге, Альметьевске, Бугульме, Лениногорске. В менее крупных городах с относительно низкой стоимостью «квадрата» даже зафиксирован небольшой рост – на 2% в Чистополе, Заинске и Нижнекамске. Снижение зафиксировано только в двух городах: в Зеленодольске на 2%, в Азнакаево – на 1%.

Средняя стоимость кв. м на вторичном рынке РТ, 2015 г.

Нужно сказать, что если сравнивать Казань с другими городами республики, можно обнаружить, что в некоторых случаях вторичное жилье в столице может стоить в разы больше, чем в других населенных пунктах. Даже в таком крупном городе, как Набережные Челны, средняя цена квадратного метра в 2015 году по сравнению с Казанью оказалась ниже почти на 30% (50,9 тыс. рублей). Если вынести Казань за скобки, к числу городов с самой высокой стоимостью «квадрата» можно отнести Зеленодольск (45 тыс. рублей) и Елабугу (42,1 тыс. рублей). Что касается более мелких субъектов — Нижнекамска (34,4 тыс. рублей за кв. м), Чистополя (32 тыс. рублей за кв. м), Заинска (27,2 тыс. рублей за кв. м), здесь разница с Казанью составляет более 50%.

Московский не в цене

Не секрет, что стоимость жилья будет значительно отличаться в зависимости от того, в каком районе города находится объект. Понятно, что самую дорогую «вторичку» можно приобрести в Вахитовском районе. По данным Domofond.ru на 1 января 2016 года, квадратный стоит 77,5 тыс. рублей. Интересно, что жилье в центре города практически не теряет в цене даже на фоне общего снижения стоимости квадратного метра: по сравнению с декабрем 2015-го здесь наблюдается 5%-ный рост. Неизменно дорогим остается и «квадрат» в Ново-Савиновском районе – к началу 2016 года он стоил 72,1 тыс. рублей. Отметим, что высокая цена обусловлена тем, что в этой части города на вторичном рынке предлагаются в основном современные и комфортабельные объекты. На 2% выросли цены еще в одном сравнительно молодом районе – Приволжском: если в декабре жилье здесь оценивалось в 65,5 тыс. рублей за кв. м, то к декабрю цифра выросла до 66,7 тыс. рублей за «квадрат».

Что касается тех частей города, где преобладают застройки советского периода, — Московском, Авиастроительном, Кировском, Советском районах, — здесь цена остается практически неизменной или движется в сторону уменьшения. Самая дешевая «вторичка» в Московском районе: в январе 2016 года она стоила 63,4 тыс. рублей за кв. м. При этом стоимость «квадрата» по сравнению с ноябрем снизилась почти на 2,5% (с 64,9 тыс. рублей).

Предсказуемая «загородка»

Отдельно остановимся на такой категории, как загородное жилье. Средняя стоимость квадратного метра на рынке вторичной «загородки» в Казани в минувшем январе составила 32,4 тыс. рублей, что примерно на 1,4% ниже, чем в прошлом месяце. Отметим, что основной тенденцией на этом рынке является сезонность. Стоимость «квадрата» сохраняется приблизительно на одном и том же уровне с начала года до марта, после чего следует понижение. К примеру, если в марте 2015 года средняя стоимость квадратного метра составила 30,6 тыс. рублей, то к маю она сократилась до 29,3 тыс. рублей. Летние месяцы характеризуются стабильностью – никаких резких взлетов и падений. Так, в 2015 году с июня по август средняя цена на загородную недвижимость держалась на уровне 29,5 тыс. рублей.

Динамика цен на вторичное загородное жилье, Казань

Стремительный рост цен начинается в сентябре. В прошлом году с сентября по декабрь стоимость вторичной «загородки» выросла почти на 6%, с 29,6 до 31,4 тыс. рублей за кв. м. В целом такой же сценарий наблюдался и в 2014 году. Единственным отличием стало то, что если в 2014 году средняя цена «квадрата» составила 30,2 тыс. рублей, то в 2015-м она выросла до 31,8 тыс. рублей, то есть среднегодовой рост на рынке составил 5%.