Елена Стрюкова: «Жизнь продолжается, у потребителей формируются новые привычки»

Торговые центры

Индикаторы рынка

• Совокупное предложение в сегменте торговых центров представлено 23 объектами общей площадью 848 тыс. кв. м. Наиболее качественных торговых центров в Казани семь. Общая площадь этих объектов 558 тыс. кв. м.
• В семи крупнейших объектах на момент исследования свободно 17% (+14,7% к концу 2021 года) площадей (расчет велся от арендуемой площади). Еще на 7% площадей не ведется коммерческая деятельность.
• Общая площадь, доступная в аренду, в крупнейших торговых центрах Казани на момент исследования составляет более 55,2 тыс. кв. м. Если в ближайшее время международные операторы не возобновят свою работу, то еще 25 тыс. кв. м окажутся свободными.
• 39 торговых операторов не расторгли договоры аренды, но не ведут коммерческую деятельность на момент исследования.

Свободные и не функционирующие площади В ТЦ, в тыс.кв.м

*Оценочно: свободная площадь с учетом закрывшихся магазинов OBI и IKEA

Новые магазины и ярмарки в ТЦ, в шт.

Торговые центры и прогнозы

Новая реальность

Сегмент торговой недвижимости переживает мощнейшую трансформацию. И хотя она началась еще несколько лет назад, чуть предвосхитив изменения потребительских привычек, вызванных пандемией, мы все еще в начале пути.

В ближайшие годы значение и формат торговой недвижимости будут полностью переосмыслены. Но о закате эпохи форматных торговых центров, мы убеждены, говорить преждевременно.

Безусловно, имеет место падение трафика в торговых центрах, в том числе в связи с тем, что в отдельных крупных региональных объектах до 60% занимали международные бренды. В Казани доля приостановивших свою коммерческую деятельность арендаторов составляет всего 7%. Владельцы работают над полным или временным замещением нефункционирующих магазинов. Это небыстрый процесс. Но для тех арендаторов, кто продолжает работу, есть позитивные тенденции.

Перераспределение спроса

Уже не прогноз, а свершившийся факт: сейчас активно идет перераспределение спроса. У потребителей формируются новые привычки. Жизнь продолжается, людям нужно ходить на работу и одевать своих детей, обустраивать свои квартиры. И потребители учатся делать это по-новому, в новых местах. Мы наблюдаем активный рост товарооборотов ряда арендаторов, особенно в сегменте fashion, которые продолжили свою работу. В основном это российские бренды. Эти же компании продолжают свое развитие, открывая новые магазины и захватывая резко опустевшие ниши. Например, «Кари», Gloria Jeans. И пусть арендаторы, которые открывают новые магазины, более избирательны в выборе объектов и сфокусированы на минимальных капитальных затратах при открытии, развитие не приостанавливается.

Совершенно точно, что будут открываться новые большие и маленькие магазины как ответ на имеющийся спрос. Сокращение предложения торговых операторов не означает сокращения потребления.

Ставки аренды

Опрос владельцев торговых объектов Казани показал, что в подавляющем большинстве все ставки аренды были проиндексированы, в соответствии с условиями договоров, от 5 до 10%. На фоне имеющейся инфляции это означает фактическое падение ставок в реальном выражении. Конкуренция между коммерческими объектами за новых арендаторов высочайшая. В желании заполнить пустующие площади некоторые собственники будут вынуждены демпинговать. И это не всегда означает снижение непосредственно ставок аренды. Зачастую арендаторы выдвигают больше требований к готовности помещений, желая снизить свои капитальные затраты при развитии.

Расторжения неизбежны

Любой бизнес имеет свой запас прочности, но он не бесконечен. Для тех компаний, кто приостановил свою коммерческую деятельность, но договоры аренды не расторгает, этот срок подходит к концу. Арендаторы продолжают нести издержки на аренду помещений и выплату минимальных заработанных план.

Если в ближайшее время этими компаниями не будет найдено решение для продолжения бизнеса (продажа другому юридическому лицу, передача операционного бизнеса российскому менеджменту и прочие варианты), то неизбежно последует волна расторжений договоров аренды. Это всегда сложное решение, ведь инвестиции в узнаваемость бренда и сами магазины действительно огромные. Некоторые операторы десятилетие строили свои торговые сети. В конце августа будет 6 месяцев с даты приостановки деятельности большинства магазинов. Предположительно, это станет своеобразной отсечкой для принятия решения.

Островки стабильности

Ситуация с закрытием международных брендов практически не затронула районные торговые центры и объекты в городах с населением от 50 000 человек.

Традиционно состав арендаторов торговых центров районного и микрорайонного форматов опирался на местный бизнес. В таких объектах уже к апрелю текущего года посещаемость вернулась к показателям начала года и даже немного (10—15%) превысила показатели 2021 года.

С точки зрения инвестиций в торговую недвижимость перспективы представляются нам именно в нише малых районных торговых центров и хорошо расположенном и спроектированном street retail формате.

Street retail

Тенденции и прогнозы

Несмотря на неблагоприятную экономическую ситуацию, по итогам первого полугодия 2022 года доля вакантных площадей в сегменте street retail в Казани сократилась на 0,2 п.п. и составила 8,3%. В I квартале 2022 года, как и в других сегментах недвижимости, наблюдалось затишье. Инвесторы, пользователи помещений выжидали. Во II квартале 2022 года спрос на помещения формата street retail значительно вырос. Вероятнее всего, это последствия отложенного спроса.

Средняя ставка аренды в I полугодии составила 928 руб./кв. м в месяц, что на 7,1% выше показателя начала 2022 года. Анализ показал, что рост ставок аренды был неравномерным. Максимальные показатели были зафиксированы в Московском и Приволжском районах города, +23% и +15% соответственно.

По торговым коридорам Казани наибольшая ставка зафиксирована на улице Зорге, проспекте Ямашева и улице Декабристов.