Юлия Прохорова: «Множество новых компаний ищут для себя нишу в Центральной Азии»

Вводное слово

Всем нам еще только предстоит осознать всю глубину изменений, произошедших в мировой экономике. Тем не менее первый шок позади и бизнес начал адаптироваться к меняющимся условиям рынка. Новые логистические цепочки, новые источники роста, новые вызовы.

И снова повышение личной эффективности и эффективности бизнеса — это единственный способ не только преуспеть, но и остаться на плаву.

Решающее значение приобретает скорость принятия решений. Как было сказано в «Алисе в Зазеркалье» Льюиса Кэрролла: «Нужно бежать со всех ног, чтобы оставаться на месте, а чтобы куда-то попасть, надо бежать как минимум вдвое быстрее!»

Строительство и рынок недвижимости в России замедлили темпы развития. Для девелоперов и профессионалов рынка в этой сфере мы видим как минимум две стратегии: ожидать возврата спроса к прежним показателям или расширять территорию приложения усилий.

Perfect RED, как и многие другие, выбрал вторую стратегию — и мы поехали в страну «нового азиатского дракона». Поехали в Узбекистан искать бизнес: земельные участки под строительство жилья для татарстанского девелопера; арендаторов — производственные текстильные компании, ищущие новые рынки сбыта; помещения для размещения швейных производств...

В этом внеочередном дайджесте мы хотим рассказать про растущие рынки. Рынки недвижимости, где недвижимость растет в цене, спрос устойчив и множество новых компаний ищут для себя нишу.

Мы провели анализ ключевых социально-экономических показателей и кабинетное исследование рынков жилой и коммерческой недвижимости стран Центральной Азии. В наш шорт-лист попали три государства: Казахстан, Узбекистан и Киргизия.

Рынки этих стран видятся нам наиболее перспективными, политическая ситуация более или менее стабильной. Обеспеченность населения жильем в странах невысокая (подробнее ниже), при этом доходы населения растут, что в совокупности дает устойчивый спрос на жилье, обещает посещаемость торговых центров и развитие бизнеса, для которого нужны офисные помещения. Мы только начинаем свое исследование новых рынков, но устойчивый рост товарооборотов между странами вселяет оптимизм. И пусть большинство локальных производственных компаний пока не имеют операционной инфраструктуры, необходимой для ведения торговой деятельности и выхода на новые рынки, возникший спрос будет способствовать ее скорейшему формированию.

Сегодня мы работаем над глубинным обзором рынка жилой недвижимости Ташкента. Один только факт, что в городе строят три иностранных девелопера из Китая, Кореи и Турции, говорит о многом. Очередного скачка спроса на жилье в Ташкенте мы ожидаем в ближайшее время в связи с запуском первых ипотечных программ на строящееся жилье.

В июне состоятся два property-тура в Республику Татарстан для узбекских компаний. Perfect RED на этот раз выступит в качестве принимающей стороны и будет показывать сетевым ретейлерам из Узбекистана лучшие торговые и торгово-развлекательные центры. Второй тур будет посвящен изучению промышленных парков — такой запрос сформулировали девелоперы из Узбекистана.

Сравнение уровня обеспеченности жильем

Уровень обеспеченности жильем — важный показатель, отражающий уровень жизни населения и развитость экономики страны. Расчет производится при помощи деления общей площади жилищного фонда на общую численность населения, таким образом получаем количество квадратных метров жилья, приходящихся на одного человека в стране.

Согласно данным ООН, на одного человека требуется не менее 30 кв. м жилой площади. В анализируемых странах на данный момент показатель ниже. Значительно выше среднего уровни в развитых странах Европы, а также в США и Канаде. Власти Казахстана, Узбекистана и Киргизии стремятся улучшить показатель в ближайшие годы, на это направлены специальные государственные программы, поддержка ипотеки, налоговые и экономические реформы. Усиливается привлечение инвесторов, в том числе иностранных.

Новые рынки: Казахстан

Казахстан (каз. Қазақстан / Qazaqstan; официальное название — Республика Казахстан) — государство в центре Евразии, имеет государственные границы с пятью странами: на западе и севере с Россией, на юге с Туркменистаном, Узбекистаном и Кыргызстаном, на востоке с Китаем. Казахстан — самая крупная страна в мире, которая не имеет прямого выхода в Мировой океан.

Государственный язык — казахский, официальные — казахский, русский.

Денежная единица — казахстанский тенге.

Казахстан является членом ООН, ВТО, ОТГ, СНГ, ШОС, Евразийского экономического союза, ОДКБ, ОБСЕ, ОИС и ТЮРКСОЙ.

В экономике доминирует углеводородная промышленность, а занятость населения максимальна в сфере услуг. По данным Всемирного банка, обнародованным в 2021 году, Казахстан занимает десятое место в мире по доле невозобновляемого природного капитала (нефть, газ, металлы, минералы) в совокупном богатстве страны — около 27%. Применяются правительственные меры по диверсификации экономики. Согласно исследованию Global Competitiveness Report 2020, по уровню национальной конкурентоспособности страна занимает 55-е место в мире (https://www.weforum.org/).

Согласно данным официальной статистики (https://stat.gov.kz/), объем ВВП за 2021 год составил 81 269 230,5 млн тенге ($177 444 млн), превысив показатель прошлого года на 4%.

Казахстан можно условно разделить на пять экономических районов. На Севере развиты зерновое хозяйство, добыча железной руды и каменного угля, машиностроение, производство нефтепродуктов и ферросплавов, энергетика. В Восточном Казахстане преобладают цветная металлургия, энергетика, машиностроение и лесное хозяйство.

Западный Казахстан — крупнейший нефтегазодобывающий регион не только Казахстана, но и СНГ. Основные отрасли хозяйства Центрального Казахстана — черная и цветная металлургия, машиностроение, животноводство. В Южном Казахстане производятся хлопок, рис, шерсть, зерно, фрукты, овощи, виноград; развиты цветная металлургия, приборостроение, легкая и пищевая промышленность, рыбное и лесное хозяйство.

Экспорт полезных ископаемых дает стране возможность занимать высокое место в мировом экономическом рейтинге по показателю валового внутреннего продукта (ВВП) и быть в числе лучших среди стран бывшего СНГ.

Финансовая система Казахстана признана одной из самых прогрессивных, и это подтверждают ведущие международные эксперты. Казахстан первым среди стран СНГ создал Национальный фонд для обеспечения стабильного социально-экономического развития, снижения зависимости от неблагоприятных внешних факторов.

По итогам 2021 года валовый приток прямых иностранных инвестиций в Казахстан составил 23,7 млрд долларов, что на 37,7% выше, чем за 2020 год (https://invest.gov.kz/ru/). Первая пятерка стран с наибольшим объемом инвестиций в экономику Казахстана: Нидерланды, США, Швейцария, Россия и Китай.

Созданием благоприятной инвестиционной среды занимается АО «Национальная компания «KAZAKH INVEST» (https://invest.gov.kz/ru/).

Согласно исследованию инвестиционной привлекательности Foreign Direct Investment, ежегодно проводимому World Bank Group, Казахстан занимает 134-е место в мире (https://www.worldbank.org/).

Алма-Ата. Анализ основных социально-экономических показателей

Алма-Ата, или Алматы (каз. Алматы, Almaty), — город республиканского значения и крупнейший населенный пункт Республики Казахстан, бывшая столица Казахстана (до 1997 г.).

1 977 258 человек — численность населения города в 2021 году, согласно официальной статистике (https://stat.gov.kz/).

682 км² — территория города.

Уровень безработицы в Казахстане достаточно низкий — 4,9%, по данным 2022 года. Большая часть занятого населения осуществляет свою деятельность в таких видах экономической деятельности, как торговля (16,7%), сельское хозяйство (13,0%), образование (12,8%), промышленность (12,3%). Уровень безработицы в Алма-Ате чуть выше среднего по стране — 5,1%.

Показатель заработной платы в Алма-Ате — один из лидирующих по уровню в стране. В 2021 году среднемесячная заработная плата составила 307 265 тенге, что равно приблизительно 55 308 рублям (по состоянию на апрель 2022 года курс казахского тенге к российскому рублю равен 1 к 0,18).

Анализ сферы жилищного строительства

Общая площадь казахстанского жилищного фонда составляет 373 млн кв. м. При этом больше половины жилья сосредоточено в городах: например, около 40% городской недвижимости приходится на три мегаполиса — Нур-Султан, Алма-Ату и Шымкент.

Нехватку жилищного фонда подтверждает статистика по обеспеченности населения жильем. Согласно международному стандарту ООН, показатель должен составлять не менее 30 кв. м на человека, однако в Казахстане он находится на уровне 23,2 кв. м. Чтобы довести это значение до нормы ООН, республике необходимо построить еще 180—200 млн кв. м жилья.

При этом на рынке жилой недвижимости Алма-Аты минувший год прошел под знаком роста — это касается как спроса, так и цены. Новое жилье строится преимущественно на присоединенных к городу территориях, что способствует развитию «Новой Алма-Аты».

Количество сделок купли-продажи жилой недвижимости увеличилось в январе 2022 года на 9,5% в сравнении с показателем января 2021 г.

По мнению экспертов, сказалось совокупное влияние нескольких факторов, таких как гарантии Казахстанской жилищной компании, государственные ипотечные программы, программы от самих застройщиков.

Анализ цен. Жилищное строительство

Средняя стоимость, согласно «Бюро национальной статистики» (https://stat.gov.kz/), исследованию портала «Курсив» (https://kz.kursiv.media/), за март 2022 года.

Курс доллара в марте 2022 составлял около 458 тенге.

По мнению экспертов, на рынке наблюдается дефицит жилья, что оказывает значительное влияние на ценообразование. Особенно это касается новостроек. Это заставляет покупателей переориентироваться на вторичный рынок, где собственники искусственно завышают стоимость.

При этом сохраняется высокий спрос.

Спрос на рынке новостроек поддерживается за счет социальной программы «7-20-25», которая предоставляет новые возможности улучшения жилищных условий для каждого казахстанца с доступными условиями кредитования. Прошлогодний ажиотаж на рынке привел к тому, что многие новостройки раскуплены даже на этапе строительства.

Спрос на рынке вторичного жилья тоже находится на высоком уровне. Его поддерживают программой «Отбасы банка». Достаточно накопить 50% от стоимости жилья либо единовременно их внести на счет, в том числе за счет пенсионных излишков («пенсионные излишки» — сумма денег выше порога достаточности, который позволит обеспечить минимальную пенсию для каждого возраста с учетом будущих регулярных отчислений в размере 10% от дохода).

Алма-Ата делится на верхнюю часть, которая ближе всего примыкает к горам, и нижнюю. В верхней части стоимость недвижимости выше, поскольку там находится деловой центр города, воздух однозначно чище — благодаря близкому расположению к горам, и намного лучше развита инфраструктура.

Наиболее популярны Бостандыкский, Ауэзовский и Алмалинский районы — их наиболее часто запрашивают пользователи при поиске жилья (https://krisha.kz/).

Бостандыкский район считается самым чистым и обустроенным, именно здесь расположены средние и высшие учебные заведения Республики Казахстан.

Ауэзовский район является центром культурной жизни. Тут множество магазинов, рынков, торгово-развлекательных центров, академический театр, международный автовокзал, удобные транспортные развязки.

Алмалинский — спокойный и инфраструктурно развитый район. Тут расположено много культурных объектов, также Алмалинский район может похвастаться отличным транспортным сообщением.

Нур-Султан. Анализ основных социально-экономических показателей

Нур-Султан (каз. Нұр-Сұлтан, Nūr-Sūltan; ранее —Астана) — столица Республики Казахстан с 10 декабря 1997 года. Город расположен на севере страны, на берегах реки Ишим.

1 078 384 человека — численность населения города в 2021 г., согласно официальной статистике (https://stat.gov.kz/).

722 км² — территория города.

В столице Казахстана официально безработными являются свыше 28 тысяч человек. По данным центра занятости населения, в столице уровень безработицы по итогам IV квартала 2021 года составляет 4,6%, что ниже республиканского значения на 0,3%.

Уровень заработной платы в Нур-Султане — один из наиболее высоких в стране. В 2021 году среднемесячная заработная плата составила 376 265 тенге, что равно приблизительно 67 728 рублям (по состоянию на апрель 2022 года курс казахского тенге к российскому рублю равен 1 к 0,18).

Анализ сферы жилищного строительства

Острая необходимость повысить обеспеченность населения Республики Казахстан жильем стоит на повестке дня не первый год. Объем строительных работ растет высокими темпами.

Объем ввода жилья в Нур-Султане показал значительный рост в последние два года, при этом показатель 2019 года — самый низкий за последние пять лет.

На сегодняшний день Нур-Султан является лидером по вводу жилья в стране. Но при этом есть серьезные проблемы с надежностью застройщиков — имеют место долгострои и обман дольщиков.

Пандемия и карантин, надолго ограничившие возможность передвижения за рамками своего жилища, заставили покупателей недвижимости более требовательно относиться к ее качеству.

Эксперты отмечают, что покупатели больше внимания стали обращать на планировку, материалы, уровень звукоизоляции, развитость инфраструктуры. В марте был отмечен рост сделок с индивидуальными жилыми домами.

Количество сделок купли-продажи с жилой недвижимостью в январе 2022 года увеличилось на 27,4% в сравнении с показателем января 2021 г.

Анализ цен. Жилищное строительство

Средняя стоимость, согласно «Бюро национальной статистики» (https://stat.gov.kz/), исследования портала «Курсив» (https://kz.kursiv.media/), за март 2022 года.

Курс доллара в марте 2022 составлял около 458 тенге.

Рынок жилой недвижимости Казахстана лихорадит третий год подряд. В 2020 году его «поразил» коронавирус, в 2021-м спрос на жилье взорвала возможность использовать пенсионные излишки, беспрецедентно разогнав цены.

Эксперты прогнозируют, что 2022-й продолжит неспокойный тренд — рост курса доллара и цен на строительные материалы вынуждает застройщиков и владельцев недвижимости повышать стоимость жилья в тенге (https://kz.kursiv.media/).

Нур-Султан условно разделен на правый и левый берег. На правом побережье преимущественно преобладают старые постройки советского времени, а также промышленные зоны. На левом берегу по большей части возведены новые постройки — они начали появляться в тот момент, когда Нур-Султан (Астана) стал столицей страны. Здесь сейчас находятся все правительственные департаменты и деловые центры.

По мнению экспертов, в Нур-Султане более востребована недвижимость на левом берегу, ближе к Байтереку и Ботаническому саду. Там строятся объекты комфорт- и бизнес-классов. В «старом городе» также наблюдается точечный спрос на объекты класса комфорт и экономкласса.

В 2021 году прослеживался тренд на востребованность квартир в трех-четырехэтажных домах, которые находятся в загородных мини-городках, где у каждого человека есть свой участок и место для парковки машины. Спросом пользуются трехэтажные таунхаусы, где на крышах есть террасы, в подъезде могут размещаться две-три квартиры.