«Торговые центры первыми получили удар от вводимых санкций»
Моллы в России начали выставлять на продажу, ряд экспертов считает их сомнительной инвестицией
Уход многих западных ретейлеров с российского рынка больнее всего ударил по торговым центрам. Эти магазины во многих комплексах были главными арендаторами. В крупных ТРЦ Москвы, по данным Cushman & Wakefield, доля ретейла, остановившего торговлю, достигает 60%, что сказалось и на общей посещаемости торговых центров. Тем не менее появились и позитивные сигналы — магазины польского ретейлера LPP возобновили работу, в том числе и в Татарстане. Какое будущее ждет торговые центры и рынок коммерческой недвижимости — в материале «Реального времени».
Торговые комплексы терпят убытки
Снижение трафика в торговых центрах по всей стране — тенденция, которая стала следствием закрытия и приостановки деятельности многих зарубежных компаний и их магазинов. В результате особенно пострадали большие моллы, доля торговых точек западных ретейлеров в которых могла превышать 50%.
Директор агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова рассказала «Реальному времени», что спрос на ликвидную коммерческую недвижимость высокий, но здания торговых центров, от которых некоторые собственники даже пытаются избавиться, к числу ликвидных сейчас отнести сложно:
Огромные площади и соответствующие коммунальные платежи при отсутствии арендаторов — страшный сон, ставший явью для владельцев крупных торговых комплексов. Возместить убытки за счет повышения платы за аренду для оставшихся магазинов — тоже плохой вариант, отмечают эксперты, ведь в таком случае можно остаться совсем без арендаторов. При этом для маленьких торговых центров ничего не поменялось, торговые точки районных ТЦ с товарами народного потребления никуда не ушли и продолжают пользоваться спросом.
«Спрос не может мгновенно уйти»
Генеральный директор АН «РеАгентство» Юрий Чикиров отметил, что ликвидной коммерческой недвижимости на рынке Татарстана хватает. И у тех, кто инвестирует в это направление, есть четкое понимание критериев, которые отличают выгодную сделку от провальной:
— Как и всегда, спросом пользуются ликвидные помещения. Здесь ключевой вопрос, какой из факторов объекта обеспечивает его ликвидность. Ее может обеспечить ожидаемая и фактическая доходность с арендного потока, ожидание спекулятивной доходности при последующей перепродаже, при дисконте покупки и т.д. Таким образом, к данным объектам можно традиционно отнести готовый арендный бизнес, объекты для редевелопмента, схемы «опт-розница». Эти помещения обычно имеют статус ПСН (помещения свободного назначения).
В республике на сегодняшний день больше всего вариантов приобретения коммерческой недвижимости в небольшом и среднем сегментах, как отмечает Юрий Чикиров:
По оценке Юрия Чикирова, ставить крест на торговых центрах не стоит. Несмотря на то, что уход западных компаний серьезно повлиял на многие из них, на сегодняшний день наблюдаются и положительные сдвиги, которые могут изменить ситуацию для моллов в лучшую сторону:
— Торговые центры первыми получили удар от вводимых санкций. Однако, как говорят маркетологи, спрос не может мгновенно уйти, его необходимо компенсировать аналогами, включая каналы продвижения. Это мы уже наблюдаем при продаже известных брендов своим российским представителям и, например, «китайским» партнерам. В любом случае процесс замещения уже вовсю идет, налаживаются логистические цепочки, пусть и с удлинением, и в том числе с классической подменой понятий параллельных импортов, в том числе с «перешивкой» лейблов. Лично я склонен к позитиву в своих оценках, надеемся на лучшее. Самое главное — быть в потоке, не стоять на месте, думая, что все само собой разрулится, нужно действовать.
«Безусловно, позитивная новость»
Польский ретейлер LPP продал свое российское представительство китайскому консорциуму, и закрытые ранее магазины Reserved, Cropp, House, Mohito и Sinsay открылись заново под другими названиями. Полномочный представитель Российской гильдии управляющих и девелоперов Елена Стрюкова отмечает, что возобновление работы даже этих магазинов станет спасением для многих торговых комплексов:
Учитывая, что для большинства торговых центров эти магазины играли роль якорных арендаторов (общая площадь всех четырех брендов могла занимать до 4 000 квадратных метров, а средняя площадь, например, Sinsay, — 1000 «квадратов»), то приостановка коммерческой деятельности больно ударила по посещаемости объектов. Получается, собственники объектов теряли не только арендную плату в виде процента от розничного товарооборота, но вынуждены были договариваться с арендаторами поменьше, которые работали на трафике якорных арендаторов. Так что возобновление работы всех брендов ретейлера LPP для владельцев торговых центров, безусловно, позитивная новость.
Выйти из сложившейся ситуации, по информации Елены Стрюковой, хотят и другие компании. Движение здесь обоюдное — временно приостановившие работу бренды не хотят терять российский рынок, а большим торговым центрам нужны серьезные арендаторы.
— Хочется верить, что и другие торговые операторы найдут возможность для решения сложившейся ситуации. По крайней мере, будучи на связи со всеми нашими арендаторами, кто пока не функционирует, мы получаем информацию именно в таком ключе. Речь не идет о расторжении договоров аренды и уходе с рынка. Магазины продолжают платить фиксированную часть арендной платы и минимальную заработанную плату сотрудникам.
Что касается дальнейших перспектив работы, то важно понять сроки, в которые торговый оператор вернется к программе развития. Sinsay очень активно открывался в 2021-м, начале 2022 года, и есть ряд подписанных договоров аренды, по которым арендатор не приступил к отделочным работам или не завершил их. Хочется верить, что компания изыщет ресурсы для исполнения своих обязательств по заключенным договорам аренды и продолжит свое развитие.