Остановить цены на стройматериалы и процентные ставки по кредитам: девелоперы Казани ждут быстрой поддержки

Казанские девелоперы оказались меж трех огней

Застройщики в Татарстане (как, впрочем, и по всей стране) сегодня оказались в непростых условиях. Замгендиректора «Унистрой» Искандер Юсупов вкратце обрисовал общие боли игроков рынка многоэтажного строительства:

— Мы сейчас под воздействием двух мощных фронтов. Первый — это курсы валют, ведь мы испытываем большую зависимость от валютных позиций. Резко возросла себестоимость строительства, поэтому мы были вынуждены пересмотреть цены на наши объекты в сторону повышения, чтобы при текущем курсе сохранить экономику проектов. Второй — ипотека, которая напрямую влияет на спрос и ставки по которой вскоре будут начинаться минимум от 23% годовых (напомним, Центробанк РФ экстренно поднял ключевую ставку до 20% в связи со сложившимися условиями, — прим. ред.). И если субсидированные программы по ипотеке исчезнут — думаю, можно будет говорить о кратном падении спроса. Плюс то, что мы вынуждены повышать цены, тоже не лучшим образом скажется на спросе.

Эльвира Галяутдинова, заместитель гендиректора по продажам и маркетингу #Суварстроит, указывает на третий серьезный фактор — стоимость проектного финансирования:

— Сложившиеся условия могут отразиться и на работе с банками. Рост ключевой ставки регулятора может привести к тому, что банки будут выдавать застройщику проектное финансирование под больший процент. Следовательно, это приведет к увеличению себестоимости. Чтобы не допустить такого сценария, конечно, необходима поддержка государства.

Итак, представители крупнейших компаний-застройщиков Казани выделяют три главных фактора, которые в ближайшей перспективе обязательно повлияют на цену квадратного метра в новостройках:

• удорожание стройматериалов из-за обвала рубля;
• удорожание проектного финансирования для застройщика из-за резкого роста ключевой ставки регулятора;
• удорожание ипотечных кредитов для потребителя.

Все это говорит о том, что прямо сейчас отрасль, как никогда раньше, нуждается в господдержке. Причем, как особенно подчеркивают гости бранча, нужно оказывать поддержку комплексно, со всех сторон — и застройщику, и конечному потребителю. Строители мечтают, что государство будет субсидировать и ипотеку, и ставку по проектному финансированию.

С наличными приходят всего 10% покупателей

Больной вопрос для большинства девелоперов на сегодняшний день — доступность ипотеки. Ведь именно государственное субсидирование льготных ипотечных программ способствовало тому, что в 2021 году рынок жилья показывал рекордные цифры — и по объему сделок, и по цене «квадрата». Высокий спрос на ипотечные квартиры в новостройках сохранялся вплоть до последних дней. Например, как сказала Эльвира Галяутдинова, объем брони на квартиры за несколько последних дней февраля и первых дней марта в жилых комплексах #Суварстроит подскочил на 40%. Спрос поднялся вследствие получения квартир теми покупателями, которым была одобрена ипотека ранее, по старым ставкам.

Тенденцию с пиковым спросом на квартиры комфорт-класса подтверждают и остальные застройщики многоквартирных домов. Однако что будет дальше? Сможет ли государство удерживать баснословно низкие ставки по ипотечным кредитам, в то время как Центробанк взвинтил свою ключевую ставку до 20%?

Процент квартир, проданных с участием ипотечного кредитования, в #Суварстроит — около 70%, коллеги Эльвиры Галяутдиновой называют близкие цифры. Искандер Юсупов говорит:

— К нам приходит всего процентов 10% людей со стопроцентной суммой в кармане. Есть еще процентов 20 тех, кто пользуется рассрочкой, трейд-ином и подобными продуктами. Так что, если ипотека полностью вымоется с рынка, то можно примерно оценить, насколько сильно провалятся продажи — они просто рухнут.

Участники девелоперского рынка в один голос говорят: чтобы банкам удержать хотя бы какую-то экономику, они будут выдавать коммерческую ипотеку минимум под 23%. И много ли кто пойдет брать такой кредит? Да еще и с учетом уже распространившихся сообщений от банков о росте минимального первоначального взноса с 15 до 20%. Искандер Юсупов выражает коллективные чаяния казанских девелоперов:

— Надеемся, что государство будет готово тратить деньги на субсидирование ипотечных кредитов, чтобы не создавать социальную напряженность. Например, ставка в 12% (о которой идут активные слухи) сегодня выглядит адекватной. Плюс надо закладывать еще и возможность застройщика субсидировать эту ставку — еще на 4—5%. Получится ипотека под 7—8% — это выглядит мечтой на фоне тех 23%, к которым приходится готовиться сейчас!

Ринат Аисов, директор по развитию территории группы компаний ASG-Invest, подытоживает:

— Ипотека со ставкой 20 и выше процентов, когда еще вчера ставки были меньше 10% без льгот, сегодня тяжело воспринимается даже психологически. И поэтому, даже если цены на квартиры начнут снижаться, это не компенсирует снижения спроса: ощущение невыгодных условий будет удерживать людей от сделок. Тем более, чтобы компенсировать такой рост ставок и сохранить размер ежемесячного платежа, цена недвижимости должна упасть вдвое! Правильным решением для поддержки рынка остаются, как и прежде, льготные программы субсидирования ставок. Разумеется, теперь они не могут быть масштабными и должны быть направленными на поддержку конкретных категорий клиентов — молодых семей, семей с детьми, молодых специалистов приоритетных отраслей и других. Таким образом ограниченными средствами можно оказать адресную поддержку конечным покупателям, исключив доступ к льготам физлицам-инвесторам, подогревающим рост цен.

Дом.РФ всех спасет?

Кстати, обсуждая, есть ли у девелопера возможность дополнительно субсидировать ипотечную ставку покупателя, игроки отрасли кивают: да, пока она есть. Обычно это делается за счет урезания прибыли застройщика. Однако ситуация может сложиться и таким образом, что он будет сокращать свои издержки, снижая качество благоустройства на объектах. Например, Эльвира Галяутдинова говорит:

— У всех ситуация своя. Программы субсидирования складываются из разных статей у каждого застройщика. У одних предусмотрен вычет из прибыли, у других — из себестоимости. Например, за последние годы сформировался тренд на квартиры с более комфортной средой. Люди покупали благоустройство, подъезды другого качества. Предполагаю, что в этом тренде может случиться откат, и конечный покупатель будет выбирать продукт попроще, зато на более доступных условиях.

Эксперт по рынку недвижимости Антонина Дарчинова добавляет еще один важный момент: хорошо бы еще и увеличить сумму субсидируемой ипотеки, потому что нынешних 3 миллионов в сложившихся условиях точно недостаточно:

— Мы считаем, что увеличивать ее надо до 7—8 миллионов. Потому что если трехкомнатная квартира стоит 8—10 миллионов, то при текущих условиях человеку надо найти где-то 5—7 миллионов для первоначального взноса. А их нет...

Андрей Симаков, генеральный директор девелоперской компании «Богатырь», работает в индивидуальном сегменте. Прямо сейчас в строительстве и управлении у его предприятия — шесть коттеджных поселков в общей сложности на 1 500 домохозяйств. Он смотрит на вещи довольно радужно и обращает внимание коллег на то, что банки ведут себя ровно так, как им определено в правилах, и сами имеют довольно мало свободы действий. Ситуация на рынках зависит от государственных структур, а они, как оптимистично рассуждает Андрей Симаков, застройщиков и население поддержат:

— Очень много сейчас финансирования идет через банк Дом.рф, а это государственная структура, которая как раз и создана, чтобы поддерживать рынок. В критической ситуации она и начнет выполнять стабилизирующую функцию. Они теперь точно будут придумывать какие-то льготные программы, чтобы нивелировать все происходящее на рынке. Например, льготные программы для покупателя. Коммерческие банки могут и вовсе временно не работать или предлагать коммерческие программы, не выгодные застройщикам. Но, думаю, такая пауза затянется ненадолго, пока идет улаживание процессов в мире. Думаю, ничего критического с рынком не произойдет. Я бы сейчас и ипотеку под 24% взял, например. Потому что потом ставку или автоматом понизят, или предложат рефинансирование этого кредита.

Сколько стоит российская глина?

Параллельно с обвалом курса рубля казанские застройщики начали получать «письма счастья» от поставщиков стройматериалов. Только за первую неделю развернувшихся событий удорожание по уже заказанным поставкам составляло от 15 до 30%, и процесс продолжается. Цену квадратного метра при таких условиях девелоперы будут вынуждены поднять в ближайшие месяц-полтора. Удержать ее на прежних уровнях не позволит в том числе рост себестоимости строительства. Но вот каким будет это повышение — пока не скажет никто, слишком много вокруг неопределенностей.

Екатерина Ибрагимова, начальник отдела продаж ЮИТ в Казани, отмечает, что самая неопределенная зона на сегодняшний день — цена стройматериалов:

— По их стоимости пока неопределенность складывается самая высокая. Мы пока не получили комментариев по ситуации от всех производителей, никаких гарантий никто сегодня не дает. Надо смотреть экономику этих производств, насколько они зависимы от валюты и комплектующих, импортных поставок. Конечно, нужно остановить рост цен, если это возможно. Но если нет — мы должны хотя бы понять, какой будет цена в конце концов. Потому что мы не знаем, как реагировать на неконтролируемое, совершенно непрогнозируемое изменение издержек, которое мы сейчас видим. Поэтому нужно понимание, на каком уровне остановятся цены, чтобы нам дальше просчитывать свою экономику и понимать: то ли мы дальше из собственных средств будем эти движения компенсировать, то ли корректировать цены на квадратный метр.

Однако представители отрасли рассуждают: кратно должны подорожать далеко не все материалы. Ведь рубль, ушедший в пике, должен увести за собой в основном импортные позиции или те стройматериалы, сырье для которых завозится из-за границы. Андрей Симаков, гендиректор девелоперской компании «Богатырь», рассуждает:

— Можно обратить внимание на продуктовые торговые сети. Они уже получили директиву от правительства не увеличивать наценку на определенные продукты более чем на 5%. Думаю, производители стройматериалов — например, кирпича, который делается из глины, лежащей у нас под ногами — тоже могли бы спокойно остановить цены. У них ведь не завозное сырье. Есть и другие материалы, рост цен на которые можно ограничить в директивном порядке. Не для всех производителей — но хотя бы для тех, кто делает материалы из отечественного сырья.

Эльвира Галяутдинова замечает, что подобные материалы составляют основную часть структуры себестоимости строительства (по крайней мере, многоэтажного): из отечественного сырья делают не только кирпич, но и бетон, цемент, пластик, стекло и т.д. Обстановка с металлом сложнее — он, хоть и производится в России, но торгуется на мировых товарных биржах, поэтому на него тяжело искусственно зафиксировать цену.

Искандер Юсупов, заместитель генерального директора компании «Унистрой», приводит обратные примеры: так, инженерная инфраструктура в современных новостройках комплектуется в основном импортными элементами, и курс рубля никак не позволит сохранить их стоимость на прежнем уровне, ее невозможно зафиксировать. Например, к таким элементам относятся лифты.

Застройщики рассуждают о том, что сейчас необходимо развивать импортозамещение и, возможно, обратить взоры на Восток — например, в Китай, который, кажется, производит абсолютно все, что Россия до сих пор закупала на Западе. Вопросов остается два — какого качества это «все» и насколько быстро удастся создать коммуникацию с китайскими предпринимателями, которые, как известно, славятся особенностями бизнес-менталитета. Например, некоторые представители казанских застройщиков уже предвидят некоторые задержки сроков сдачи проектов, если придется экстренно менять европейского поставщика на китайского — просто понадобится время на заключение новых договоров с восточными бизнес-партнерами.

Так или иначе, большинство гостей, пришедших на бранч «Реального времени», делает вывод: в сложившихся условиях государство оказало бы огромную поддержку девелоперскому бизнесу, если бы в законодательном порядке зафиксировало цены хотя бы на те строительные материалы, которые производятся в России из отечественного сырья. Это позволило бы удержать в разумных пределах рост себестоимости производства, не задержать сдачу объектов и сохранить темпы ввода жилья.

Банк — главный игрок рынка недвижимости, девелопер — лишь исполнитель

В условиях проектного финансирования многоэтажная застройка практически полностью перешла под влияние банковского сектора. Банк, выделяющий средства под проект девелопера, полностью рассматривает и внимательно оценивает его особенности, экономику и перспективы. Самовольно застройщик не может даже двигать денежные средства между двумя разными проектами: все должно идти строго по установленному плану. Таковы условия, на которых банки выделяют средства под строительство. И это, кстати, становится благом в обычных условиях: четкий проект, в котором все предусмотрено, сводит на нет остановку проектов, разорение девелопера и появление многочисленных обманутых дольщиков. На это и был рассчитан закон о проектном финансировании.

Но что получается сейчас? Многоэтажное строительство — капиталоемкое, поэтому без проектного финансирования практически никто из застройщиков не справляется: на собственные средства мало кто строит. Все это финансируют банки, и любые изменения в экономике проектов потребуют смены финансовой модели, одобренной банком. Это касается всего — начиная от импортозаместительных движений, заканчивая подъемом цены на квадратный метр. Финансовую модель девелоперского проекта банк оценивает задолго до старта продаж — еще на этапе рассмотрения земельного участка под застройку.

Поэтому, как говорит заместитель генерального директора «Унистрой» Искандер Юсупов, в последние годы строительный бизнес настолько тесно связан с банковским, что является, по сути, уже только исполнителем.

— Поэтому у нас сейчас большие риски. Особенно если ты взял большой объем средств. Себестоимость твоего проекта растет, и даже при большом желании ты не сможешь отыграть этот рост. А значит, у тебя «едет» экономика. В лучшем случае ты недополучаешь прибыль. Поэтому нам пришлось остановить продажи на ряде проектов, которые находятся на ранней стадии. Потому что мы не знаем, насколько нам нужно будет поднять цену за «квадрат», чтобы довести проект до стадии окончательной вовремя и без срывов. Пока остались в продажах объекты с высокой степенью готовности, потому что даже сильные скачки цен не особенно сильно повлияют на себестоимость таких квартир. Либо там уже не осталось валютных позиций, и мы четко понимаем, за какие деньги достроим этот объект. Я говорю об объектах, до сдачи которых осталось несколько месяцев. А продажу в едва начатых проектах мы пока поставили на стоп.

Сокращение количества квартир в продаже прогнозирует и Эльвира Галяутдинова: по ее мнению, продажи проектов на ранних стадиях развития сейчас могут быть заморожены у подавляющего большинства девелоперов. Эти квартиры будут продаваться только после того, как ситуация зафиксируется на определенном уровне и станет понятно, сколько они должны стоить. Стоимость будет зависеть от принятых мер поддержки экономики в целом, банков, застройщиков, конечных покупателей жилья.

Михаил Петров, коммерческий директор «КамаСтройИнвест», предполагает, что теперь придется пересмотреть утвержденные проекты с банками: ведь себестоимость возрастет, потребность в кредитных средствах — тоже, а это приведет к пересмотру условий.

Единственное «светлое пятно» во всей этой системе — в том, что модель проектного финансирования дала хороший запас прочности девелоперам, благодаря суперуспешному 2021 году. Как говорит Искандер Юсупов, в его компании этот запас позволит несколько месяцев — причем не один и не два — продержаться вообще без продаж. Но рано или поздно он кончится.

В сложившихся обстоятельствах представители компаний-застройщиков в один голос говорят: помощь государства в сохранении адекватного банковского процента по проектному финансированию жизненно необходима. Это могут быть, например, адресные субсидии банкам под девелоперские проекты или же работа через государственного оператора (наподобие Дом.РФ). Но если проектное финансирование многоэтажной застройки будет проходить по коммерческой ставке, это дополнительно взвинтит цены на квадратный метр и уменьшит доступность нового жилья для граждан.

Ринат Аисов из ASG-invest рассуждает:

— Прямые меры поддержки необходимы и застройщикам во избежание резкого падения объемов строительства в следующих годах после завершения текущих проектов. Особое внимание нужно уделить контролю ФАС рынка стройматериалов , стимулировать его развитие, создание новых производств, повышение конкуренции среди местных производителей. Разумеется, это длительный процесс и не даст результатов в моменте. Ключевым вопросом остается стоимость проектного финансирования, здесь важно проанализировать возможности бюджета по субсидированию ставок для застройщиков и поддержать рынок. В случае отсутствия таких мер и длительного сохранения ключевой ставки на текущих уровнях на рынке останутся только застройщики, способные строить за свои средства, и темпы строительства существенно сократятся. Иным выходом была бы возможность разрешить привлекать деньги дольщиков напрямую, как и прежде. Но это бы означало возврат к рискам «обманутых дольщиков», и вряд ли подобный сценарий возможен.

«Правительство не допустит, чтобы стройка встала»

В условиях «идеального шторма» высказываются опасения, что девелоперы смогут закончить не все текущие проекты, есть и панические настроения: якобы стройка встанет. Гости «Реального времени» подтверждают некоторую растерянность рынка перед лицом неопределенности, но уверены: обманутых дольщиков не будет, а текущие проекты точно будут завершены. Максимум, что им грозит, — опоздание в сдаче, если начнутся катастрофические перебои с поставками материалов и комплектующих. Все признают: риски сейчас непонятные.

Андрей Симаков рассуждает:

— Думаю, некоторое «зависание» застройщиков на сегодняшний момент будет. Потому что цены на стройматериалы меняются каждый день — курс валюты никак не остановится. Счета, которые выставляются, действуют не более одного дня. Люди не понимают, что будет завтра. Поэтому практически все пока на паузе. Но пауза эта будет небольшая — ровно до тех пор, пока действует неопределенность. Думаю, ясность наступит к концу марта.

Искандер Юсупов уповает на государство:

— Думаю, правительство не допустит, чтобы стройка встала — по крайней мере, в какой-то обозримой перспективе. Текущие проекты мы обязательно закончим: во-первых, у нас обязательства перед дольщиками, а во-вторых, на все многоэтажные дома, которые сейчас строятся, уже выделено финансирование, а значит они будут достроены обязательно. Тех проектов, которые должны сдаться до конца лета, замедление процесса не коснется. Объекты, сроки по которым заявлены позже, могут замедлиться. А вот совсем новые проекты пока неизбежно затормозятся.

«Дешевле квадратный метр уже не будет никогда»

Так что делать теперь тем татарстанцам, у которых накоплено определенное количество средств и которые теперь, в момент большой неопределенности, рискуют потерять результаты своих многолетних трудов? Надо прямо сейчас бежать и покупать квартиру? Есть ли смысл брать ипотеку под льготный процент? Что ждет рынок недвижимости — а вдруг завтра все обесценится?

Игроки девелоперского рынка уверенно говорят: никакого обесценивания не будет, дешевле, чем сегодня, квадратный метр уже не будет никогда (по крайней мере, в рублях). По их словам, покупатели тоже понимают, что вкладываться в жилье нужно именно сегодня — ничем иным не объяснить шквальный пик бронирований в первую неделю текущего кризиса.

Как обычно, самый большой спрос сейчас — на небольшие квартиры. Представители казанских девелоперов объясняют: у них самая высокая ликвидность, этот актив всегда будет расти в цене. Как всегда, в лидерах по спросу — комфорт-класс, однако и элит-, и бизнес-категории стабильно удерживают интерес потребителей. Например, Михаил Петров рассказывает: на объектах «КамаСтройИнвест», где продаются квартиры бизнес- и элит-класса, бешеного вала бронирований нет, здесь сохраняется обычный темп продаж (и цены пока остаются на прежнем уровне). Кстати, застройщики обращают внимание: на ряде проектов из-за обилия импортной составляющей цена метра комфорт-класса уже приближается к бизнес-сегменту, границы между этими секторами потребления медленно, но верно размываются.

Андрей Симаков, размышляя о том, удачный ли сегодня момент для вложения денег в недвижимость, говорит:

— Все зависит от реальности этого человека. Сможет ли он платить ипотеку? Уверен ли он в том, что сохранит свой доход? Если он чувствует, что его доход стабилен — надо покупать. Мое мнение такое: лучше сделать сейчас, чем не сделать никогда. Цены на квартиры в Казани еще никогда не падали (по крайней мере, в рублях). И скоро стоимость такого жилья будет равна стоимости Аляски, когда ее продали России. А в нашей стране вопрос, куда вложить деньги, чтоб сохранить их, всегда выглядит как выбор между вложениями в золото или в недвижимость.

Эльвира Галяутдинова констатирует: покупатели квартир в проектах #Суварстроит голосуют за то, чтобы покупать прямо сейчас. В моменте люди стараются сохранить свои деньги, вложить их в недвижимость, пусть даже с использованием ипотечного кредита. Антонина Дарчинова говорит об очевидном: цены на квартиры точно поднимутся, а вот деньги дешевеют.

Искандер Юсупов приводит пример Ирана:

— У нас сейчас в экономике, вполне возможно, включается иранский сценарий. Так вот, можно посмотреть на опыт этой страны. Там сейчас растет недвижимость, и она оказалась там самым надежным вложением. Уникальность нашей ситуации состоит в том, что цены растут очень быстро, и мы должны будем уже прямо сейчас либо остановить продажи, либо увеличить цены.

Антонина Дарчинова предлагает тем, кто задумывается сейчас о покупке недвижимости, четко определиться со своими целями:

— Недвижимость, которая покупается ради того, чтобы в ней жить, и инвестиционная недвижимость — разные лоты с разной ликвидностью. Если есть свободные деньги и хочется сберечь их от инфляции, самый интересный вариант — бюджетное жилье. Возможно, в загородных жилых комплексах. Оно будет быстрее дорожать. А если хочется улучшить жилищные условия — возможны и другие варианты. Что касается ипотеки, я бы не советовала ее брать сейчас по новым условиям, но если есть одобрение по старой ставке или субсидированная застройщиком ставка — это может оказаться хорошим вариантом.

Рынок «вторички» схлопнется без поддержки

Надвигающиеся на рынок ипотеки коммерческие ставки рискуют поставить плотную точку на оживлении рынка вторичного жилья. Потому что если под условные 11—12% люди готовы были купить квартиру на вторичном рынке, то под 22—24% — уже точно нет. А в отсутствие государственных субсидий этого рынка иных ставок в ближайшее время ожидать не приходится.

Соответственно, рассчитывать покупателям вторичных квартир придется только на собственные накопления, на «живые деньги». А это серьезно сужает спрос. Антонина Дарчинова напоминает: ипотека — замечательный инструмент, позволяющий на стабильных рынках обзаводиться собственным жильем людям, которые не могут выложить полную сумму за квартиру здесь и сейчас. Однако ключевое выражение — «на стабильных рынках», а российский таковым назвать нельзя.

Девелоперы, опрошенные «Реальным временем», в один голос предрекают вторичному рынку жилья в Казани сильное падение спроса. Правда, там можно договориться о цене с продавцом (застройщик, к примеру, не может себе позволить «скинуть» треть от цены — банк, предоставляющий проектное финансирование, не позволит ему этого сделать). Однако мало кто из продавцов согласится на серьезный дисконт: если нет срочной необходимости в деньгах, скорее они на некоторое время поставят на паузу продажу.

Есть еще один вариант — например, у человека есть «однушка» и накопленная сумма денег. Объединив эти активы, можно купить готовую «двушку» за наличные на вторичном рынке. Но Екатерина Ибрагимова сомневается в целесообразности подобного обмена:

— Если человек хочет улучшить условия, то он скорее пойдет к нам в надежде на то, что сможет добавить еще и семейную ипотеку или ипотеку с господдержкой и улучшить свое жилье кратно и качественно, купить новую квартиру в более комфортном комплексе, а не просто обменять одно вторичное жилье на другое.

А что с ИЖС?

Что касается рынка индивидуального жилищного строительства, то Андрей Симаков говорит: здесь ситуация более спокойная, потому что коттеджные поселки его компания возводит на свои деньги, без привлечения кредитных средств. Стоимость стройматериалов в меньшей степени зависит от курса рубля. Зато наступающая нестабильность может серьезно повлиять на спрос:

— У нас пока планы не меняются. Особых задержек не будет, ведь мы работаем за счет собственных ресурсов, менее привязаны к бизнес-процессу получения денег от государства. Зато у нас может спрос поменяться. Потому что квартиры всегда будут покупать, а вот малоэтажка — с этим, думаю, люди будут бояться в условиях неопределенности. Ведь дом люди в основном покупают в качестве второго жилья для тех, кто живет в Казани. Поэтому сейчас может наступить некоторая пауза.

Некоторые эксперты выразили мнение о том, что рынок ИЖС пострадает в наименьшей степени, потому что туда перетечет спрос с ипотечной «первички» и «вторички». Однако Андрей Симаков сомневается:

— Спрос в ИЖС перетечь не может, потому что на содержание дома нужны совсем другие затраты. Нужна, в конце концов, машина. А я сейчас наблюдаю, что люди начинают экономить — особенно те, кто не уверен в стабильности завтрашнего дня. И они думают, что если инвестировать в жилье — пусть лучше это будет маленькая квартирка, которая будет стабильно прибавлять в цене год от года.

Однако и Симакову есть что предложить государству в плане оптимизации условий ведения бизнеса в сегменте ИЖС. Он вспоминает о том, как правительство ввело серьезное ограничение для застройщиков — в пределах населенных пунктов и коттеджных поселков межевать землю можно только площадью не меньше, чем 10 соток. Бизнесмен согласен с тем, что для существующего населенного пункта это справедливо: так удается не перегружать готовую инфраструктуру новыми домохозяйствами.

— Но для новых проектов, маленьких поселков, где еще нет ни школ, ни детских садов, это ограничение не имеет никакого смысла! 10 соток людям не нужно. Они, наоборот, сейчас придумывают, как бы им эти 10 соток поделить на две семьи. Кроме того, строитель берет участок, и если раньше там можно было поставить, к примеру, 200 домов, то сейчас — только 100. А значит, жителям придется вдвое больше платить за содержание мест общего пользования. Это тоже увеличивает расходы и останавливает людей от того, чтобы покупать загородную недвижимость, потому что и стоимость ее содержания вместе с этим увеличивается. Это очень важный момент, ключевой для новых населенных пунктов. Его надо снять. Мы ведь говорим о свободе выбора. Зачем навязывать человеку какой-то объем? Оптимальный размер участка — 5—6 соток, такую площадь люди спрашивают чаще всего. Им больше не нужно!

Что будет дальше с рынком первичного жилья и что еще влияет на цену квадратного метра?

Стоимость недвижимости, спрос на нее и ипотечная ставка — вот три главных взаимосвязанных цифры на рынке «первички». Один из важнейших критериев жизнеспособности этого рынка — отношение ежемесячного ипотечного платежа к доходу покупателя. И, как говорит Искандер Юсупов, существует граница, после перехода которой ипотека становится неподъемной — и вот тогда рынок сразу схлопывается.

Что нужно, чтобы подобного не произошло в Казани? Игроки рынка очень надеются на поддержку государства. Так, Эльвира Галяутдинова вспоминает:

— Марат Хуснуллин озвучивал цели государства на выполнение запланированного ввода жилья, и поэтому мы, со своей стороны, уверены, что эта программа будет поддержана посредством различных инструментов. Более того, подобная информация звучала и в последние дни, поэтому мы надеемся на поддержку.

Казалось бы, где еще остается строиться в Казани? Десятки больших жилищных проектов уходят за пределы города, потому что внутри, особенно ближе к центру, уже не остается локаций, пригодных под возведение жилого комплекса. Наши собеседники констатируют: во многом дороговизна жилья в Казани обусловлена именно тем, что участков, пригодных под застройку, практически не осталось нигде, кроме окраин. А те участки земли, которые есть, оформить под застройку сложнее, чем верблюду пройти в игольное ушко — девелоперы красноречиво упоминают дантовские «семь кругов ада» при упоминании об этом процессе. Более того, категорию «бизнес» или «элит» определяет даже не столько уровень комфорта проекта или его супервысокое качество, сколько локация. Чем ближе к центру, тем дороже метр, тем элитнее считается жилье.

Впрочем, как миролюбиво замечает Михаил Петров («КамаСтройИнвест»), в нынешних условиях неопределенности оформлять участок земли под многоэтажную застройку может, наверное, только очень смелый человек.

Так что же? Рынок жилья Казани уже насыщен? Строиться больше негде и времена бешеного спроса прошли? Собеседники «Реального времени» обращают пристальное внимание на то, что в Казани очень обширный ветхий фонд, который приходит в негодность с каждым годом — например, в Кировском районе. Эльвира Галяутдинова уверена: рано или поздно туда придут программы реновации, обновление старого фонда неизбежно. Люди пока еще живут в этих домах, но они не соответствуют ни современным требованиям, ни запросам будущих поколений.

Михаил Петров обращает еще внимание на большую роль в емкости рынка казанской «первички», которую играет развитие региона за последние несколько лет. Люди, по его мнению, хотят жить в Казани, ехать сюда и, конечно, покупать здесь жилье.

И, наконец, Антонина Дарчинова завершает разговор на оптимистичной ноте:

— Я периодически изучаю рынок недвижимости в других городах. Нет там такого ажиотажа, такого объема сделок, стройки и такого роста цен. Нигде в России нет (кроме разве что Краснодарского края). Думаю, это потому, что казанцы — оптимистичные люди, любящие работать, любящие верить в себя, улучшать свою жизнь. Многие сейчас отмечают нашу аудиторию в плане активной жизненной позиции. Население, которое покупает квартиры в Казани, верит, что все будет хорошо!