«Нас ждет дальнейшее уменьшение площади квартир»
Бизнес-блиц «Реального времени»: как в 2021 году развивался сектор жилой недвижимости в Казани и каковы прогнозы на 2022-й
В Новый год все подводят итоги. «Реальное время» обратилось к игрокам разных отраслей экономики, чтобы они оценили, что произошло в их сфере в 2021 году, что мешало им развиваться, а что помогало, и чего они ждут от года 2022-го. Директор группы компаний СМУ-88 Наиль Галеев и руководитель АН «Счастливый дом» Анастасия Гиззатова рассказывают нам о положении дел на рынке жилой недвижимости Татарстана.
Наиль Галеев: «Казанский рынок недвижимости столкнулся с самым сильным дефицитом предложения за 10—15 лет»
В 2021 году казанский рынок недвижимости столкнулся, наверное, с самым сильным дефицитом предложения за последние 10—15 лет. В Казани всегда спрос довольно неплохо опережал предложение, но ноябрьский бум продаж 2020 года из-за льготной ипотеки буквально опустошил запасы девелоперов.
Ситуацию усугубляет то, что у застройщиков пока практически нет возможностей, чтобы этот дефицит восполнить. В Казани всегда была напряженка с подходящими для строительства участками — обеспеченными инженерными сетями, транспортной доступностью и социальными объектами. Теперь же, с вводом эскроу-счетов, мы вообще лишились возможности покупать землю. Деньги заперты в банке, а ставки по земельным кредитам слишком высокие — минимум 15—18% плюс залог. С эскроу-счетов деньги мы получим только тогда, когда достроим дом, а это обычно бывает не раньше 2-3 лет. До этого момента землю купить мы не можем, а если мы не можем строить, то и нечего продавать, чтобы восполнить дефицит.
Для Казани выходом из ситуации может стать реновация промзон. Именно в этом направлении город и движется. Мы сами уже работаем в районе ул. Родины и смотрим в сторону территории Портовой. Мы видим потенциал этой территории — город хочет создать здесь продуманную среду, которая будет не только отвечать современным требованиям урбанистики, но и сохранит актуальность в будущем. Руководство города очень щепетильно относится к проектированию этих участков. Мэр Казани Ильсур Метшин регулярно проводит совещания по этим территориям и держит вопрос под личным контролем. Сегодня к работе подключили лучших специалистов, у нас просто нет права на ошибку. Большой, сложный и интересный проект, в России, пожалуй, еще такого не было.
«Негативным трендом этого года стал непрогнозируемый и необъяснимый рост цен на стройматериалы»
Что касается невозможности приобретать новую землю, то этот вопрос можно решить путем субсидирования процентной ставки на земельные кредиты, она, кстати, может быть возвратной. Другим вариантом может стать частичное высвобождение денег с эскроу-счетов конкретно на эти цели. Наша бизнес-модель уже защищена в банке, почему бы процент с прибыли не отдавать заемщику для новых проектов? Это было бы логично. Сейчас эти вопросы обсуждаются на заседаниях рабочей группы при Минстрое, готовится ряд законодательных инициатив. Надеюсь, они будут приняты.
Негативным трендом этого года стал непрогнозируемый и необъяснимый рост цен на стройматериалы. Мы не видим понятных причин такого подорожания, не можем спрогнозировать дальнейшую ситуацию, и нам приходится постоянно корректировать финансовую модель проекта. Застройщики ограничивают количество доступных к продаже квартир, чтобы отыграть повышение за счет стоимости «квадрата».
Все вместе это привело к сильному подорожанию жилья, которое стало притчей во языцех. Ко всему прочему совершенно не внушает оптимизма растущая ключевая ставка и дорожающая коммерческая ипотека. А это основной механизм покупки жилья, у нас 85 процентов сделок — ипотечные. При текущей стоимости жилья дорогая ипотека грозит парализовать продажи. Да, пока действует льготная ипотека для семей с детьми, а что делать молодым парам? Студентам? Семьям, у кого дети уже выросли? Нужен противовес растущим ценам, пока не решатся проблемы, влияющие на стоимость.
Анастасия Гиззатова: «Цены очень выросли на все объекты, а спрос при этом не упал»
Проблем в нашей сфере практически не было. Фактически, коронавирус привел к цифровизации и оптимизации многих процессов по сделкам с недвижимостью. Произошел переход на новый уровень совершения этих сделок, уменьшения контактов и увеличения их качества.
Самое важное событие 2021 года — новости, связанные с субсидированной ипотекой и уменьшением лимита в июле месяце, то есть рынок зависел полностью от этих процессов. И второе — увеличение себестоимости стройки, рост издержек за счет повышения стоимости стройматериалов и заработной платы сотрудников компаний-застройщиков. Это сразу отразилось на стоимости квадратных метров жилья в Казани. При этом возник ажиотажный спрос, потому что население видело, что цены растут, и пыталось сохранить свои денежные средства, инвестировав в недвижимость.
«Будет интересная рокировка на рынке недвижимости»
Что касается прогнозов, то 2022 год обещает быть очень интересным. Во-первых, в Казань заходит еще несколько федеральных игроков и будет интересная рокировка на рынке недвижимости. Я считаю, нас ждет дальнейшее уменьшение площади квартир, появление все большего количества проектов с отделкой, улучшение активности на рынке загородного жилья, появление новых коттеджных поселков различного уровня бюджета. Ждем новых программ по загородной недвижимости. Ожидается еще большая застройка Советского района Казани.
Наверное, будут и новые вызовы, потому что мы по теории «черного лебедя» не можем прогнозировать какие-то локдауны и другие форс-мажоры с непредсказуемыми последствиями. Думаю, что в современном мире ничего не надо планировать и просто быть готовыми к любым переменам.