У «Новой Туры» выбили почву из-под ног: технополис теряет седьмую часть территории

Договор аренды — расторгнуть, землю — вернуть

Крупнейший в Татарстане мелкооптовый рынок «Новая Тура» в Зеленодольском районе вот-вот лишится 10,3 гектара из ранее арендованных у местных властей 70. Арбитражный суд Поволжского округа оставил без удовлетворения кассационную жалобу оператора рынка ООО «УК «Технополис «Новая Тура», который бьется за сохранение всего ранее предоставленного ему земельного надела.

Местный райисполком категоричен. Он настаивает на том, что заключенный с владельцем рынка еще 1 сентября 2017 года договор аренды участка общей площадью 103 тыс. кв. м (или 10,3 га) должен быть расторгнут, а сам надел возвращен ему. Это остававшаяся незастроенной часть земли, которая в свое время была передана управляющей компании в аренду для размещения объектов социальной, общественной и инженерной инфраструктуры. Большей конкретики в материалах арбитража не содержится.

В исполкоме Зеленодольского района на момент публикации материала не пролили свет на то, что, согласно планам, должно было появиться на упомянутых гектарах. В самой УК «Технополис «Новая Тура» запрос «Реального времени» оставили «без комментариев». К участию в деле были привлечены Зеленодольский отдел Управления Росрестра по РТ. В суд пригласили также Минэкономики РТ и муниципалитет Казани (в свое время районы ради реализации проекта они с властями Зеленодольска поменялись участками земли).

Татарстанский арбитраж исковые требования райисполкома удовлетворил. С ним полностью согласился Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд. Согласно вердикту, договор аренды считается расторгнутым, а сам участок УК «Технополис «Новая Тура» надлежит возвратить обратно арендодателю в десятидневный срок.

Все инвестиционные меморандумы утратили силу

В качестве причины расторжения соглашения было названо неосвоение участка в предусмотренный законом трехлетний срок. Исполнительный комитет еще 14 января прошлого года направил в адрес УК «Новая Тура» претензию, где содержались те же требования. Но та своего согласия на прекращение договорных отношений не дала, ссылаясь на проведенные на участке подготовительные мероприятия. Тогда местные власти пошли в суд. Срок аренды площадей, предоставленных для строительства, истек, а результата нет. По их мнению, арендатор существенно нарушил условия соглашения: он не осваивал землю больше трех лет.

В соответствии с договором оператор рынка за это время должен был приступить к освоению земельного участка и использовать его исключительно по целевому назначению. Но с этими обязательствами он не справился. Это подтвердил акт обследования земельного участка от 11 ноября 2020 года. А 25 декабря того же года была проведена еще и выездная внеплановая проверка Управления Росреестра по РТ. Последнее уже через 4 дня выписало владельцу рынка штраф. «Новая Тура» за неосвоение земельного участка была наказана им по максимуму — на 700 тыс. рублей. Оператор рынка, терпящего потери из-за антиковидных ограничений, попытался отменить санкции. Но суды трех инстанций посчитали такое наказание заслуженным и не согласились на его снижение ввиду малозначительности нарушения, на чем настаивал ответчик. Правда, не далее как 14 декабря технополис подал по этому поводу жалобу в Верховный суд РФ.

Но вернемся к договору аренды. В качестве доказательства администрация района представила в суд также два акта осмотра спорного земельного участка уже от 29 июня прошлого года. Согласно им, на этих 10 гектарах нет каких-либо построек, строительство не ведется и ничто не предвещает того, что оно может начаться: техника не стоит, стройматериалов тоже не видно. Сам участок не огорожен, зарос сорняками.

В материалах арбитража упомянуто о том, что у сторон есть разногласия по поводу того, есть ли на границе земельного участка ливневая канализация и теплотрасса. Но суд посчитал, что при отсутствии разрешения на проведение земляных работ это не имеет значения. К тому же исполком упирал на то, что все инвестиционные меморандумы с участием ООО УК «Технополис «Новая Тура» на основании постановлений Кабмина РТ признаны утратившими силу, а в перечне приоритетных инвестпроектов в РТ на 2020—2021 годы ни сама управляющая компания, ни спорный земельный участок не фигурируют.

От кризиса в 2014 году до пандемии в 2020-м

ООО «УК «Технополис «Новая Тура», а его основным владельцем в октябре этого года стало входящее в структуру Сбербанка ООО «Грос Ритейл», ссылалось на то, что на протяжении трех лет оно предпринимало попытки построить на спорной земле запланированные объекты. Но этому помешали объективные причины. Как-то: пожар 13 мая 2013 года, который уничтожил практически весь первый павильон «Новой Туры». Компания-оператор рынка сообщала, что следствием этого ЧП стали ее значительные вложения в реконструкцию «погорельца». А в 2014 году грянул глобальный экономический кризис.

Из-за этого управляющая компания даже сменила направление использования свободных площадей. Потом искала контрагентов, вела переговоры, в 2017—2018-м ее сотрудники разрабатывали и согласовывали проекты договоров. В 2019 году «Новая Тура» реконструировала ливневую канализацию. А в 2020 году возникла пандемия и связанные с ней ограничения. К тому же у технополиса были длительные судебные разбирательства с арендатором комплекса — ООО «Барсил» («Реальное время» посвятило судьбе этого рыночного комплекса, который то и дело сотрясали разного рода перипетии, не один материал). Одним словом, начать строительство «не представилось возможным».

Однако, суд эти доводы отклонил. Все те документы, что УК «Технополис «Новая Тура» представила в суд, по его мнению, свидетельствуют лишь о намерении разместить что-то на спорном участке, но не о фактических действиях. Эти выводы подтвердило и письмо районного Управления архитектуры и градостроительной политики: арендатор с заявлением о выдаче градостроительного плана земельного участка, разрешения на строительства не обращался.

Управляющая компания «Технополис «Новая Тура» утверждала, что на земле, которую хотят изъять, планирует реализовать некий инвестпроект. В начале нынешнего года она как раз-таки активизировалась в этом плане. Так, 27 апреля прошлого года с ООО «Татгеоизыскания» был заключен договор на инженерные изыскания. В начале и конце мая она обращалась к местным властям за разрешением на эти работы. Однако, как констатировал суд, все эти шаги были предприняты уже «за пределами трехгодичного срока. В суде первой инстанции оператор рынка жаловался на то, что местные власти намеренно чинят ему препятствия, но доказательств этого суд так и не увидел.

«Хорошая локация, высокий спрос»

Собеседник нашего издания признает, что «с точки зрения потенциала этого объекта говорить можно много. Локация очень хорошая и спрос высокий». По его мнению, на 10 гектарах вполне может разместиться полноценный складской комплекс. А вместе с тем и какой-то производственный кластер: «Переработка, и не только: производство до финишного продукта».

Это может быть несколько предприятий, обеспечивающих полный цикл, продолжает мысль Шайхиев. Он убежден, что такой кластер будет очень интересен для производителей: для них в этом случае сразу закрывается вопрос логистики с точки зрения поставок продукции и т. д. Эксперт говорит, что, по сути, можно развивать любой кластер, «но идея с «пищевкой» у Зеленодольского района уже давно витает в воздухе. Поэтому, возможен именно подобный план развития».

Шайхиев напоминает, что сейчас высокий спрос на складскую недвижимость и различные промышленные объекты. Имея в виду эту ситуацию, он замечает, что если задержка с воплощением планов связана с финансовыми возможностями, это одна история. Если же с ограничениями самого района (можешь строить только это и это) то другая и «это ключевой момент».

Спикер замечает, что не совсем понятно, что имеется в виду под объектами социальной инфраструктуры: «То есть надо понимать, для чего этот участок хотели использовать. Торговля, на мой взгляд, уже не очень востребована. Если организовывать там какую-то промышленную площадку, ее необходимо обеспечить коммуникациями: провести тепло, электричество, ливневую канализацию. Это необходимость».

Он привел пример «из области фантастики»: «Организовать большой, наверное, даже межреспубликанский с учетом локации в сторону Марий Эл, авторынок. Гиганты по продаже автомобилей там присутствуют: есть где развернуться». Однако Шайхиев не исключает, что этот спор может закончиться и соглашением сторон с пролонгацией договора: «Сбербанк — абсолютно ресурсная компания. Наверное, на уровне республики этот вопрос могут решить. Другой вопрос: нужно ли это самой финансовой организации».

Оценил он и резоны райисполкома. «Понятно, что район заинтересован в освоении этой территории. Республика требует от него развития и ему в любом случае нужно показывать результаты. Инвестпроект у УК «Технополис «Новая Тура», наверняка, был и есть. Другое дело, насколько он осуществим, какой требует корректировки. Сбербанк не так давно зашел в этот проект. Возможно, ситуация уже давно поменялась».

«Трехлетний срок — это очень мало».

Вместе с тем он считает, что побороться УК «Технополис «Новая Тура» в любом случае есть смысл, хотя шансов очень мало: «Они практически нулевые. Исполком все-равно изымет этот участок вне зависимости от того, кто собственник». Собеседник нашего издания полагает, что использование этих 10 гектаров может быть такое же: складское, торговое. По идее, напоминает Савельев, после изъятия участка должны быть организованы торги на право его аренды. «На них может заявиться та же структура Сбербанка. Я думаю, это наиболее оптимальный путь», — подытожил он.

Отдали за долги

Начало технополису «Новая Тура» в мае 2011 года положила встреча президента Татарстана Рустама Минниханова с владельцем израильского фонда FGN Capital Александром Халдеем. По ее итогам и было заявлено о планах отстроить в Зеленодольском районе деловой городок со складами, парком развлечений, кафе, выставочными площадями и даже площадками для спортивных соревнований. В феврале 2012 года эти намерения обрели большую конкретику. С инвестором был подписан меморандум: он инвестировал в зеленодольский проект 9 млрд рублей, республика же должна была обеспечить землю и дорожно-коммунальную инфраструктуру.

Первый павильон технополиса открылся в 2012 году рядом с поселком Новая Тура (примерно в 20 км от Казани), однако спустя почти год пожар уничтожил 22 тыс. из 28 тыс. кв. м его территории. В конце октября 2013 года открылся второй павильон, куда переехала часть погорельцев. Сейчас там функционируют три торговых павильона и открытая площадка в 26,6 тыс. кв. м для торговли с фур.

В октябре этого года мы сообщали, что контроль над «Новой Турой» получило входящее в структуру Сбербанка ООО «Грос Ритейл». Компания приобрела 51% в уставном капитале ООО «Управляющая компания «Технополис «Новая Тура». Это обстоятельство отражено в базе данных «СПАРК-Интерфакс». Сделка была заключена после реструктуризации долгов «Новой Туры» перед «Грос Ритейлом» на $119,7 млн по двум кредитным договорам 2013 года, предоставленным под залог сооружений технополиса. 49% уставного капитала осталось у другого учредителя «Новой Туры» — кипрской компании «Боналида ЛТД». Эксперты тогда называли приобретение «Туры» закономерным с учетом активного расширения «Сберлогистикой» своих складских мощностей.

Мекка складской недвижимости

Как известно, в последние годы Зеленодольский район стал настоящей меккой складской недвижимости. Как рассказывало «Реальное время», в середине октября 2018 года строительно-девелоперская группа «Ромекс-Кубань», обладающая эксклюзивными правами на строительство и эксплуатацию складских комплексов для X5 Retail Group, утвердила новый проект оптового распределительного центра в Зеленодольском районе Татарстана.

Но первым построил здесь распределительный склад для хранения и дистрибуции продуктов питания за 5 лет до этого назад «Магнит». «Новый распределительный центр будет находиться на промышленной площадке «Зеленодольск», — подчеркивали в пресс-службе исполкома. — Он находится на пересечении федеральных трасс М-7 «Волга» и Р-175 Казань — Йошкар-Ола и имеет возможность выхода на федеральную трассу М-7 в зоне транспортного коридора Европа — Западный Китай. Склад Х5 задумывался как настоящий логистический хаб: общая площадь 56,8 тыс. кв. м, а сам земельный участок под сооружением — 10 га. Действующий ЕРЦ «Магнита» на тот момент был почти вдвое меньше.

Глава района Александр Тыгин объяснял «Реальному времени» интерес ретейлера к Зеленодольску удачным географическим положением города, который, к тому же, получил статус ТОСЭР: «Земельный участок предоставлен на льготных условиях, есть технические условия подключения к сети, а с точки зрения сбыта продукции великолепные перспективы: рядом Казань». Главным бонусом в этом случае все же были налоговые льготы территории опережающего развития.

Мегасклад «Пятерочки» открылся 11 ноября 2019 года. И в этот же день в Зеленодольске дали старт строительству распределительных центров интернет-ретейлеров Wildberries (100 тыс. кв. м в два этапа, инвестиции в проект 5,5 млрд рублей) и Ozon (38 тыс. кв. м, более 2 млрд рублей инвестиций). А за день до этого «Ростех» объявил о строительстве логистического центра на базе компании Pozis (входит в концерн «Техмаш»). Складской комплекс на 15 тысяч «квадратов» по задумке должен был позволить зеленодольскому предприятию хранить одновременно 35 тысяч собранных холодильников.

Все эти проекты были введены в строй в 2020 году, включая первую очередь распредцентра Wildberries на 50 тыс. квадратных метров. Romex уже строит в Зеленодольске для Ozon вторую очередь ОРЦ на 34,6 тысячи «квадратов» за 1,9 млрд рублей. Завершить строительство планируется в феврале 2023 года. В конце этого года стало известно о том, что в мае 2022 года маркетплейс KazanExpress откроет также в Зеленодольском районе первую очередь логистического комплекса площадью 120 тыс. кв. м. Он расположится в Свияжском межрегиональном мультимодальном логистическом центре. Сумма инвестиций оценивается в 3,4 млрд рублей: по 1,7 млрд рублей в строительство склада и мезонина. На объекте будут работать 5 тысяч человек.

А в июле мы писали о том, что в Зеленодольском районе под Казанью могут появиться еще два логоцентра общей стоимостью 7,14 млрд рублей. Складские комплексы для «Яндекс.Маркета» и «Сбер.Логистики» общей стоимостью 7,14 млрд рублей планирует построить все тот же Romex Group. Площадь одного склада должна составить 81,5 тыс. кв. метров, другого — 41,2 тыс. кв. метров. «Приоритетной площадкой для строительства обоих комплексов является территория создаваемого технополиса в селе Новая Тура», — сообщала тогда пресс-служба бизнес-омбудсмена Татарстана.