Коттеджи и таунхаусы под 7% подождут: что мешает банкам кредитовать ИЖС
Коммерческие банки неохотно выдают кредиты на индивидуальные дома, ожидая введения новых правил по регулированию сферы ИЖС
Федеральный эксперимент по льготному ипотечному кредитованию индивидуальных жилых домов и таунхасов, запущенный в октябре, не вызвал волны активности у крупных банков, действующих в Татарстане. Льготная ипотека под 7% на покупку индивидуальных домов в республике пока не реализуется, несмотря на повышенный интерес граждан к этому виду жилья. Нежелание входить в этот сектор банки объясняют сложностями определения их справедливой стоимости и высокими рисками при заключении сделок. Эксперты в сфере недвижимости подтверждают, что кредитованию ИЖС мешает непрозрачность рынка.
Льготной ипотеке на ИЖС быть!
На фоне серьезного роста цен на городские квартиры для потенциальных покупателей становятся все привлекательнее индивидуальные жилые дома и таунхаусы. По данным сервисов по продаже недвижимости, квадратный метр в среднестатистическом индивидуальном доме почти вдвое дешевле, чем в многоэтажных новостройках Казани — около 60—70 тысяч рублей на конец декабря 2021 года. Предложений таких на рынке немного, но они пользуются устойчивым спросом.
Однако банки в Татарстане пока не спешат разворачивать программу льготной ипотеки на ИЖС под 7% годовых, которую давно анонсировало федеральное правительство. Да, они до сих пор кредитовали строительство и покупку индивидуальных домов, но ставки по этим кредитам были сравнимы с потребительскими.
Как отмечал вице-премьер РФ Марат Хуснуллин, то, что на этот сектор приходится всего 2% ипотечного кредитования, связано с высокими рисками незавершенного строительства. Но в июле, анонсируя программу льготной ипотеки на ИЖС, он обещал, что продукт должны запустить до конца 2021 года.
Чтобы оживить сделки в этом секторе, правительство РФ действительно уже расширило действие льготной ипотечной программы на сферу индивидуального жилищного строительства (ИЖС). В октябре на заседании правительства РФ премьер-министр РФ Михаил Мишустин заявил, что такие условия теперь будут действовать и в сфере индивидуального жилищного строительства. «Ими смогут воспользоваться немало людей, которые хотят жить в собственном доме», обещал он. По его заявлению, льготные кредиты под 7% на покупку и строительство частного дома можно взять уже с октября 2021 года до конца 2022 года.
Сейчас эта программа обкатывается, она реализуется только в рамках пилотного эксперимента. По оценкам правительства, на покупку и строительство дома пока в России может быть выдано 15 тысяч кредитов, сумма займов по которым превысит 30 млрд рублей.
Что мешает банкам?
Однако первая волна программы пока не вызвал интереса у банков — по крайней мере, в Татарстане. Управляющий отделением «Банк Татарстан» ПАО «Сбербанк» Рушан Сахбиев в интервью «Реальному времени» объяснял, почему: «очень много вопросов связано с правоустанавливающими документами, а сама программа в этой части пока пробуксовывает». В первую очередь, по его словам, это связано с тем, что объект ИЖС сложно оценить, то есть не разработана четкая шкала справедливой оценки стоимости дома, которой могут пользоваться банки. Но Сахбиев надеется на то, что когда на этот рынок придет большое количество игроков, все стабилизируется.
В пресс-службе «Ак Барс Банка» нашему изданию тоже сообщили, что по льготной программе кредитования выдач в республике не осуществлялось. И объяснили, почему:
— Развитию кредитования ИЖС препятствует то, что строительством частных домов занимаются, как правило, физические лица. А в рамках существующих программ, направленных на развитие ИЖС, строительство домов частными лицами не представляется возможным, — пояснили в пресс-службе АББ.
Банк ВТБ в Татарстане тоже пока не торопится кредитовать покупку загородных домов по обещанной льготной ставке — предлагает более высокий процент. Но в публичных заявлениях выступает с инициативой увеличить объем субсидирования для рынка ИЖС. В банке осторожно высказываются, что возможность приобрести собственный дом по льготной ставке станет дополнительным стимулом для расширения и улучшения жилищных условий для сотен тысяч россиян по всей стране.
Коммерческие банки ждут выхода новых правил, которые будут регулировать ИЖС по схеме эскроу-счетов. Глава ЦБ Эльвира Набиуллина еще летом говорила, что на первоначальном этапе продукт не может быть массовым: «Пока узкое место — это выделение земельных участков. И главное — внедрение реестра типовых проектов. Потому что банкам будет легче выдавать продукт, если это будут типовые проекты. Банки в целом готовы работать, это будет расширение бизнеса для них».
С тех пор прошло полгода, но массового внедрения типовых проектов индивидуальных домов нужно будет еще подождать (а значит, и льготной ипотеки на них — тоже). Например, 28 января 2022 года завершится создание проектно-сметной документации (ПСД) и BIM-моделей по проектам, которые победили в конкурсе на разработку типовых жилых и инфраструктурных проектов из дерева (его организовали совместно «Дом.РФ» и Минстрой России). 15 февраля 2022 года должна закончиться экспертиза ПСД, после чего будет сформирован общедоступный реестр из проектов-победителей, готовых к реализации, которые включат в Единый государственный реестр заключений (ЕГРЗ). В «Дом.РФ» рассчитывают, что использование подобных проектов сможет наконец заинтересовать банки в выдаче ипотеки для их строительства.
«Этот сегмент недвижимости остается непрозрачным»
Антонина Дарчинова, эксперт по рынку недвижимости Казани, объясняет осторожность банков в кредитовании ИЖС непрозрачностью сегмента:
Заместитель директора «Авангард-Риелт» Никита Егоров перечисляет некоторые проблемы, которые демонстрируют эту непрозрачность:
— Как правило, индивидуальные дома строят частники: покупают участки и возводят на них несколько домов. Риски с регистрацией права собственности могут возникнуть на каждом шагу. Есть ли разрешение на строительство? Прошел ли проект госэкспертизу? Иногда дом может выйти за границы участка на 10—30 см, и такое бывает. Известны примеры неудачной частной застройки в поселке Салмачи. Так, один из владельцев построил особняк, который через несколько лет оказался в границах красной линии газопровода «Газпром трансгаз Казань». Его продать невозможно! Собственник улетел за рубеж, дом пустует.
А поскольку при ипотечном кредитовании дом — это залоговый объект, то все эти риски ложатся на банк, выдавший кредит. Так что нежелание кредитно-финансовых организаций помогать гражданам дешевой ипотекой под ИЖС на этом фоне вполне понятно.
Эксперт говорит и еще об одной потенциальной проблеме — это правовой статус таунхаусов, который и вовсе остается неопределенным: идет спор, причислять их к ИЖС или все же к многоквартирным домам. Таких предложений на рынке Казани сейчас немного, и они, по его словам, «просели» в цене.
В зонах многоэтажной застройки Казани будут вкрапления ИЖС?
Тем временем в пригородах Казани наблюдается небывалый всплеск строительства многоэтажного жилья, а вовсе не коттеджных поселков: Усады, Сокуры, Осиново, Высокая Гора бьют рекорды по темпам ввода высоток, захватывая лучшие локации, констатируют в ДОМ.РФ.
Согласно его данным, с этого года началась интенсивная многоэтажная застройка в Усадах, где объем ввода жилья вырос с 3,3 тысячи кв. м до 60,3 тысячи кв. м — рост на 1 725%. Другая популярная локация — Высокая Гора: рост составил 389%, говорится в отчете «Дом. РФ. И так повсюду: в Осиново — 293%, в Сокурах — 100%. Соответственно, там и растут темпы ипотеки.
Пригороды Казани застраиваются активнее, чем остальные города республики. Антонина Дарчинова констатирует: столица вынуждена разрастаться, потому что в городе закончились участки для комплексной застройки:
— Осталась зона в районе Аделя Кутуя, но городу требуется больше недорогого жилья для прироста населения за счет приезжающих из других городов. Среди этой многоэтажной застройки обязательно появится малоэтажное жилье, такие планы у застройщиков есть.
По ее словам, ставка на смешанную застройку делается с тем, чтобы владельцы коттеджей и многоэтажных домов могли совместно пользоваться социальной инфраструктурой.