Тукаевский район объявил экс-главу «Татплодовощпрома» незаконным арендатором
Хотя компания «Р-Агро» Раила Зиатдинова после краха концерна 4 года возделывала там 5 тысяч га земли
Как стало известно «Реальному времени», бывший гендиректор и совладелец «Татплодовощпрома» 72-летний Раил Зиатдинов (ему принадлежало 16% УК) проиграл двухлетнюю судебную тяжбу властям Тукаевского района за право арендовать свыше 5 тысяч га земли сельхозназначения у села Бетьки. За 2 года до своей ликвидации плодоовощной гигант передал свою самую большую производственную площадку близ Челнов в аренду ООО «Р-Агро», единственным учредителем которого был все тот же Зиатдинов. Однако, попытавшись в 2019 году как добросовестный арендатор пролонгировать договор аренды без торгов, общество встретило отказ. В местном исполкоме заявили, что никаких прав на эти наделы у «Р-Агро» нет и не может быть: они расторгли договор аренды еще с «Татплодовощпромом». Спор прошел два «круга» разбирательства. Зиатдинов уже был на волоске от победы: Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в июле признал-таки за его компанией преимущественное право на аренду, но 18 ноября суд округа его решение отменил. Нюансы этого запутанного дела в суде кассационной инстанции выслушала корреспондент «Реального времени».
Предоставить в аренду без проведения торгов
Компания «Р-Агро», принадлежащая экс-главе известного с советских времен концерна «Татплодовощпром» Раила Зиатдинова, который, к слову, находился у его руля больше трех десятков лет, потерпела поражение в споре с властями Тукаевского района. Эта тяжба из-за земли началась еще в конце 2019 года. Тогда ООО «Р-Агро» подало в Арбитражный суд РТ иск к местной палате имущественных и земельных отношений, требуя признать незаконным ее отказ в заключении договора аренды земельных участков без проведения торгов.
У этих гектаров «переходящая» арендная история. Минземимущество РТ 25 мая 2006 года передало ОАО «Ворошиловский» на 10 лет в аренду участок общей площадью 6,224 тыс. га в селе Бетьки для сельхозпроизводства — некогда в этом совхозе были крупнейшие в республике овощеводческие плантации. Впрочем, буквально через месяц после подписания договора, 20 июня, совхоз переуступил все права и обязанности арендатора ЗАО «Татплодовощпром».
С ликвидацией концерна 29 октября 2018 года земле, как выяснилось, зарасти бурьяном тоже не грозило. «Татплодовощпром» еще за 2 года до своей кончины,10 июня 2016 года, переуступил право ее аренды частному ООО «Р-Агро». Впрочем, за новым арендатором стоял все тот же Раил Зиатдинов. Согласно «СПАРК-Интерфакс» он значится и директором этой компании, и ее основным владельцем (принадлежит 80,2% УК, еще 19,8% — у Венеры Мустафиной). Заполучив бетьковские поля в результате тройной переуступки, он полагал, что в его случае договор аренды 2006 года возобновил действие на неопределенный срок.
ООО «Р-Агро» существует 5 лет и вообще-то зарегистрировано в сельском поселении Ямбулатовское Верхнеуслонского района. Ведет смешанное сельское хозяйство. Представитель компании в суде коротко упомянул, имея в виду земли близ Челнов, что у них есть коровники и пашни, где выращиваются зерновые и картофель. Работники — жители близлежащей деревни. Впрочем, из-за нескольких коровников и телятников, которые были приобретены компанией Зиатдинова в собственность опять же у «Татплодовощпрома», те же самые стороны, как прозвучала в АС ПО, тоже судятся до сих пор.
По данным «СПАРК-Интерфакс», в 2020 году выручка ООО «Р-Агро» составила 22,6 млн рублей, однако при этом сельхозпредприятие ушло в минус — получило 531 тыс. чистого убытка. Хотя, как сообщал представитель исполкома в суде, что это не единственное для Зиатдинова предприятие в этой сфере. И действительно: за ним числятся как минимум еще две действующих организации. Это МООК «Буинское землячество» (некоммерческая) и агрофирма «Заря», более крупная и успешная в коммерческом плане, в том же Верхнеуслонском районе. За прошлый год она выручила 63,3 млн рублей, получив 4,2 млн прибыли.
Потерял право при ликвидации
В июне 2019 года «Р-Агро» подало заявление в районную палату имущественных и земельных отношений о том, чтобы ей переоформили договор на новый срок без проведения торгов. Согласно земельному кодексу, на таких условиях землю может получить ее прежний арендатор, который «надлежащим образом» использовал участок и вовремя заявил о перезаключении договора аренды на новый срок. Таким арендатором и считала себя компания Зиатдинова. Но в отведенный законом месяц она не получила ни проект договора, ни решение об отказе, и пошла в суд, требуя признать незаконным бездействие местных властей. Уже на предварительном судебном заседании истец узнал, что ему все-таки отказали в продлении договора аренды (там он и получил эту бумагу), и уточнил требования.
Впрочем, татарстанский арбитраж пришел к нежелательным для «Р-Агро» выводам. В частности, по его мнению, при ликвидации ЗАО «Татплодоовощпром» в 2018 году прекратились и его права и обязанности по договору аренды. Компанию Зиатдинова не спас даже тот факт, что договор аренды почивший в бозе концерн заключил с ней гораздо раньше. И тут нашелся изъян. Как-то: выяснилось, что упомянутый документ от 10 июня 2016 года о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка 2006 года, предусматривал обязательную регистрацию в ЕГРЮЛ, но ее не прошел (к слову, «Татплодовощпром» свой договор в 2006 году зарегистрировал буквально через неделю после подписания).
А значит, переход права аренды земельного участка к ООО «Р-Агро» «не может быть признан юридически состоявшимся» (на момент спора в госреестре на эту землю вообще не было зарегистрировано каких-либо прав). Не в пользу «Р-Агро» было расценено и свидетельство палаты имущественных и земельных отношений о том, что общество в 2016 году не уведомило местные власти о смене арендатора.
Компания Зиатдинова полагала, что де-факто арендатором ее признали: арендную плату-то от нее «принимали без возражений». К тому же тукаевскому исполкому всегда было известно о том, что «Р-Агро» добросовестный землепользователь. А отсутствие госрегистрации договора — не основание для отказа в преимущественном праве на заключение нового соглашения. Но суд первой инстанции эти доводы отклонил. По его мнению, та ситуация, при которой коммерческая структура использовала землю и вносила за нее плату, а местные власти принимали эти платежи, не означает, что у «Р-Агро» автоматически возникло право аренды на эти участки по договору 2006 года.
Не арендатор и никогда им не был
Выводы суда оказались категоричными: так как ООО «Р-Агро» не арендатор испрашиваемых земельных участков и никогда им не был, у него нет права на заключение договора аренды без проведения торгов. К тому же совхоз «Ворошиловский» передал «Татплодовощпрому» в июне 2006 года права и обязанности арендатора на 6,224 тыс. га, а в заявлении «Р-Агро» фигурировали уже 16 участков разной величины (от 71,26 тыс. до 20,07 тыс. кв. м) общей площадью 50,7 тыс. га), на которые был разделен единый первоначальный. А эти участки, констатировал суд, «в таком виде никогда и никому не были предоставлены на каком-либо праве».
В итоге 4 августа 2020 года Арбитражный суд РТ «Р-Агро» в иске отказал, приняв точку зрения оппонентов компании Зиатдинова. Она подала апелляционную жалобу, в которой приводила уже знакомые доводы. Требование о госрегистрации перехода прав по договору аренды называла формальным. Главный аргумент непризнанного арендатора сводился к тому, что в законе нет прямого указания на то, что ранее заключенный договор аренды земельного участка, образованного в результате выдела, должен быть прекращен. Но Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд согласился с судом первой инстанции.
О захвате земли никто не сообщал
Суд округа 3 февраля 2021 года эти решения отменил, посчитав, что обстоятельства дела не были исследованы всесторонне. Он напомнил, что до 1 марта 2015 года запрета на возобновление на неопределенный срок договоров аренды публичных земельных участков, при заключении которых не требовалось проведения торгов, в законе не было. То есть если после этой даты арендатор продолжил пользоваться таким участком, по окончании срока договора, при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
«Р-Агро» отмечало, что арендовало земельные участки с 2016 года. Никаких свидетельств того, что местные власти возражали против этого, нет. Заявлений о захвате земли и требований ее вернуть комитет не делал. Больше того: именно по инициативе «Р-Агро» были утверждены схемы расположения земельного участка на кадастровом плане путем раздела исходного надела и образования 16 новых (из единого надела были исключены те его части, на которых находились объекты недвижимости). Их-то компания Зиатдинова и просила предоставить в аренду.
Кроме того, «Р-Агро» представило подтверждение того, что использовало эти площади для сельхозпроизводства. Все эти доказательства судами не исследовались. Дело было направлено на новое рассмотрение. Арбитражный суд РТ привлек в соответчики исполком Тукаевского района. Компания экс-главы «Татплодовощпрома» продолжала гнуть свою линию: в ее случае договор аренды возобновил свое действие на неопределенный срок. Наконец, она единственный претендент на эти наделы как участник программ господдержки в сфере развития сельского хозяйства.
Местные власти продолжали стоять на своем: оснований для заключения договора аренды без торгов не было. Суд отметил, что по федеральному закону «Об обороте земель сельхозназначения» участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду на срок до пяти лет. Миновать торги они могут только в одном случае: если нет других заинтересованных лиц. А в этом случае после публикации извещения в местной газете «Светлый путь» №51 от 18 июля 2018 года и на официальном сайте торгов 6 сентября на горизонте появился и другой претендент на участие в аукционе. А значит, оснований для заключения договора аренды с «Р-Агро» без проведения торгов у исполкома точно не было. Результат повторного разбирательства в мае этого года оказался все тот же: в иске отказать.
Конкурент заявился на аукцион месяц спустя
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в июле этого года заключил, что выводы суда первой инстанции не соответствуют обстоятельствам дела. К примеру, что касается второго «интересанта». На сайте Бетькинского сельского поселения и в газете «Светлый путь» (выпуск №51 от 18 июля 2018 г.) было размещено извещение о предоставлении спорных земельных участков в аренду для сельскохозяйственного производства и возможности заинтересованных лиц подать заявку на участие в аукционе.
Их прием должен был быть закончен 18 августа 2018 года. Потенциальный конкурент «Р-Агро» Алмаз Хасанов уведомил исполком Тукаевского района о намерении участвовать в этом аукционе, согласно отметке палаты имущественных и земельных отношений, лишь 19 сентября, то есть спустя месяц после окончания их приема. Иначе говоря, его заявление просто не могло быть рассмотрено. По всему выходит, что «Р-Агро» было единственным претендентом.
По мнению суда апелляционной инстанции, эта компания могла претендовать на право аренды без проведения торгов этих площадей и по другим основаниям. На таких условиях наделы могут быть предоставлены КФХ или сельскохозяйственной организации. «Р-Агро» и в этом случае отвечала критериям: она участвует в программах господдержки развития сельского хозяйства (госконтракты на ремонт коровников за счет субсидий были приобщены в материалы дела) и в целом представляет собой сельскохозяйственную организацию. Тогда как, согласно данным сервиса «Контур Фокус», Алмаз Хасанов создал свое КФХ лишь 7 августа 2020 года и уже через месяц с небольшим — 15 сентября, его закрыл. Он никак не мог участвовать в аукционе: не удовлетворял его требованиям.
Иначе говоря, именно с «Р-Агро», как с единственным участником, и должен был быть заключен договор аренды. При таких обстоятельствах, отказ в предоставлении в аренду земельных участков незаконен. Власти Тукаевского района подали кассационную жалобу. Арбитражный суд Поволжского округа пытался детально (автор этих строк тому свидетель) разобраться в ситуации, ради чего даже был вынужден объявить перерыв в рассмотрении дела.
Передал права, а потом сам пошел в суд с иском о заключении договора аренды
Представитель исполкома Тукаевского района Артур Хаматгалеев на рассмотрении кассационной жалобы сообщил, что «Р-Агро» не могло получить земельные участки в аренду на тех условиях, о которых просило. Это право должно приобретаться на торгах. По его мнению, суд апелляционной инстанции не учел существенные обстоятельства: договор аренды, который «Р-Агро»» просило продлить, ссылаясь на свое преимущественное право, был прекращен еще с прежним арендатором «Татплодовощпромом». По словам юриста, они уведомили концерн об этом в одностороннем порядке 10 января 2017 года.
Председательствующий судья подтвердил: в материалах дела есть ксерокопия письма палаты об отказе от договора, но нет доказательства направления его стороне. Хаматгалеев в ответ сообщил, что зато у них есть оригинал ответа «Татплодовощпрома» на письмо о расторжении договора. Он представил его для ознакомления. Служитель Фемиды был, мягко говоря, неприятно удивлен тому, что уже в кассации возникли новые доказательства по делу.
На вопрос: знают ли об этом их оппоненты, представитель исполкома ответил утвердительно. По его словам, письмо подписано гендиректором «Татплодовощпрома» Зиатдиновым: «Он же на сегодняшний день является директором ООО «Р-Агро»». Кроме того, юрист заметил, что этот документ фигурировал в другом процессе: когда прежний арендатор пытался продлить договор аренды и после отказа обратился в суд. «Суд проходил с января по июнь 2017 года. И «Татплодовощпром» настаивал на том, что именно он на тот момент является арендатором», — сообщил он, заметив что у них в связи с этим возникают сомнения в подлинности договора переуступки аренды «Р-Агро».
В свою очередь, представитель последнего Ильгиз Валеев подтвердил, что они не согласны с тем, что право аренды было прекращено. «Насколько я помню, волеизъявление стороны, которая хочет прекратить договор, но потом продолжает его исполнять без замечаний, означает, что договор реанимируется», — пояснил он свою позицию. Валеев сделал акцент на том, что в их случае исполком как раз-таки продолжал исполнять договор: земельный участок находился у компании Зиатдинова.
— Мы периодически отчитывались о том, что являемся сельхозпроизводителем: работаем, продукцию производим. И до сегодняшнего дня с 2016 года никаких замечаний к нам не было. Поэтому заявление исполкома о прекращении договора было оно или нет, правового значения для дела не имеет, — рассказал юрист. — Стороны этот договор исполняли без замечаний. И арендную плату мы платили.
Хаматгалеев посчитал нужным добавить, что местные власти принимали эти платежи «не в качестве арендной платы, а фактически как плату за пользование землей».
— В 2016 году вам передают права и обязанности, происходит замена стороны в договоре. «Татплодовощпром» выбывает, но при этом он в 2017 году идет в суд и говорит: «Я арендатор, заключите со мной новый договор. И представляет письмо от 10 января 2017 года о расторжении договора», — пытался уловить логику в действиях собственника «Р-Агро» судья.
На это второй представитель компании Илья Комиссаров лишь заметил, что к упомянутому письму прилагалось двустороннее соглашение о расторжении договора — «Татплодовощпром» его не подписал и обратился в суд с требованием о перезаключении договора.
— И переуступка права аренды в 2016 году вам стала новостью для исполкома, — продолжил тем временем служитель Фемиды.
— Даже если тогда это и было новостью, на дворе 2021 год, — напомнил юрист «Р-Агро».
— Почему не обращались с заявлением об освобождении земельных участков, истребовании их из чужого незаконного владения? Вы об этом не могли не знать, — обратился на этот раз к представителю исполкома председательствующий.
Самое интересное, что с 2017 года, когда «Татплодовощпрому» отказали в заключении договора аренды и до настоящего времени нет никаких требований о возврате земли ни к предыдущему арендатору, ни к пользователю.
— Я не могу пояснить, — признал юрист.
Как бы то ни было, на этот раз удача экс-главе «Татплодвощпрома» изменила. Решение суда апелляционной инстанции 18 ноября было отменено. Пока на сайте размещена лишь резолютивная часть: мотивировки нет. Впрочем, один шанс у Раила Зиатдинова добиться желаемого еще остался: это Верховный суд России. К слову, его юристы сообщили «Реальному времени», что будут подавать представление в высшую судебную инстанцию страны.